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2016年10月政经要闻录

16-10-01 11:56 3170次浏览
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中国人民银行有关负责人就《关于加强支付结算管理 防范电信网络新型违法犯罪有关事项的通知》答记者问

一、《通知》出台的背景是什么?
电信网络新型违法犯罪严重危害人民群众财产安全和合法权益,损害社会诚信和社会秩序,已成为当前影响群众安全和社会和谐稳定的一大公害。自2015年10月国务院打击治理电信网络新型违法犯罪工作部际联席会议部署在全国开展专项行动以来,打击治理工作取得了阶段性成效,但电信网络新型违法犯罪的高发势头没有从根本上得到遏制,形势依然严峻。对此,党中央、国务院高度重视,中央领导同志分别作出重要指示批示。9月7日,国务院办公厅召开专题会议研究打击治理工作。9月23日,国务院召开打击治理电信网络新型违法犯罪工作部际联席会议第三次会议暨深入推进专项行动电视电话会议,对进一步做好打击治理工作提出新的更高要求。9月23日,中央综治办联合最高人民法院、最高人民检察院、工业和信息化部、公安部、人民银行和银监会发布《关于防范和打击电信网络诈骗犯罪的通告》(以下简称《通告》),就打击治理工作作出周密部署。
为贯彻落实中央领导的重要指示批示精神、国务院工作部署要求和《通告》,针对公安机关反映的电信网络新型违法犯罪情况,人民银行深入分析了其中支付环节存在的主要问题,研究制定了《通知》,从加强账户实名制、阻断电信网络新型违法犯罪资金转移的主要通道、加强个人支付信息安全 保护、建立个人资金保护长效机制等方面采取有效措施,筑牢金融业支付结算安全防线。
二、人民银行在打击治理电信网络新型违法犯罪方面已经采取了哪些措施、做了哪些工作?
人民银行按照党中央、国务院统一部署,结合职责分工,全力配合相关部门不断加大打击治理电信网络新型违法犯罪力度,前期组织银行业 金融机构(以下简称银行)和非银行支付机构(以下简称支付机构)开展大量工作。
一是会同工业和信息化部、公安部、工商总局建立涉案账户紧急止付和快速冻结机制,建成运行“电信网络新型违法犯罪交易风险事件管理平台”,有利于公安机关利用信息化手段对涉案账户进行紧急止付、快速冻结、快速查询、封停业务等。截至2016年9月20日,全国共有1253家银行、28个省市公安机关接入平台,累计处理业务11.86万笔。
二是强化银行卡信息安全管理。组织了对银行、支付机构和银行卡清算机构的银行卡受理终端(POS机具)受理环境安全性和标准符合性进行检查,从个人信息保护、交易安全、软硬件安全等方面严查终端非法改装、信息泄露问题,并从控制信息泄露源头和防范风险传导入手,督促相关机构进一步提升支付业务系统、客户端软件的敏感信息保护能力和交易风险防控水平。同时,组织开展支付业务系统安全专项检查工作,全面排查上述机构支付业务系统的敏感信息和资金安全隐患。
三是会同工业和信息化部、公安部、工商总局、银监会和国家互联网 信息办公室于2016年9月至2017年4月在全国范围内组织开展联合整治非法买卖银行卡信息专项行动。
四是加强支付机构监管。会同相关部门开展支付机构风险专项整治工作,防止支付机构为电信网络新型违法犯罪活动提供支付结算服务,并对无证机构非法开展支付结算业务进行整治。
三、《通知》为什么要全面推进个人账户分类管理制度?
《通知》规定,自2016年12月1日起,同一个人在同一家银行(以法人为单位,下同)只能开立一个Ⅰ类户(为银行结算账户,含银行卡,下同),在同一家支付机构只能开立一个Ⅲ类户。主要是基于以下几个方面的考虑:
(一)有效遏制买卖账户和假冒开户的行为。根据公安机关反映,在当前电信网络新型违法犯罪活动中,犯罪分子用于转移诈骗资金的银行账户和支付账户主要来源于两个途径:一是不法分子直接购买个人开立的银行账户和支付账户。不法分子诱骗一些群众出售本人的银行账户和支付账户,有的甚至直接组织个人到银行批量开户后出售。二是不法分子收购居民身份证后冒名或者虚构代理关系开户。不法分子利用买到的居民身份证,伪装成开户者本人或者以亲戚朋友的名义虚构代理关系,到银行开户或者在网上开立支付账户。
(二)强化个人对本人账户的管理。由于我国一人数折、一折一户现象普遍,有些银行也以发卡数量作为经营业绩的考核指标。同时,个人缴纳和支付医疗保险、社会保险、养老金、公积金等公用事业费用,往往开立多个银行账户,导致个人有大量闲置不用的账户。截至2016年6月末,我国个人银行结算账户77.86亿户,人均5.69户。个人开户数量过多既造成个人对账户及其资产的管理不善、对账户重视不够,为买卖账户、冒名开户和虚构代理关系开户埋下了隐患,也造成银行管理资源浪费,长期不动的账户还成为了银行内部风险点。
(三)建立个人账户保护机制。在互联网金融 和现代通信技术在金融领域中广泛运用的背景下,银行和支付机构依托互联网等电子渠道,为个人远程开立账户,账户的开立越来越方便。但另一方面,当前我国个人信息包括银行卡信息泄露问题突出,因银行卡信息泄露导致的账户资金被窃事件频发。在这种情况下,亟需建立个人账户的保护机制,保护个人账户信息和资金安全。
为此,人民银行作出了相关制度安排,2016年4月1日,《关于改进个人银行账户服务 加强账户管理的通知》(银发〔2015〕392号)正式实施,建立了个人银行账户分类管理机制。根据开户申请人身份信息核验方式和风险等级,个人银行结算账户分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类。其中,Ⅰ类户为当前个人在银行柜面开立、现场核验身份的账户,具有全功能;Ⅱ、Ⅲ类户为通过银行柜面或者互联网等电子渠道开立的银行账户,具有有限功能,且需要与Ⅰ类户绑定使用。
同时,2016年7月1日,人民银行《非银行支付机构网络支付业务管理办法》(中国人民银行公告〔2015〕第43号)正式实施,建立了个人支付账户分类管理机制。同样,根据开户申请人身份信息核验方式和风险等级,个人支付账户分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类。其中,Ⅰ类户仅需要通过一个渠道验证身份信息,开户便捷性最高,账户余额可用于消费和转账,但限额较低;Ⅱ、Ⅲ类户分别需通过至少三个、五个渠道验证身份信息,或者通过面对面方式核实身份,具有更高的余额付款限额;Ⅲ类户的余额除了消费和转账外,还可用于购买投资理财产品。
通过个人银行账户和支付账户的分类管理制度安排,支付的安全性和便捷性得到有效兼顾,个人可以更好地分类管理自己的账户,合理分配账户用途和资金,防范资金风险。
四、个人如何利用账户分类管理机制来合理安排使用银行账户?
《通知》实施后,个人可以更好地保护自身信息安全和资金安全。个人使用的银行结算账户将形成以Ⅰ类户为主,Ⅱ、Ⅲ类户为辅的账户体系。
Ⅰ类户是全功能账户,可以办理存款、转账、消费缴费、购买投资理财产品等,使用范围和金额不受限制。个人的工资收入、大额转账、银证转账,以及缴纳和支付医疗保险、社会保险、养老金、公积金等业务应当通过I类户办理。Ⅱ类户需与Ⅰ类户绑定使用,资金来源于Ⅰ类户,可以办理存款、购买银行投资理财产品、消费缴费等。Ⅲ类户主要用于网络支付、线下手机支付等小额支付,可以办理消费缴费。
Ⅰ类银行账户与Ⅱ、Ⅲ类银行账户的关系就像是“钱箱”与“钱包”的关系。个人大额资金可以存储在Ⅰ类户中并通过Ⅰ类户办理业务,而个人日常网上支付、移动支付以及其他小额、高频支付,则尽量通过Ⅱ、Ⅲ类户办理。
同时,鉴于个人在一家银行只能开立一个Ⅰ类户,为方便个人异地生产生活需要,《通知》要求银行对本行行内异地存取现、转账等业务,收取异地手续费的,应当自《通知》下发之日起三个月内实现免费,以降低个人支付成本。
上述制度设计,涉及对以前相关制度的调整和完善,为此,人民银行近期将下发通知,对《关于改进个人银行账户服务 加强账户管理的通知》规定的Ⅱ、Ⅲ类户的功能进行进一步明确和改进。
五、个人已经开立的银行结算账户如何进行分类管理?
为减少对社会公众的影响,此次《通知》主要对增量账户进行规范,即2016年12月1日起,个人在同一家银行已经开立Ⅰ类户的,不再新开Ⅰ类户,只能开立Ⅱ、Ⅲ类户。个人在2016年12月1日前已经开立的Ⅰ类户不受此次规定影响,仍然保持正常使用。
公安机关在侦办电信网络新型违法犯罪案件过程中发现,不法分子通常以一个身份证在同一家银行开立几十个甚至上百个账户进行作案,超出了个人对账户数量的正常需求。同时,银行也反映目前银行系统中存在大量长期闲置不用的账户。针对这些问题,《通知》要求银行应当对2016年12月1日前同一个人开立多个Ⅰ类户的情况进行排查,核实个人开立多个账户的合理性。个人开户数量较多的,银行应该要求个人作出相应说明。个人无法说明合理性的,银行应当引导个人归并冗余的账户,或者采取降低账户类别等措施,帮助个人合理存放资金,保护资金安全。
上述工作的顺利开展,离不开广大银行客户的主动配合。我们希望大家根据自己的实际情况,将一些闲置不用或用得较少的账户销户,将一些主要用于网络支付或小额高频支付的账户降级为Ⅱ类或Ⅲ类户。这样既可以实现个人资金的集中管理,又可以通过Ⅱ、Ⅲ类户来防范网络支付风险,更好地保护自身的资金安全。当然,如果个人希望按现有方式继续使用已开立的各个Ⅰ类户,仍然可以继续使用,不受影响,但如果数量较多的,应根据银行要求说明情况。
六、买卖账户、假冒开户有什么后果?
账户实名制是一项基础性金融制度安排,是维护经济金融秩序乃至社会秩序的重要手段。人民银行作为我国银行账户和支付账户的监督管理部门,多年来从制度保障、系统建设、专项治理和部门协作等多个方面不断强化账户实名制。经过多年努力,我国账户实名制工作取得重要进展,账户实名制体系基本建立,账户实名率逐年提升,有效保护了社会公众的合法权益、维护了经济金融正常秩序。尤其是随着2007年6月人民银行与公安部共同建设的“联网核查公民身份信息系统”的建成运行,以及二代居民身份证及其鉴别机具的推广,不法分子伪造变造身份证件开户的情况得到了有效遏制。
当前电信网络新型违法犯罪在账户管理方面反映的突出问题,主要是买卖账户、冒名开户和虚构代理关系开户。这些违规行为屡禁不止的主要原因之一是惩戒机制不完善,尤其是对单位和个人缺乏有效的处罚措施,这已经成为了当前账户实名制落实工作中的难点。单位和个人不良账户行为的法律责任不明确、违规成本低,一些个人在利益驱使下大量开立银行账户和支付账户并向不法分子出售获利,不法分子也大量收购他人账户、冒名开户、虚构代理关系开户等用于实施诈骗。
为提升不法分子和相关单位、个人的违规成本,《通知》规定,自2017年1月1日起,银行和支付机构对经设区的市级及以上公安机关认定的出租、出借、出售、购买银行账户(含银行卡,下同)或支付账户的单位和个人,组织购买、出租、出借、出售银行账户或支付账户的单位和个人,假冒他人身份或者虚构代理关系开立银行账户或支付账户的单位和个人,5年内停止其银行账户非柜面业务、支付账户所有业务,3年内不得为其新开立账户。同时,人民银行还将上述单位和个人信息移送金融信用信息基础数据库并向社会公布。该项措施将限制违规单位和个人新开账户,限制其参与社会经济活动的便利性,影响其征信记录,违规成本大幅增加,将对不法分子和违规单位、个人起到强有力的震慑作用。
七、《通知》为什么要暂停涉案账户开户人名下所有账户的业务?
根据公安机关反映的情况,不法分子通常利用个人出售或遗失的居民身份证开立大量账户,用于实施电信网络新型违法犯罪,通过分散资金、迅速转移等手法打乱资金交易路径,阻碍公安机关追查。除涉案账户外,不法分子通常还掌握大量同一开户人名下的多个账户,一旦涉案账户被冻结,还可以继续使用其他账户实施诈骗,这对于社会公众以及开户人本人都存在较大的威胁,暂停涉案账户开户人名下所有账户,能够及时阻断不法分子继续转移资金。另一方面,这项措施对个人也是一种保护,提醒其身份已经被不法分子冒用于违法犯罪,有必要及时与银行主动确认、停止相关账户的使用,避免违法犯罪活动侵犯其权益或者承担连带法律责任。为此,《通知》规定,对于涉案账户开户人名下的其他账户,银行和支付机构应当通知开户人重新核实身份。开户人未在3日内到银行柜面或者向支付机构重新核实身份的,银行应当对账户开户人名下所有账户暂停非柜面业务,支付机构应当对账户开户人名下所有账户暂停业务,重新核实身份后,账户使用恢复正常。
为减少对因身份证件遗失而被不法分子冒名开户的个人的影响,《通知》保留了个人通过银行柜面办理业务的渠道,且个人向银行和支付机构重新核实身份后即可恢复账户使用。同时,《通知》规定如个人确认被冒名开户的,向银行和支付机构出具被冒用身份开户并同意销户的声明后即可销户。
此外,据公安机关反映,不法分子在大量收购账户、假冒开户后,一些账户不会马上启用,而正常情况下,个人开户后一般会立即启用,长期不用账户应作为异常情况引起高度关注。因此,《通知》规定对开户之日起6个月内无交易记录的账户,银行应当暂停非柜面业务,支付机构应当暂停所有业务,待单位和个人重新向银行和支付机构核实身份后,方可恢复业务。
八、《通知》为什么要明确银行和支付机构可以拒绝可疑开户?
根据公安机关和银行反映的情况,在不法分子假冒他人或虚构代理关系开户时,有一定的特征和规律,银行工作人员如严格把关,在一定程度上能够有效识别并堵截。现行制度由于没有明确银行可以拒绝为个人开户,对于一些可疑情形,银行和支付机构为降低投诉率往往就办理了开户。为此,根据《中华人民共和国反洗钱法》、《个人存款账户实名制规定》(国务院令第285号)、《中国人民银行关于改进个人银行账户服务 加强账户管理的通知》等现行法规制度,《通知》明确了银行和支付机构在规定的异常情况下可以拒绝开户,主要包括单位和个人身份存在疑义时拒绝向银行出示辅助证件、组织他人开户、有明显理由怀疑开户用于违法犯罪活动等情形。《通知》严格限定了可以拒绝开户的情形,以防止银行和支付机构随意拒绝开户,侵害消费者权益。
