算了，我来告诉大家房地产真相

这博士白读了

财经 | 终于有人讲清楚了！面对泡沫，持有资产还是持有货币？2016-09-16 米公子 微略中国[淘股吧]

显然，因错失太多机会，中国经济已经步入到了一个骑虎难下的困难境地，繁华背后是风声鹤唳，摆在政府面前的三个最大问题就是：资产价格过高、人民币估值过高、债务负担过重！每一个问题爆发，都能引发系统性的危机！都是政府不愿意看到的！也是百姓不愿意面对的！政府会怎么做？我们该怎么办？

来源：米筐投资（***）

一、三大泡沫之资产泡沫
20多年以来，中国经济模式一直都是以政府主导投资驱动为引擎的经济模式，在以投资、出口、消费三架马车的模型中，如今能主要关注的只有投资了，谈投资，主要的也就只有房地产经济了，所以，当下在中国谈资产价格，主要就是指房价。

北京近10年的房价变化：


深圳近10年的房价变化：


郑州数据较全，我们来看近15年郑州房价变化：


可以看出，在近几年，房价涨幅加快，这是中国资产价格的基本面。

中国房价TOP10城市和全球典型城市房价对比：


显然，如果你说中国的房价还不够高，我就无语了。对于中国房价的泡沫问题，已经根本不需要去争论，这已经是危害到了国计民生的问题，已经是全球公认的问题。

如果政府要去除资产泡沫，会发生什么负能量的事情？

1、去资产泡沫，直接说就是要降房价
2、降房价，则触动的是地方政府、开发商、购房者、银行四方的核心利益
3、房价降20%，首付20%的购房者则可能抛弃已购房产
4、房价降，土地价格就要降，地方政府的贷款、融资平台、地方债务怎么办？
5、房价降，对于买涨不买跌的中国大众来说，房地产市场会立即降温，开发商欠银行的钱怎么办？
6、房价跌，势必会引发债务产业链上的大面积债务违约，购房者不还贷、开发商还不上钱、地方政府卖不了地还不了钱，最终，银行坏账大面积产生。
7、中国特色的维权开始，购房者堵售楼部要求退房，处理不好就是群体事件。
8、这个问题，动摇的可就是国家稳定的根基。

如果政府要去除资产泡沫，会发生什么正能量的事情？

1、楼市降温，钱去哪里？会不会倒逼入实体经济？
2、如果政府能给企业家信心，一个中长期的信心，在中长周期内是坚决的去除资产泡沫，扶持实体经济的话，大量资金会转向实体经济。
3、只有民营经济的心转向了实体经济、只有钱流向了实体经济，中国的经济才有未来和希望，才能彻底解决当下的大多数经济问题。
4、理论上，这是最好的处理危机的方式。当然，阵痛是必须要有的，而且很痛，要为以前的不理性付出代价，这也是日本模式。地产经济不死，实体经济必然难活，因为在现在的中国，地产就是金融，金融就是地产，这个现状不改变，金融就起不到为实体经济服务的作用！

如果继续保资产，让资产泡沫继续，会发生什么？

1、对中国实体经济是致命摧毁，中国仅有的一点实体经济也会被摧毁。
2、对民众信心的严重伤害，虽然房价高涨不跌，但百姓也不是傻子，自然知道不合理，全国恐慌情绪会蔓延。
3、中国经济结构性调整的周期继续后延，中国经济进一步下滑。
4、像董潘所说，未来北京房价80万/平，这也是有可能的。

二、三大泡沫之货币泡沫
什么是M2、GDP、通货膨胀、CPI？

M0就是社会上的现金，M1就是M0+企业的活期存款，M2就是M1+全国的定期存款。

如果把国家比作一个超市，M2的增长也就是货币总量的增长，GDP的增长可以简单看作是整个超市内货物数量增长。货物的增长速度跟不上钱的增长速度，货少钱多，货就会涨价。货涨价的幅度就是CPI的涨幅。

