海外不动产收购的资本角色 海航盘下新加坡REITs打开退出通道
[淘股吧]海航投资(
000616 ,股吧)所参设的新加坡地产信托基金管理平台，或正为海航在海外投资的退出通道，这一做法，实际上与此前复星联手三井物产在日本成立REITs的思路相仿。
观点地产网 中资企业频繁发起海外收购，海航是其中最无法被忽视的活跃买家。曾有统计数据显示，在过去28个月里，海航已于海外投入至少3000亿，其中，不动产是最为重要的标的。
6月16日，海航再发公告披露最新一笔海外投资交易动态，这一次依然与不动产投资有关——海航投资拟参设一个新加坡
房地产信托基金管理平台，同时将认购该管理平台推出的 REITs份额。
海航投资称，通过该交易，将得以积累国外房地产投资基金领域经验，有利于加快战略转型；但业内人士认为，海航参设这一信托基金管理平台的意义显然不仅限于海航投资这一单体公司。
近两年来，海航于海外投资收购诸多不动产项目，这些不动产项目或将成为该信托基金管理平台的“盘中餐”，而海航可通过该管理平台完成资本市场变现，实现收益。
目前，该信托基金管理平台拟首推的REITs资产包中，就已出现海航系所投资物业。
海航投资盘下新加坡REITs
早在3月20日，海航投资就已与AEP
INVE ST
MENT MANAGEMENT PTE. LTD.（AEP IM）签署关于新加坡地产信托基金管理平台的相关合作框架协议。
根据协议，海航投资将与AEP IM组建新加坡地产信托基金管理平台，以双方约定的方式开展REITs管理业务。为此，AEP IM委任YUSOF BINAMIR WAHID作为公司股东来持有管理公司股票的权益。
观点地产新媒体获悉，YUSOF为AEP IM公司的创始人、首席执行官兼管理合伙人，是新加坡公民。他有超过30年的房地产行业私募股权投资经验，负责制定AEP IM私人投资有限公司整体的关键投资策略；其曾先后担任JLW(现仲量联行)投资总监、DTZ（戴德梁行）执行董事，在此之后开设了专注于制作投资代表作产品的Asia Equity Partners精品投资公司。
YUSOF作为主要的管理者，海航投资则拟受让该管理公司75%股权，成为主要的投资者；除此之外，海航投资称，其将认购将于新加坡上市的REITs至少35%份额。
公告披露，该管理公司正计划发起名为“HNA Commercial REIT”的REITs，该 REITs发行金额约为7.75 亿新币（以2017年6月16日汇率计算，约合计38.15亿人民币），海航投资拟以发起人身份认购其中35%的份额，如触发超额配售（绿鞋机制），最多需认购的份额比例约为40%，交易金额具体预计约2.71亿-3.3亿新币，若以截止2017年6月16日汇率计算，约合计13.34-16.24亿元人民币。
HNA Commercial REIT的投资方向是位于澳大利亚的1 York Street、45 Pirie Place、41 GeorgeStreet、位于英国的Trident Place以及位于新加坡的Starhub Green五处物业。
观点地产新媒体发现，这五处物业出租率在94.7%-100%之间，净租金收益率在4.7%-7.7%之间，资产估值分别为1.70亿新元、1.23亿新元、1.93亿新元、2.88亿新元及2.75亿新元；总IPO资产出租率98.3%，总收入8385.34万新元，净物业收入6637.79万新元，净租金收益率6.4%，资产估值10.49亿新元。
目前，HNA COM
MERC IAL REIT发行上市申请工作，还正于新加坡交易所审批阶段。
海航投资表示，此次受让 HNACOMMERCIAL REIT管理人75%股权，为公司开拓新加坡 REITs市场，实现境内类REITs与境外REITs管理双轮动；本次交易合作方及其创始人拥有丰富的基金管理经验，与其合作有利于公司学先进的投资管理理念，积累公司在国外房地产投资基金领域的经验，有利于加快公司战略转型；本次投资拟认购不低于35%REITs份额，有利于提高公司资金使用率。
不动产收购中的资本角色
业内人士认为，海航参设这一信托基金管理平台的意义，显然不仅限于海航投资这一单体公司。
观点地产新媒体了解到，该管理平台所投资物业并非仅锁定海航持有物业，Yusof位于伦敦和澳洲的工作人员也会寻找其他收购目标，但看起来海航旗下物业也将成为较为主要的收购标的。
合作框架协议里，双方就约定：“海航投资作为REITs发起人，后续对其或其子公司所拥有物业（物业为位于新加坡、澳大利亚和英国的，用于商业用途的产生收入的不动产资产）的出售均需提前征询REITs的购买意向，REITs明确反馈无购买意向后，海航投资方能继续对外转让”。
首推的REITs中，率先“中选”的是海航投资的关联方海航实业国际投资集团有限公司旗下物业——悉尼 1 York st。
业内人士认为，海航系旗下的其他海外项目也将陆续成为该管理公司的“盘中餐”。而海航于近两年海外收购中已揽下不少不动产项目，拿今年来说，海航所接触的不动产物业就已经超过4个。
资料显示，5月2日消息，海航集团正洽购香港丰泰观塘观点中心全幢商厦，出价近20亿港元，洽购已近尾声；4月9日，外媒消息，海航集团正在谈判从Capital & Counties Properties Plc手中收购伦敦西部的奥林匹亚展览中心；3月21日消息，海航集团正商议收购曼哈顿245公园大道的地产物业，预计交易金额约为22.1亿美元（约合人民币172亿元）；3月还有消息称，海航或与
香港珠宝大王吴镇科家族旗下地产企业——
镇科集团有相关交易磋商在进行，而镇科集团的主要物业资产集中于香港铜锣湾渣甸街等。
上述业内人士提及，海航自2015年起一直于海外收购资产，总体投入至少3000亿，其中不动产占了很大比重，“虽然不能确定大量投入之后，海航是否存在资金紧张问题，但以海航收购的项目来看，很多都属于回报周期较长的项目，如果不寻求一条退出通道，而是等候这些资产慢慢产生收益，就会大量沉淀资金，迟早会出现资金问题”。
因此，海航投资所参设的新加坡地产信托基金管理平台，或正为海航在海外投资的退出通道，这一做法，实际上与此前复星联手三井物产在日本成立REITs的思路相仿。
2016年12月，复星地产旗下的日本房地产投资及管理平台IDERA和日本三井物产株式会社共同出资成立REITs，由双方各以50%出资比例成立的三井物产·IDERA Partners株式会社进行资产运作和管理。
彼时，复星地产在接受观点地产地产新媒体采访时就表示，通过REITs能够增加资产运用的额度，强化资产收益的基本面，从而在稳健回报的基础上灵活对接多样化、多级别的投资对象，并运用成熟及创新的资本市场工具，完成退出，实现收益。
宁波一哥
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