九、《通知》为什么规定被工商部门纳入“严重违法失信企业名单”的单位,以及经核实地址不存在或虚构经营场所的单位,银行和支付机构不得为其开户?
“严重违法失信企业名单”是国务院《企业信息公示暂行条例》(国务院令第654号)中明确建立的企业信息约束和信用惩戒机制。为了贯彻落实《企业信息公示暂行条例》和《注册资本登记制度改革方案》(国发〔2014〕7号印发)等,国家工商总局颁布实施了《严重违法失信企业名单管理暂行办法》(国家工商行政管理总局令第83号)。根据《严重违法失信企业名单管理暂行办法》的相关规定,被工商行政管理部门列入“严重违法失信企业名单”的企业是严重违背诚实信用原则、损害消费者合法权益、破坏正常市场秩序的主体,是市场风险的主要来源。
为发挥信用惩戒作用,《严重违法失信企业名单管理暂行办法》要求,工商行政管理部门将严重违法失信企业名单信息与其他政府部门互联共享,实施联合惩戒。《通知》规定被纳入“严重违法失信企业名单”的企业,银行和支付机构不得为其开户,配合工商行政管理部门实施信用约束、联合惩戒。
同时,《中华人民共和国反洗钱法》规定金融机构不得为身份不明的客户提供服务或者与其进行交易,《金融机构客户身份识别和客户身份资料及交易记录保存管理办法》(人民银行 银监会 证监会 保监会令〔2007〕第2号)明确指出,单位的“身份基本信息”包括客户的名称、住所、经营范围等。因此,经银行和支付机构核实注册地址不存在或虚构经营场所的单位,应视作身份不明客户,银行和支付机构有权利也有义务拒绝为其开户。
十、《通知》为什么要强调建立联系电话号码与身份证件号码的对应关系?
目前,随着手机短信验证码、短信余额提醒和重要事项通知等功能的使用,手机已经成为银行和支付机构验证个人身份和保护个人资金安全的重要手段。在电信网络新型违法犯罪活动中,不法分子往往将同一个手机号码作为多个作案账户的预留银行联系电话号码,以便操控这些账户。通常而言,一个手机号码由一个人使用,应当对应同一个人的账户。为此,《通知》要求银行和支付机构建立账户预留联系电话号码与个人身份证件号码的一一对应关系,对一个联系电话号码对应多个身份证件号码的情况进行排查。考虑到现实情况中,成年人为老人或孩子代理开户时,会预留自己的联系电话号码,《通知》特别规定,对于合理情形,由当事人说明情况后一个联系电话号码可以对应多个身份证件号码;无合理情形的,应当采取暂停银行账户非柜面业务,暂停支付账户所有业务的措施。
要强调的是,现实情况中,单位在批量为个人办理工资卡、社保卡、医保卡、公积金卡等时,可能统一预留了单位财务人员的联系电话号码。对于这种情况,银行应当根据《通知》的要求进行清理,变更为预留个人本人的联系电话号码。
十一、《通知》对支付机构为单位开立支付账户提出了更高的实名制审核要求是出于什么考虑?
根据公安机关反映,目前不法分子用于电信网络新型违法犯罪的作案账户有从个人账户向单位账户转移、从银行账户向支付账户转移的趋势。同时,《非银行支付机构网络支付业务管理办法》主要对个人支付账户实名提出了具体管理要求,对单位支付账户管理和使用规定不够完善。为此,《通知》针对单位支付账户进一步强化了客户身份核实措施,旨在保障客户合法权益,防范不法分子开立匿名或假名单位账户从事洗钱、欺诈、套现、恐怖融资等非法活动。《通知》规定,支付机构为单位客户开立支付账户时,既可以自主或委托合作机构面对面核实客户身份,也可以通过至少三个外部渠道远程交叉验证客户身份,在加强实名制管理的同时为支付机构提供了灵活的选择空间,充分考虑了电子商务的发展需要。
考虑到已经开立支付账户的存量单位客户较多,《通知》为支付机构加强单位客户实名制管理预留了充足的时间。下一步,人民银行还将继续引导支付机构不断强化支付账户实名制管理。
十二、《通知》为什么要提供转账时间选择?
为提高社会资金周转效率,让单位和个人享受高效、便捷的支付结算服务,目前银行和支付机构普遍提供转账实时到账服务,但实时到账也为电信网络新型违法犯罪分子和其他不法分子快速转移资金提供了可乘之机。为既保证单位和个人正常资金转账需求,又最大限度地保障单位和个人资金安全,更好地满足客户多层次支付服务需要,《通知》要求银行和支付机构提供转账服务时,应当向单位和个人提供实时到账、普通到账、次日到账等多种方式以供选择。单位和个人可根据实际需求自行选择资金到账方式和时间,对于急需资金的,可以选择实时到账;对于不太紧急的资金需求,可以选择普通到账或者次日到账。
十三、《通知》为什么将个人ATM转账调整为资金在24小时后到账?
据公安机关反映,电信网络新型违法犯罪中近一半受害人是在不法分子的诱骗下,通过自助柜员机具(ATM,含其他具有存取款功能自助设备,下同)向诈骗账户转账,而其中又有很大一部分受害人是在不知情的情况下被不法分子引导在自助柜员机具的英文界面中进行转账操作。受害人大多在完成转账后的较短时间内会意识到上当受骗,但资金已经转出,并被不法分子立即转移。针对此种情况,为最大限度阻断诈骗分子诱导受害人进行资金转账和赃款变现,《通知》规定,自2016年12月1日起,除向本人同行账户转账外,个人通过自助柜员机转账的,发卡行在受理24小时后办理资金转账,个人在24小时内可以向发卡行申请撤销转账。这一措施是特定阶段、特殊情况下采取的针对性措施,有助于将资金阻截在被诈骗分子转移之前,但的确也会对一些个人正常业务产生影响,并在一定程度上可能加大银行柜面工作量。对此,我们将充分考虑支付安全性与便捷性的平衡,要求银行和银行卡清算机构进一步积极研究提高自助柜员机转账安全性的技术措施,为下一步适时调整相关政策创造条件。
《通知》还要求银行在自助柜员机具办理转账业务中增加汉语语音提示,通过文字、标识、弹窗等设置防诈骗提醒,在非汉语操作界面中对资金转出等核心字段必须提供汉语提示。
十四、《通知》在哪些方面加强了非柜面转账管理?
与银行柜面渠道相比,网上银行、手机银行、电话银行、支付机构网站等非柜面渠道由于不能面对面接触操作人,难以确认账户的实际操作人是否是账户的持有人。据公安机关反映,电信网络新型违法犯罪分子在诈骗得逞后,往往通过非柜面转账方式将大量赃款快速拆分、跨地跨境转移。银行和支付机构虽然按照反洗钱制度,可以及时发现异常的转账交易,但却缺乏相应措施对异常交易进行事前阻断。因此,《通知》要求银行加强非柜面转账管理,要求支付机构加强支付账户转账管理,采取了三项管理措施:一是兼顾安全和便利,要求银行和支付机构与客户事先约定支付限额和笔数。对非柜面渠道办理的非同名账户转账业务,银行和支付机构应当与单位和个人就限额和笔数进行事先约定,超过限额和笔数的,银行账户转账应当到银行柜台办理,支付账户则不得办理。单位可以根据自身经营规模、交易特点,个人可以根据自身交易惯,与银行和支付机构约定限额和笔数。二是强化安全验证方式。除向本人同行银行账户转账外,银行为个人办理非柜面转账业务,单日累计金额超过5万元的,应当采用数字证书或电子签名等安全可靠的支付指令验证方式。三是大额交易提醒。单位、个人银行账户非柜面转账日累计分别超过100万元、30万元的,银行应当进行大额交易提醒,单位和个人确认后方可转账,以提醒单位和个人识别潜在交易风险,审慎做出大额资金转账决定。
这三项管理措施在保障单位和个人正常转账需求和效率的同时,也有利于阻断不法分子利用非柜面转账大量转移资金,还能对账户信息泄露后不法分子通过非柜面转账窃取资金起到防范作用,能够更加有效地保护单位和个人资金安全。
十五、《通知》针对银行卡收单、网络支付等业务提出了哪些管理措施?
在开展银行卡收单、网络支付等业务过程中,一些银行和支付机构存在商户资质审核不严、受理终端或网络支付接口管理不规范等问题,为不法分子利用银行、支付机构的支付服务从事违法犯罪活动提供了可乘之机。为规范相关业务管理、加强风险防范,《通知》对银行、支付机构及中国支付清算协会、银行卡清算机构等相关单位提出具体要求:
一是银行和支付机构应当严格落实银行卡收单、网络支付相关监管制度规定,切实履行商户资质审核、风险管理、受理终端和网络支付接口管理等责任,确保商户为依法设立且经营活动合法合规,严防虚假商户申领受理终端或开通网络支付接口、违规移机使用受理终端、违规布放移动受理终端等问题。
二是鉴于银行卡受理终端属于金融服务专用设备,其技术标准符合性和安全防护等级直接关系到客户信息安全、资金安全和支付服务市场秩序,网上随意买卖银行卡受理终端可能导致不符合技术标准、被非法改装过的终端流入市场,继而引发信息泄露、资金被盗等风险。因此,《通知》禁止网上买卖POS机(包括MPOS)、刷卡器等受理终端。
三是银行和支付机构要确保布放在商户的受理终端持续符合国家、金融行业 技术标准和相关信息安全管理要求,并在规定时间内核对全部受理终端的使用地点,对于违规移机使用、无法确认实际使用地点的受理终端一律停止业务功能,防止受理终端流入不法分子手中用于从事非法活动。
十六、《通知》采取哪些措施强化可疑交易监测?
为有效打击电信网络新型违法犯罪,《通知》要求银行和支付机构加强对账户及其交易的监测,将集中转入分散转出、资金快进快出等多种可疑特征的交易列为可疑交易。
对于列入可疑交易的账户,银行和支付机构应当与单位或者个人核实交易情况,经核实后仍然认定账户可疑的,银行应当暂停账户非柜面业务,支付机构应当暂停账户所有业务,并按照规定报送可疑交易报告或重点可疑交易报告,涉嫌违法犯罪活动的,应当及时向当地公安机关报告。
十七、无证机构支付业务主要存在哪些危害?
2010年,人民银行发布《非金融机构支付服务管理办法》(中国人民银行令〔2010〕第2号),建立支付机构业务许可和监管制度,为支付机构依法合规开展业务提供了良好的政策环境。但是,仍有许多机构未经许可,擅自开展支付业务。与支付机构开展支付业务应遵守人民银行关于资金安全、业务合规、信息安全、反洗钱责任等各方面的要求相比,无证机构开展支付业务,不受相关监管规定的约束,风险隐患不容忽视。一是拓展业务没有门槛,为电信网络新型违法犯罪、黄赌毒、洗钱等违法违规商户和客户提供支付服务。二是消费者资金安全缺乏必要保障。现实中已多次发生无证机构挪用商户结算资金“跑路”的风险事件。三是在技术设施、终端机具、客户信息管理等方面缺乏必要的安全保障措施,易造成客户信息泄露、账户信息侧录以及伪卡盗刷等风险事件。四是无底线竞争,严重扰乱支付服务市场秩序。
为维护经济金融秩序,防范支付风险,保障消费者合法权益,根据《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》(银发〔2015〕221号)、《互联网金融风险专项整治工作实施方案》(国办发〔2016〕21号印发),人民银行会同13部委制定并发布了《非银行支付机构风险专项整治工作实施方案》(银发〔2016〕112号印发)。人民银行将会同各地方专项整治工作小组,与公安、工商等部门密切配合,切实做好无证经营支付业务整治工作。整治措施包括关闭无证机构交易处理和资金结算通道,对相关信息进行公告、公示、风险警示,对违规商业银行和支付机构开展责任追究,对无证机构依法查处等。
十八、《通知》建立了怎样的黑名单制度?
为加大对单位和个人违规行为的惩戒力度,《通知》建立了黑名单管理机制,将公安机关认定的买卖账户和假冒开户的单位和个人、工商部门认定的严重违法失信企业、公安机关认定为违法犯活动转移赃款提供便利的银行卡特 约商户及相关个人、因存在重大违规行为被银行和支付机构终止服务的银行卡特约商户及其法定代表人或负责人等,列入黑名单管理。银行和支付机构不得为黑名单中的相关单位和个人开户或者拓展为特约商户,黑名单信息也将移送金融信用信息基础数据库。
在此也提醒广大公众,要注意保管好自己的身份证、银行账户和支付账户,不要贪图小利将自己的身份证、银行账户和支付账户出售给他人。一方面这种行为给不法分子实施电信网络新型违法犯罪提供了条件,另一方面,个人也可能会因此承担违法犯罪的连带法律责任,并被列入黑名单管理,对自己的经济活动产生不利影响。
十九、社会公众需要配合做好哪些工作?
《通知》规定的管理措施将有效防范电信网络新型违法犯罪,但不可避免也会对社会公众已有的一些支付惯产生影响,需要广大公众理解和配合。
希望广大公众为保障自身资金安全和加强资金管理,能够主动清理本人名下的银行账户和支付账户,撤销已经不用或极少使用的账户,按银行和支付机构要求积极配合确认开立多个账户的合理性,并根据需要配合开展身份核实。对于因身份被不法分子冒用开户的,相关个人获知情况后应当及时向银行和支付机构出具被冒用身份开户并同意销户的声明。单位和个人还应当根据自己的支出、消费实际需要,与银行和支付机构约定非柜面渠道转账的限额和笔数,并根据资金到账的实际需要,合理选择实时到账、普通到账、次日到账等多种转账方式,以及银行柜面、网上银行、手机银行、自助柜员机等资金划转渠道。
此外,有两点需要特别提醒社会公众注意:一是在《通知》实施过程中,银行和支付机构向个人重新核实身份,不会以任何理由要求个人提供密码、短信验证码等敏感信息,也不会以任何理由要求个人进行转账等涉及账户资金的操作,个人只需携带本人身份证件到银行柜面或者按照银行和支付机构规定流程核实身份即可。二是由于个人通过自助柜员机发起的转账业务,在受理后24小时之内可撤销,不法分子可能会利用转账撤销实施新的诈骗,请大家收款时务必审慎确认,防止不法分子借机实施诈骗。
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九华山