M2是最能体现信贷情况、判断经济基本面的一个数据。

中国15年以来的M2变化：


我们的M2数据在过去15年膨胀了10倍！

中国与美国M2变化：


可以看出，美国M2数据在过去十多年是平稳上升，没有剧烈变化，但中国的M2自2008年开始加速上升，在2009年超过美国，并继续保持高昂的姿态在上升，截止2015年底，中国的M2数值已经是美国的1.813倍！

中国与美国M2同比增速比较：


如图，我们的M2扩张数据在过去10多年间，一直远超美国！

中国与世界四大经济体的M2与GDP数据比较：


可以看出，目前中国的货币可以出去买下整个美国和多半个欧盟，到2016年底，我们就可以买下整个美国和整个欧盟了，可笑不？

中国目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不变、人民币不贬值的话，不出10年，中国可以买下全世界！当然，这是理论上，你问问你自己，这可能吗？这背后的问题有多大？如果你是上帝，你会怎么想？怎么做？

所以，人民币贬值，已经是全球公认的事实，只是贬值速度、何时贬值的问题。

如果人民币直接大幅贬值，会发生什么负能量的事情？

1、国内的资金恐慌，争相跑出中国寻求安全的庇护所，中国外汇储备必将很快耗干，人民币贬值就变得不可遏制。
2、如果中国强行管制，违背的就是全球经济公约和一系列合作协议要求，人民币国际化的步伐直接停止，国际指责如何应对？
3、主权债务问题也会发生，主权评级也会下调，对中国在国际形象影响较大。
4、人民币贬值后，我们大量对外依存的进口商品（如大豆、石油、矿石、农产品、精密仪器、药品 等）将成本提升，势必加重国内人民负担，提高国内生活成本，造成输入性的通货膨胀！
5、人民币贬值，出国旅游、海外投资就降温了，影响的是企业或有钱人。
6、人民币贬值，外汇出逃时，通常政府都会加息来对冲，反过来，加息会加重危机中的国内经济，加重企业负担和债务负担，处理不当，也会引发连锁危机。

如果人民币直接大幅贬值，会发生什么正能量的事情？

1、人民币贬值影响最多的是有钱人，是老板，是外企，是外资，是热钱，这些人毕竟是少数。
2、基本上，老百姓不会闹事，因为，对于没有大多数没有存款的老百姓来说，只要房价不跌，抱着房子睡觉最安心，那怕人民币贬值80%呢，和百姓没啥关系。
3、对出口企业利好，可以改变近几年出口贸易一直不振的现状。
4、对国家和政府最好的是，基本上不会有群体事件发生。

如果保人民币，不贬值，会发生什么？

1、在全球公认的估值过高之下，大多数的钱会选择趁高位离开中国，要不出去购买资产，要不出去寻求安全。
2、在钱逐步离开中国之时，外汇耗干之时，人民币不想贬值也要贬值。

三、3大泡沫之债务泡沫
不容忽视的债务数据：

1、中国企业债务已经占到了GDP的1.9倍
2、地方政府债务已经占到了GDP的50%，达30多万亿
3、法兴银行在一份研报中称，中国银行业不良资产贷款率达15%左右
4、企业债务（包括国企）违约状况已经接连到来

如图，信贷在扩张，但增速在下降：


20年以来，我们一直得以生存的投资式经济发展模式，突然行不通了！突然走不动了！信贷在扩张，经济却没有增长，这是很可怕的事情，从去年的股灾、今年的房灾、以及中间发生的螺纹钢事件，以及未来可能发生的农产品动荡事件，都与此有关，因为，M2在扩张，钱太多，却无处可去，就流向可炒作的资源，所到之处，无不造成重大动荡和伤害。

