说几句这几天大传特传的REITs。。。。。

先说说这个东西到底是啥？。。。REITs是一种投资于房地产的基金形式，我们管它叫房产投资信托。它就是一种权益型的交易产品。

其次就是正确的了解它的现状。。
这里有一个信息，就是我看的很多报道都说REITs是对房地产市场的重大利好，好像此物一来，所谓的问题迎刃而解。。千树万树梨花开。。有些的评论则是什么次贷（听着都晕）。。。一团囫囵。。

国外的标的物就是类似商场、购物中心这样的具有稳定租金流入的对象。。除此之外其他的配置一般为高端写字楼，酒店以及工业园。。 。大家知道，普通的中小投资者是很难分享到大型的、黄金地段的商业性不动产的收益，原因很明了。。因此，国外推出此类产品，主要就是满足中小投资者对获得优质商业不动产的丰厚收益的诉求。。

国外现在REITs的作用。。并不是能够解决广泛的开发融资。
我想作为深处其中的同仁想必十分清楚。。住宅开发的长期资金来源就根本不可能由这样的小东西去支持，而且作为交易标的。。。住宅并不是个好选择。项目开发阶段的风险是很大的，国外在这个问题上作了很明确的规定：澳大利亚直接提出，不允许REITs做开发性的融资。基本就是绝了以开发融资为目的对于此类基金的资金诉求。。而其他国家大致为20%。。而且标的绝大多数为连锁酒店、大型零售商业项目等等。。。参与的目的更多的是对项目完整性的追求，而不是去主动的开发，去赌回报。。

可能的情况：
标的物的区域。。如果正式的出来。。一定是有标的物的投资地域选择的。。也就是京、沪、深。。或者其他人均消费总额较高的城市。。另外这个还跟城市人口规模有关。。。这是一般的投资逻辑。。由于认知较为一致。。很难出现大规模认购住宅项目这样令人冲墙的举动。。。。

可能的操作模式。。
应该还是以收购成品商业地产项目中的优质单位为主，由于开始基于稳定，参与开发的可能性比较小。这样时间上可以缩短一定的商业培育期，对产品的开展有着积极的作用。。而且此类物业的现金流入有着持续性，更符合资产证券化的要求。。。

对于开发商来说。。首先就是解决融资困境。。之前是通过上市，发债等等手段。。因此一开始产业资本就很难和REITs在一个层面上想问题。。但是开发出来的合适标的物有了新的资金流入这点是非常肯定。。。

关于央行的一个说法。。廉租房REITs。。
听到这个说法，我的感觉还是十分的诧异。。。正常的情况下REITs的收益由于持有物业。。卖出物业。。参与开发等等收益率并不低。。。 廉租房本身的属性决定了它的收益连普通的住宅都赶不上。。他只能通过政府补贴去实现。。逻辑上说不通。。另外有人说参与建设廉租房毛利率并不低。。这本身是鬼话了。。首先政府能否真正资金到位。。建成后物业管理问题。。一想都头大。。物业管理如果能和就业问题相配套还不失为一个解决劳动力就业的好办法。。但是现在还没看到有谁想起这些东西。。。

推出的时间。。。
首先REITs这个东西因为行业分业监管的原因，需要几个部门共同磋商。。如果真正推出一款成熟产品，在法律上，制度上现在还没有成型的条文。。从央行在廉租房REITs的说法上来看（如果是真的）。。首先出发点就错了。。那么结果注定悲情。。另外由于时间的不确定，而就算是现在真正推出后，基金的筹资、推广乃至项目选择都需要一个时间去消化，注定这个东西短期内还是云里雾里的概念。。。

至于股票。。估计就是商业地产类的吧，就那么几只。。能不能受益还是看具体的商业操作。。现在暂时也是概念吧。。

只想到这么些。。没什么多章法。。发在淘股吧。。祝大家愉快。。