4月14日早盘新旧闻

银监会“重拳”整顿银行理财

本报记者 王芳艳 2008-4-14 21世纪经济报道
沸沸扬扬的银行理财产品零收益、负收益事件爆发后，银监会4月11日终于发布《关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知》，重申“卖者有责”。

“根据市场发展到一定阶段出现的问题进行整改。”银监会有关人士当日表示。

银监会还要求各银行业金融机构接到《通知》后，应立即开展个人理财业务自查，限期改正自查查出的问题。而各银监局接到《通知》后，应立即组织开展商业银行理财业务暗访。

六招治乱

《通知》要求商业银行在六个方面进行整改。“细则规定得非常仔细，是对原有办法的延伸和细化。”一股份制银行人士说。

银监会首先要求银行健全产品设计管理机制。

《通知》针对此具体要求商业银行为理财产品命名时，不得使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓和蕴含潜在风险或易引发争议的模糊性语言。商业银行不得销售无市场分析预测和无定价依据的理财产品等。

其二要求在建立客户评估机制，规范产品宣传材料。

“对于复杂产品确实需要审慎，我们基本上都是卖给机构客户，而不是个人。”上述股份制银行人士说。

其三是加强产品宣传与营销活动的合规性管理。银监会要求，理财产品的宣传和介绍材料中，在首页最醒目位置揭示风险，说明最不利的投资情形和投资结果，对于无法在宣传和介绍材料中提供科学、准确的测算依据和测算方式的理财产品，不得在宣传和介绍材料中出现“预期收益率”或“最高收益率”字样。

其四是针对被广为诟病的银行信息披露问题，银监会详细规定，商业银行要定期向客户提供理财产品账单(产品存续期不足一个月的除外)，与客户另有约定的，提供账单的频率和账单中所包含的信息量应不低于《办法》的要求。

其五是商业银行在与客户签订合同时，应明确约定与客户联络和信息传递的方式，以及在信息传递过程中双方的责任，确保客户及时获取信息，避免导致客户因未及时获知信息而错过资金使用和再投资的机会。

商业银行在未与客户约定的情况下，在网站公布产品相关信息而未确认客户已经获取该信息，不能视为其向客户进行了信息披露。

此外，《通知》还包括要求建立客户投诉处理机制，妥善处理客户投诉；严格理财业务人员管理，提高理财从业人员素质等要求。

变相代销境外基金遭禁

引起银行关注的是，《通知》指出，商业银行开展综合理财服务时，应通过自主设计开发理财产品，代理客户进行投资和资产管理，不得以发售理财产品名义变相代销境外基金或违反法律法规规定的其他境外投资理财产品。

自银监会放开允许银行QDII投资海外基金后，QDII海外基金盛行。去年下半年开始，诸多银行与海外基金合作，将其引入国内。去年8月底，花旗银行与施罗德投资管理公司合作推出的QDII“施罗德全球基金系列”，即是让投资者直接投资开放式海外共同基金，并可当天赎回。

“这种当天买卖境外基金的方式，其实与代销境外基金非常相似。”另一总部位于北京的股份制银行说，招行、民生也有类似产品推出。

被清盘的民生银行港基直通车产品，是由瑞士银行发行的票据，使投资者能直接参与表现优异的霸菱香港中国(欧元)基金投资。

但是，《通知》里所指的不得变相代销境外基金到底是禁止哪类产品呢？以及为何禁止呢？

上述北京股份制银行人士表示，不能变相代销可能指的是银行代理客户当天直接买卖某种基金的方式。他认为，如果银行对基金进行了二次加工，比如以票据方式，或者多个基金的组合进行产品设计，则可能就没有代销嫌疑。

上述外资行人士当日在咨询了相关机构后获悉，该行此前的与境外基金合作的方式不被认定为变相代销。

记者当日求证相关部门获悉，《通知》所指的不能代销境外基金，是指银行不能成为境外基金的销售网点延伸，必须要严格设立基金风险责任承担机制，“必须要知道出了事之后谁负责任，不能到时候找不到境外基金负责了”。

目前基金是由证监会监管，如果没有相关资格境外基金并不能直接在国内销售。实际上，多位人士透露该条文的背景是：一些机构和监管部门对海外基金变相进入中国提出意见，建议必须对银行代销境外基金设立市场准入门槛。

（另：一季度信贷增速“被动”回落 热钱再汹涌 本报记者 孙铭 2008-4-14 ；15银行最后一击 民企南望骨牌推倒 本报记者 陈小莹 2008-4-14 可参照分析）

