房价到底会有多少跌幅？

现在地方政府纷纷出台救市政策，我们来做个调查吧，房价在未来3年内到底有多少跌幅？

考虑到中国实在太大，各地情况可能较多差异，我们主要以东部沿海城市为样本。
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首先说我的观点，从大势上看，跌是一个确定的趋势，但跌幅会有多少呢？我本人在南京，我对南京市场

观察的结论是不会有超过20%的跌幅。我一直关注南京一手房和二手房市场，搜集关于身边的关于房市的

信息。
1、都说炒房现象很严重，但我观察的结果却有所不同，从购买商品房来看，我看到我同事朋友买房（样

本数38），首付比例很高（50%），有不少是一次性付款（9个）；
我的单位和我老婆单位的集资建房(不是原来福利性集资建房，是先成立一个地产公司，去竞标拍卖的土

地，然后开始建设，和现在地产开发流程一样)，一次性付款的比例也有40%（这个数据是估计的），我听

说的我的一个有业务往来的单位集资建房更猛，房子单价是一万，该单位要求全部一次性付款，不允许做

贷款，结果呼啦呼啦都掏出一两百万。
我的想法是如果投机性购房比例不高的话，房价不会有大的跌幅

2房价收入比，无疑房价收入比过高，但目前的房价收入比中的收入是用全体居民的平均收入

，我的看法是我国人口基数庞大，人口密度高，尤其在东部地区，而土地数量有限，中等收入以上的人群的收入作为房价收入比的中的收入。

3、房价租售比，租房体现的是一种真实的居住需求，据说“目前，国际认可的比较理想的房屋租售比约

在1∶200到1∶100之间。”我觉得这个不是理想，简直就是极好的投资品种，1∶200意味着100万的房子

，你每年能收到6万租金，6%的回报，现金分红哦，要是到了1：100，就能收到12万的租金，什么样的上市公司能每年给你稳定分

红12%或6%，风险比房屋出租还小？
当然，目前房屋出租的回报是2.5%-3%之间，明显偏低，如果房价下跌，租金不变，使得回报率能上升到3.5%-4%之间的话，两个市场之间应该会有均衡，结合考虑到未来的降息背景，3.5%吧，就是目前房价打8折就可以达到。

最后说一点私心，我自己有房子，但我一样盼着房价下跌，因为到时候我就可以换大房子了，但是，能实现么？

请理性讨论，不要随便拍砖。