小米小糠于2008-04-17 12:21发表跟帖：
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房地产：不得不低头 [扬韬]
2008-04-17 09:06
前期，扬韬分析了工业、银行两大产业的情况，得出的基本结论是：工业将无法承受信贷利息重压和即将上涨的工资压力，在原材料涨价而产成品限价的大背景下，工业企业的利润将被压缩；银行业目前的利润增幅已经达到了历史高点，巨额信贷支撑下的利息收入将不可能持续，利润走平甚至下降将是可以预期的。根据第一季度国民经济数据，我们能惊讶地发现，一季度的名义增长率（都采信统计局最先公布的数据，而不是后来修正的数据）高达22.3%，按照趋势判断，今年的经济名义增长率将超过24%。中国的资源和能源环境，不支持如此高的增长率，因此，这种五高三低的增长模式（高通胀、高增长、高信贷、高消耗、高利税；低工资、低利息、低效率）将不可持续。经济结构调整势在必行。种种迹象显示，对中国经济进行调控的措施其实已经出台，中国股市半年跌去近50%就是调控的第一着。接下来，第二着，将对准房地产市场。从某种意义上说，房地产，恰如大厦之将倾。
为什么说股市调整是调控的手段之一？因为股市汇聚的财富，在百姓而言是一种喜事，但在当前经济环境下，却成为最大的忧虑。以前，我们担心储蓄的笼中虎出来，担心储蓄冲击消费市场，所以千方百计要让储蓄转变成投资。后来，股市的赚钱效应刺激，老百姓真的拿出来投资了，又发现了新问题：股市的流动性太好了，如果大家发现股市有问题，要撤出来再转成消费，那可是不得了的事情！去年10月，两市的流通市值约9万亿，几乎等于储蓄存款的60%了。所以，上头最担心的其实不是股市跌，而是股市在5000-6000点附近横盘，让很多人失去了信心，卖出来股票套现出来去买房子买东西，那样子的话，物价还怎么控制得了呢？所以，股市突然跌下来，让所有想卖的人卖不掉，虽然短期遭到一些埋怨，那总比物价不可控制要好得多吧。这是什么？这是经济大局！
所以，股市下跌，看起来与经济可能滑坡有关，与企业业绩可能下降有关，与大小非有关，与再融资有关，其实最根本的，还是与物价有关。如果说，股市跌下来，会让物价暴涨，那么，管理当局怎么可能不救市呢？好比现在的成品油价格，如果放开之后整体物价不涨，当然会放开。正是忧虑汽油柴油再提价会加剧通胀，所以，宁可遭受一些埋怨，也要顶住，就是不给你涨价。这就是大局，讲大局，就是要有牺牲。为了经济的大局，牺牲一下
中国石油、
中国石化的利益，有什么不可以？
可是，双管齐下了，经济还是火热，物价还是高涨，而且PPI数据的传导效应将可能在下半年引导物价重上高峰，两位数的CPI并非不可能。这个时候，再怎么办？如果讲大局，看全局，我们会赫然发现，房地产市场将成为下一个牺牲品。为了中国经济发展的大局，房地产市场，也许必须要掉下去，歇一歇了。
为什么是房地产？
1、因为房地产市场与股市一样，变现容易，房地产市场就像一个潜在的巨大的股市。但是，它所容纳的资金量，要远远大于股市。
2、因为房地产市场是一个变相的投资市场，过去几年增值幅度达到了100%甚至几倍，获利空间巨大，即便跌掉几十个百分点，不也就跟股市差不多吗？
3、房地产市场的主要投资者都是个人，市场调整下来，损失的是个人的钱，遭受的非议不大。
4、房地产市场的投资者主要是富人，在收入再分配的过程中，富人的利益损失一些，可能更受欢迎。
5、最主要的是，房地产市场的开发商主要是私营企业，市场垮掉了，他们的利益受损，什么财富排行榜上少掉许多人，多老百姓来说是一件开心的事情。
6、房地产价格如果跌了，老百姓买得起房子了，可以消除一些怨言，也算一项政绩吧。至于老百姓自住的房子，本来就是自己住，跌不跌价没什么影响，不会遭到太多反对的声音。