上海紧急摸底96家房企资金链
本报记者 陈昆才 2008-4-14 21世纪经济报道

山雨欲来风满楼。

原先质疑万科降价售房的人，现在多数选择了闭嘴。

4月初，五家大型银行和民生、浦发两家股份制银行的上海分行，以及上海银行等8家银行均收到来自人民银行上海分行的一份紧急文件，名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》(下称通知)。

4月11日，一位看到通知的知情人士向本报记者透露，央行上海分行下发通知，并对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查，目的是“为密切跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况”。

“估计下一步还是会有调控，目前是摸底，看看房企的承受能力如何，以把握节奏和力度，防止用药过猛。”4月11日，一位大行上海分行信贷人士说。

重点摸财务状况

央行上海分行指示8家银行，各抽样选择12家房地产开发企业，其中，1级资质等级企业1家，2级、3级资质等级企业各3家，其他(如暂定等)资质等级企业5家。

为了使调查更有针对性，通知原则上要求被调查企业在上述各行开立基本账户、正在进行房地产项目开发并有贷款余额。

前述知情人士透露，通知特别强调，要对数据完整性和逻辑性初步审核，确保数据质量；并要求各行同时填报房地产贷款逾期、展期和贷款诉讼案件情况表；“4月15日为最后时限”。

而8家银行将向被调查房企下发一份《房地产开发企业资金情况调查问卷》(下称问卷)。

该问卷共列有22个问题，分为三个部分：第一部分为房企的基本情况，包括企业注册登记经济类型、资质等级等在内的3个问题；第二部分为资金财务状况，共有14个问题；第三部分为价格和销售情况，共5个问题。

在最为重头的“资金财务状况”部分，央行上海分行首先希望知悉目前房地产开发企业最主要的资金来源，备选答案有自有资金、银行贷款、股东借款、定金及预付款、应付工程款及其他。

而接下来的提问设计并与房地产调控与从紧货币政策密不可分。

如要求被调查房企回答，开发商对银行贷款的需求量和去年同期相比的变化情况如何，以及实际获得银行贷款的金额与去年同期水平相比的变化情况。

调查希望了解，企业认为当前影响公司贷款增减变动的主要原因是什么，选择项为：较高的利率水平导致企业融资成本增加，贷款需求减少；在从紧货币政策下，企业获取贷款的难度增加；受房地产信贷政策约束，银行贷款审批更为严格；商品房预售放缓、资金回笼速度减慢，贷款需求增加；开发进度放缓，贷款需求减少；其他原因。

今年，央行提出实施从紧货币政策，信贷增长也要控制在2007年的相同水平线上。而去年与今年，银行给予开发企业的贷款利率水平分别是多少，也被设计为调查问题之一。

判断资金链紧张与否的另一依据是房企归还银行贷款的情况。

去年10月份以来，公司归还银行贷款的情况，是提前、到期、展期或借新还旧，还是多数贷款无法按时偿还，这一问题也体现在问卷中。

面对从紧信贷，金融调控部门希望知道房企的融资计划。所以，被调查房企被问及，今年以来，房企除银行贷款外的其他融资方式都有哪些。具体而言，在房企今年的融资方式中，如向股东或其他关联公司借款的增减情况；以及资本市场融资计划能否顺利完成，如果完不成会产生哪些影响等。

试问房价走向

金融调控部门十分关心房地产市场走势与企业资金链的关联度。

如问卷的第九个问题是“房地产市场交易量下降的状况持续多长时间，可能明显影响开发企业的贷款还款进度”；选择项为：一个月、三个月、半年、一年及以上。

在第三部分“价格和销售情况”中，被调查企业被问及，二套房贷款政策是否会对商品房销售产生较大影响。

实际情况是，据上海某国有大行统计，2007年9月下旬，房贷“新政”发布后，该行去年第四季度个人住房贷款项目审批数比上季度降51.8％。由此表明，房贷新政挤出了市场中的非理性“水分”。

同时，央行上海分行希望听到房企对房价走势的判断和自身的行为选择。

问卷请开发商预测今年上海房价的后续走势，选项包括：将出现较大幅度的下跌、经过盘整后将呈小幅下跌走势、盘整后呈小幅上涨走势、将出现较大幅度的上涨或其他观点。

类似问题还有，开发商预期未来多长时期内，上海房地产市场将有所回暖；选项分别为已经回暖、一个月、三个月、半年及以上。

对此，开发商都将作出哪些行为选择。

房企苦撑房价？

房企资金链紧张程度如何，目前已是初露端倪。

“我们的(开发商)贷款客户目前的利息偿付都较为正常，因为贷款要到年中或下半年到期，那时才能看出分晓。”4月11日，一位有着十余年对公信贷经验的上海某大行信贷经理说。但这位信贷经理已明显感觉到，“开发商压力很大，资金链趋紧，这是毋庸置疑的”。

