关于房地产行业的思考

全国房地产开发商千呼万唤的房地产“救市措施”终于于本周出台，这个时机的把握不可谓不好，契合了降息减税的趋势，契合了“保增长”的宏观需要。

为什么在过去的一年中，之前大量的购房需求突然消失？回头再看，截至07年10月，针对房地产市场的不断加大力度的宏观调控终于按住了房市加速上涨的牛头，也遏制了炒房一族的动力。而不断走高的利率以及迅速起来的通货膨胀进一步抑制了并不急需购房者的需求。这不仅是要保证房地产市场的稳定健康的发展，实际上也是防止经济过热的必要措施。由此大量的购房者持币陷入观望，观望市场的变化，观望政策的变化，导致市场需求突然急剧萎缩。

但即使成交量迅速低迷，在过去的一年里，除了前几年以深圳为首的少数过度疯涨的城市房价产生部分下跌外，绝大多数城市房价维持着上升的势头，最新数据表明全国平均房价的同比仍然不断增长，增幅也不见明显回落。就我看到的周边情况也确实没有看到房价下跌的，顶多就是涨的慢点罢了，实在不知道有多少持币等待的购房者在这一年中等到了心仪的房价。

仅仅一年后的今天，国家出手了，国家一出手就是狠招。特别是购房贷款利率，连带利率降低的因素，在过去的一个月之内购房贷款利率迅速回到5年前的水平。仅仅一个月就抵消了过去多年的利率上升积累，力度之大令人惊讶。尽管国家初次出手，并不至于立即扭转目前房地产市场的低迷局面，但是不仅出台的政策明显预留了极大的后续空间（看看改善性住房这一措辞的可解释空间之大），而且明确了支持地方政策的出台。可以预见的是，面临财政不断拮据的地方政府必将不遗余力，各显神通，全力推动房地产市场。

房价并未回落，怎么就“救市”了呢？很多人好像不明白。

房地产行业是我国国民经济的支柱产业。什么是支柱，我理解是这个产业崩溃，国民经济也就崩溃了。事实上哪怕只要房价下跌，对我国国民经济的伤害将是不可想象的。房地产行业关系着“国计民生”，首先是“国计”，然后才是“民生”。那些相信政府会象放任股市下跌一样放任房价下跌的想法等同于白日做梦。君不见，三中全会刚刚明确“保增长”，迅速出台的除了出口退税的政策外，第一个针对单个行业的大力度措施就是对房地产行业，显然它仍然担负着保增长的重托。

“居者有其屋”并不是针对商品房市场，这一点基本放之四海皆准。为什么我国现在房价并不计入CPI?因为它本身就不是普通大众消费品，指望大部分的工薪阶层都能买的起商品房是不现实的。而现在无论是加快建设经济适用房还是低价廉租房，在我看来都是要建立完善多层次的住房体系，一旦成形，商品房市场将彻底放开，最终形成高中底端不同层次的消费需求。所以我一直不太明白有些朋友判断并相信商品房产会大跌甚至崩溃的依据究竟是什么，估计就是房价太高了吧。有一个说法是房价收入比。事实上居民收入每年都在增长，对于这一点我觉得没什么好怀疑的。如果你的收入没有增长，那一定是有人增长了，甚至把你的那部分也增长掉了。如果你现在觉得房价高得你够不着，那么除非你大幅提高你的收入水平，否则基本上是你永远够不着，甚至越来越远。

所以我认为房地产行业的冬天已经维持不了多久了，现在可以大胆预判的是最迟半年后房地产市场将逐步回暖，而明年此时则很可能开始量价齐升，再走一段类似于01－03年和05－07年的主升。最终则可能在2012－2015年之间逐步形成相对稳定的供应和需求。当然这有一个前提，就是在此期间我国初步完成产业结构升级，逐步形成新的支柱产业。在没有新的支柱产业产生之前，房地产行业的支柱产业地位不可能有任何动摇。而新老支柱产业的更替也将维持相当长的一段时间。

华尔街名言“树不可能长到天上去”是对的，它说的那棵树是成熟的树。而我们这棵树还正在茁壮成长着呢。