16-10-06 11:26

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统计显示,四家煤企9月的长协价格远远低于市场价格,9月份秦皇岛港5500大卡市场煤从月初的509元/吨上涨至579元/吨,而神华9月长协价仅为460元/吨。本次调价后,四大煤企长协价格仍然低于市场价30元/吨左右。
据悉,神华10月份将延续执行之前两个月的“双轨制”价格方案,即对下游用户的具体价格由长协价格和现货价格两部分组成。而10月份神华对各下游执行的长协价与市场现货价比例为0.45:0.55。与前两个月相比,执行市场现货价的比例进一步上升。
中国煤炭工业协会一位分析人士表示,四大煤企上调长协价格是对之前过低定价做出的修正,同时也是为即将到来的年底年度长协合同谈判做准备。而且此举也一定程度上意味着国家发改委对于煤炭价格上涨的事实有所妥协接受。
事实上,国内煤炭行业仍然没有摆脱整体亏损的局面。
中国煤炭资源网最新数据表明,8月份全国动力煤矿区亏损面在四成左右。相比7月,动力煤样本矿区亏损产能占比43.4%,与上月比下降18个百分点;炼焦煤样本矿区亏损面在六成左右,亏损样本矿井产能占比60.3%,与上月相比收窄19个百分点。
而据中国煤炭工业协会的统计显示,截至7月底,全国规模以上煤炭企业负债总额3.66万亿元,同比增长4.7%,平均资产负债率达到70%。

发改委释放产能着眼于冬季取暖
其实,9月底以来,国家发改委为煤炭价格已经开了多场专题会议。在最近的9月27日,国家发改委召开保障冬季煤炭稳定全国电视电话会议部署,暂定2016年10月1日-2016年12月31日符合先进产能煤矿将有序的释放部分安全产能。
产能释放主体包括:
中国煤炭工业协会评定的先进产能煤矿;
国家煤矿安监局公布的2015年度一级安全质量标准化煤矿;
各地向中国煤炭工业协会申报的安全高效煤矿。
符合上述条件的煤矿,可在276至330个工作日之间释放产能,未参与产能释放的煤矿仍要严格执行276个工作日制度。
这相当于为276个工作日制度划出了一个口子,不过行业人士对于政策力度仍然有所保留。因为即便根据国家发改委的统计预测显示,当前煤炭日均缺口量约90万吨,考虑冬季储煤因素,今年后四个月日均耗煤约1100万吨,日增产100万吨,才能够保持煤炭的供需平衡。而上述政策消息的放出,预计将有600多座煤矿在四季度可以按330个工作日增产。
煤炭行业资深分析师王云认为,短期看,煤炭市场供应量仍然会持续紧张一段时间。数据显示,今年前8个月,煤炭去产能任务仅完成60%;为完成去产能任务,预计今年10-12月份,政府不会放开煤矿生产,供给端还将继续缩紧,主要产煤省区外运量不会大幅提高。加之铁路大秦线将展开秋季集中修,铁路调进还将受到影响。
而一旦进入冬季,在民用电增加,耗煤量增加的情况下,“三西”主要发煤企业的煤炭发运量和销售量有限,铁路调进难有增量,煤炭资源紧张仍为主线,煤炭市场供不应求还会出现,煤价仍然会继续上涨。

国外煤价在继续涨
“最近国内煤价涨幅逐步减小,然而澳洲煤价格还在大幅上涨,贸易商很难操作。”国内最大煤炭贸易进出口港口——烟台港的一家贸易商表示,目前澳洲5500大卡煤11月份货盘报价FOB65美元以上,市场上有成交的FOB64.2-64.5美元。
统计显示,国内煤价大幅上涨,使得下游采购进口煤增加,进口量在近几个月出现持续递增的情况。
最新数据显示,今年8月份,煤炭进口量回升至2659万吨,同比增加911万吨,增长52.1%;环比增加539万吨,增长25.4%,创下近20个月新高。其中,8月份中国进口动力煤最多的国家是澳大利亚,进口量为536万吨,环比涨幅16.2%,同比涨幅44.4%。
一家外矿代表对券商中国记者表示,发改委释放产能的消息出来,国际投行已经纷纷表示看低后市了。不过,从矿商角度看,限产仍然会继续执行,放开有序产能也只是稳定煤炭价格,不要过快上涨,而且上游电厂普遍库存不足,冬季取暖仍然需要大量采购,动力煤价格整体下跌的可能性不大,对于后市并不悲观。

