万亿蓝海！长租公寓成下个热点(受益股)

万亿蓝海！长租公寓成下个热点(受益股)

08-15 20:13 地产加把劲

我国公寓租赁行业的市场空间有多大？

我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：

流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。1)假设以非户籍人口定义流动人口，我们发现，2005-2015年十年间，一二线核心城市流动人口比例((常住人口-户籍人口)/常住人口)进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至36%，其中，北上深流动人口比例从34%提升至45%；2)流动人口整体年龄偏小，2014年平均年龄仅为28.1岁，积蓄有限；3)《中国流动人口发展报告(2016)》调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。



一二线城市房价过高，已超月薪负荷，但租金相对较低，租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。以购买100平米的房屋为例，根据我们测算，北上深需负担的月供已高达平均工资的180%，此外，厦门、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超过月薪的100%。与此同时，这些城市的平均月租仅为月供的58%，说明这些城市的房价已经超过大多数工薪阶层的负荷，租房成为其解决住房问题的唯一选择。



全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿

经过我们的测算，我国2015年的租赁人口规模为1.9亿人，整体租赁市场规模为1.14万亿元。主要假设如下：

1)租赁人口由流动人口及近5年的本科以上高校毕业生构成。

2)不考虑户籍人口中除大学生以外的租赁情况。

3)潜在租赁人群租住私房比例为67.3%(《中国流动人口发展报告》)。

4)人均租房面积按20平米计算。

5)除一二线外城市的人均每月租金取《中国流动人口发展报告》中流动人口平均租金367元。

当前全国租赁人口已达1.9亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。根据《中国流动人口发展报告》数据，截止至2015年我们的流动人口达到2.47亿人，其中有67.3%选择租住私房作为解决居住问题的方法，这部分对应的租赁人口为1.66亿。此外，根据目前的大学生平均收入及大城市的房价情况，我们假设毕业5年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法，2015年底的近5年本科毕业生人数为0.37亿人，租房比例仍采用流动人口租住私房的比例67.3%，对应的租赁人口数为0.25亿人，因此我们测算当前我国租赁人口规模合计已达到1.9亿人。



我国整体租赁市场规模已达1.14万亿元，一二线城市占比接近5成。我们认为未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市，因此将一、二线城市分拆计算市场规模意义重大。我们选取了北上广深4个一线城市及23个二线城市，测算得其2015年的租赁市场规模分别为3195亿、2059亿元，租金规模占比分别为28%、18%，一二线占比合计已接近5成。

从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的24%，租房在一线城市已成为常态。根据我们测算，北京、上海、深圳住房存量面积合计为17.4亿平方米，而目前三大城市对应的租房规模已为6.6亿平米，占存量住宅总面积的38%，说明租房在一线城市已成为常态，我们认为，在一线城市土地稀缺、高知群体不断集聚的背景下，未来一线城市房价有望进一步提升，从而使得租房群体规模不断扩大。

受益股：

世联行 ：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局。主业利润率的提升带来业绩的高速增长，房地产 电商业务增长迅速。公司是国内最大的新房代理销售公司，2016年合同销售额达到5108亿元，同比增长18.5%，并以4.3%的市场份额领跑地产服务行业。公司营业收入及归母净利润增长迅速，2012-2016年年复合增速分别为35.2%、37.1%，至2016年已分别达到62.7亿、7.5亿。收入结构方面，2016年，公司房地产交易业务收入达到35.1亿元，2012-2016年复合增长率为28.1%；与此同时，自2012年起，公司积极开展的金融业务对公司收入贡献不断提升，至2016年已达到4.7亿，占比7%。

数源科技 ：国内租赁房整体解决方案龙头，垄断杭州市本级公租房项目，业务范围开始向外地拓展。形成从申请、审核、分配、入住、管理、控制到退租的一套完整的租赁房解决方案。

国创高新 ：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额。定增收购深圳云房，依托大数据平台抢占存量市场份额。国创高新是一家专业从事改性沥青、乳化沥青产品的开发、生产与销售及道路养护等一体化的专业公司，公司2016年营业收入及归母净利润分别为6.2亿、0.1亿元，2012-2016年年复合增速分别为-16.1%、-29.4%。公司2017年5月发布公告，拟以38亿元的价格向深圳大田、拉萨云房等12名交易对方发行股份及支付现金购买其持有的深圳云房合计100%股权。其中：以发行股份方式支付约21.9亿元(发行价格为8.08元/股)，发行股份数为2.6亿股；以现金方式支付约16.1亿元。深圳云房承诺2016年-2019年归母净利润分别不低于2.4/2.6/3.2/3.7亿元。目前该方案已获得证监会批复并完成交易标的的资产过户。

昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张，拟定增收购我爱我家，有望显著改善盈利情况。公司全名昆明百货大楼股份有限公司，是建国后国家兴建的第一批大型商业企业，目前以商品销售和房地产开发为主营业务，公司2016年营业收入及归母净利润分别为19.2亿、0.8亿元，2012-2016年年复合增速分别为-8.8%、-6.5%。公司2017年6月发布公告，拟向8名自然人股东及茂林泰洁等机构发行股份及支付现金购买其持有的我爱我家94%的股权，合计支付对价为61.8亿元。其中，以发行股份的方式支付交易对价43.8亿元，现金方式支付交易对价18.0亿元。本次非公开发行股份数量不超过2.3亿股，发行价格为8.63元/股。我爱我家2017-2019年的业绩承诺分别为5/6/7亿元。2015年度和2016年度，我爱我家实现的营业收入分别为48.6亿元和81.6亿元，归母净利润分别为1.8亿元和3.2亿元，盈利能力较强。目前仍处于证监会受理及反馈意见阶段。

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