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海外不动产收购的资本角色 海航盘下新加坡REITs打开退出通道

海航投资( 000616 ,股吧)所参设的新加坡地产信托基金管理平台，或正为海航在海外投资的退出通道，这一做法，实际上与此前复星联手三井物产在日本成立REITs的思路相仿。

 观点地产网 中资企业频繁发起海外收购，海航是其中最无法被忽视的活跃买家。曾有统计数据显示，在过去28个月里，海航已于海外投入至少3000亿，其中，不动产是最为重要的标的。

 6月16日，海航再发公告披露最新一笔海外投资交易动态，这一次依然与不动产投资有关——海航投资拟参设一个新加坡房地产信托基金管理平台，同时将认购该管理平台推出的 REITs份额。

 海航投资称，通过该交易，将得以积累国外房地产投资基金领域经验，有利于加快战略转型；但业内人士认为，海航参设这一信托基金管理平台的意义显然不仅限于海航投资这一单体公司。

 近两年来，海航于海外投资收购诸多不动产项目，这些不动产项目或将成为该信托基金管理平台的“盘中餐”，而海航可通过该管理平台完成资本市场变现，实现收益。

 目前，该信托基金管理平台拟首推的REITs资产包中，就已出现海航系所投资物业。

 海航投资盘下新加坡REITs

 早在3月20日，海航投资就已与AEP  INVE ST MENT  MANAGEMENT PTE. LTD.（AEP IM）签署关于新加坡地产信托基金管理平台的相关合作框架协议。

 根据协议，海航投资将与AEP IM组建新加坡地产信托基金管理平台，以双方约定的方式开展REITs管理业务。为此，AEP IM委任YUSOF BINAMIR WAHID作为公司股东来持有管理公司股票的权益。

 观点地产新媒体获悉，YUSOF为AEP IM公司的创始人、首席执行官兼管理合伙人，是新加坡公民。他有超过30年的房地产行业私募股权投资经验，负责制定AEP IM私人投资有限公司整体的关键投资策略；其曾先后担任JLW(现仲量联行)投资总监、DTZ（戴德梁行）执行董事，在此之后开设了专注于制作投资代表作产品的Asia Equity Partners精品投资公司。

 YUSOF作为主要的管理者，海航投资则拟受让该管理公司75%股权，成为主要的投资者；除此之外，海航投资称，其将认购将于新加坡上市的REITs至少35%份额。

 公告披露，该管理公司正计划发起名为“HNA Commercial REIT”的REITs，该 REITs发行金额约为7.75 亿新币（以2017年6月16日汇率计算，约合计38.15亿人民币），海航投资拟以发起人身份认购其中35%的份额，如触发超额配售（绿鞋机制），最多需认购的份额比例约为40%，交易金额具体预计约2.71亿-3.3亿新币，若以截止2017年6月16日汇率计算，约合计13.34-16.24亿元人民币。

 HNA Commercial REIT的投资方向是位于澳大利亚的1 York Street、45 Pirie Place、41 GeorgeStreet、位于英国的Trident Place以及位于新加坡的Starhub Green五处物业。

 观点地产新媒体发现，这五处物业出租率在94.7%-100%之间，净租金收益率在4.7%-7.7%之间，资产估值分别为1.70亿新元、1.23亿新元、1.93亿新元、2.88亿新元及2.75亿新元；总IPO资产出租率98.3%，总收入8385.34万新元，净物业收入6637.79万新元，净租金收益率6.4%，资产估值10.49亿新元。

 目前，HNA COM MERC IAL REIT发行上市申请工作，还正于新加坡交易所审批阶段。

 海航投资表示，此次受让 HNACOMMERCIAL REIT管理人75%股权，为公司开拓新加坡 REITs市场，实现境内类REITs与境外REITs管理双轮动；本次交易合作方及其创始人拥有丰富的基金管理经验，与其合作有利于公司学先进的投资管理理念，积累公司在国外房地产投资基金领域的经验，有利于加快公司战略转型；本次投资拟认购不低于35%REITs份额，有利于提高公司资金使用率。

