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这几个月在关注北京楼市，看了不少楼盘，有一些体会和认识，很粗浅，供朋友们参考。[淘股吧]
房产投资，如果是中长线的话，当然需要考虑区域的基本面因素，而且要有一定的预见性，也就是说，要注重基本面的潜力。问题在于，区域基本面的中长期情形，基本上只能靠猜，现在很热的区域，将来是不是能继续热？现在各方面配套比较差的区域，将来是不是会有比较大的提升？这些是有不确定性的。北京各区均有官方的中长期规划，由于规划内容的层级各不相同，这些规划的靠谱程度也就各不相同，所以你只能是推理，将来哪个区域可能会比较热，其实也就是赌。谁知道能不能赌的着。
如果换一个角度，不从基本面潜力来赌，而是从人们是怎么安排生活这个角度来看问题，来推论将来什么样的房子稀缺什么样的房子好卖，会有更确定的结论。
我和几个首次置业的朋友进行了交流，他们一致表示，在买房这个问题上，有些因素可以商量，有些因素不能商量。
先说不能商量的，或者说是没有多少商量余地的。首先就是买房预算，这真的是想多一万都不容易。统共就这么多钱，现在房价这么贵，不是说你想住哪儿就买哪儿，而是必须考虑买的起哪儿。绝大多数人的工资收入注定跟不上房价上涨，所以多数人将来是越来越买不起房，尤其是五环里的房。
再一个不能商量的，面积。从我周围这些八零后九零后来看，他们还是要小孩的和准备要小孩的居多。这些家庭，全需要老人给看小孩（全职太太几乎不可能有，因为全是房奴，必须两个人挣钱还贷才行）。所以，至少得是一室一厅这种有两个独立空间的房子才比较得住，标配当然是两室一厅。所以从面积上说，只要预算允许，能买大一点的，肯定不愿意买小的，因为毕竟是两家人在一块儿生活，面积小了实在没法住。
还一个商量余地不太大的因素是楼龄，必须尽量新。楼龄新意味着很多东西，比如物业水平、车位数量、水暖设施的质量，等等。其中很重要的一条是，楼龄新决定了贷款年头足够长，新个三五年，还贷压力就能小不少。
再说可以商量的因素，比如通勤时间。总价低面积大楼龄又新的房源，全在五环外，而且以非地铁房居多，这会导致通勤时间比较长，得早起一点，少睡一点，这对于很多（不是所有的）年轻人来说，是可以将就的。通勤辛苦一点，能住个高大上的新房，也认了。
现实是，面积大的地铁房，除了房山以外，总价没有太便宜的，只有改善性置业的人惦记，首次置业的一般是买不起。如果总价差不多，地段比较好而面积比较小的地铁房是不是抵买，我认为应该是因人而异。
从我认识的一些八零后九零后买上车盘的角度来看，他们主要是这些路数：
A，先买个一居，就小两口住，等准备生小孩了，再换个八十多平米或者更大一点的，为的是老家儿住过来看孩子。
B，低总价的远大新，面积上一步到位。先是小两口住，等老家儿退休了，或者可以来北京了，再生小孩，然后老家儿住过来给看孩子。
同样是上车盘，个人认为A不如B，确实应该一步到位。因为房价越涨，差价越大，如果你的收入水平赶不上房价涨幅，肯定不如一步到位合算。
有好几个朋友跟我说，他们买房先是根据夫妻俩上班的地点确定一个比较居中的区域，然后顺着这个区域的地铁线往远了找， 要求楼盘离地铁线的终点站不是太远，开车十几二十分钟能到， 同时，房子够大够新，够一大家子好几个人住，而且预算够得着，这样的房源就可以考虑。也就是说，他们的策略是远大新，通勤是开车加地铁。比如原来的一个同事，在望京上班，老公是在老国展上班，俩人买的是顺义杨镇的某小区，离15号线的端点俸伯不远，240的预算，90平米的三室一厅，还够俩人一人买一辆车，开车到俸伯也就是十几分钟。
北京从2009年以后有个9070政策，要求新建商品房小区90平米以下的中小面积房源不得少于70%。我猜政府的本意是想加强50至70平米的小面积房源的供应，因为这样的面积对于首次置业者特别合适。从理论上说，9070政策意味着将来90平米以上的房源会比较稀缺。恁么北京郊区比如房山平谷的90平米以上的非学区房，因为总价比较低，对于很多首次置业者甚至是改善性置业者，均是相当可以考虑的。
这么说来，远大新应该是绝对胜出了，其实不见得。我新近听一个朋友说，还存在这样一个模式：在距离老家儿住的公房小区一两站地的区域内，挑一个楼龄比较新的地铁盘，买个一居室，小两口住，等生小孩以后，每天白天老家儿过来给看孩子，然后做顿晚饭，晚上老家儿再回自己的公房住。
这个策略确实不错。北京的公房小区，绝大多数是在五环内，应该说地段都不算太差。早先认为比较偏远的南五环，这几年也是人气大旺。可以说现在顺着五环路不是黄金地段就是白银地段，所以五环边上的小面积地铁房应该是很抵买的，竞争力肯定不比远大新差，而升值潜力应该更胜一筹。当然如果父母都不在北京的话，比如小两口全是新北京人，还是买远大新比较合算。
这么看来，远大新和新小近应该是个各占胜场的局面，其实又是不见得。我看了十几个新盘的报价之后，才知道现在的地产商对9070政策是怎么领会怎么落实的：十几个新盘里面90平米以下的房源，其中只有一个楼盘提供60平米的一室一厅房源，最低售价300万。另有一个楼盘提供75平米的两室一厅房源，均价5万多。其余的楼盘，所谓90平米以下的房源，一律是八十多平米的，而且大多数是89平米，可着90平米盖，总价就没有低于400万的。所有这十几个新盘，全在五环外（五环里的地块估计已经没有地产商买的起了）。这样的远大新，对于上车盘来说真是高攀不起。
可以这样说，现在北京地面上盖楼的地产商，已经全面放弃了首次置业者，他们盖的房，基本上全是为改善性置业者准备的。这意味着，适合首次置业者购买的面积比较小一点总价比较低一点的房源，将来是越来越稀缺。
我曾认为，北京之所以不会成为香港，是因为北京有低总价的远大新。现在看来，要么北京将步香港之后尘全面进入蜗居时代，要么环京楼市将更加兴旺。
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数据
[淘股吧]2009至2016年北京二手房各年成交套数
2009 266854
2010 196587
2011 121239
2012 142983
2013 162688
2014
104772 2015 197407
2016 272431
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