2018房地产为首业绩核心资产行业龙头白马股主线投资年

2008年房地产被打压至今10年了，现实中房价很多涨了十到几十倍，可股票很多房地产股票股价依然夭折过半或者刚到08年的高点，是不是炒作核心资产的价值回归？

挺好的，年初地产是主流，现在银行拉升，地产休整。后续地产应该有二波行情。

继续。。。

领头羊涨了一倍多，一般要整理3-11个交易日，后续拉升动力和空间才更大。地产板块是大资金的波段上攻模式，好饭的一口口吃。

最看好绿地控股，2017年销售权益金额2920亿，万科是3772亿，销售额是万科的3/4多，市值呢，只有万科的1/4。公司前几年的高杠杆和现金流问题现在也解决了，去年三季报每股现金流2.77，以前都是负的。股价还不到10元，跟万科对标起码要30块吧，打个折起码能到20，再看看港股的恒大，融创，碧桂园等等最少涨5倍，坚定持有绿地一整年，只做T，决不丢筹码。

现在提倡业绩核心资产炒作，港资外资msci喜欢，因为我们很多人奋斗一生，就是为了买得起一套房子罢了。概念看新股，因为万ipo。13-15年互联网，行业龙头提倡千亿目标。现在2018核心业绩资产，提倡万亿市值龙头，反正茅台已经实现了。喜欢稳健凶悍的，看大资金战场业绩核心资产白马股，大资金做盘稳健，真金白银流动性好不回去嗯乱一字跌停。喜欢刺激凶悍的，看新股。

万科和泰禾集团，就像当年互联网的东方财富和同花顺。股价都去摸过100多元。不过东财最高市值1千亿多，万科估计是上万亿。因为把万科所有的房子减去各种贷款和手中利润，也许真有上万亿的估值吧。

中国的高科技和金融也许不如国外厉害，但是房地产全球想象力第一因为不为过吧！大家觉得这波房地产有股价上一百元的个股，市值大于1万亿的公司，才可能见顶吧？

业绩核心资产，房地产才是主角吧。才突破3450房地产休息整理的时候，金融出来攻破扎实了3450。跟对主流，好好享受这波指数业绩白马核心资产主升浪。泰禾集团和绿地控股是核心。超短上了张家港行和元成股份。

泰禾 000732 专业分析：


  我下面来分析几个关键因素，相信结论就会出来了。
  1.目前销售收入进入结算对应泰禾的销售额的规模处于什么阶段。
  地产公司的销售收入必须在业主签订购房合同，并交纳首付款后，完成交楼，之前的销售额才可以确认为营业收入。因此一般地产公司的销售额到确认营业收入有1-2年的滞后期。根据2017年的年报 预期利润为20.5~23.8亿，以及2017年3季度报表预期的利润14.3亿。可以得出2017年四季度完成的利润额为6.2~9.5亿。根据泰禾净利润率8.5%可大致反推得出结算的营业收入为73~112亿。根据2016年年报，2016年的销售收入为400亿。因此我们可以大致推算泰禾销售收入进入结算对应泰禾的销售额为292~448亿之间，时间上应是2017年初左右的时间。因此目前的股价对应的应是泰禾集团2016年的股价水平。有一个简单估算方法，就是地产公司的市值就是等于年销售额，这个方法，我认为也对，只是因为有滞后，所以有时候看的不是很明显。
  2.对于极度缺乏扩张资金的泰禾来说，股价上涨意味着什么？
  泰禾集团及一致行动人，占股60%。大家还记得大股东的股票都质押了吗？假设股价上涨1倍，股票质押重新质押的金额可以提升一倍。假设市值700亿，60％的市值质押可增加420-120=300亿的资金。同理假设再此基础上再上涨1倍，1400亿市值，可以增加股权质押资金840-120=720亿。直接可以把杠杆降到吓人！
  目前泰禾集团总阶段资金规模为1500亿，借贷资金成本约为7.85%，支付的借款利息为117亿。因此大股东股票市值上涨每上涨100亿（对应股价每上涨13.4），通过股票质押增加的获得的资金即可节省借贷资金成本约7.85亿。股价上涨后大股东不降杠杆，有利于为了将来的发展，这里不再讨论此种因素的影响。

  3.降低资金杠杆后，同时会增厚产品的净利润率。
  每降低100亿借贷资金，可以增厚产品净利润率7.85亿。所增加的产品净利润率与节省的借贷资金成本是不可以抵扣的，因为都是会真实发生的。
  下面我以2018年年底为预测时间节点，对泰禾集团的股价进行一个预测（对股价进行预测的人，99.99999%的人都是被打脸的），希望我就是下一个吧。
  2018年，泰禾不小心实现了黄总的梦想，年销售额2000亿。
  以下为预测的前提假设：
  a.2017年的850亿销售80%计入营业收入。
  b.市盈率按照18倍
  c.股价上涨，大股东股权质押金额所增加部分，全部抵扣借贷资金。
  结论：
  A.850亿营业收入，8.5%净利润，约72.25亿
  B.18倍市盈率，总市值约1300亿。
  C.60%股权增加价值为（1300-220）x60%=648亿。节省借贷资金成本为50亿，增厚产品净利润50亿，合计100亿。
  D.调整后的最终市盈率为7.55。
  因此2018年年底，泰禾集团的市值以1300亿为基数，参照其他房地产公司的平均市盈率水平（假设15倍），可供参考的市值区间为1300亿~2600亿之间。