 不动产收购中的资本角色

 业内人士认为，海航参设这一信托基金管理平台的意义，显然不仅限于海航投资这一单体公司。

 观点地产新媒体了解到，该管理平台所投资物业并非仅锁定海航持有物业，Yusof位于伦敦和澳洲的工作人员也会寻找其他收购目标，但看起来海航旗下物业也将成为较为主要的收购标的。

 合作框架协议里，双方就约定：“海航投资作为REITs发起人，后续对其或其子公司所拥有物业（物业为位于新加坡、澳大利亚和英国的，用于商业用途的产生收入的不动产资产）的出售均需提前征询REITs的购买意向，REITs明确反馈无购买意向后，海航投资方能继续对外转让”。

 首推的REITs中，率先“中选”的是海航投资的关联方海航实业国际投资集团有限公司旗下物业——悉尼 1 York st。

 业内人士认为，海航系旗下的其他海外项目也将陆续成为该管理公司的“盘中餐”。而海航于近两年海外收购中已揽下不少不动产项目，拿今年来说，海航所接触的不动产物业就已经超过4个。

 资料显示，5月2日消息，海航集团正洽购香港丰泰观塘观点中心全幢商厦，出价近20亿港元，洽购已近尾声；4月9日，外媒消息，海航集团正在谈判从Capital & Counties Properties Plc手中收购伦敦西部的奥林匹亚展览中心；3月21日消息，海航集团正商议收购曼哈顿245公园大道的地产物业，预计交易金额约为22.1亿美元（约合人民币172亿元）；3月还有消息称，海航或与香港珠宝大王吴镇科家族旗下地产企业——镇科集团有相关交易磋商在进行，而镇科集团的主要物业资产集中于香港铜锣湾渣甸街等。

 上述业内人士提及，海航自2015年起一直于海外收购资产，总体投入至少3000亿，其中不动产占了很大比重，“虽然不能确定大量投入之后，海航是否存在资金紧张问题，但以海航收购的项目来看，很多都属于回报周期较长的项目，如果不寻求一条退出通道，而是等候这些资产慢慢产生收益，就会大量沉淀资金，迟早会出现资金问题”。

 因此，海航投资所参设的新加坡地产信托基金管理平台，或正为海航在海外投资的退出通道，这一做法，实际上与此前复星联手三井物产在日本成立REITs的思路相仿。

 2016年12月，复星地产旗下的日本房地产投资及管理平台IDERA和日本三井物产株式会社共同出资成立REITs，由双方各以50%出资比例成立的三井物产·IDERA Partners株式会社进行资产运作和管理。

 彼时，复星地产在接受观点地产地产新媒体采访时就表示，通过REITs能够增加资产运用的额度，强化资产收益的基本面，从而在稳健回报的基础上灵活对接多样化、多级别的投资对象，并运用成熟及创新的资本市场工具，完成退出，实现收益。

海航投资（ 000616 ）：锌电池

公司投资参股了深圳市倍特力电池有限公司，持有其23.41%股份，倍特力主打产品分别是镍氢电池、锂电池和镍锌电池。

海航投资获新加坡REIT管理人75%股权 以开拓REITs市场

观点地产网•2017-06-16 21:40
海航投资称，随着HNA commercial REIT上市，本次收购协议自动生效，公司也将获得一个新加坡房地产信托基金管理平台，未来可通过REIT管理人平台进行不动产基金运作。
观点地产网讯：海航投资集团股份有限公司6月16日时间发布公告称，公司拟受让新加坡HNA COM MERC IAL REIT管理人HNA-AEP REIT MANAGE MENT  PTE.LTD 75% 股权，作价3,475.5万新币。