买卖煤矿重新风生水起
随着煤炭价格的上升,煤矿开采又变得利润丰厚起来。而仅仅在半年前,8成煤矿企业在讨论裁员和出售问题。
4月份,全球煤炭巨头、有着128年历史的美国皮博迪能源公司(Peabody 能源公司)在今年4月份申请了破产保护。
14个月前,澳洲斯坦莫尔煤炭公司(StanmoreCoal)曾以1澳元的价格,收购淡水河谷公司(Vale)与住友集团(Sumitomo)位于昆士兰州的艾萨克平原煤矿(Isaac Plains)。如今,兖煤澳洲和嘉能可正在将竞购力拓澳洲煤矿,标价直接开到10亿美元。
同时,蒙古国或将有望重启位于其南部的世界大型煤矿-塔本陶勒盖矿的招标。当前,在6月底赢得大选的人民党已全面执政,此前一度被搁浅的TT矿项目,或许将会成为蒙古国政府提振经济的选择之一。
九华山

16-10-05 20:58

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http://news.leju.com/focus/6187057994266885896.shtml 
这些年看空中国房地产的观点为什么错了?朱罗纪2016年09月29日 08:395112302 最近发生在杭州、南京、郑州的疯狂抢房潮,再一次触发了全民关于房地产会否“大崩盘”的恐慌情绪。但这不过是过去的10多年,我们经历的有史以来关于房地产最激烈的多空争论的又一次上演。房价每涨一分,争论便激烈一分。
如果你认为房价上涨有100个理由,那么我就有房价会下跌的101个理由。很多观点认为,中国房价已经危如累卵,将要崩盘了。支撑他们的观点是:货币严重超发、房价收入比世界第一、卖菜的大妈也在疯狂炒房等等。而另一种观点认为,很难判断房价会崩盘,尤其是大城市。支撑他们的观点是:城市化依然没有结束、中国经济还在中高速增长等等。
当我们坐下来回首房改以来的中国楼市,我们不无悲哀的发现:房价的变化出乎绝大部分人的意料之外,10多年来,我们从国际上援引来的判断房价的通行指标,更是一次又一次在市场面前败下阵来。
是市场失灵了,还是市场理论失灵了?为什么这些年来,那么多专业学者关于中国房价的判断都难言准确?尤其是那些看空的观点,究竟错在了哪里?中国房地产市场的未来,将会是日本式的?还是美国式的?
9月22日,万科高级副总裁谭华杰做了一个小型演讲,第一次完整的分享了他对中国房地产过去10多年走势的宏观分析。
结论很简单:之所以看空中国房地产会出现错误,原因是我们试图使用“小周期”的房价指标去解释“大周期”的房地产价格。
这个演讲的主题是《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》,谭华杰给出了完全不同于现今流行的关于房价涨跌的经验解释。两个指标:判断大周期内房价泡沫是否会破灭的量化指标组合,是“居民部门利息保障倍数”和“新房名义市值对居民最大购买力占用比例”,现今流行的房价收入比、房价租售比,更适用于“小周期”的房价解释。
这两个判断指标的发现,来自于谭华杰2012-2013年时任万科董秘时牵头完成的一项号称全球最大规模的房地产量化研究项目,这份研究囊括了全球27个国家和地区回溯40 年的所有可查经济数据。
其中第一个研究指标,在2014年国外的研究机构也发现了,并且后来被国际清算组织所收录,比万科的研究结论晚了一年多。
在我报道房地产的10多年职业生涯里,这是一份我见过的迄今为止关于房价最具原创性和框架性的量化研究。也许你不一定认同,但这些观点来自于扎实而严密的横跨几十国和纵跨几十年的调研实证。与通行的理论化研究相比,更具冲击力,也更符合我们所经历的市场事实。
朱罗纪与谭华杰先生做了原文核实,现发布演讲全文。为便于理解,部分数据有所更新,但尽量为原汁原味。
文章很长,做点提炼!
要点指引:
第一部分指引:
1、经济体和房地产都有一个“大周期”和“小周期”,大周期有且仅有一次,而小周期则是经济与房价波动。
2、房地产大周期和小周期的临界点是城市化率达到75%左右,拐点之前是大周期,拐点之后进入小周期。中国目前城市化率56%,还远未达到75%的临界点,房价仍处于上行的“大周期”内。
3、不同的房地产周期,房价的估值逻辑不同,判断指标也不同。小周期内,一般房价增速不会超过GDP,所以房价收入比、房价租售比通常会被用来作为房价是否合理判断指标。但大周期内的房价增速往往远超经济增速,房价收入比、租售比的波动也非常之大。
4、目前中国的房地产市场之所以有诸多无法达成共识的激烈争论,一大原因是:试图用“小周期”时代的估值逻辑,去解释“大周期”阶段的房地产问题。
第二部分指引:
1、大周期内,整体社会的购买力和信用扩张规模是决定房价的关键因素,核心指标是两个:“居民部门利息保障倍数”、“新房名义市值对居民购买力占用比例”。前者数值大于1.5,历史上没有发生过房价大跌。后者数据超过60%,房价面临很大下跌风险。超过80%,风险更大。
2、中国2015年的前者数值是10.4,远远高于1.5。后者数值远远低于60%。是以,短期内中国不存在整体性房价大跌的风险。但这一结论的前提是基于地价、房贷平稳增长的假设,倘若房价如目前疯狂上升,则房地产大周期可能会提前以日本式崩塌结束。
第三部分指引:
1、一线城市的房价,与城市人均收入水平、人口密度的相关性很弱,而主要由济体整体财富、财富集中度、房屋供应能力决定。北京、上海的房价将是由全国的富人们,而不是本地的富人们决定。
2、中国的财富总量超过美国是迟早的事儿,中国的财富集中度也比美国高,中国一线城市的土地利用效率远低于其它国际化大都市。因此,北上深的房价超过纽约是大概率事件。
3、纽约是全球房价的锚,房价超过纽约是风险的开始,房价大幅超过纽约则是是逐步赶顶的信号。
以下为演讲全文:
从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架
文/谭华杰
一、理解房价的“大周期”与“小周期”
目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。从国际历史数据看,以75%为节点的城市化率是一次性的“大周期”的判断点,中国目前还在大周期内,一些小周期内的指标不能用来解释大周期的房价。
在开始讨论之前,我们先要厘清一个问题——房地产是否真的存在周期? 这取决于我们如何理解“周期”这个语词。如果按照“周期性函数”的数学定义(要求其震荡具有稳定或有序的规律性),可以肯定的说,迄今为止提出的所有房地产周期理论都无法通过实证检验。但如果我们根据“收敛定理”的定义,认为任何“可积且可导”的曲线,均可分解为谐波组合,那么一切连续波动的图形均具有周期性。因此,我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”,有一定的规律可循,但进行基数性量化较为困难。
下面我们从国际比较的角度来看看,美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少?中国的房价涨幅与发达国家过去相比,到底算不算太大?
1、美国经验
在我们的视野范围内,目前尚未见任何经济体,有长达百年的可信、整体性、连续、电子化房价数据。相对来说,美国数据质量较高,但符合上述条件的数据,也只能追溯到1950年。与中国不同,美国有每套总价数据和成交套数,但没有平米数据,而中国则是有平米数据,而没有套的数据。
下面两张图表分别描述从1950年-2015年,美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅。

 从这两张图中可以读出一些信息:从美国房地产市场历史数据看,房价长期上涨、易涨难跌。在过去66年,美国房产只在1970、1991-1992和2008-2011期间三次下跌,其他年份全部上涨。同时,也并没有发现明显的周期性规律。每次(房产地)景气循环的时长和幅度,并无统一的规律。
如果我们将房地产均价,消费物价、和名义GDP增速放在一起比较,可以得到以下这张图:

 从这张图可以看出,从1950年到2015年,美国房价上涨24.8倍,同期消费物价指数上涨9.95倍,名义GDP上升28.33倍。也就是说,长期来看,美国房价跑赢CPI,但略输给名义GDP。另外一个有趣的观察就是,这三条曲线从未交叉,并保持基本类似的走势,也就是说,美国的房价,物价水平,和经济体的名义增长水平是同向变动,高度相关的。其中有一个非常重要的分界点,就是1980-1982年左右。之前三条曲线都呈现总体上行态势,而之后则转向下行。这个点,就可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点。
事实上,从历史数据看,几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说,每个经济体在其发展史上,几乎都有(且仅有)一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后,则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。
2、日本经验
与美国不同,日本没有全国房价的统计数据,但有地价数据。从下图可以看出,相对于美国,日本的这个分界点要锋利的多,在1990-1992年期间,日本开始从经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”转入入总体平缓、短期波动的“小周期”时期。

 从美日以及其他很多经济体的经验来看,从从大周期转向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后,一般经济高速增长会结束,住房需求基本得到满足,新增住房需求减少,存量交易、二手交易成为不动产市场的主流。如果从定量分析来看,日本分界点(1992年)的城镇化率是77.6%,而美国分界点(1982年)的城市化率是74%,非常接近(考虑到日本的最新城镇化率高于美国,二者之间的差异就更小),也就是说,75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此,许多在小周期内有效的逻辑,对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。
第一个逻辑论述是“房价增速不应高于经济增速”。这个结论,在经济发展的小周期内大体上是成立的,但是在“大周期”内并不适用。
以日本1955-1974年地价增速为例,这20年间日本地价基本年涨幅都超过10%,平均在20%左右,部分年份超过35%,远远超过了同期日本人均GDP、人均收入的增速。
为什么不动产价格增速可能在一定时间内远超经济、收入增速呢?原因有二。首先、在经济高速增长之前,房价往往有一个“唤醒期”,一开始国内居民不会意识到未来房价可能出现大幅增长,而导致房价涨幅低于经济增速,这些累积的落差,在之后都会被补齐。其次,在经济高速增长刚刚结束的时候,房价仍会保持惯性上行。

 第二个论述则是“房价收入比、房价租金比(租金收益率)有一定的稳定、合理区间”。
对于小周期阶段,这个逻辑基本是成立的。我们先来看房价租金比(租金收益率)。比如说当不动产市场进入稳定阶段后,理论上,房价租金比(租金收益率)不会太高也不会太低。如果房价过高,导致房价租金比过高或者租金收益率过低,那么会产生两个市场反应:(1)、出租房屋的供应方无法达到必要收益率,会售出房屋(增加房价市场的供应)、结束出租(减少租金市场的供应);(2)、出租房屋的需求端,本来打算买房的家庭会觉得租房比买房划算,从而选择停止购房(减少房价市场的需求),转向租房(增加租金市场的需求)。反之亦然。这个矫正机制,会让房价租金比(租金收益率)保持在相对平稳的水平上。
从下图可以看出,从1998到2008年,日本东京地价继续下跌了30%多,但房价租金比则始终保持稳定。同样的,从1982年到2015年,美国新房价格涨幅有频繁变动,但租金收益率却相当稳定。

