我们的楼市

这几个月在关注北京楼市，看了不少楼盘，有一些体会和认识，很粗浅，供朋友们参考。
  
  房产投资，如果是中长线的话，当然需要考虑区域的基本面因素，而且要有一定的预见性，也就是说，要注重基本面的潜力。问题在于，区域基本面的中长期情形，基本上只能靠猜，现在很热的区域，将来是不是能继续热？现在各方面配套比较差的区域，将来是不是会有比较大的提升？这些是有不确定性的。北京各区均有官方的中长期规划，由于规划内容的层级各不相同，这些规划的靠谱程度也就各不相同，所以你只能是推理，将来哪个区域可能会比较热，其实也就是赌。谁知道能不能赌的着。
  
  如果换一个角度，不从基本面潜力来赌，而是从人们是怎么安排生活这个角度来看问题，来推论将来什么样的房子稀缺什么样的房子好卖，会有更确定的结论。
  
  我和几个首次置业的朋友进行了交流，他们一致表示，在买房这个问题上，有些因素可以商量，有些因素不能商量。
  
  先说不能商量的，或者说是没有多少商量余地的。首先就是买房预算，这真的是想多一万都不容易。统共就这么多钱，现在房价这么贵，不是说你想住哪儿就买哪儿，而是必须考虑买的起哪儿。绝大多数人的工资收入注定跟不上房价上涨，所以多数人将来是越来越买不起房，尤其是五环里的房。
  
  再一个不能商量的，面积。从我周围这些八零后九零后来看，他们还是要小孩的和准备要小孩的居多。这些家庭，全需要老人给看小孩（全职太太几乎不可能有，因为全是房奴，必须两个人挣钱还贷才行）。所以，至少得是一室一厅这种有两个独立空间的房子才比较得住，标配当然是两室一厅。所以从面积上说，只要预算允许，能买大一点的，肯定不愿意买小的，因为毕竟是两家人在一块儿生活，面积小了实在没法住。
  
  还一个商量余地不太大的因素是楼龄，必须尽量新。楼龄新意味着很多东西，比如物业水平、车位数量、水暖设施的质量，等等。其中很重要的一条是，楼龄新决定了贷款年头足够长，新个三五年，还贷压力就能小不少。
  
  再说可以商量的因素，比如通勤时间。总价低面积大楼龄又新的房源，全在五环外，而且以非地铁房居多，这会导致通勤时间比较长，得早起一点，少睡一点，这对于很多（不是所有的）年轻人来说，是可以将就的。通勤辛苦一点，能住个高大上的新房，也认了。
  
  现实是，面积大的地铁房，除了房山以外，总价没有太便宜的，只有改善性置业的人惦记，首次置业的一般是买不起。如果总价差不多，地段比较好而面积比较小的地铁房是不是抵买，我认为应该是因人而异。
  
  从我认识的一些八零后九零后买上车盘的角度来看，他们主要是这些路数：
  
  A，先买个一居，就小两口住，等准备生小孩了，再换个八十多平米或者更大一点的，为的是老家儿住过来看孩子。
  
  B，低总价的远大新，面积上一步到位。先是小两口住，等老家儿退休了，或者可以来北京了，再生小孩，然后老家儿住过来给看孩子。
  
  同样是上车盘，个人认为A不如B，确实应该一步到位。因为房价越涨，差价越大，如果你的收入水平赶不上房价涨幅，肯定不如一步到位合算。
  
  有好几个朋友跟我说，他们买房先是根据夫妻俩上班的地点确定一个比较居中的区域，然后顺着这个区域的地铁线往远了找， 要求楼盘离地铁线的终点站不是太远，开车十几二十分钟能到， 同时，房子够大够新，够一大家子好几个人住，而且预算够得着，这样的房源就可以考虑。也就是说，他们的策略是远大新，通勤是开车加地铁。比如原来的一个同事，在望京上班，老公是在老国展上班，俩人买的是顺义杨镇的某小区，离15号线的端点俸伯不远，240的预算，90平米的三室一厅，还够俩人一人买一辆车，开车到俸伯也就是十几分钟。
  
  北京从2009年以后有个9070政策，要求新建商品房小区90平米以下的中小面积房源不得少于70%。我猜政府的本意是想加强50至70平米的小面积房源的供应，因为这样的面积对于首次置业者特别合适。从理论上说，9070政策意味着将来90平米以上的房源会比较稀缺。恁么北京郊区比如房山平谷的90平米以上的非学区房，因为总价比较低，对于很多首次置业者甚至是改善性置业者，均是相当可以考虑的。
  