观点地产新媒体了解到，早在3月21日，海航投资便透露，为了进一步推进公司战略转型，加快公司在REITs方面的布局与拓展，该公司与AEP  INVE STMENT MANAGEMENT PTE. LTD.（“ AEPI M”）签署了《合作框架协议》。

海航投资与AEPIM将通过新加坡注册的管理公司以双方约定方式开展管理业务。为此，AEPIM委任了YUSOF BIN AMIR WAHID （以下简称“Yusof”）作为公司股东来持有管理公司股票的权益。

根据协议约定，海航投资拟认购将于新加坡上市的REIT至少35%份额；另外将于REIT上市日当天作为生效日，受让双方约定的管理公司75%股权。

在此合作框架协议下，海航投资于近日就受让HNA-AEP REIT MANAGEMENT PTE.LTD75%股权事宜与AEPIM、Yusof签署《股权受让协议》。

海航投资拟以境外子公司亿城投资集团香港有限公司（“亿城香港”）受让AEPIM受托人Yusof先生所持全资子公司HNA-AEP REIT MANAGEMENT PTE.LTD.75%股权，从而达成双方共同持股REIT管理人的目的，以该公司作为合作框架协议约定的合资公司，进行HNA COMMERCIAL REIT的相关运作及管理事项。

海航投资称，随着HNA commercial REIT上市，本次收购协议自动生效，公司也将获得一个新加坡房地产信托基金管理平台，未来可通过REIT管理人平台进行不动产基金运作。

其次，公司战略为打造境内类REITS与境外REITS平台双轮驱动，此次受让HNA COMMERCIAL REIT管理人75%股权，为公司开拓新加坡REITS市场。

本次交易完成后，公司将通过HNA-AEP REIT MANAGEMENT PTE. LTD.对 REIT进行管理，由此可以提升公司对REIT平台搭建、运营等方面的专业程度，积累公司在国内外房地产投资基金领域的经验，为公司后续推进战略转型打下良好的基础，为股东创造更多的价值。

另外，本次资产管理公司交易对手暨合作方Yusof先生拥有丰富基金管理经验，其已成功执行超过40亿新币的投资委托和参与新加坡显著的房托上市，其强劲的执行团队拥有于房地产方面的专业知识和为投资带来高回报的优良记录，且其位于伦敦和澳洲的工作人员可协助寻找未来的收购目标。

