集科创板、芯片、车联网、创投概念、长三角示范题材的价值洼地十倍股

政策与经济催化：今年3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。为促进物流高质量发展，《意见》提出，要深刻认识物流高质量发展的重要意义、构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。

新零售新消费作为经济增长新引擎，在多个省市经济半年报中被重点提及。日前，《长三角一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》全文公布，强调要在长三角地区“加快布局世界级新零售网络”，阿里新零售正成为提升长三角城市群全球竞争力的重要动能。
目前，在实现天猫1小时达的21个城市中，上海、杭州、南京、苏州、宁波5个城市位列其中，使长三角地区成为全国实现1小时达最密集的区域。线上线下深度融合的商业实践和消费场景，都在上海、杭州最先落地并向全国推广。有沪杭的“双轮驱动”，商流、物流、信息流互联互通、内聚外合，按照三年行动计划愿景，长三角有望从传统电商“包邮区”升级为阿里新零售之城连接的“全球领先的长三角新零售网络”。

今年7月，作为浙江省大湾区建设的重点项目之一，圆通集团与嘉兴市政府签署协议，在嘉兴机场建设全球航空物流枢纽 ，项目计划在2021年投入使用。在此基础上，圆通将打造超级共享联运中心和长三角商贸集散中心。据介绍，未来围绕嘉兴航空物流枢纽的全产业链投资将达到千亿级。“这是圆通世界级战略的重要一步。”喻渭蛟表示，圆通将进行长远谋划和布局，抢占发展制高点，与多方一起努力，把嘉兴空港打造成世界级的枢纽港，为“一带一路 ”建设和长三角一体化发展作出更大的贡献。”

前景预测：

首先，电商快速发展，线上零售市场扩大，推动高端物流地产需求的提升。我国是交易额超过美国的全球最大线上零售市场，网络购物也成为推动中国电子 商务市场发展的重要力量，预计未来一段时间仍会继续保持增长趋势。

高端制造 业使用社会化物流比例的提升推动高端物流地产需求的提升。进入21世纪后，中国制造业生产商品的档次和附加值不断提高，从以前的纺织品、玩具、鞋服等低附加值产品，向手机、电脑、装备制造等高附加值产品转型升级。高端制造业因其自身资金密集、产品结构复杂等特征，过高的库存或者太慢的存货周转，都会对其资金链造成压力，因而存在对物流服务强烈的需求。

中国高端物流地产市场供不应求，市场空间大。仓储物流市场的目前供给远远低于需求，对标美国，2015年，美国高端仓储总量3.7亿平方米，人均高端仓储面积高达1.17平方米；而我国高端仓储总量为0.2亿平方米，人均高端仓储面积仅0.015平方米。而从供给结构来看，现代高端仓储占物流仓储总量的比例偏低，截至2017年第二季度，我国高端仓储设施总量2000万方，仅占仓储总量的2.33%，远低于美国20.9%的占比。

戴德梁行在以“物流：纵向整合的时代来临”为题的报告中指出，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

2013年起，普洛斯 首次开始披露电商（E-Commerce）业务量在其业务中的比重占比（面积计算），2013年的数字为20%，而到了2016年，这个数字跃升至26%。

盈利能力：

物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。相比地产开发，物流地产具有土地价格较低、政策支持多等优势，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，因而成为房企争相布局的战场。

供应缺口大：在强劲的优质物流地产需求驱动下，我国苏州（租金同比增长率8.7%）、杭州（7.4%）、宁波（7.2%）、无锡（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。我国物流地产租金从2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%，平均空置率持续下降，截至2018年第一季度，平均空置率约15.7%。

土地增值：对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。

002314 在嘉善、嘉兴、昆山、上海、苏州、杭州等长三角区域拥有大量低价进入的物流地产；

宝湾物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（股票代码：002314.SZ）与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。公司成立于2011年7月，注册资本25亿元人民币，发展至今，已在中国34个经济热点城市战略性布局了58个高端物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络。
作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。宝湾物流已服务了京东 、顺丰、中远、德国DHL、澳大利亚TOLL、瑞士德迅、美国智傲物流、香港利丰 、法国SDV等全球知名企业，“宝湾物流”已发展成为享誉全国的著名物流品牌。

宝湾物流成立于2011年7月，注册资本25亿元人民币，由中国南山和深基地共同设立。作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。目前，宝湾物流已发展成为享誉全国的著名物流品牌。
宝湾物流在中国32个经济热点城市拥有并管理着52个现代化的物流园区，总规划仓储面积约589万平方米，基本形成了一个覆盖主要物流枢纽的高效物流网络。2017年，公司总资产81.35亿元，营业收入6.04亿元。未来计划：

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中国本土最大物流地产商借道登陆A股
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宝湾物流的业务增长迅速，而且盈利能力极强。从2013到2015年，宝湾的业务收入从3.42亿元增加到4.84亿元，复合增长率达19.07%，净利润从1.28亿元增加到1.81亿元，复合增长率达18.77%。

估值参考：京东物流独立运作，营运面积1000平方米，估值达109 亿美元。南山控股的市值才区区103亿元。细心的股友可以查阅其年报，改公司在一线城市长三角和珠江三角洲的土地储备是天量，隐形资产的增值估计是个很可怕的天文数字。