深层次影响的就是整个中国企业界的投资信心：

我们看到，从2016年初开始，民间投资信心锐减，这是很可怕的事情，为什么不再投资？是对未来没有信心，或者说，是已经对政策没有信心，再严重一点，是对政府没有信心。

这个情绪的蔓延，很可怕，最终导致的就是大面积的债务违约，就是经济危机。

一张100元的钞票，我相信你，这就是100块钱，我不再相信你时，这就是一张废纸。

债务泡沫根本上还是资产泡沫的延伸：

1、过去10年以来的房价上涨，就是一直靠债务扩张来维持的，房价涨、地价涨、信贷扩张、债务扩大。
2、债务泡沫破裂会影响并刺破资产泡沫，资产泡沫破裂也会影响并刺破债务泡沫，两者是相互依存的骨肉兄弟。
3、而债务大面积违约，最终会导致，经济危机，会形成群体事件，这是国家和政府不愿意看到的。

四、为什么房价和汇率不可兼得？

如果想保房价？

就是让所有人都认为房价还要上涨，于是购房者继续买、开发商继续拿地，不管是因为恐慌还是因为期待，反正就是认为房价还要涨，怎么玩？

就只能靠继续信贷扩张、继续增加M2投放、给开发商和地方政府继续加杠杆、继续借新还旧维持房价上涨，钱越来越多，钱继续往房地产市场上涌，泡沫继续拱，大家争相购买，房价自然就降不下来，地价也是一路涨，资产价格一路升，如同你在2016年上半年看到的一样。

在此情况之下，国内实体经济肯定是继续下滑，消费也是不振的，国内的钱会越来越多，M2余额越来越大，远超世界平均水平，越来越多的人对未来充满恐慌，人民币预期估值肯定就会再被下调，加重人民币贬值压力。

如果想保汇率？

想保汇率，就要遏制资金外流，如何不让资金外流？就是让钱自己知道，出不出去差别不大，比如国内资产已经贬值了，钱出去还不如在中国呢，反正国内资产已经贬值这么低了，出去再回来也赚不到钱，还不如在国内呆着看那个企业顶不住资产贬值带来的压力要破产，抄底收购优质资产更重要，其实就是要增加钱呆在国内的预期，减小钱出去之后的预期。

钱不再外流了，汇率自然也就保住了。

所以，保房价、保汇率是两条不一样的经济思路，不可兼得，不可同行！政府只能选择一条路去走！

五、政府会怎么做？

政府会怎么做，也就是选择东京泡沫破裂模式还是莫斯科泡沫破裂模式的区别。

1、日本模式：刺破资产泡沫

日本房地产也是在1985-1990经历了疯狂的泡沫式增长，最终，日本选择的是去除资产泡沫的解决方式，日本房价下降50%，但日元和美元汇率变化不大，最终，也教育了整个日本，从此20多年，日本房价再也没有起来过，所有的企业都在乖乖的从事着以前的实体制造业。

当然，那次经济危机也给日本经济造成了重伤，房价下跌下的债务危机全面爆发，购房者跳楼、开发商破产、企业破产、银行破产。那些在高位接盘的购房者不得不面对现实，用余生来偿还高额的房贷。

而，很多日本企业，又不得不出售很多的国外资产，回国救灾。

好的是，伤害了日本人民，也最终挽救了日本经济。

2、莫斯科模式：保资产、弃汇率

缘于乌克兰事件，2014年，世界原油价格开始暴跌，从年初的100美元跌至年底的53美元，以美国为首的西方国家集团对俄罗斯实施了一系列经济制裁，并且不断加码，严重干扰了俄罗斯的金融形势乃至实体经济的发展，不仅中断了俄罗斯在西方的融资通道，而且还促使俄罗斯国内资本(包括外来投资和境内资本)大量外逃，外汇需求猛增，卢布遭遇集中抛售。

2014年上半年1美元还可以兑换35卢布，到12月中旬的时候不但腰斩过半，还曾下探1美元兑换80卢布的历史低位，贬值幅度超过50%。2014年12月15日卢布曾一夜暴跌13%，创近16年来最大单日跌幅。