海航集团受到美国老牌知名电视台福克斯热切关注 

近日，海航集团受到了美国老牌知名电视台福克斯(Fox)的关注。在该台的新闻栏目中，福克斯搬出了对海航集团有过深度研究的商业新闻高级记者查理·加斯帕里诺对其大谈特谈。Fox拿海航做新闻并不让人意外，毕竟它不仅是一家中国公司，而已成长为一家国际性集团，并且最近又屡屡登上报端。而加斯帕里诺说了什么，才是关键所在。
众所周知，在美国资深新闻记者地位甚高，执掌舆论权杖。打个比方，他们就像是国内的张召忠局座，拥趸无数，在其所研究领域称得上是一言九鼎。加斯帕里诺便是如此，颇有公众威望。他工作、生活在纽约，也经常被邀请作为嘉宾参加Fox商业电视台节目《自由的代价》与专注于股票话题的商业新节目《兑现》，这两档节目在网络上都十分受欢迎。或许在国内，很多人还不熟悉这位资深记者，不过在媒体圈，这可是一位“大神级”的媒体人，他的某些言论甚至被国内媒体拿来引用，例如，加斯帕里诺说了，苹果董事会对于公司的创新性在发愁，正在向库克施压，他用的词是“极度担心”。而那时苹果股价正从史上最高值大跌了35%。此次，“查理先生”再次站出来为企业发声，并选择与海航集团站在一起。
在当日Fox的节目中，加斯帕里诺用一个大事件、一个有趣的故事来总结海航近期的动态。
对海航的大事件充满信心
我们先说一个大事件是啥?
“这家中国的大企业最近新闻很多啊”， 加斯帕里诺说道，一个更大的故事是，我个人认为，海航会顺利收购天桥资本(Skybridge)。
早在今年年初的公告中，天桥资本声称今年1月已经就控股股权出售，与海航资本以及美国公司RonTransatlanticEG达成协议，预计在今年二季度完成交割。但这笔交易至今还未完成。
值得一提的是，天桥资本的创始人安东尼·斯卡拉穆奇(Anthony Scaramucci)是美国新任总统特朗普的白宫通讯联络办公室主任。所以，在很多分析人士看来，这笔交易至今未达成或与安东尼·斯卡拉穆奇的新任身份有关，所以交易遭到冷藏。
据悉，目前这笔交易仍在等待美国外资投资委员会(CIFUS)的审查批准。但加斯帕里诺对CIFUS的放行充满了信心。他说，我不认为这是一个参与特朗普新政的计划，而是海航的资管计划之一。
不少分析人士也认可上述观点。早前，海航集团的相关人士也指出，这是海航打造全球资产管理业务的重要一步，看中的是“天桥资本有强大的品牌影响力”。
天桥资本的品牌影响力确实不容小觑。目前天桥资本的估值在2亿美元左右，看似交易手笔不大，但背后却蕴藏着一个大宝藏。那就是，天桥资本每年会在拉斯维加斯举办的全美顶级的金融行业盛会之一——SALT大会。
看过电影《大空头》的人会有印象，就是影片结尾时演绎的那种高规格会议。
这就意味着海航如同为自己的境外财富管理业务买到了一张进入美国顶级金融投资圈的通关金卡啊!就问你，服气不服气!
所以，加斯帕里诺才说，这是即将发生的一个大事件!
揭开美银美林合作事件：海航才是拒绝的一方
接着，加斯帕里诺讲了一件有趣的故事。怎么说呢，加斯帕里诺先生透过他所知道的事实，隐晦而又直接地表达了一个观点：最近舆论闹得沸沸扬扬的海航与美银美林合作事件，海航集团才是say NO 的一方。
首先，我们先回顾一下，海航和美银美林发生了什么?最近媒体爆出一个炸弹般等级的新闻，美国金融机构拒绝与海航合作。
海航集团随即官方回应称，这是一个彻头彻尾的大谣言。
话说，这则谣言的产生也着实有趣，最先是某一外媒爆出一则新闻，美国银行停止与航海集团合作。
寥寥几句话，被国内媒体最后解读为，所有的美国银行都已经关闭了与海航的合作窗口。
这多么像马季先生的一个相声，马季先生说自己爱吃鸡蛋，最后被传成了马季下了一个鸡蛋。
最可笑的是一个基本的常识被国内某些媒体搞错了，那就是外媒口中的“美国银行”其实是美银美林，而不是所有的美国银行。早在金融危机之后，美国银行通过收购美林证券，两家合并而成美银美林集团。
当然，加斯帕里诺并不知道国内某些媒体的尴尬故事，他评价的是外媒的“美国银行停止与航海集团合作。”这则报道。他透露了一个大真相，“美银美林泄漏的邮件里，基本上是说清楚了为什么我们不会与海航做生意，因为我们自身没有很多关于所有权结构的信息。”
“这使得海航集团直接写信给Brian Moynihan要求对方反馈，并且指出，我们也不跟你做生意。你没有达到我们选择承销商的标准。” 加斯帕里诺说道。
显然，这是很多人不知道的一个事实，也是美银美林最不愿意面对的真相，那就是在两方的合作中，海航才是掌握主动权的一方。
“也就是说这件事对美国银行伤害更大，因为他们没在海航集团的游戏里面?”主持人不嫌事大的继续追问。
最后，加斯帕里诺还补了一刀，海航与各种银行做生意，唯一一家没有做生意的银行，就是美银美林。
主持人“神补刀”的言外之意，哎呀，你看海航都与摩根大通做生意，后者才是代表着银行业的黄金标准，如此看来美银根本没有进入海航集团“游戏圈”的入场券，海航集团才是掌握主动权的一方，这也得到“查理先生”的肯定。
某种程度上，海航集团的品牌已经成为检验金融机构实力的重要指标。仍然“一无所获”的美银美林成了少数派，这能怪谁呢?
深剖海航模式：靠谱
至于海航集团本身，加斯帕里诺形容道，这真的是一个迷人的大公司。“海航将会越来越多在公众(美国人)视野里出现。”他说道。
加斯帕里诺说他和海航集团的相关人士有过接触，对于海航的发展模式有着一番研究。
首先，加斯帕里诺总结称，“从我接触到的海航人中，我发现一个现象，他们似乎都有一个非常坚实的商业计划。”而且这个商业计划的大部分是在美国发展，比如发展在美国的资产管理。这就可以解释为什么他们看中了Skybridge，也许还会收购别的公司。
其次，事实是海航集团正在放缓发展，然后就可以用加倍的标准去管理一切。加斯帕里诺称，他们(海航集团)已经通过了大部分的监管审查，稳定性可想而知。所以，他们还会继续做美国(金融市场)的玩家，做资产管理的玩家。
海航一直坚持全球化，海航集团投资持有希尔顿酒店管理集团25%股权;《财富》世界500强榜单中，海航以530.353亿美元的营业收入，登上榜单第170位，这是海航连续第3年登上榜单。
加斯帕里诺也认为，海航集团将是未来全球金融服务的主要参与者。“他们拥有德意志银行近10%的份额。”
“我认为，记者们应该出去迎接他们，不是一味地认为他们像邪恶的中国人。”他总结道。