那么，下一步，房企如何化解资金困局？

首先，“房企还是想到我们银行贷款。”上述资深信贷经理称，这也是目前最经济的方式。

其次，开发商将选择同业拆借，也即企业之间的资金拆借。但拆借的成本畸高，目前银行贷款的年利率一般不会超过10％，而房企同业拆借的年利率可能达到40％至50％。

第三条渠道是采取股东方注资，吸引资金，或强强联合等类似的财务重组。

第四条道路，也是开发商最不愿意做的一种选择——降价售楼。据上述信贷经理透露，他所知道的开发商中，目前没有一家选择降价售楼，因为到期贷款较少，“都在撑着”。

但开发商已为死撑房价付出了代价。

除同业拆借的高昂利息外，上述信贷经理熟悉的一些房企最近都没有拿地，一是因为手中没有宽裕资金，二是此时拿地风险较大。

中国指数研究院新近发布的上海商品住宅交易分析报告称，虽然今年初土地供应量有所增加，但土地开发量同比却出现大幅度下滑，新开工面积也有所减少；原因正是商品房销售量连续数月下滑，开发商资金链出现紧张。

值得注意的是，当内资房企拿地减少时，外资在上海频频扮演抄底角色，近期拿地反而较多。

外资除了拿地，还通过收购房产项目进入上海房地产业。本报记者此前获取的一份内部报告显示，2007年前三季度，上海市外资收购房地产的项目约24个，总成交价值约330亿元，无论从数量还是从金额上均超过2006年全年。

死撑房价的另一代价是支付更高的贷款利率。上述大行信贷经理称，该行的房地产开发贷款利率已在基准利率基础上再上浮20％左右；“而且上浮30％，开发商觉得也可以接受”。

但银行目前手中的贷款额度非常有限，而且在结构调整中，房地产基本处于各行非优先支持行业之列。上述信贷经理称，4月份的贷款计划指标少得可怜，而且需要提前两个月上报上级行。

其实，“万科非常聪明，我相信目前它的资金面并不紧张，但在存量市场需求有限的情况下，谁先回笼资金，谁就能在后续调控中掌握主动权。”上述信贷经理直言。

资产质量隐忧

上海的房价波动已能够影响在沪商业银行的“半条命”。

截至2007年12月末，上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％，银行信贷资源进一步向房地产业聚集，银行对房地产信贷的依赖程度居高不下。上海银监局曾表示，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到(上海市)银行一半左右的信贷资产安全。

此番在摸底房企资金链的同时，央行上海分行非常关心金融机构房地产贷款到期和展期的笔数和金额情况，尤其是2007年四季度和今年一季度两个时间阶段；同时，贷款诉讼情况中涉及个人住房贷款情况也在调查之列。

风险苗头已经出现。前述内部报告显示，截至2007年12月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点；其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比多增13亿元。

而值得注意的是，这些新发生的住房开发不良贷款大多为经展期到期后再形成不良。上述内部报告显示，有银行反映，在房贷“新政”及补充通知下发后，个人住房贷款需求受到抑制，房地产开发项目周期有所延长，开发贷款展期需求明显上升；而从2007年下半年以来，房地产开发企业融资的渠道总体在收窄，整体资金链趋紧。

进入2008年一季度，市场行情依旧不容乐观。

央行上海总部发布的2008年一季度信贷数据显示，由于房地产市场成交量变化影响到个人住房贷款走势具有一定的时滞性，因而年初上海市房地产成交量的萎缩导致3月份中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。

目前，“房企资金链趋紧与房价走势的关联度还不大；但问题是要不就是不关联，一旦关联起来，就会大得不得了。”前述大行信贷经理直言。

在上述内部报告中，也有有关部门担忧，房价一旦大幅下挫，极有可能出现大量违约现象，使银行信贷资产遭受巨大损失，甚至可能爆发类似美国次级贷款的风险。

（ 另：建行主动调控房地产业贷款 2008年04月14日 08:00 中国青年报，可参考进行对比分析。二季度开篇倾向信号，怎一个“紧”字了得）