深度解析数字地产趋势崛起，IDC 数据中心或是新的经济增长点

新基 建是由2019年春提出，以5G 特高压  工业互联网 人工智能 这些为方向，最重要的就是5G建设。

而5G实现需要建设传输基础上的大量基站，需要大带宽，而终端实现基础需要大量数据中心。

看了一些专业性报告都说5G终端实现基础是用户直接访问数据中心云端，而非是数据传输到本机。所以数据中心建设才是重中之重。

那么5G网络的实现就需要各个城市大量本地数据中心建设，如果用外地数据中心则依旧会有延迟，目前数据中心与用户之间每1000千米延迟10毫秒。就算数中心与数据中心互联，也需要覆盖本地的数据中心。

这就涉及到一个问题，5G网速下外地数据中心与本地用户延迟到底可以减缓多少？我找了许多资料，说5G无法改变数据中心太远的问题。这里存疑。

那么我们就假设，5G不能改变数据中心太远的问题，那么5G建设就需要大量本地数据中心。这也是目前数字地产的由来，数据中心本身需要大量用地，用电，所以新基建最重要的除了5G 基站就电力建设，特高压建设。没有电力特高压建设，数据中心为基础的5G 建设无从谈起。所以特高压 电力改革也是首要趋势。

目前北京上海出于环保本身就有用地限制与规划，数据中心不能扩张。大城市人口流量高的，当地数据中心上架率就高，严重供不应求。利润也就自然要比其他城市高。

那么如北京，上海，深圳的数字中心就相当抢手。

北京地区自建IDC数字中心，数上市公司光环新网 最多，用地机房全是自己的。然后就是鹏博士 ，其次是奥飞数据 。  可以说奥飞数据虽然在北京自己建的数据中心不如光环新网多，但是营收却有光环新网一半多。光环新网年报IDC业务营收7个亿，5万个机柜。  而奥飞数据年报IDC业务营收4个亿，机柜却不过万。而且奥飞数据拿着增发钱还有利润，又在廊坊等北京周边地区跑马圈地扩建数据中心。可见在北京地区大有赶超行业大哥趋势，所以昨天我说奥飞数据低估了。而奥飞数据又是华南地区数据中心龙头，起家以深圳为首，当前发展势头正猛。

最后就是数据港 ，数据港数据中心不是自己建的，毛利率上就会少很多。背后阿里不仅出地而且出钱，数据港只是运维。主要也就坐镇杭州，还有上海。发展有点故步自封的意思。

而万国和世纪互联 则是国外的企业，不在上市公司研究范围之内。

这里面，无论是在哪，被称作数字地产的，一定是自有用地，自己开发的数据中心。然后主要出售租赁业务，一般互联网公司客户一旦签约则基本上不会更换，所以无论是现在还是以后的5G时代，数据中心业绩趋势都是不可逆的。

所以自建的租赁商才是最值钱的数字地产，而北京上海深圳地段，则更为稀有。

这里面北京有光环新网，深圳有奥飞数据，上海有宝信软件 ，鹏博士等。可以说这几个是核心。

同时数字地产模式让压抑的传统行业感到有利可图，许多传统行业纷纷转型。如沙钢股份 收购国外的数据中心，杭钢股份 转型数据中心业务。龙宇燃油 石油干不下去了看起来，旗下子公司发展转型数据中心业务与阿里签了大单。宝钢有一片本来炼钢厂用地，因为环保问题该用地改建数据中心，让旗下宝信软件去做了。这里面传统行业转型最看中是否是自己拥有土地?地段在哪?比如宝信软件地段在上海，就比较厉害了。

而这里面租赁商也是屈指可数，光环宝信奥飞鹏博士是核心地段上面说过的，还有科华恒盛 ，南兴股份 ，立昂技术 ，龙宇燃油，杭钢股份。

另外就是5G如果可以解决数据中心距离问题，那么偏远地区数据中心则迎来业绩爆发。相对于北京上海深圳，用地面积机柜数量都有限制，而偏远地区比如内蒙古，西藏这些地区可建立大型数据中心，之前因为延迟问题客户不爱用，5G若是可以解决，则会让各地传统行业用地改建数据中心。这种大型用地改建数据中心的则会受到青睐。包括现在的华为云都是在内蒙古建的数据中心。

以目前形式加上疫情影响，核心地段以北上广深数字地产询价以及业务需求将水涨船高，阿里最近频频签大单也正是反应出对于数字中心庞大需求，而国家推动5G 建设本身也需要在这些核心地段大量建设数字 中心。同时环北京上海深圳地区，如雄安新区，粤港澳，珠三角将会承载核心城市溢出的数字中心需求。同时传统行业有大量用地可转型数字中心建设，数字地产这一新趋势则可能颠覆以往用房地产 建设拉动经济的模式。有统计数字中心多少与当地GDP 呈现正相关，所以数字地产建设可能是未来主要的经济增长点。