为应对外汇锐减，数次加息后，基准利率从5.5%提高到17%，提高幅度高达惊人的209%。如此频繁地调整基准利率，并且提高幅度如此之大，利率绝对值如此之高，均为同期世界各经济体所罕见，也是俄罗斯本国自1998年金融危机以来的第一次。

货币贬值通常与通货膨胀伴随而行。据俄官方公布的数据，俄罗斯2015年1月通胀率达到15%，创7年新高。2015年俄罗斯食品价格涨幅达14.3%，通胀率达12.9%，在全球主要经济体中居第三位。

卢布贬值》加息》国内严重通胀，这是俄罗斯经济危机的发展轨迹，而在莫斯科，以卢布计价的房价，没有跌。

3、中国会怎么选择？

1、国家稳定是最大的根本，所以，从理性上分析，因为80%以上的人除了房子就没有存款，也没有什么国际视野和全球视野，只要房子不贬值，搂着房价就不闹事，管你人民币在国际上贬不贬呢，关我毛事？而我也不买进口东西也不出国旅游，贬就贬呗，于我何干？而维护社会稳定是最大的原则，所以，会选择国内保资产不贬值，在国际上牺牲人民币，让人民币贬值。

2、这是我们的判断，但让人民币贬值牺牲的是金字塔上层精英阶会的利益，而目前的绝大多数权力又还在他们手上，他们会愿意选择牺牲自己利益吗？这是一个利益博弈的过程。

3、但，在大是大非面前，我想，大势不可违。中国要选择的，俄罗斯模式是大概率事件。

4、在保资产价格、弃汇率的大趋势面前，人民币国内贬值也是大概率事件，未来北京房价涨到15万/平以上也是大概率事件，未来郑州涨到1.5-2万/平以上也是大概率事件，我知道很多人不愿意听到这句话，也不愿意看到这样的情况，其实我也一样，但这就是现实，不得不面对的现实。

5、在弃外汇的政策前提之下，不会走目前这样温水煮青蛙的慢跌模式，这样会增加恐慌情绪、加速资金外流，让问题累积加重，政府可能会选择快速贬值、然后企稳的模式，比如：在某一天突然政策性贬值10-20%，然后通过媒体、政策集中释放信息，告诉大家：贬值到位了，都不用跑了，跑也没啥意思了，目前的中国更安全。

六、我们该怎么办？

如果，我们的预判准确，我们该怎么应对？建议如下：

1、在海外有账户的，可以把部分存款兑换成美元汇到海外，这是最佳的选择，只要到了海外就是自由了，然后想买房、买土地就随便了，但首先是要汇出去，而且要快。而且时间已经不多了，管制会越来越严格。以后待事态稳定，再汇回来也不晚。

2、在海外没有账户的，也可以考虑在国内兑换一部分美金，但也不建议买太多，因为只能是持有，不能增值，也不能作别的投资。换成现金放家里也不是个事儿，把美元存在银行也还会受到管制，不让你用你也没办法。

3、可以考虑在国内购买人民币黄金资产，比如人民币黄金ETF等，记得，一定是人民币黄金，当人民币贬值时，人民币黄金一定会涨，但现在人民币黄金已经在涨的路上了，最好的入场时机（2015年下半年）已经过去了，但为时还不算太晚。

4、不懂外汇、也不懂黄金的，建议在核心城市、成熟区域购买房子，不要去购买郊区房，但这一条只能算是中下策吧，虽然我们判断房价不会跌，核心城市房价还要继续涨，政府会在国内保资产，在国际上牺牲人民币，但毕竟政府也不是万能的，如果到时控制不好，国内恐慌时，也不好说，但整体上，这是相对安全靠谱的。

