共有产权住房：首开保利锦都家园已经开始审批规划，关注。

北京拟推共有产权住房:面向无房户 满5年可转让

来源： 北京日报 2017-08-04 06:45:39

内容提要：
在自住房、限价房、经适房等各种保障房的基础上，北京市有望推出共有产权住房。顾名思义，就是政府与购房人共同拥有住房的产权。

3日开始，《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》双双公开征求意见。
共有产权住房能否公平配售？品质上是否会打折？同步征求意见的这两份文件给共有产权住房划出了硬杠杠。北京市住建委相关负责人表示，共有产权住房将有利于建立“购租并举”住房制度，满足无房家庭住房刚需，也能进一步平抑房地产 价格。

产权在谁
政府与个人按比例共有产权
共有产权住房主要还是冲着房地产市场里的“刚需”。与此前的自住型商品房类似，共有产权住房也主要是满足无房家庭的住房需求。换句话说，如果购房人手上的买房款不够买普通商品房，又不具备公租房的申请条件，就可以考虑申购共有产权住房。
因为，这种房子的价格会明显低于同地段、同品质的普通商品房。北京市住建委相关负责人解释，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。
这也就意味着，购房人和政府各有各的产权份额，但并未统一定死不同项目的份额比例。购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。未来，坐在一起签合同的也将是三方。夫妻双方共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同。
谁能申请

单身申请人须满30周岁
想要申购共有产权住房，申请家庭首先要符合北京市住房限购条件，并不限制是否具备北京户籍。
由于是主要满足刚需，申请家庭成员还要做到名下无房。如果是单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
对于“名下无房”的界定，范围相对较广：申请家庭有住房转出记录的不得申购；已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的不得申购；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的不得申购；申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的不得申购。
这样一来，如果之前有过房屋买卖记录，那么就基本无缘共有产权住房。
对于已经承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)的申请家庭，购买共有产权住房时，也要在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

谁能优先
项目所在区户籍、工作优先
与自住房一样，共有产权住房依然强调“职住平衡”，避免早晚高峰的“潮汐式交通”。
记者获悉，共有产权住房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，以及符合北京市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非北京市户籍无房家庭。后者也就是“新北京人”。对于“新北京人”，申购共有产权住房的具体条件将由各区根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。
面向“新北京人”的共有产权住房能有多少？北京市住建委相关负责人介绍，各区将根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中满足在本区工作的非北京市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

房价咋定
比同地段、同品质商品房便宜
与自住型商品房类似，共有产权住房的价格也是在开发商拿地环节就已经敲定；但不同的是，并不再像被称为“七折房”的自住房一样，比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。
而共有产权住房享受的折扣，其实就是购房人的产权份额。举例而言，如果购房人与政府的产权份额比例是5：5，那么购房人相当于享受到了5折的价格。但对于共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，则将分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由北京市住建委会同北京市发改委、北京市财政局、北京市规土委共同审核后确定。
据了解，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。开发商也将依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

品质如何
诸多设计指标高于自住房
从另一份公开征求意见的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》来看，共有产权住房有严格的面积大小要求，甚至还以区进行区分：
城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。
同时，考虑到两孩及适老性要求，共有产权住房的套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
“不少设计指标都高于自住房。”北京市住建委相关负责人给记者举例，比如这次专门提出“城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5”，这在此前自住房中并未有明确限制，从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
此外，在细节上，共有产权住房将实施全装修成品交房，小区无线网络(WIFI)全覆盖，安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库，还将图书馆、健身房、咖啡馆作为标准配置。
公平保障

虚假申购10年禁申保障房
从申请开始，共有产权住房将进入严格的分配程序。
当有项目发布后，有意向的购房人可以通过网络进行申购，住建将联合公安、地税等部门进行联网审核；审核通过后，开发商就将按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，进行摇号；之后，按照摇号顺序进行选房。
“系统将基本沿用自住房现有系统，因此不必太耗费时间。”北京市住建委相关负责人说。
但如果申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
此外，对于虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请北京市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在北京市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
如何买卖

未满五年不允许转让
此前的自住房再上市问题，一直备受关注。而在这份《办法》中，特意对再上市做出诸多细节上的要求。
能否买卖要看拿证是否满5年。如果未满5年，不允许转让房屋产权份额。但如果有特殊原因确需转让的，则要先提交申请，再由代持机构回购。
如果满5年，则可以按市场价格转让所购房屋产权份额。也就是说，如果在购房时，购房人与政府的产权比例是6：4，购房人可以出售自己的60%。但在同等价格条件下，代持机构可优先购买；一旦代持机构放弃购买，那么房子也可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
如果购房人想取得房子的全部产权，也可以按照购买政府的份额，但这要求取得不动产权证满5年，购买之后房子也由共有产权住房变成了商品住房。
出租方面，共有产权住房可以出租，且没有时间限制。但租金收益也要按照最初的份额获取。比如购房人的产权份额是60%，月租金3000元，那么购房人每月可得的租金则为1800元，剩下1200元则要交给代持机构。同时，这些房子也会优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
至于共有产权住房后期再上市，具体的出售价格也将委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。
“名下无房”的限制下，未来一旦购房人通过购买、继承、受赠等方式获得了其它住房，共有产权住房也将不得持有：要么购房人按市场价购买政府份额，取得商品住房产权；要么由代持机构回购其所有的产权份额。

权威解答
针对共有产权住房的热门问题，本报昨天专门采访了北京市住建委相关负责人。

问：共有产权住房为何不再是“7折房”？
答：价格上的“弹性”，更灵活，主要是考虑市场调控和购房人承受能力的需要。如果“固化”成7折，面对一些高房价区域，有可能打了7折购房人也买不起；但如果弹性的话，房价就可能有更低的“折扣”，符合购房人的承受能力。

问：单身申请人为何要年满30周岁？
答：基本住房制度还是“购租并举”，先租后售，鼓励年轻人先通过公租房解决居住需求，30岁以后再进行购买。这主要也是考虑到年轻人刚工作不要背负沉重的购房负担，经过工作存下一定财富后再买房。

问：东西城百姓是否会有“共有产权住房”？
答：与自住房类似，也将会面向东西城居民统筹调配一部分房源。

问：已经购买的自住房是否受影响？
答：新房新政策，老房老政策。施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行；施行后未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按新规执行。

问：第一个共有产权住房何时来？
答：在完成征求意见后，如果政策顺利发布，共有产权住房会很快来临。在此之前，首开保利锦都家园已经作为自住房进行申购，目前正处在资格审核阶段。如果进展顺利，该项目则有望成为第一个共有产权住房项目。

问：共有产权住房是否会选址偏远？
答：共有产权住房会结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

问：共有产权住房对普通商品房价格能否产生影响？
答：共有产权住房制度将有利于进一步平抑房地产价格。北京市正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对北京市房价平稳运行起到有效推动作用。