南都物业603506—A股第一物业股，调整到位，等待爆发！

招商积余龙头，南都图形太差了

今天不错，大涨

新正大比南都好太多了技术面基本面看而且前天风一直只关注新大正而没有南都我建议楼主尽快换

千亿蓝海，十倍空间——南都物业 


我们正在步入后房地产时代...

如同前几年车卖得好，后几年汽车保养是好行业；前几年房卖得好，后几年家装是好行业。

比家装更好的，是市场更容易整合集中，增速更快的物业服务。写文时间有限，直接上图。

南都物业没有搞房产的好爸爸是缺点，更是他的优点。它能够更好的在非住宅物业这片蓝海扩张版图，不会由于母公司影响它的经营，甚至在母公司资金链出问题时，抽调它的现金流。

正是这个原因，所以背靠房产企业的物业，根本无法在A股上市，因为看到的报表，可能不真实。

今年的明星投顾，天风证券，连发买入评级研报。以及写了多篇物业报告，接连吹风。

试想，如果机构卖出高估值的科技和医药结算掉今年收益后，明年还会继续回来买这些吗？

我想不会，必然有部分资金会流入增长稳定，现金流平稳，市场空间大的物业行业。

我们观察A和港的地产股历史，可以明显发现A股的上涨是滞后的。港股龙头融创中国，很早就在一直涨，至2017年10月阶段见顶。

而A股龙头新城控股，2017年10月的时候，刚刚从底部走出来

现在来对比一下港股碧桂园服务，和A股南都物业的周K，有没有看出来和上面两个的相似之处？

当然，港股还有另外的中海物业，新城悦服务，佳兆业美好等等，今年涨幅基本都超过一倍，在这个公认的“估值洼地”，优秀的物业股竟然基本给到了40倍左右的PE。

这些都曾排队在A股上市，然后A股不要跑去找了备胎，备胎给40倍。南都物业现在只有24倍，这合理吗。

最后，中航善达并购的不算。南都物业作为A股物业上市第一股，现在来了个第二股，新大正，发行市盈率23倍。这货跟南都物业，业务几乎完全一致，成长性及毛利各方面反而不如南都。

南都物业流通值仅6亿，物业这个极佳赛道在A股现在竟然只有他和中航善达两个股票。随便来几家实力机构就买光了流通盘，再问一遍，市盈率24，这合理吗？

在未来数年，随着盈利提升与估值提升的双击，加上筹码的稀缺性，A股机构抱团有多厉害大家也看到了。十倍空间，一点也不过分

南都物业作为A股物业上市第一股，有希望走出长牛行情！

物业股为什么能走出独立行情？

物业管理被城市生活的每一个家庭所需要。因为是现代生活的刚需，同时也被资本市场所看好。今年以来物业股涨幅应该是港股市场领先的，同期恒指涨幅只有4%，一年下来相当于白干，但是多数物业股已经翻倍。 

 

物业股为什么这么被市场看好？能获得超额收益的市场逻辑主要在于：物业管理行业的弱周期性，良好的现金流和行业集中度较低。
没有周期的周期性行业

怎么理解物业管理是没有周期的周期性行业？其实很简单，可以从商业模式的角度考虑，这个生意的本质就是一群人管理好全国各地小区的清洁，安保等相关服务。所以轻资产的运营模式在很大程度上弱化了行业的周期性。

暂时撇开行业的市场增量不说，到目前为止的存量市场就会每年给物业公司贡献稳定持续的营业收入，这也是弱化行业周期的市场逻辑。

那么物业管理的市场规模到底有多大呢，存量和增量市场又是多大的空间？根据中国指数研究院的数据，办公物业费水平较高，近 3 年平均为7.88元/平/月，商业为7.01元/平/月，住宅最低，为2.28元/平/月。再算上相应的在管面积，目前物管行业的存量市场空间是8000亿元，同时每年随着房地产竣工面积的增加，都会带来相应的增量。

而目前2015-2017年房屋竣工面积都在10.0亿平方米以上，2018年开始回落9.4亿平米，虽然2019年的竣工数据有所反弹，最多也在9.5亿平米附近。这个判断的依据是房地产的销售数据，2016到2018年，商品房销售面积分别是15.7,16.9，和17.2亿平米，基本没增长，反应到竣工面积上也不会有太大的起色，也是维持在负增长的低位数附近波动，所以9.5亿平米这是物业管理每年的市场增量。

有了以上判断，未来3年的商品房竣工面积大概是30亿平米，算是每月每平米的平均单价，住宅这部分将会为行业带来千亿规模的增量，再算上商业和办公领域，到2022年物管行业的市场规模是可以达到万亿的。
所以，物业管理行业也是一块受到资本垂涎的肥肉，目前存量市场规模就有8000亿元，同时每年的增量市场空间可以达到1000亿元。不仅是轻资产的模式，同时因为存量市场规模基数够大也减弱了来自于房地产行业的周期性。

行业规模万亿级的体量，格局分散，周期性弱，能够赚取持续稳定的利润是物业股被当下市场看好的主要逻辑，也是市场可以给出的估值比地产股高不少的原因。

在香港上市的主要物业公司平均 PE 26 倍。最高的龙头公司碧桂园服务 41 倍、绿城服务 38 倍、中海物业 30 倍，规模较小的新城悦服务，永升生活服务估值也有30倍。从估值的角度在体量较大的物业股中做筛选，部分公司的投资价值非常明显。

物业管理是非常有意思的生意。被本土化之后，戴假发的管家没有出现，眼前的却是站在小区门口，表情又很严肃的保安大叔。他们发出的哲学终极三连问：“你是谁？”，“住哪里？”，“来做什么？”；既体现了物业服务极高的性价比又带有中国特色。

这是绿城服务
 

 

 这是佳兆业美好
 

 

这是永升生活服务
 

 

 这是雅生活服务