  这么说来，远大新应该是绝对胜出了，其实不见得。我新近听一个朋友说，还存在这样一个模式：在距离老家儿住的公房小区一两站地的区域内，挑一个楼龄比较新的地铁盘，买个一居室，小两口住，等生小孩以后，每天白天老家儿过来给看孩子，然后做顿晚饭，晚上老家儿再回自己的公房住。
  
  这个策略确实不错。北京的公房小区，绝大多数是在五环内，应该说地段都不算太差。早先认为比较偏远的南五环，这几年也是人气大旺。可以说现在顺着五环路不是黄金地段就是白银地段，所以五环边上的小面积地铁房应该是很抵买的，竞争力肯定不比远大新差，而升值潜力应该更胜一筹。当然如果父母都不在北京的话，比如小两口全是新北京人，还是买远大新比较合算。
  
  这么看来，远大新和新小近应该是个各占胜场的局面，其实又是不见得。我看了十几个新盘的报价之后，才知道现在的地产商对9070政策是怎么领会怎么落实的：十几个新盘里面90平米以下的房源，其中只有一个楼盘提供60平米的一室一厅房源，最低售价300万。另有一个楼盘提供75平米的两室一厅房源，均价5万多。其余的楼盘，所谓90平米以下的房源，一律是八十多平米的，而且大多数是89平米，可着90平米盖，总价就没有低于400万的。所有这十几个新盘，全在五环外（五环里的地块估计已经没有地产商买的起了）。这样的远大新，对于上车盘来说真是高攀不起。
  
  可以这样说，现在北京地面上盖楼的地产商，已经全面放弃了首次置业者，他们盖的房，基本上全是为改善性置业者准备的。这意味着，适合首次置业者购买的面积比较小一点总价比较低一点的房源，将来是越来越稀缺。
  
  我曾认为，北京之所以不会成为香港，是因为北京有低总价的远大新。现在看来，要么北京将步香港之后尘全面进入蜗居时代，要么环京楼市将更加兴旺。

去年北京二手房成交量约为13.6万套，只有2016年的五成。从2009年以来北京二手房成交的价量关系好像有个规律，当成交量减至上一年的6成左右时，提示房价见底。2011年2014年均如此。去年缩量更加显著，如果今年成交量持平或者继续缩量，有理由相信今年北京的房价可能形成见底的拐点。

说见底其实不怎么准确，因为就去年全年来说，北京的房价总体上没怎么跌，平均来说大概只跌了7%。这一点跌幅，用“见底”这个词显得有些过了。可是就这一点点跌幅，对于北京的房价来说，也已经很难得了。

从2010年以来，北京市每年登记结婚的人数，多的时候有17万多对，少的也有16万多对，平均说的话就是17万对。恁么从理论上讲，这17万对新人将产生17万套购房需求。当然这么算有些粗糙，因为这17万对里面，不完全是新婚，再婚的占比大概有三成，新婚的是七成。17万的七成是11.9万，就是说，将产生11.9万套购房需求。这么说其实还是有些粗糙，因为现在房价这么贵，这11.9万对新人不一定全买房。恁么其中会有多少人买房涅？我看过一个数据，说有70%以上的丈母娘认为，“结婚不买房，就是耍流氓”，所以咱们可以合理假定，这11.9万对新人当中，不少于七成有很高的可能性会买房，这大概是8.4万对。他们应该属于首次置业。另外还得考虑5.1万对再婚的，这些人当中会有多少人买房涅？这方面的统计数据我没有见过，咱们姑且假设其中的三成会买房（算作首次置业），这样的话大概就是1.5万对。8.4加1.5等于9.9，就是说，北京每年新增的首次置业需求大概是9.9万套。

首次置业需求在潜在总需求中占比大概是多少涅？我看有中介提供的数据说，在有购房安排的家庭当中，首次置业的占比大概是三分之一。乍看这个数据，觉得有些不太靠谱，首次置业的占比怎么会这么低？可是细一琢磨，还真差不多。以我自己和周围一些朋友的经验来说，一个交易链的长度多数为三层（为求简化，只考虑二手房交易），比如A无房，去买B的房，B想换个大一点新一点的，就去买C的房，C想住豪宅或者学区房，就去买D的房，到D这里算是第三层了，他拿了钱去干什么，就不一定，可能是在北京买房，也可能是回老家买房，也可能是移民。这样整体平均算下来，首次置业在交易链中的占比确实只有三分之一左右。

