转一个土地增值税的帖子，按他的说法土地增值税有两种交法
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十分钟看懂：土地增值税怎么算出来？
这两天，关于
房地产开发商延迟和漏交土地增值税的事，争论得很厉害。甚至于一些仪表堂堂、满口之乎者也的专家学者和商界精英们捶胸顿足、赌咒发誓。我等小
老百姓不知道该信谁，很容易迷迷糊糊。
其实可以从土地增值税的计算原理出发考虑问题,有助于地得出正确的结论。
一、土地增值税的计算原理很简单。
也是售价减去成本，得出差额，然后让差价*税率就行了。
但是咱们国家为了控制售价（权且这么理解），规定售价越高、差价越大，那税率也就越高。也就是说，这个税率是变化的。
那么这个税率是怎么变化的？税率的确定主要看差价和成本的比率。如果差价除以成本得出的数额超过税法规定的比例，超过比例的部分就要按高一级的税率计算。
差价越高，税率越高，这叫累进。因为是超过一定比率就要提高税率，所以土地增值税叫超率累进税率。
举个例子，理解起来就容易得多了。
如某市一个开发商，买地搞开发。买地、盖楼等总共下来花了10000万元，折合每平方米1万元。如果是售价低于每平方米1万2的“普通住宅”，就不用交土地增值税。
如果售价1万5，增值率在50%以下。那么差价5000交30%，即交土地增值税1500元。
如果售价2万，增值率在100%以下。那么先交1500，再计算超50%以外的那部分差价（2万减1万5）5000交40%，就是2000。即交土地增值税共3500元。
这个例子就是超率累进税率的计算方法。
现行规定，土地增值率在100%--200%的部分，就要交50%的土地增值税；土地增值率超过200%的部分，就要交60%的土地增值税。应该说税率很重,如果严格执行，对房地产的调控作用应该相当明显。
二、适当加深理解售价和成本，了解实际执行的与税法初衷有多大差距。
在现行税法规定中，售价的准确表述是“收入”，而各项成本合起来叫做“可扣除项目”。（可扣除项目不妨这样理解：可以从收入中扣除的成本项目）
可扣除项目（就是成本）也好说清，就是五大块：1买地花掉的钱、2盖房修路绿化等花掉的钱、3贷款利息及做广告搞管理等花掉的钱、4税费、5为照顾房产企业少交税再多扣除20%。
举个例子，浅显易懂的。
一个项目销售收入15亿，拿地花了2亿，盖房及配套设施花了2.亿6，借款利息0.4亿，营业税等5.4%，看看得交多少土地增值税呢？要交2.95亿。以下是计算过程。
按五大块思路说说。1买地2亿，2盖房等2亿6、3利息0.4亿及其他0.23亿（规定按前两项的5%）共0.63亿、4税金0.81亿（15亿*5.4%）5照顾多扣0.92亿（规定按前两项的20%）。这样五大块合计得6.96亿。
可扣除项目（成本）就是6.96亿，收入是15亿，增值率就是（15--6.96）/6.96=115%
要交土地增值税:6.96*50%*30%+6.96*50%*40%+6.96*15%*50%=1.04+1.39+0.52=2.95
在这个项目中，卖房子到手了15亿，应交的土地增值税就达到2.95亿！
三、土地增值税立法实衷与实际征收反差巨大。
综上所述，计算土地增值税对我们并不是多难理解，对税务局的人来说就更简单了。
可是在现实生活中，土地增值税广泛采用预征的办法，采用1.5%到4.5%的预征率，一般是3%；而清算时凡是搞不清账目的，就按收入的5%到10%交土地增值税，一般是6%。
这对暴利的房地产开发商来说，简直是蚂蚁咬了一下，太轻松了。即便这样，土地增值税的清算也是一拖再拖，快乐地享受3%的预征率，沾光沾到底的6%的核定征收率也不想痛痛快快地交出来。
税法的初衷遭到了现实执行中的无情抛弃。按收入的3%去预征、6%去核定土地增值税，怎么可能实现土地增值税对房地产的调控作用？
换种方式生存
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