 但是,这一规律在大周期阶段并不适用。以日本为例:在1970-1997年期间,日本房价租金比指数在100到200之间,有接近一倍的变动幅度。其变动方向,与地价指数基本保持一致。

 理解了房价租金比(租金收益率)变动规律的,我们就能理解房价收入比,也是同样的逻辑。很多人将“房价收入比”作为衡量一个地区房价是否合理的最好指标,这个理解是有问题的。
首先,房价收入比并不是一个经济学指标,或者不动产市场指标,而是一个社会学指标,可理解为“购房痛苦指数”。房价收入比越高,意味着城市居民要获得一套自有住房就越困难,需要在其他方面做出的牺牲就越大。
其次,房价收入比和房价租金比是类似指标。租房是一种消费,家庭收入中可用于租房的比例是有合理上限的。预算约束会使得收入对租金构成有效限制。因此,房价租金比越高,一般房价收入比也就越高。这两个指标是重复的。
再次,从数据质量来看,房价收入比远不如房价租金比。房价的测量对象是房屋,而收入的测量对象是家庭。由于房屋的面积、质素有很大的差别,使得统计房价收入比较为困难。而房价租金比的测量对象,分子分母都是房屋,基本可以过滤掉房型的差异。因此,如果能够观察房价租金比,就没有必要去观察房价收入比。
二、如何在大周期和小周期框架下理解中国房地产市场
在大周期内,“居民部门利息保障倍数”和“新房名义市值对居民最大购买力占用比例”,可以用作判断房价泡沫是否会破灭的量化指标组合。在代入中国目前数据后,我们认为,除非未来几年房价出现过于猛烈的上涨,导致大周期终点提前出现,否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低。
在前面我们讲过两个观点:(1)、城市化基本结束是周期切换的最大背后因素;(2)大周期阶段,房价的形成机制(估值逻辑)不同于小周期阶段。
根据第一点,从城市化的规律来看,75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是56%,距离这个水平,还有很远的距离。也就是说,中国房地产的发展,还在大周期内,即高速增长期之内。
但需要强调的是,不能说城镇化率不到75%,房价一定只涨不跌。因为根据第二点,在大周期阶段,房价估值逻辑可能脱离基本面,有泡沫化的可能,这可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的,这意味着大周期可能将以日本模式结束,而不是美国模式结束。
根据第二点,购买房屋的收益分为两部分,一部分是租金,即使自住购房也是如此,因为这相当于把房子租给自己住,省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益,问题主要出在这部分。
在小周期时代,房屋增值的收益比较容易估计,因为房价能跑赢消费物价,但不会明显超出经济和收入增速。但在大周期时代,人们只能根据历史增速来预测未来增速。这样就很容易在大周期尾段犯错误,而最终出现某种因素,使得高估值无法维持,而导致了泡沫破灭和大周期的结束。
那么,目前大家最关心的是,如何提前判断中国大周期在什么时候结束?其结束方式是美国式的平缓收尾,还是日本式的泡沫破灭?
这不但是每个居民关心的问题,也是房地产企业最关心的问题。2013年的时候,我们寻找了大量的文献,但遗憾的是,没有任何能让我们觉得信服的判断逻辑。因此,我们不得不自己进行量化研究。这项研究涵盖了过去40年所有能找到数据的经济体,其房价和可能对房价有重大影响的所有宏观指标。
首先我们对全球房价的涨跌数据做分析。
第一张图是发达国家房价涨跌指数的对比情况。可以发现房价易涨难跌是全球普遍现象,过去半个世纪,各国房价上升的年数均明显超过下跌年数。

 第二张图是27个可以追溯20年以上房价增速数据的国家和地区的数据。从图中可以看出,绝大多数国家/地区房价都出现过长期大涨的情况。除德国外,其他26个都出现过不同程度的房价繁荣,其中不乏超过我国的例子。(日本在1953-1973年17年间连续上涨了30倍;韩国在1971-1985年15年间累计上涨了12倍;香港在1985-1997年13年间上涨了9倍;台湾在1987-1989年3年内累计上涨了3倍;西班牙在1971-1991年21年间累计上涨了25倍;意大利在1971-1983年13年间累计上涨了8倍。)

 第三张图是更细致一些的数据,在27个国家和地区共1046个样本年份数据中,1970年以来显示出现房价上涨过快的时间段共有61段,出现严重衰退的有14段。

 从上面多个经济体的历史数据来看:日本市场的持续下跌是孤例。迄今为止,日本创造了发达国家地价下跌22年的最长记录,也是房地产市场泡沫破裂后长达十年依然未能恢复的唯一个案。
在快速城市化阶段,尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前,名义房价很少出现超过2年的连续调整,且房价累计跌幅一般不超过10%。
接下来,我们考察在类似中国当前城镇化水平阶段,其他国家房价变动情况。
一个显著的特征是,几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家,房价都经历着较大的上涨。
在量化研究的基础上,我们发现,判断大周期结束时是否会出现房价泡沫破灭,小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况,才是决定房价大涨后走势的关键因素。
在大量量化分析中,我们发现是以下两个指标组合,是迄今为止最有解释力的:
1、居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出,临界点为1.5倍。
2、新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出),房价下跌临界点为60%,大跌临界点为80%。
根据国际历史数据,我们发现,当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时,基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国在第一次大涨顶峰期,家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为2.14,2007年时只有1.46;日本第一次时为3.75,1989年时只有1.49;台湾在1997年时有3.4倍,而香港仅为1.23;芬兰在1989年时只有0.73,2007年时有1.55,同期西班牙仅为0.99。
而出现泡沫破裂的,大部分在顶峰期第二个指标都超过了80%,也就是说,即使居民部门将绝大多数可用于投资的资金全部用于购房,也不一定能够消化供应。
以下是一些典型的对比案例:

 在这些案例中,除美国2007年以外,其他案例中第二个指标都具备解释力。而美国2007年之所以例外,是因为之前家庭部门信用净增长很大,降低了分母。
沿用这个数量分析模型,我们将中国当前数据代入,从数字上可以基本确认,短期内中国并不存在整体性房价大跌的风险。

 第一个指标,居民部门利息保障倍数,在2015年为10.4,按照未来十年房贷CAGR(年复合增长率)达到20%预测,到2025年也不会突破安全边际1.5。
再看第二个指标,新房名义市值对居民最大购买力占用比例,按“城镇住房新开工面积×销售均价”,未来5年CAGR不超过11.8%、未来10年不超5%预测,2020年、2025年也不会触及60%的警戒线,更不会达到80%的临界线。
所以,从国际经验来看,目前过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论,是值得商榷的。
但是,目前土地市场上,“面粉贵过面包”的情况值得高度警惕。尤其在部分城市,楼面地价已经明显超过当前房价,这意味着房价如果不涨到现在的三倍,买地的开放商将无法获得正常利润。但如果未来房价以如此猛烈的速度上涨的话,我们上面的预测将难以成立。也就是说,目前房价的涨幅是值得忧虑的,如果这个涨幅维持下去,可能会导致大周期提前到来,以日本模式结束。
三、中国一线城市房价的分析框架
特大经济体的核心都市房价,并不适用经济体整体的分析框架。这些城市的房价,与所在城市的人均收入水平、人口密度的相关性弱,而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力。相比纽约,北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高,意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛,但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约——简单的供需分析可以预测,北京、上海的房价,超过纽约是大概率事件。但是,因为纽约是全球房价的锚,房价超过纽约同时也意味着风险的开始,大幅超过纽约则是泡沫加剧、逐步赶顶的信号。
在第二部分中,关于大周期的分析逻辑,是基于经济体的。但对于大型经济体的核心都市,并不适用经济体整体的分析框架。量化研究表明,这些城市(如纽约、北京、上海)的房价,与所在城市的人均收入水平、人口密度的相关性弱,而与以下三个指标紧密相关:经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力。
所以,在大周期的框架下,对于大经济体而言,不同城市房价的决定因素是很不一样的。
万科在2012年做个一个研究,下图2013年的全球重点城市的房价表,那个时候,北京已经攀到了第八,上海第十,深圳第十三。(注:到2015年,北上深在全球的排位更高,深圳房价收入比已经攀升到全球第一。)

 与纽约类似,北京、上海都是特大经济体的核心都市。这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性相对很弱。为什么呢?纽约是美国的纽约,就像上海,北京是中国的北京一样。这样发达城市的房价,尤其是豪宅的价格,将是由全国的富人们而不是本地的富人们决定的。
不管是逻辑上还是数据上,我们都能发现,整个经济体的财富总量(不是人均财富)和财富向富有家庭集中的程度(通常用基尼系数衡量)和城市的房屋供应能力(具体包括开发率、居住用地占比和容积率三个指标),才是分析这种城市房价的框架。
从第一点看,中国现在已经是全球第二大经济体了。不发生大的变动,人口基数大,财富总量超过美国是迟早的事儿。第二点,中国基尼系数约在0.56(2014年水平),高于欧日美。也就是说,中国财富集中程度一直超过美国。
这两个需求端的因素告诉我们,对于北上深这种一线城市的房产的需求,中国比美国高。
那么从供给端来看呢?从下面一些数据分析可知,北京、上海的住房供应能力远远低于纽约(开发率低,居住用地比例低,容积率也不占优势)。
从下面这两张图可以看出—中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。2010年,北京、上海、广州、深圳的城乡建设用地总规模仅占城市土地面积的15%-39%,远低于新加坡(90%,2000)等一些国际都市。甚至未达到东京(51%,1972)、巴黎(50%,1970)、首尔(52%,1972)等城市1970年代的水平。(从2010年之后这个一情形只在加重,并未改善)