5、没有了。

适当的核心城市成熟区域房产持有+适当的人民币黄金持有+适当的家庭资产海外储备=是当下最佳的对冲选择！

记住要多元化配置，不要把资产都放一个蓝子里！

看了你的发言，我终于明白为什么老有人说，书越读的多越傻的不可救药了。求点亮，点醒楼主。

这博士白读了，楼市你说的对，股市完全说反了。若真击破2638点的话，后面的反弹是大牛级别，何况大宵底坚不可摧，2000点，等博士后读完看看有没有。

呵呵，行情太无聊，好好教育教育你:[淘股吧]
我有几个找不到出路后来留校的师兄弟，倒是咿咿呀呀都读了城规博士，现在估计应该也带博了吧，前些年有过一段时间接触，都还是那么傻缺，心里头就想这些家伙带出来的学生得有多二。体制外的中国建筑规划圈子就是个包工头圈子，所谓的建筑学硕士、规划博士和钢筋工证书没什么区别，除了能进体制内的人对晋升有点用，其它毛用，体质外搞规划的不过就是靠嘴巴忽悠吃饭的主，不过你要是考个规划证还能每年卖点钱。
你拍过地吗？你搞过一级开发吗？你和地方政府主管打过实际利益交道吗？你见到过统计局真实的数据吗？现在有多少人口生活在你曾今主导、或者忽悠过的各种项目里？有300万人吗？你为政府和开发企业融过资吗？还理论体系，弄个规划博士的头衔来为你胡说八道的理论找底气？你的文凭在我们这些老江湖眼里面真的和天桥下面卖的一个价值，其实玩规划买个同济的更好，比清华的认同度高。
崇拜国外文凭？老夫告诉你为什么国外回来的规划博士比国内好：因为出国留学还学规划的人，是很可爱的，不是幻想成为规大师流芳百世的傻缺，就是没什么吊事，读个书玩玩，旅游+体验生活，这样的人对社会无害，所以不与傻瓜和闲人论短长。
建筑师规划师都是贵族才能真正胜任的职业，自己不是名门之后，只有老百姓的人生经历，傻乎乎读个制式教育体制下的规划博士没关系，都是为了生计，没什么丢人的，而把它当作学术地位站在真知的高度来彰显自己的论点，还到处宣扬，是我最烦的事情，这样的人对社会有害。
[引用原文已无法访问]

兄台，我三十岁已经是地级市规划局副局长，七年前下海经商，你一再居高临下拿那些小儿科问题来拷问我，凭什么？你也太自大狂妄了吧？我有义务回答你吗？或者说我为什么一定要花费很多时间在你身上？
你很随性，也觉得自己经历丰富，所以有资格动不动来教训别人，但是，我认为你的那些经历都是失败的叠加，说明你既没有找到最适合你的方法，更加没有领会到真正的理论体系（或者说交易系统）。所以才会屡战屡败。
炒股只不过是我修炼和检验以完善自己理论体系的一种途径，其实股市和城市本质上是一样的。我之所以在帖子开头说明这一点，就是因为在今年下半年我已经领悟到了两者的区别和联系所在，万物都相通，点到为止，不必多说了。
在追求圣杯的道路旁是累累白骨，我对此心有戚戚然也。[引用原文已无法访问]

竟然没有人吐槽lz的“城市规划博士”
 城市规划专业的一级学科是建筑学……和房地产这种金融属性这么强的行业有毛线关系？

搞城市规划的预测房地产还不如搞冶金的预测房地产市场更靠谱些……

兄弟们，我在淘股吧从来不说博士，既然今天敢说，就有九成九的把握。
这次房地产拉伸主要是由于信达央企高价拿地托起来的，是国家队的一种策略。

别人发帖是为了相互交流碰撞，你可倒好一上来就是轮不到你说，轮不到他说，那你自己来说好了！一副居高临下不能提不能说的态度……， 那你也当个过客不要回帖好了
[引用原文已无法访问]

国务院总理li*会见美国总统奥巴马称，人民币汇率将在合理均衡水平上保持基本稳定，人民币没有持续贬值的基础。

注意，我国往往对外守信，对内失信。