说说中国武夷的几个重要问题，股价50元不高

中国武夷的几个重要问题，股价50元不高

发表于：就是抢钱嘛
一：学区房，紧挨新武夷花园周围，三个最牛的学校，北京小学，人大附中，二中，北京小学唯一用北京命名的小学，四大名校之一，人大附中，北京排第一的高中，二中，北京前五位的高中，这是真正的学区房。十几年楼龄的旧武夷花园，在通州二手房卖到6万多不是没原因。

二：北京四套班子年底搬迁通州成定局，武夷花园加速审批建设也成定局，毕竟是首都，很多外事活动，总不能长期周围搁着一块荒地或者工地吧？一定会加速审批和加速建设，这个毫无疑问。

三：这是全北京目前最大最中心的一块地，没错，东西城根本不可能再给你开发，这是北京副中心最核心的一块地。

四：不要以为北京的地下室不值钱，尤其是学区的地下室，是带学位的，卖的价格超出你的想象。地下室有几种处理方式1，算入公摊面积，你买100平方房子，实用率可能只有75%，那是因为电梯，楼道地下室都是公摊面积，计入你的建筑面积，没有人会给你义务修建。你别以为地下室不值钱，都摊进公摊面积，实际和房价一样，它送给你也无妨。2单独销售，单独销售地下室很多是带学位的，北京学位房高的地方，地下室卖十几万一平。比北京其他地方房价还高。

五：中国武夷通州项目，地上面积72.8万方，这个是计容积率的。地下36.7万方，这个是没有计容积率的，什么意思哪？就是不用缴纳土地出让金的，让你白赚的，你帮它做了保障房嘛，武夷的这个地拿的霸气嘛，原始成本不过1亿。大型国企就是不一样。剩下的其实很好算。盈利在百亿以上。另外通州车位售价，你随便搜一搜，比它差的远的地方小区，价格每个车位在35万，新武夷花园地下建车位7000多个，仅这个就超过二十亿，剩余部分就是地下室，车位每个标准10平方，加上走道约占地下10万平，还有地下人防约900平方剔除，地下共计36.7万方，至少还有26.6万方是属于地下室，下沉式中庭写字楼和商业设施下沉。旁边武夷花园10多年楼龄的老旧二手房卖6万多，新房没理由低于7万以下。按规划其实很容易算的，总面积减去，车位价值20多亿另算。剔除保障房7.5万平，还有酒店自持不出售的1.6万平，学校等2.5万平，公共活动区域1.75万平，实际的销售面积有85万平左右，这个包括住宅，商业和写字楼地上地下面积。不考虑以后涨价，这个均价6万不是问题，加上车位，计算下530亿的货值差不多。它的商业写字楼都会很好卖的，价格不会低，北京四套班子办公大楼的附近，你懂的。这个货值扣除建安成本，建安成本公司前几天发公告，首批30.6万平，约不到18亿，每平的建安成本约在5800元左右。粗略推算下，109万平的建安成本在60亿上下。你的销售货值530亿减去建安成本，利息之类的支出，剩余470亿，用这个值去扣除土地增值税，税率60%，大概扣除282亿土地增值税，剩余190亿是毛利，房地产 综合税率按25%计算，，大约净利在142.5亿左右。相当可观，出入应该不会太大，只是一些细算，在这个数据上打个8折，也有接近120亿，另外，酒店，学校，保障房盈利都没算进去。也就是说四五年左右开发完，每年至少24--30亿净利，加上中国武夷原有的业绩，可保证未来四五年年均每股平均收益2.7--3.3元。股价40--60之间，市盈率15倍，其实不高。如果建设时间压缩到三四年，每年平均每股收益就更高。其实实际的四五年或者三四年开发完，价格会一期一期提升，只会盈利更高，那个都没考虑，因为这个核心地段的二手房，已经10几年楼龄的旧武夷花园都要卖6万，新盘的户型设计都会更合理，价格高上去，必然的，平均价格每高1万，等于增加80多亿货值，算下来净利会多25亿左右。至于这公司海西的龙兴之地，一带一路 ，房屋租赁概念及国企改 革，京津冀一体化，其实都是催化剂。高增长叠加高业绩外带彪悍题材，最大的涨价概念。谁也没它价格涨得多，涨价涨了几十倍。后附，北京地下室相关报道。

北京有学区房25万1平仍抢手 地下室报价超12万1平

2017-02-25 13:25:35 来源: 经济观察报(北京)

北京有学区房25万1平仍抢手 地下室报价超12万1平
每平方米25万元，是最近北京市金融街 区域一套房屋出售的单价。2月下旬的一天，一位买家正准备以1000万元买走39平方米的1室1厅。5小时后，这套房子被另一位出价1200万的买家熊爸拿下。不过，这项高单价的交易并没有出现在一些公开信息平台。
让自己孩子就读宏庙小学，是熊爸购买北京丰汇园小区的目的。这是一所北京市排名前列的小学。其划片小区的价格在二手房市中也水涨船高。
由于学区房的高单价，一些面积小于标准房屋的非标准住房，如地下室、过道成为了很多只求为孩子获得学籍资格的家庭购买的“经济”之选。但即便如此，这些房屋同样价格不菲，比如对口宏庙小学的另一小区宏汇园在售地下室的报价都超14万/平方米，实验二小德胜校区的安德路地下室报价已超过12万元/平方米。