 相比纽约,北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高,意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛,但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约——简单的供需分析可以预测,北京、上海的房价,超过纽约是大概率事件。到了2015年,这个已经快成为现实了。
由于这份研究是2012年做的,当时深圳、广州对全国购买力的吸附能力还明显弱于北京、上海。但最近两年,深圳的创业氛围浓厚,空气质量好(弱化了医疗配套的劣势),有成为国内第三个核心都市的迹象,这也是从另外一个角度解释了为何深圳去年房价大涨。
从全球范围来看,东京和香港都是大都市房价破灭的典型案例,而纽约的房价一直都是大都市中最健康的。所以当时的研究团队认为,纽约是全球房价的锚,房价超过纽约是风险的开始,房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始,是逐步赶顶的信号。
提问:
1、利率与房价是否显著负相关?加息是否必然导致房价下跌?
答:这是1954-2015年美国新房价格增速和国债利率的对比。出乎意料的是,大部分时间段,二者是正相关的,尤其是在1982年以前(大周期阶段)。
这也是为什么始终强调要分清楚大周期和小周期的逻辑。小周期内,理论上利率上升会导致必要收益率上升,所有资产的估值倍数都会下降,在租金被收入锁定的情况下,应该与房价负相关。但这个逻辑不适用于大周期内,美国数据就是明证。
2、大周期和小周期的根本区别在哪里?如何判断大周期的终点,除了城市化率指标之外?
答:小周期和大周期的根本区别在于,房价的估值逻辑不同。进入小周期阶段后,因为升值收益可以建立稳定共识,所以可以把租金收入作为估值的基础。但这一逻辑不适用于大周期阶段。各国在大周期阶段的差异性很大,各有特殊性。我们发现的唯一有解释力的共性指标,就是居民部门偿付能力和新房供求平衡。
判断大周期的终点,要分自然结束和提前结束两种情况。
对于自然结束的情况,后发国家主要是看城市化率。对于部分城市化完成较早的先发经济体,可以看服务业的占比。
二战后发展起来的国家,城市化基本完成的时点,和产业转型期高度同步。但有些经济体,城市化完成得比较早,之后随着实物产品价格的下降,还有一个单独的服务业占比上升的过程。
对于提前结束的情况,主要就是看上面提到的两项核心指标:居民部门偿付能力和新房供求平衡。
3、2004年以来,看空房地产的观点为什么错?人口红利阶段不是正在结束吗?
答:人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。确实关于房地产行业的长期问题,绝大多数应通过人口分析来求解。
但人口分析包括多个维度。长期看空房地产的观点,大部分仅从人口数量及年龄分布出发,而忽略了人口地域分布和质量变化这两个重要维度。
2005是中国人口增长率拐点,2025-2030年是中国人口总数拐点。中小学入学、高考报名人数、20-39岁(首次置业黄金年龄段)人口数均已出现下降。
中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。
2010年我国总和生育率仅为1.18,远低于2.1的世代更替生育率。受制于低生育率及老龄化加快,参考联合国的人口中性预测,我国抚养比已进入长期上升通道,未来年均提高0.7个百分点,2025年预计达到45%。劳动力总量将在2015年达到顶峰后开始缓慢下降,到2025年为10亿人,较目前减少380万人。
也就是说,从人口数量维度和年龄分布维度看,中国整体的人口红利窗口确实正逐渐关闭。
但从地域分布维度看,中国城市化过程还远未结束。非农就业比例也还很低。乡村人口流出的同时,城市地区在未来相当长时间内仍处于人口红利阶段。
从人口的质量维度看,中国人口受教育程度正在迅速提升。结合中国目前仍然较低的劳动生产率,中国人口的质量红利期其实才开始不久。
2015年,中国城市化率按常住人口计算约为56.1%,相当于日本的1953年左右水平。
可以公开获取历史房价数据年限超过20年的全部27个国家(或地区),其中,有7个国家在可获取历史房价数据的某个年度,其城市化率与中国当前相同或相近:日本、韩国、爱尔兰、葡萄牙、南非、瑞士和马来西亚。这些国家从城市化率与中国2013年最接近的年度开始,第一次出现房价下跌,平均是在12.6年之后。第一次下跌持续的年数,平均为1.6年。下跌期间累计房价跌幅平均为5.9%。从第一次房价下跌到下一次房价下跌(如果有第二次房价下跌的话),平均是在13.3年后。
1992-2010,中国高中毛入学率从29%增长到83%;大学毛入学率从4%增长到27%。目前大学毛入学率已经在40%左右。大学本科毕业平均年龄在22-23岁,2020年完成高等教育人群的财富创造高峰期在2030-2050年。
所以,人口分析,并不足以得出看空中国房地产的结论。
九华山

16-10-05 20:30

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马光远:哪些城市的房价最危险?光远看经济 - 马光远2016年09月30日 08:21  2454212 
如果你认为,房价最高的城市就是最危险的城市,房价最低的城市泡沫最少,那说明你对中国房地产的认识根本还没有入门。
当然,在一个遍地是房地产专家的时代,人人都可以对未来的房价发表自己的看法,在中国,预测房地产的门槛和预测股市的门槛一样从来不算高,但这并不意味着,房地产是一个专业化程度不高的领域。相反,站在经济学的角度,中国房价,中国的房地产是我认为最为复杂的领域,之所以人人都可以以专家自居,是因为这个市场的畸形发展,让专业在过去没有太多的用武之地。不过,现在,一切也许将会不一样。
误读一个人的观点不需要太高的智商,但要读懂一个人的观点起码需要一点专业的态度。我在上一篇文章中提到:鉴于政策周期与市场周期差不多有六个月的时滞,六个月后,中国房地产市场可能变天。然后一些人将此解读为:六个月后,中国房地产会崩盘。
看到这样的解读,我真的感叹大前研一在其《低智商社会》中入骨三分的判断:在网络社会,我们所处的时代真的越来越变成一个低智商的社会。一个人除了需要提出观点,还要不断地向那些误读自己观点的人进行解释。
所以,我必须在这里再次声明:我从未预测过中国房地产市场在六个月后崩盘!经济学没有能力预测资产价格何时崩盘,如果一个人告诉你房价什么时候崩盘,这个人不是疯子就是骗子。
那些吹嘘自己预测对了某一次大危机的人,要么是在过去的二十年的时间里,他一直这么预测,坚持了20年,危机终于来了,然后他就吹嘘他对了!我在说谁?大家可以对号入座。
回到正题,我所言的六个月后,中国房地产市场可能变天,说的意思是:在经历2014年10月份以来一系列房地产政策的刺激之后,中国房地产市场最后一次救市和最后一次疯涨周期基本结束,房价单边上涨的历史基本结束。经过这一轮周期之后,无论是居住需求,还是投机需求的高峰期基本结束,房地产市场将回归正常,房价下跌将在一些城市成为常态。除非迎来一次真正的暴跌,房地产将从中国人的焦点话题中除去。
其实,最好的描述仍然是六个月后房地产可能变天,因为能读懂的人不需要解释,读不懂的人无论如何解释都不懂。就如同一个美女,你其实很难描述什么是美女,但是,当一个女孩站在你面前的时候,你就知道她是不是美女。再说简单一点:六个月后,房地产的各项数据将迎来真正的转折点。
有人认为今年的房地产市场不正常,那是因为这些人不懂房价的基本逻辑,我之前在很多文章中多次谈过,今年房价上涨有四重推力:
一是去库存的房地产刺激政策;
二是稳经济的宽松货币;
三是地方政府饥饿营销的土地供应导致的地王;
四是今年资产荒导致的避险需求。
大家可以看出,这四重推力,和居住基本都没有太大的关系。这也意味着,今年房价的上涨,既是货币现象,也是出于保卫财富安全的需要而出现的投资需求,这四重杠杆爆发的力量超越了政策和市场的预期。特别是下半年以来,投资需求基本上成为市场的主流,我似乎看到了和去年股票市场一样的情况:几乎每个人都在谈房子,几乎很多人一方面对市场感到恐惧,另一方面又奋不顾身地直接去制造恐惧。那么,房价涨到今天,最危险的城市究竟有哪些?
在本轮房地产市场上涨之前,我从来都不相信房地产市场存在什么价值洼地,在本轮暴涨接近尾声之际,面对杀红了眼的资金,我倒认为,还真有一些地方可以被视为价值洼地,也就是,还有上涨的空间。比如,西北的兰州、银川,东北的哈尔滨、大连,长三角的无锡、常州、宁波、绍兴、湖州,中部的长沙、南昌,西部的成都、重庆、昆明、南宁,福建的福州、泉州,这些城市,房价仍然没有太大的问题。当然,还必须提及我一直非常看好的东莞和惠州,得益于深圳的东进战略以及产业迁移,这两个地方未来的想象力仍然巨大。
当然,尽管北京的房价8月出现了一轮疯狂,但我依然不会把北京列入房价危险的城市。北京市政府控制土地出让非常有耐心,就凭这一点,北京房价虽然已经太高,但还会更高。广州就如我在一季度之后所言,在一线城市里会补涨,目前只是处在补涨阶段。一线城市里,比较危险的是深圳和上海,这两个城市,从各个指标来看,都属于危险指数比较高的城市。而环北京地带,包括廊坊、燕郊,在我看来,已经从年初投资的黄金地带成为泡沫最严重的地带,北京周边几乎快要被泡沫淹没。
今年的四小龙里,我一直看好的合肥,今年房价的表现已经超越了想象,合肥这个城市未来的想象力很大,但没有目前房价表现出来的那么大,均价2万的房价对于合肥而言显然是估值已经过高。合肥这个城市房价应该涨,但不应该涨到这个程度,现在在合肥抢房子,等于火中取栗!合肥暂时还没有限购,估计为了稳定信心,很快会学其它城市通过限购进行最后一次促销。当然,还要提的是厦门,这个城市在经历台风的袭击之后,房价可以冷静了!
还要提郑州,郑州在8月份出了几个地王,8月份70个大中城市房价环比涨幅跃升为第一。但郑州未来的供应量很大,开发投资的增速超过50%,这意味着未来供应没有太大的问题,在均价冲过万元大关之后,市场参与者应该考虑风险了。
其实这个风险名单还可以列下去,但为了不得罪太多人,我只能到此为止了。
九华山

16-10-05 20:26

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年轻人在房地产狂潮中迷失,这不是他们的错!光远看经济 - 马光远2016年09月29日 08:21  16041115 
人民日报的微信公众号发了一篇《失去奋斗,房产再多也将无家可归》的文章。文章说,面对不断上涨的房价,有企业主关厂炒房,直言“开工厂不如买几套房”;而有房一族则从房价涨幅与工资收入的对比中发现,“房子升值秒杀努力工作”。这些社会现象潜藏着这样一个逻辑,即快速上涨的房价,会令奋斗的价值贬值,解构奋斗的意义。努力奋斗还不如投机房产,就可能树立一种错误的导向和价值观。
作者最后呼吁,“我们不能因为房价高企而失去对奋斗的信仰,相比于房子,我们更应该相信自己的双手;相比于炒房,我们更应该激发努力奋斗的士气。否则,失去奋斗,拥有再多的房产,我们也将无家可归。”
很显然,这是一篇典型的人民日报式的励志鸡汤,尽管文章提到的问题和现象都是对的,正如文章痛心疾首指出的:“如果公众把更多精力放在房地产投机的短期收益上,就会挤占为长期目标努力奋斗的空间;而如果企业偏离实体经济的主攻方向,则有可能丢失最为核心的竞争力,最终威胁中国经济持续健康发展的动力。”但关键的问题是,究竟是谁导致了奋斗不如炒房,干实业不如买一套房这种现象?
年轻人当然希望通过自己的奋斗实现人生目标,企业家当然希望实业报国,可是你一方面鼓励大家积极向上,另一方面却对房地产如此厚爱,这种扭曲的现实又如何让年轻人安心奋斗?在一个单位里,有房和无房成了两个阶层,在企业家群体中,如果不玩房地产,你的企业经营不佳,但如果你拥有大量房产,不管主业如何惨淡,如果有必要,卖一套房子就可刷亮企业的业绩。身边血淋淋的事实告诉你,如果你不关注房地产,你的人生就是一场悲剧。
在政府毫不掩饰对房地产的“真爱”的情况下,我们是没有理由指责年轻人丧失理想和奋斗精神,我们更没有理由忽悠企业家去坚持实业和工匠精神。在一个人人都爱房地产,都追逐金融的时代,追逐互联网+的时代,制造业几乎成了时代的弃儿。当房地产半年赚的钱等于一个企业的员工10多年工资的时候,谈工匠精神要么是自欺欺人,要么是一种奢侈。过去多年,我到过很多制造业企业,也和很多制造业企业的人交流,听他们的阅历,看他们的努力,以及他们的种种遭遇,令人痛心而敬重。在房地产侵蚀了整个经济运行的基础的情况下,身在这个环境中的中国的制造业居然没有垮掉,死掉,居然成为全球第一,已经算奇迹,再苛求他们面对房地产的疯狂不动心,还苛求他们要有工匠精神,实在是匪夷所思。当我们指责企业没有工匠精神的时候,我们应该问:我们又为企业具有工匠精神创造了什么条件?
,正在腐蚀这个社会前进的精气神,正在影响几代人的价值观和选择,而造成这一切的根源,在于我们的利益群体对房地产的依赖和真正的爱。当地方政府玩饥饿营销,推动地价,制造短缺的恐慌,当我们的银行把大量的贷款给了房地产行业,当社会财富的绝大部分都放在房地产上的时候,我们需要呼吁的是政府改变这样的选择和价值观,而不是指责企业和年轻人失去了奋斗,成为精神上的无家可归者。面对房地产这个姿色不错的女人,我们看到的是有关部门一方面很高尚的指责她,但私下又和她不断的暗度陈仓。
不要指责年轻人和我们的企业家失去了奋斗的动力,而应该反思我们的公共政策为一个行业的兴衰付出的惨重的社会代价。一个漂流在大都市中的年轻人面对房地产的狂潮,心有动摇甚至迷失是完全正常的,当一个企业忍不住房地产的诱惑放弃主业也是很正常的。当他们在房地产的鸦片世界中失去自我,那不是他们的错。我坚信,如果政府能像爱房地产一样爱实业,爱制造业,关爱年轻人,他们绝不会成为无家可归者!
失去了奋斗,再多的房子你也将无家可归,这话,更适合说给中国经济的决策者听。
九华山

