我对
房地产 企业有心结。
个人拥有房产你是财富,但房地产企业不一定赢。
98年,年底,香港同事阿杰跳槽到新加坡机构,派驻上海
他的薪金是我们20倍,所以经常是他请我们客,
而且他说我们未来收入一定大涨,有这么多好企业在上海,白领收入低估
98年5月,央行出了一个关于“按揭贷款”的文件,
我们做了万科和
中华企业两家的估值报告和投资配置,非常看好房地产
阿杰说我们眼界太小了,这不是房产的事情,这是货币增发,
房产按揭就是货币产生,整个中国城市都将货币化
简单说,房子会很值钱,但房地产不一定值钱
因为,中间过程有起伏跌宕
房子拿在
老百姓 手中,老百姓拿的住,跌了不怕(买黄金的大妈也是这样),会长期拿着
但房地产企业的金融链条太薄弱,阿杰形容的是,本来是朝着一个胜利灯塔奔去,但经常途中心肌梗死
事实情况就是这样
1998年-2000年,整个房产是萧条的,价格停滞的,房产企业奄奄一息
东南亚危机导致贸易经济的谨慎,市场甚至有现金为王的口号,而不是负债去投资房产
央行的按揭印炒,摆在那里,但国人没有惯去负债买房,连意识都没有
阿杰的理论,是,房产价格是精英人士的购买力决定,而不是城市平均收入决定
如果上海精英人士月收入2万(双职工同等待遇),按揭可撬动300多万资金,
这种家庭,房屋平均配置120平米计算,房价应该3万
换言之,如果上海有一大群高端行业的,这样的收入者,刚性需求,上海房价在3万
我们叫他“杰3万”,因为上海房子差不多6000以下很容易买,他是错的
阿杰不知道中国人不按揭,而是要集齐所有钱才买,如果这样,那6000一平米也买不起
2001年,艰难的上海,实施了,买房退个人所得税的奖励办法,
呵呵,阿杰对了,鼓励精英买房(交个人所得税是什么阶层?!)
同时放宽外籍人士的买房制度
要知道,华人都是经历过城市化房产的,基本明白这是什么动作,于是,资金涌入房产
上海房价,开始了,最大周期的波澜壮阔的上涨
直到2004年,各地房价(二线城市,三线根本没人看),才跟风启动,
整个国家,开始了一轮城市增值和城市货币化的道路
它的内因支撑,一个是国家大投资基建,城市化,另一方面,经济启动,收入大幅度提高,让你买得起房(至少高收入者买得起房)
当然,有很多人,能够买,但因为不愿意按揭,所以一直不买,这是心结,观念问题,
也正是因为这样,上海用了很长时间才越过3万,而不是一夜之间
也就在这个时候,房价高企崩溃论,也成为主流论调,房价脱离群众,房价绑架中国等等
老百姓喜欢听这些,不要买房不要被束缚,高价买房万劫不复,我妈就喜欢听
我妈一直鼓励年轻人,不要被钢筋水泥束缚,自由翱翔
我觉得,这也不是错,生活选择本来就不是千篇一律
其实,整体房价,一旦上涨过快,一定会被压制,这是民生问题。
真的是这样,炒房再厉害,政府可以拖死你,记住这句话
政府是必须压制房价快速上涨的
所以,房子看起来是一路涨的,但中间有很多停顿,洗牌了很多很多房地产企业出局
所以,我说万科,这样的企业很伟大,它的文化和经历,都是不可复制的,但我没买它,我怕房产企业卡顿
在一个快速增长的国家,人才(未来的高收入者)涌入4个一线城市,20个二线城市,那房价,长期是看涨的
厦门,南京,杭州,精英收入层多,所以房价高。特别是短期供应量跟不上,就会飙升,当然要抑制
我不喜欢房价这么高。但这是历史过程。