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买房出租应该算是个长期投资行为,因而要考虑的因素比较多,比如房价趋势如何;出租率长期来看是否稳定;租金是否稳定或看涨;房龄多少年,投资期间是否有维修问题,另外一旦出租无法实现时,是否能够快速卖出,也就是房子好不好卖的问题,上述任何一个问题的疏忽都会导致投资失败.从LZ的描述来看,房子地段不清楚,所以是否好卖不清楚,但我判断一来可能是老房子所以价格便宜,二来7楼无电梯对于有小孩和老人的家庭都不合适,因此此类房一旦出租困难,要卖出也会相对困难.另外从LZ的描述显示该区域房价正在下降通道中,因而未来租金也存在下滑可能,这点也是不得不考虑的.
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LZ房子买得还行
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【 · 原创: 超级集成 只看该作者(-1) 2008-12-28 23:13】
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南京租1100的房子最起码50W
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谢谢超级集成兄指导。小弟已经出手了。就是周围的大舆论环境不理想。
其实这套房在今年7月时的价格是33万，我觉得不是不得已，人家也不会砸价卖。
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另外，作为个人投资，我不知道折旧的意义何在，我2000年2万多买的80平米3居旧公房，租金由04年的1800涨到08年的2800，09年估计会降到2400左右，要算折旧，这该怎么算？
我04年买的新房目前自住，当时每平米4000而现在7000，租金当时3000目前大约在3500～4000，这个折旧该怎么算？
不乱来兄：所谓的“税的支出”反正不是我一个人承担，大家人人有份，包括业主和租房客。不稀奇。长远来看，现在的政府把70年的土地收益一次变现，未来的政府在土地收益上得不到足够的补偿一定会打现有存量房的主意，收物业税这是无可奈何的事。都说光脚的不怕穿鞋的，但是有鞋的毕竟会比光脚的走路更安全，也更舒适，大家每天出门是愿意穿鞋呢还是愿意光脚呢？
Fatrix 兄：没有杠杆效应使我感到安全。或许是15年失败的证券投资把我教育的结果。房子即使跌40％好歹房子还在，不会ST、PT乃至退市。也就随它跌、涨去了。
wuta兄和外蒙古同胞 ：空置期是不可避免的，但可以缩小空置期，比较典型的是一周而不是2、3月，前提是不要太贪心。没有租不出去的房子而只有租不出去的价格。另外一次装修和家具投入可以使用多年，一般3到5年吧。当然，要看你碰到的房客朋友对你是否尊重。其间只会有一点非常小的维修开支，月租2000的房子大约一年3－5百元吧。如果不是这样，一般就是在装修上省钱太多了或者距上次装修的时间太长了。
水不流兄：同意您的部分看法。不过对一次装修要花2年的租金觉得比较奢侈。
谢谢各位兄长不吝赐教。小弟不一一谢过了。
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我碰到一个情况，昌平宏福苑，80平米7楼无电梯，25万包过户，含装修等其它费用共约28万，出租目前1居大约在1100元，估算80平米的2居可租到1300元，年回报率静态5％，可以办么？
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买房子主要看地段,地段,地段.你说的这个出租价格稳定吗?挂牌一个星期内能否租出去?周围同等物业租金水平?
不知你买房的动机是什么?是长期持有吗?
最重要的是地段!!!地段好的房子永远都是稀缺资源!
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南京租1100的房子最起码50W
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谢谢乍暖还寒兄的不吝赐教。
我碰到一个情况，昌平宏福苑，80平米7楼无电梯，25万包过户，含装修等其它费用共约28万，出租目前1居大约在1100元，估算80平米的2居可租到1300元，年回报率静态5％，可以办么？
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【 · 原创: chyozid 只看该作者(-1) 2008-12-28 10:28】 通货膨胀考虑了吗？长期来看．钱是不断贬值的．这才是最大头．
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使用收益法评估时，未来收益和折现率口径应保持一致，也就是说，未来收益若未考虑通货膨胀因素，则折现率也不需要考虑．
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使用收益法对房地产进行估价，其对未来收益的折现所使用的折现率是由安全收益率和风险收益率共同组成，ＬＺ所关注的银行存款利率部分只是从所谓的安全收益率角度出发，而并未考虑到投资房地产的风险因素．风险因素包括很多，其确定过程相对比较复杂．投资风险越大，则投资者将需要更高的风险收益率作为补偿，则折现率就高，由此得出的房价估值就会降低．另外，未来收益不是固定不变的，而是要通过对基本面的分析进行一定的预测．但是，用安全收益率作为折现率可以粗估出当前房子价值的上限，也就是说，如果存银行能够得到相同的收益率，又何必冒险投资房地产呢？特别是房价在下跌预期的时候！
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通货膨胀考虑了吗？长期来看．钱是不断贬值的．这才是最大头．
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