16-10-05 20:19

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方正宏观任泽平
事件:国庆期间,北京、天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政。
1、核心观点:本轮房价涨幅创历史之最,本次房地产调控堪称史上最严。各地步调一致、态度坚决、政策严厉,并有央媒引导舆论,可能是各地落实最新中央精神,建议重视此次调控决心。我们判断房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险,将增加改革转型压力,为改革破冰赢得时间窗口。也将增加经济再度下行压力,对相关的周期品和大宗商品不利,利好债市和PPP,增加汇率贬值和资本流出压力。
2、本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息,开启新一轮房价上涨;2015年“330”新政和下半年两次双降,房价暴涨。2016年7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来,各地陆续出台收紧限购限贷政策。2016年“930”新政前后的本次房地产调控,各地步调一致密集出台政策,不仅是落实7月政治局会议精神,更可能是落实最新的中央精神,态度坚决,政策严厉,并有央媒引导舆论,建议重视此次调控决心。未来房地产政策取向将因城施策,一二线加强调控,三四线继续鼓励去库存。
3、本轮房价涨幅创历史之最,本次房地产调控堪称史上最严。2014-2016年房价持续上涨2年,一二线涨幅创历史之最。本次房地产调控在以下方面为史上最严:一是限购范围扩大,以前主要是北上深限购,现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉、广州等城市也开始限购;二是大幅提高首付比,深圳二套房提高至七成;三是提高购房者门槛,深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至5年,这一轮房价上涨深圳是龙头,调控收紧也是最严厉的。
4、房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。2014-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的,主要是货币金融现象,受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比),现在这三头牛都走了:政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言,一轮房价小周期上涨18个月,这一轮需求释放周期也基本接近尾声。
5、中长周期视角下,中国房地产尚有基本面支撑:城镇化率56.1%,还有一定空间;城镇化进入第二阶段,人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移,未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征;如果转型成功,未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显,一二线人口迁入但土地供给慢,房市将日趋货币金融化,未来一二线房市三种前景:货币(货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境)中性,房价横盘;货币超发,房价大涨;货币收紧,房价调整。
6、新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险,调控得当尚有转机,本轮房地产调控将增加改革转型压力,为改革破冰赢得时间窗口。十次危机九次地产,中国经济和住宅投资已经告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险,面对结构性和体制性问题中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机。
7、新一轮房地产调控影响:随着销量收缩,房地产投资和经济增速面临再度回调压力;经济下行和银行资金配置需求,利好债市;对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利;过去稳增长主要靠房地产和基建,未来将更多地倚重基建,利好PPP;对股市影响存在不确定性,上半年房地产投资触底回升和供给收缩推动商品价格和股市相关板块上涨,未来留意风格切换的可能;经济面临再度下行压力,以及美联储加息预计、明年初新的换汇额度出来,可能增加汇率贬值和资本流出压力,密切留意汇率、资本流动和房市调整的相互强化;密切留意去杠杆风险,尤其前期部分地区首付贷(类似去年场外配置)和抵押贷款杠杆过高,对房价波动承受能力低。
8、我们在2014年8月预测股市“5000点不是梦”,2015年中提示“海拔已高风大慢走”,并预测“一线房价翻一倍”,2016年9月前后提出“这一轮房价上涨接近尾声”。底部呐喊,高位理性。
 在各位机构投资者的信任和支持下,任泽平宏观团队追求专业勤奋扎实的研究,在关键时点均有重磅声音、鲜明观点和有价值的投资建议贡献给客户。2016年新财富最佳分析师票选中,期待您坚定支持我们卫冕(今年在国君参评)!
九华山

16-10-05 20:15

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马光远:连夜紧急降温,楼市会否重蹈去年股市覆辙光远看经济 - 马光远2016年10月05日 08:33  74064525 
随着国庆黄金周临近结束,度完假回来发现失去买房资格的城市越来越多。
10月4日,又是半夜,深圳和广州相继出台了颇具力度的限购限贷政策,这使得从9月30日到10月4日密集出台调控措施的城市达到了11个,相信这个名单还会继续拉长。
从严厉程度而言,深圳的新政堪称本轮调控中最为严厉的,强化和提升了以前的限购政策:
要求深圳户籍单身人士(含离异)只能限购1套住房;将非户籍居民购房资格缴纳社保的年限提高至连续5年。在限贷政策上,对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付比例提高到七成以上。
相对于深圳,广州的相对比较温和:
对于限购政策没有调整,仍然是广州户籍居民家庭限购2套住房,而非广州户籍居民连续缴纳3年以上社保,限购1套住房。信贷政策上,明显加码,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例不得低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
笔者关注了一下,市场对于本轮房地产调控的动机、释放的政策信号,包括对市场可能造成的重大影响存在不少误读,有些专业人士甚至把本轮调控和过去的调控政策等量齐观,对其可能对市场造成的影响也是轻描淡写。笔者在上一篇文章中已经强调,从两年前的9月30日中央政府打响救市的第一枪,到今年9月30日,各个城市连夜相继出台严厉的调控举措,这绝非各个城市的“自选”动作。选择在国庆黄金周,住房交易最引人关注的时间窗口,也绝不简单意味着房地产宽松周期的结束。研究中国公共政策的人都很清楚,选择这个时机,而且大多选择在深夜出台政策,其在向市场释放强烈的信号,如果对这样的信号都视而不见,装聋作哑,恐怕要付出比较大的代价。
在10月4日文章研读的基础上,笔者对本轮调控释放出来的重大信号及未来市场的走势再做重点阐述。
一、连夜限购限贷是对当下房地产虚火的极大担忧
笔者在之前的文章中一再表示,中国房地产市场化以来,我们曾经经历数次市场的疯狂,但像今天这种疯狂的局面是第一次见到,无论是价格的疯涨,还是参与者对整个市场的解读,都陷入了极度的癫狂状态,王健林言,史上最大泡沫。是不是最大尚需各种评价指标测算,但起码,这至少是一次郁金香史上最疯狂的泡沫之一,疯狂至没有人相信当下的房价会下跌,疯狂至一个国家的新增贷款70%以上都拿去炒房,这和日本泡沫经济破灭前,所以人认为房价会一直涨下去的心态完全一致,支撑房价永远涨下去的理由也基本一样,比如,土地少,人多,投资渠道狭窄等等。7月份政治局会议提出“抑制资产价格”反而成了市场助涨的冲锋号,市场对任何政策和信号都表现出了极度的蔑视。各地连夜出台政策,背后的严厉程度和对当下房地产市场的担忧,已跃然纸上。
二、房市变成了疯牛,根子在于各种投资性需求不断增加的杠杆。
去年股市政策当断不断,最终失控,在市场最可怕的时候硬性去杠杆,不仅打断了疯牛的腿,也打断了疯牛的腰。今年房地产面临的情况比去年的股市有过之而无不及,但今年房地产出现的情况和去年股市也一样,就是在上半年疯涨的苗头出现的时候,没有及时采取措施,到了下半年,各种投资需求恐慌入市,投资投机性需求成了下半年市场的主导力量。可怕的不是各地已经很高的房价,而是投机因素以及投机背后各种各样的杠杆。连多年来几乎没怎么涨过的长沙都被炒房团盯上了,市场的疯狂,由此可见一斑。所以,本轮限购限贷,基本都是针对投资投机性需求。
三、土地市场的泡沫是最大的泡沫
在今年房地产市场全面回暖的情况下,地方政府在土地市场上却玩短缺,一方面是地王频出,另一方面是各地严控供地计划,包括北京、上海、深圳在内的热点城市,很多没有完成今年的供地计划。北京今年计划供应住宅土地1200公顷,截止今天,只供应了100公顷,连十分之一都不到,上海迄今为止只完成今年供地计划的40%,土地的饥饿营销导致的结果就是地价的飙涨,任意一块地放出来,都是地王。开发商为了拿到稀缺的土地,层层加杠杆,通过各种融资手段拿地,推高土地市场的泡沫,只是一块地,动辄上百亿,楼面价远超同地区二手房的价格。土地市场如此,地方政府要承担主要责任。目前出台调控措施的城市,几乎都把土地供应放到第一位,强调供地,我倒认为,对玩饥饿营销的城市是不是应该问责?一旦房地产市场预期逆转,这些高价高杠杆拿的地王最终都会烂到银行手里,加大系统性金融风险。
四、房价会怎么走?
尽管本轮调控针对投资投机需求,但由于政策的出台时机选择在房价已经飙涨至历史高位的情况下,整个市场的情绪其实已经非常不安,相继出台的调控措施很有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。笔者之前曾经写过一篇对一些城市房价的危险指数进行分析的文章,再次重申,房价最高的城市未必就是最危险的。千万不要以为,限购了,资金会被挤压到那些房子很多的三线城市,这种概率等于零。北京房价已经很高,但不一定意味着北京房价很危险。比较危险的城市有两类:一类是本身没有太多的概念但经历暴涨和爆炒的城市,比如合肥,过去有点低估,现在则是严重高估,一类是未来的供应仍然很大但经历了大涨的城市,比如郑州,这两个城市,我们很快会看到房价的调整。至于整个房价的预期,在这个历史高位,任何政策层面的风吹草动都很可能导致踩踏效应。关键是政策的拿捏力度!如果政策像去年的股市那么愚蠢,房地产市场出现大跌的危险是存在的。但很显然,大跌对任何人没有好处。大跌不是政策的选项!
五、市场会如何?
不要忘记,经历今年的暴涨之后,市场整体已经非常危险,这也许是中国房地产市场最后一次惊艳的上涨。还没有出手买房的,如果是我,我会等等,因为从任何一个层面而言,再次出现暴涨的概率已经很低,不要去赌自己的运气。我一直说,从总量而言,中国的房子已经够了,从人口趋势而言,中国的房子已经严重过剩,不要被稀缺的谎言迷乱心智。中国缺少的是好房子,而不是房子!
 可以肯定地是,在本轮房地产牛市结束之后,我们再也很难见到这样疯狂激动人心万众抢房的局面了,房子的涨跌将成为市场的常态,一些房价已接近历史天花板,中国将不得不告别一个地产主导经济的时代。
酒窝