7、房地产市场连接着高耗能的多个行业，房地产市场不景气，消耗会下降，物价会降低，经济过热的局面会改变。这是宏观调控难得的一着妙棋。
8、房地产是一个牵涉全局的大产业，它调整一下，整体经济受到的影响比较明显，可以起到四两拨千斤的作用。
9、房地产是高资本密集的产业，它不景气了，信贷规模马上就下来了。
10、房地产商是最近5年来最讨人厌的角色。前几天有一个大嘴还嚷嚷，要死银行先死。有时候，很怕说错话，这句话说错了，他自己又不肯认错，怎么办？市场让他认错吧。
所以，上述十条，构成了房地产将成为未来宏观调控的祭旗的牺牲品。
为什么不是像以前那样，拿钢铁开刀？因为钢铁已经开过一次刀了，而效果不明显。更何况，绝大多数钢铁企业，都是国有企业，涉及的是成百上千万国有企业的职工。房地产不同，主要是私营企业，就算不景气了，影响的不过是农民工。两项权衡，值得牺牲房地产。
为什么不是其它产业？并非不是啊，石油石化已经做出牺牲了，电力企业已经做出牺牲了，交通运输企业也在做牺牲。这些都是国有企业，凭什么房地产不能做牺牲呢？
地产市场不景气，最先死的是银行吗？笑话！银行也许会增加一些坏账，但就算如此，那又怎样？房地产开发商一贫如洗，有的甚至面临坐牢的风险，银行呢？银行手里有你抵押的房子和土地，下一轮经济周期，这都是财富！再说，银行毕竟是国家的，暂时承担一点牺牲，也是局部的，资本充足率不够了，还有中投公司给钱，一点也不怕。
很多个人会还不起房贷，或者不还房贷？那也没关系。国家保护个人的居住权，如果你只有一套住房，银行不能拍卖你的房子。那就会有很多人免费住房子了。这一轮周期过去，你要想房子是自己的，还是要交钱的。所以，银行只不过暂时承担一下风险，过渡一下而已。
土地市场冷清，地方政府卖地没有收入了？这是让人笑掉大牙的说法啊。以前卖1亩地，本来就是10万元，后来被开发商炒作到了100万一亩。现在跌下来，就算还跌到10万，又如何呢？以前卖1个亿的收入，需要100亩地，现在呢？卖到1000亩不就可以了？政府卖地，有点像股市里的大小非，成本几乎为0，怎么卖都是赚，还在乎土地市场冷清与否？土地供应多了，房价正好就跌下来了，皆大欢喜呢，除了开发商。
所以，调整房地产，没有后顾之忧，却能赢得喝彩和掌声。而且，调控的手段非常非常简单，只需要轻轻抽紧信贷，立刻，连锁反应就会出现。抽紧信贷，也不需要行政指令或者窗口指导，只需要说一句话，大家就都明白：防止类似美国次贷危机发生。谁也没话说，支持吧。
所以，我们看到，股市对于房地产市场的信贷变化反应异常灵敏，稍有风吹草动，股价动辄跌停。何以故？实在是这是一个弱不禁风的行业：它建立在民营企业爆发的基础上，建立在数量众多的亿万富豪基础上，建立在老百姓买不起房子而怨声载道的基础上，建立在全国各地无数贪婪者为之倾倒的基础上，建立在房价一涨影响和谐的基础上。
所以，房地产市场的整合，可谓是势在必行。整合之后，收拾战场者谁？还是实力雄厚的国有企业。将来，中国的房地产市场将出现万科为一阵营，国企为另一阵营的两大集团军。万科，是规范运作的公众公司，市场形象好。国企，是肩负中国特色社会主义建设的巨子，让人放心。至于倒下的，当然就是没有什么背景和规模的中小房地产企业。顺驰，不就是前车之鉴？
所以，也许用不了多久，我们就能看到各地开发商销售告急、信贷告急，就能看到房价如羽毛般降落，就能看到房地产业的回报率远离30%以上的高标准线，回落到社会平均利润率水平。那时候，居者有其屋的梦想将得以实现。
(借着一季经济数据出台的机会，扬韬关于宏观经济的系列思考文章，可以告一段落了。今后可以少说一点宏观，多做一点实事了。)
扬韬
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