这样的话总需求就可以推算出来了：9.9÷三分之一，约等于30，就是说北京楼市每年的潜在总需求大约是30万套。相对于平均每年23万多套的成交量来说，30万这个数字应该是合理可信的。这30万套房是不是一定在当年完全兑现？不一定。影响因素很多，其中一个很主要的因素就是楼市政策。近些年楼市政策时松时紧，北京楼市的成交量也是上蹿下跳。2016年央行大放水，造就一线楼市的大牛市，北京二手房成交27.7万套，新建商品房成交4.9万套，总量32.6万套。有朋友奇怪了，怎么比30万还多成交了2.6万套？炒房的呗！而去年受紧缩信贷的影响，北京二手房成交大幅缩量至13.6万套，新建商品房缩量至2.69万套，总量才16.3万套，是30万套的百分之五十四，表明有十几万个家庭选择暂时观望，没买房。

这十几万个家庭是不是就完全不打算买房了？你觉得这可能吗？难不成他们是想自己去找块地盖一个？经验表明其中的绝大多数人只是暂时观望，平均观望期为15个月，也就是说，去年不买，可能今年就得买，今年不买明年怎么也得买了，反正是早晚得买。所以北京楼市有缩量的时候迟早就得有放量的时候，毕竟每年有30万个家庭攥着钱等待时机涅。如果一季度同比继续缩量，恁么北京房价在今年可能还再有几个点的下跌空间，可能在四季度或者明年一季度见底。如果一季度就明显放量，房价基本上就算是跌不动了。

在网上看见一个青年购房大数据报告，节选一些内容转载于此：

80%以上的网友认为工作十年内一定要买一套房，购房执念如此之深，可见这是一个全民不在买房就在买房路上的时代。

对于大家关注的购房是否啃老的问题，71%的网友表示购房时得到了父母的赞助， 有30%的网友表示得到了父母赞助房价的25%到50%，9.5%的网友表示得到了父母赞助房价的50%到75%，8.3%的网友表示得到了父母赞助房价的75%到100%。父母出资首付的占73%，同时还有13%的网友是由父母赞助月供，中国青年家长群体力量之强大让人惊叹。只有不到9%的网友表示可以独立承担全部房款。

数据

相比北方，南方沿海区域对于婚房要求极高。最惨的是深圳，世纪佳缘发布的“2016~2017年度中国男女婚恋观调查报告”显示，关于结婚产生的“婚房”“婚戒”“婚车”“婚宴”等相关花费，超过5成的深圳女性认为应全部归男方支出，比例分别为63%，64%，91%和64%。而深圳男性最希望“男女双方共同承担”的项目为“婚房”和“婚房装修”，分别占比41%和37%。

上海也是如此。媒体数次报道，受访的上海丈母娘普遍表示，女儿要结婚，女婿置办一套婚房是最基本的要求，不能接受女儿女婿租房结婚。上海一家老牌婚介所跟踪了最近几年的“丈母娘指数”显示，上海姑娘对户籍的要求，已经放宽到江浙沪，收入、职业也降低了标准，但是房子问题，却从未松口。有套独立的婚房，哪怕小点，一直是结婚的标配。

婚礼聘金远高于全国平均水平的福建，单身女性更是关注房子、收入的问题。百合网曾经发布的一份婚恋报告显示，有66.7%的厦门单身女性认为男方有房才适合结婚，同时46.4%的男性也认为有房才适合结婚。和2012年的调查结果相比，厦门单身女性要求男方有房的比例，甚至还出现了小幅增长。

作为祖国首都的北京就更不遑多让了。从北京婚房的均价就可以看出丈母娘的强大力量。现如今，北京一套婚房平均要690万了！据麦田房产成交数据统计,近一年(2016年2月-2017年1月,下同),北京中高端婚房市场,平均成交总价约为690万元。上一年(2015年2月-2016年1月,下同),这一数字约为513万,增幅26%。也就是说,仅过了一年时间,“婚房族”花在买房上的钱,就多出了约179万。

当然，向往爱情的小伙伴们也不要以为690万的均价是那么的高不可攀。毕竟在北京能花上千万买一套婚房的富裕人群，大有人在。麦田房产的数据显示，从买房投入上来看,成交总价在2000万以上的(含2000万)约1.7%,成交总价在1000万以上(含1000万)的占比约16.3%；而占比最大的是成交总价500-1000万(含500万),达到38.4%。也就是说，为买婚房拿得出500万以上的人超过了一半！

数据

2009至2016年北京二手房各年成交套数

2009 266854

2010 196587

2011 121239

2012 142983

2013 162688

2014  104772

2015 197407

2016 272431