16-10-05 19:54

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暴涨十月
九华山

16-10-05 10:18

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节后市场有7个比较有利的情况。
1 人民币正式加入SDR
2016年9月30日(华盛顿时间),国际货币基金组织(IMF)宣布纳入人民币的特别提款权(SDR)新货币篮子于10月1日正式生效。人民币的纳入令全世界掀起了一股“SDR热”。
人民币加入SDR会对中国产生怎样的影响?参考文章《李大霄:人民币加入SDR,A股怎么走?》。
2 深港通渐行渐近
9月30日,深交所发布与深港通相关的八大业务规则,包括:《深港通业务实施办法》、《港股通投资者适当性管理指引》、《港股通交易风险揭示书必备条款》、《港股通委托协议必备条款》、《关于深港通业务中上市公司信息披露及相关事项的通知》、《香港结算参与网络投票实施指引》,以及修订后的《股东大会网络投票实施细则》和《交易规则》。
深港通将如何影响中国股市,参考文章《深港通获批香港再次崛起,股民如何获取利益最大化?》。
3 财新制造业采购经理指数(PMI)
9月30日,财新和Markit联合公布,中国9月份财新制造业采购经理指数(PMI)终值为50.1。而据统计局官方数据,中国9月份官方制造业PMI为50.4。作为一个重要的先行指标,PMI已经连续好几个月处在扩张区域,接下来转折点就出现了,经济很有可能企稳回升(PMI即采购经理指数,当指数大于50时,说明经济在发展,小于50时,说明经济在衰退)。
4 8月工业企业利润
国家统计局9月27日发布的工业企业财务数据显示,1-8月份,规模以上工业企业利润同比增长8.4%,增速比1-7月份加快1.5个百分点。其中,8月份利润同比增长19.5%,增速比7月份加快8.5个百分点,为今年以来月度最高增速。
这是个好消息。上市公司的业绩很有可能也会随着工业利润的增加而增加,这将在上市公司三季度的报告中体现,并对股市产生极大的支撑及推动作用。
5 指数
根据国家统计局近日发布的数据,8月份全国铁路货运量达到2.79亿吨,比上年同期增加298万吨,同比增长1%。不要看数字小,这是铁路单月货运量32个月来的首次增长。8月全国发电量5617亿千瓦时,同比增长7.8%。8月新增人民币贷款9487亿元,同比增长11.6%,环比7月有很高的增幅。
“指数”三个指标都明显增长,这是个非常令人振奋的好消息。根据《华尔街见闻》,“指数”的增长表示中国实体经济获得两年以来的首次强劲反弹。
6 明晟指数(MSCI)
A股纳入MSCI全球指数又有新动向(MSCI,又译明晟,是摩根士丹利资本国际公司,明晟指数是全球投资组合经理采用最多的基准指数)。
9月这一个月内,MSCI不止一次对纳入A股的事宜发声。当地时间9月13日,MSCI宣布将在9月底推出20只新的指数,衡量MSCI新兴市场指数纳入5%的A股后,所带来的潜在影响。当地时间9月29日,MSCI指出深港通的开通让境外投资者更广泛地进入到规模达6.5万亿美元的中国市场,也可以帮助国际投资者解决资金汇回问题。
彭博社北京时间9月30日报道,美国指数供应商明晟公司(MSCI)称,中国A股市场已经见到一些积极进展,公司仍会继续观察,以决定是否将其纳入全球指数。下次指数评估结果将在2017年6月公布。不过,当时的公告对于未来的A股纳入时间表有所保留,称如果中国A股市场准入状况在2017年6月之前出现显著的积极进展,MSCI不排除在年度市场分类评审的例行周期之外提前公布纳入A股的可能性。
万一MSCI真的在非常规时间纳入A股,对市场产生的作用将比在预期时间纳入A股所产生的作用积极得多。
7 德银危机缓解
法国新闻社报道,德意志银行以接近54亿美元与美国司法部就抵押贷款支持证券(MBS)相关调查达成和解,和解费远低于之前司法部提议的140亿美元。
2016年,德银的坏消息不断传出。2月,德银公布了其2015年的年报,巨亏68亿欧元,市场大震,德银成为第二个雷曼兄弟的呼声四起。6月,美联储发布了2016年银行压力测试报告,德银的美国分公司德银信托为仅有的两家未能通过压力测试的银行之一。6月30日,国际货币基金组织(IMF)公布的金融稳定性评估报告称德银是全球系统性风险的最大净贡献者。8月,德银被剔除出欧洲蓝筹股斯托克50(Stoxx50指数)。Stoxx50指数是一个被许多基金跟踪的指数,剔除引发了更大的抛售。
先前因美国巨额罚款,德银陷入前所未有的困境,在全球股市引起一片恐慌,市场对德银预期普遍悲观,把其当作第二个“雷曼兄弟”来对待。这个和解达成后,就会出现稳定的局面,从而给A股创造一个较好的外围环境,为A股带来曙光。
九华山

16-10-04 20:46

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网传绍兴股神赵老哥办最壕婚礼 刘谦等明星到场!
知情人士透露:昨天绍兴神秘股神银河赵老哥举办最土豪婚礼,婚礼地点在绍兴镜湖奥体中心包场,魔术师刘谦、孟庭苇、刘能等明星还有绍兴小百花现场表演。
据说昨晚的婚礼:伴手礼800,人手现金280,15万金条,20个ip7 ,ipad 魔声耳机随意送,酒席2万一桌。热门君表示被震惊到了。
婚礼据说花费了100万!
昨晚开始,绍兴朋友圈都在传这场土豪的婚礼!!!
绍兴赵老哥何许人也?中国股民中的一个神话
赵老哥——中国银河证券股份有限公司绍兴证券营业部的“游资”。
绍兴赵老哥在中国股市可是一个响当当的名字,虽然自称“老哥”,但实际却是“小鲜肉”。2007年5月,尚在读大学的赵老哥,用父母给的10万元,滚动操作,到今年4月,发展成了10亿元。赵老哥写下上面这个博文,并在淘股吧上发帖。使自己成为中国股市的奇葩,是中国股民的励志样本,其一举一动更引发数百万股民的关注。
人一出名,总会有很多人给他贴标签,关于赵老哥的关键词有不少:85后,法拉利跑车,艺术院校美女,红酒,银河绍兴砸盘王。
“砸盘王”的名字因何而来?主要是缘于龙虎榜,某几只股票发生异动时,龙虎榜出来,中国银行证券绍兴有限公司又在其中,大家于是就明白了,这个股票赵老哥出没,他又来“砸盘”了。
在股市游刃有余的赵老哥,股市外的兴趣并不多,最大的乐趣是半夜开着法拉利跑车,穿着睡衣去买夜宵。?(微.信.号.绍.兴.热.门)
九华山

16-10-03 20:20

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为全面贯彻执行国家房地产市场调控政策,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,10月2日晚,市政府召开新闻发布会,发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),市区范围内开展限购,同时调整最低首付款比例,并将从严控制公积金贷款。
市区户籍居民家庭限购2套
《意见》中明确,在市区(不含四县一市,下同)范围内,暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房;暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭,出售新建商品住房和存量住房。其中,新建商品住房以合同备案时间为准,存量住房以纳税时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房,违反上述规定的,房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
在住房贷款首付比例上,《意见》中明确,市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%;居民家庭拥有1套住房且无购房贷款记录(含在外地贷款记录,下同)、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民家庭无房但有1次购房贷款记录的,申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例均为40%;居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为50%。暂停向拥有2套及以上住房的市区户籍居民家庭、拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。
同时,从严控制公积金贷款,即对于家庭名下已经拥有2套住房的职工购买第3套住房时,停止发放住房公积金贷款。停止“商转公”贷款业务办理。停止发放住房公积金异地贷款。
加大居住用地供应力度
《意见》中指出,我市将进一步加大居住用地(含以居住为主的商住用地,下同)供应力度,今年内市区再供应5000亩居住用地,力争全年全市居住用地供应超 10000亩。优化控规和规划设计条件中的商住用地比例,提高上市土地的居住用地占比。在规划设计时,主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%,满足刚性需求,兼顾改善性需求。
在落实特殊人群住房保障措施方面,我市将分类梳理全市人才住房“刚需”,加快人才公寓项目建设;制定人才公寓建设使用管理办法,向符合条件的人才租售。进一步扩大公租房覆盖面,2016年向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和在城镇稳定就业的外来务工人员提供不少于10000套公共租赁住房房源,解决其居住困难。
严打捂盘惜售等违法违规行为
《意见》中要求,价格管理部门要加强新建商品住房销售明码标价备案管理,积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理定价。新建商品住房首次明码标价备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格;同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格;再次申报备案价格超过 6个月的上调幅度不得超过1%。已取得预售许可证的项目,须在10日内一次性公开全部可售房源,不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。
根据有关要求,房地产管理部门要加强房地产市场监管,重点查处违规预售、囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为。价格管理部门要及时查处“价外加价”等违反价格管理行为。公安、工商等部门要严厉打击“捆绑销售”、发布和炒作虚假广告信息、制造市场恐慌等违法违规行为。房产、建设、国土、规划、物价、公安、工商、 税务、金融等相关部门要切实履行职责,加强联合执法,严肃查处违法违规行为并加大曝光力度。
严格居住用地供应条件
与此同时,我市将严格居住用地供应条件。《意见》中指出,竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。2012年1月1日至新的出让公告发布期间,销售备案住房计容总建筑面积低于规划可销售住房计容总建筑面积60%的房地产开发企业;自 2016年1月1日起,取得居住用地超过已供应居住用地总量20%的房地产开发企业,均暂不得参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内居住用地竞买。在土地出让条件中明确竞买保证金比例为参考总价的50%~100%。土地出让金须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后一个月内一次性付清。房地产开发企业不得拒绝公积金贷款购房,并在土地出让合同中约定。
 此外,我市将开展已供居住用地专项清理,成立市已供居住用地专项清理领导小组,由市政府分管副市长牵头,市国土、规划、建设、房产、审计、税务、监察等部门参加,对已供居住用地的合同履约、规划、施工、预售、竣工等各环节进行专项督查,每周一调度,逐项落实开发进度计划,重点解决规划方案审批、建设工程施工许可、开竣工、预售许可等环节存在的问题。对因企业自身原因闲置土地、不按照土地出让合同约定开发建设的,严肃追究违约责任。
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