10月中央会议土地改革将迈历史性门槛 4.3亿亩农用地或入市

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10月中央会议土地改革将迈历史性门槛 4.3亿亩农用地或入市2008年09月07日 09:42中国经营报【大 中 小】 【打印】中国目前已经迈入统一地权的历史性门槛。

9月中旬，记者从可靠渠道获悉，《土地管理法》的修改已经正式列入将于10月份举行的中央重要会议的立法规划，农村建设用地管理将会出现转折性变革。据悉，在此次会议上确定的关于修改土地制度的核心就在改革征地制度上。

“从决策层面上来讲，大家已经对这次土地改革充满信心，而此次改革也将对中国的房地产、城镇化等方面带来巨大的影响。”一位知情人士对记者说。

“统一地权”起步

“土地改革之路依然很漫长，但是它已经走出了第一步。”上述知情人士说。

据他透露，在今年10月的这次重要会议上，立法热点将是以农村集体建设用地依法流转为重点的《土地管理法》的修改，而此次修改将主要依据2004年国务院发布的28号文件，在这个《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

“可以看出，早在4年前，国务院就已经为土地相关法律的修改和制定做了铺垫，而此次土地法律的修改也将在28号文件之下进行，这是个底线。”上述人士对记者说。

据他透露，此次土地改革的目标应该是，在保持关于现行国家和集体土地所有制度不变的前提下，建立起城市与农村不同的土地拥有统一使用权的体系，要把农村集体建设用地确保为法定不动产，其转让过程也要按照不动产进行转让，而由此也将形成全国统一的土地使用权法律体系，将体现平等性、有偿性、期限性。

在实行的具体方式上，此次改革可能将遵循“总体保障、分期实现”的原则，就是将通过法律的修改来实现农民住房和农村建设用地的商品化，将用分重点、分区域、分期的方式来进行三步走，而在此基础上，耕地政策仍然保持现有法律不变。

难在利益平衡

据记者了解，“统一地权论”最早的提出者是知名经济学者武建东，他21年前在国务院的房改办工作，按照他的说法，那时的主要工作是解决国有企业、地方政府盖房子缺钱的问题。

“当时并没有考虑到将城镇和村级住宅一体化流通，也没有考虑到土地市场的重要，现在看来，一体化土地改革是一个绕不开的节点。”武建东对记者说。

一个原因是，我国目前已经进入高速的现代化阶段，而此时所需要的建设用地量比以往翻倍增长。来自国土资源部的信息表明，我国现在能利用的建设性土地大约在500万平方公里，而其中农村、园地、林地等面积占到近70%，广阔的农村集体用地将是新增的国有建设用地的主要来源，但如何转化一直是一个难题。

“在过去，有的地方政府以廉价的征地方式解决建设开发使用，造成了对农民利益的损害，如何以一种公平的方式来平衡两者之间的矛盾，是此次改革中要考虑的一个重要因素。”中央党校研究室专家曹新对记者表示。

在武建东看来，这个过程可以通过土地使用权的直接流转和买卖来解决。据他分析，目前农村集体建设用地有两个使用主体，一是农村的集体建设用地，随着我国城镇化和农村工业化，这种建设用地的使用已经远远超出我国目前的土地管理系统的监管，正成为我国农村资本积累的重要来源，这种转化过程被称之为土地流转；另一个是城市化建设对郊区土地的征用，而这也是在我国东部发达地区城市采取的一种模式，是地方政府与企业利润的重要来源，这被称之为买卖。

据国土部门的统计显示，目前农民的住房面积在200多亿平方米（约合0.3亿亩），农村集体建设用地的面积是4亿亩，按照武建东的说法就是将这两块内容直接转入我国的市场经济体系。

“这200多亿平方米的住宅如果按照村镇的平均800元的成本造价计算，价值是20万亿元人民币，而4亿亩的农村建设用地的价值也在100万亿元人民币以上，如果实现了这一计划，那么农民的财产将体现真正价值，农村的市场经济体系也将重新构架。”武建东说。

曹新在日前对全国百强县昆山的调研中发现，在这个外资和民营经济都异常发达的地方，有不少农民以村级为单位与企业签订了土地使用协议，一些农民选择了以土地入股的形式加入企业，分享企业发展所带来的收益，在年终的时候可以享受企业的分红；另一些农民则选择了一次性补偿。

在曹新看来，推行地权统一的最大阻力还来自于地方政府。他分析，在过去，一些县级市没有独自收税的权力，在上缴国家利税后才能留取一部分资金做财政用，但这些钱远不够维持开销，因此对农民进行征地，再卖给企业一直是地方政府财政收入的主要来源，“如果地权统一了，农民的土地直接进入市场了，那也就等于绕过了地方政府，这必将遭到一些地方政府的反对。”