海航投资（ 000616 ）：涉矿

跨入页岩气开采配套领域：2012年10月，公司以4亿元收购鑫耐达持有的嘉丰矿业67%股权（3.21亿元的股权收购价比净资产2086万元高3亿元，溢价率1437.5%）以及7934万元债权，嘉丰矿业注册资本3100万元，经营范围为耐火粘土地下开采，纳入本次收购范围的矿业权为采矿权1个，矿区位于淄博市商家镇，在矿区范围内保有资源储量6651.8万吨，其中硬质耐火粘土2141.1万吨，陶瓷土345.9万吨，铁钒土4164.8万吨。根据采矿许可证，矿山生产规模为7万吨/年，改扩建后生产能力为24万吨/年。该矿仍在基建阶段，尚未正式生产，计划于2013年开始生产。通过本次收购获得丰富优质的矿石资源，拟形成低密度高强度石油陶粒支撑剂的大规模生产能力，从而进入页岩气开采配套领域。（经评定估算确定嘉丰矿业采矿权矿山服务年限137.66年，矿山服务年限内动用的可采储量3303.95万吨，咨询价值为8.17亿元）

海航投资（ 000616 ）：基金业务 

公司继续大力拓展基金业务，经过了几年的积极探索与开拓，公司在基金管理与基金投资方面逐步积累了一定的经验。如报告期内：公司与铁狮门基金再度合作，双方成立双GP，共同管理3.38亿美元基金，该类属于与国际一流基金管理机构合作和投资的基金管理与投资模式，2016年1月份，公司与恒泰证券各按49%：51%比例合资成立的恒泰海航（北京）投资管理有限公司，作为基金管理人成功发行了“上海浦发大厦资产证券专项计划”类REITs项目，该项目为上海证券交易所首单类REITS项目，公司也从此开启了在国内类REITs领域的运作，与此同时，公司在境外成熟REITs市场也潜心推进，寻求合作与平台投资机会。

是的，所以这个时候挖点低位的，加强下板块是合理的。
[引用原文已无法访问]

深物业A  这个两市最低市盈率（动态） 的租售同权 改革股  更加值得关注

这个和华远地产逻辑一样，其实发行这个的金融机构，或者金控平台未来才是最受益的。
[引用原文已无法访问]