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600823 上市公司简评报告 房地产开发
世茂股份2007 年年报简评
2007 年度结算面积减少，公司业绩平淡：由于商品房结算面积减
少，公司2007 年营业收入及净利润同比大幅下降，其中实现营
业收入12.41 亿元，与上年同期相比减少8.8 亿元，减少41％；
实现净利润1.4 亿元，同比减少37％。截至2007 年12 月31 日，
公司总资产31.28 亿元，流动资产21 亿元，其中存货12.41 亿
元，占流动资产比重为59％，比较合理；流动负债13.68 亿元，
其中预收帐款3.5 亿元，绝大部分是南京世茂滨江新城项目的预
售款项，该项目也是未来2－3 年公司利润的主要来源。
如资产注入成功，公司转型为商业地产，2010 年后业绩将有突破
性飞跃：根据公司2007 年7 月和10 月公告，公司拟向世茂房地
产（0813 HK）全资附属公司世茂BVI（商业）、间接全资附属公
司北京世茂和第一大股东世茂企业非公开发行69,224 万股A 股
分别向世茂BVI（商业）购买期持有的9 家商业地产公司100%股
权；向北京世茂发行购买北京世茂的华平大厦；世茂企业以现金
认购6,224 万股。上述定向增发事宜已获得商务部批准，目前尚
在运行当中。如此次定向增发成功，公司基本面将发生实质性改
变，主营业务将由住宅开发转变为商业地产开发和经营。此次增
发向公司注入的12 个商业地产项目建筑面积共计400 余万平方
米，主要分布在上海、江苏、浙江、北京等大中城市，商业氛围
浓厚，升值空间大。鉴于待注入的商业地产项目除华平大厦外，
大多处于在建和拟建阶段，未来2－3 年无法产生规模效益，因
此，公司业绩有待在2010 后取得突破性飞跃。
公司盈利预测：公司2008 年－2010 年的利润主要来源于南京世
贸滨江新城、昆山世贸华东商城、上海国际大都会项目。南京世
茂滨江新城建筑面积共计150 万平方米，分三期开发，至今项目
仅结算了一期约3 栋住宅。由于拿地成本较低（楼面地价0.12
万元/平方米），南京世茂滨江新城盈利能力非常可观，为公司未
来三年收益提供保障。不考虑此次增发项目，我们预测公司2008
年每股收益0.33 元，2009 年0.50 元，2010 年0.69 元。不考虑
此次增发项目，公司目前20.22 元的二级市场价格有所高估；如
此次增发成功，公司每股净值预测为37.4 元，首次评级为增持。
预测和比率 （不考虑此次增发）
2,007A 2,008E 2,009E 2,010E
主营收入（千元） 1,241,483 1,995,245 3,003,762 3,932,514
主营收入增长率 -41.48% 61% 51% 31%
净利润（千元） 71,502 158,585 241,282 330,987
净利润增长率 -28.75 139% 52% 37%
EPS（元） 0.14 0.33 0.50 0.69
PE 144 61 40 29
小猪
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