楼市见闻一则

去看了万科在北京朝阳公园南边的新盘。

90平米略不到的精装修一居，一平米25000--27000。
装潢比较高档，胜过东部CBD绝大多数新老楼盘。
我问销售大概能租多少钱，答曰13000，比我自己估算的乐观一些。

万科在北京的收缩虽然不像在南方那么高调，但从一些细节依然不难窥见。以此楼盘为例，销售策略把握得异常小心，10月开盘至今只出售十幢中的一座，年底再开一座（皆为57平米），对楼市能量下滑的担心不言自明。价格上亦有让幅，同档次的楼盘一年前的定位绝对不会低于30000，而万科在200米外的另一处档次明显差于此盘的住宅去年最后的出售价格也接近26000元。

令我感到惊讶的是，此楼盘的入住时间为2010年10月，与开盘相距两年之久——这对万科的楼盘来说极为少见。此前万科在北京项目的开盘入住时间差基本不会长过一年，也符合万科一贯强调的快速周转策略。

据销售人员透露，目前出售的这幢楼80多套目前还剩30多套。

总体而言，此楼盘的销售境况甚为尴尬。按照销售人员的估计，静态出租回报率约为6%--7%，但是两年的时间贴现加上其销售策略暗示的对楼市的悲观预计使得这项投资在当前很难有吸引力。我更相信，以实际购买力衡量的住宅房地产价格已经见顶，将来数十年之内很难再有超越。至于此类豪华住宅的重心，则取决于未来一段时间伴随保护GDP的货币化过程是否能够创造出大量新的富有人群。