说说万科那点事

宝能万科之争已经明确的显示中国金融资本时代的大幕刚刚拉开。中国经济某种程度上在一如既往的复制美国200年来的变迁，并且我们把时间浓缩在50年。买菜哥的资金成本确实是高了，而且资金有错配嫌疑，但不可否认收购对象还是不错的。野蛮人发动合法的攻击，不管你是不是教父都得接招。

保利地产在建、拟建超过一亿平方米，远超万科。银行负债下降到700亿，被股权、中票、债券、地产基金融资替代。继续预期被大险资金控，未来将成为走出去的金融集团。

产业资本的黄金时代正在成为过去，金融资本已经羽翼丰满、登堂入室，中国经济步入一个新阶段。发达国家经验表明，随着社会财富、资本的积累，市场经济必然会从产业资本主导走向金融资本主导。在这个阶段，即便没有遇到宝能，万科遇到其他的“野蛮人”也是大概率事件。

百城房价连涨8月收官：深圳涨38%上海涨15%
21世纪经济报道 21Plus 
2016-01-01 10:38

据中国指数研究院1月1日发布的百城价格指数，12月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米，环比(与上月相比)上涨0.74%，涨幅较10月份扩大0.28个百分点。

自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。同比(较上年同期)来看，在经历连续十个月下跌后，目前已连续五个月呈现上涨态势。

中国指数研究院报告认为，年度收官之际，供求两端均呈翘尾态势，房企推盘力度进一步加大，市场需求也继续平稳释放。

从涨跌城市个数看，2015年12月，住宅价格环比2015年11月上涨的城市个数为51个，较上月增加10个。涨幅居前十位的城市依次是：厦门、宝鸡、深圳、昆山、上海、合肥、苏州、东莞、汕头、武汉。具体来看，厦门、宝鸡、深圳、昆山环比涨幅超过3.00%，上海、合肥涨幅在2.00%-3.00%之间，苏州、东莞、汕头、武汉涨幅在1.80%-2.00%之间。

数据显示，12月，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，涨幅较上月扩大0.15个百分点。具体来看，深圳上涨3.53%，仍居十大城市首位；上海紧随其后上涨2.19%；北京上涨0.16%；广州的房价则环比上涨0.34%。

按照中国指数研究院的统计，住宅价格环比跌幅居前十位的城市依次是：三亚、聊城、盐城、乌鲁木齐、福州、绍兴、贵阳、湖州、扬州、长春。

整体来看，12月百城价格指数环比、同比连续第5个月双涨，且涨幅均继续扩大。

同比(与去年同期相比)数据显示，2015年12月，上涨的城市个数为43个，上涨城市个数较上月增加9个。其中，深圳上涨38.65%，仍居首位，涨幅较上月扩大3.90个百分点；上海、武汉、保定涨幅超过10.00%；北京、合肥等6个城市涨幅在5.00%-10.00%之间。

一线城市中，深圳房价上涨38.65%，仍居首位；上海的涨幅为15.32%；北京上涨9.17%；广州房价同比下降2.35%。

近期召开的中央经济工作会议提出把去库存作为房地产工作的重点，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，扩大有效需求；大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格；坚持稳健货币政策，营造适宜金融环境等多项策略。

中国指数研究院报告认为，随着中央工作会议关于去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。

在价格方面，百城房价整体将继续平稳上涨，部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价；而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有上涨压力。

住房城乡建设部部长陈政高在总结2015年住房城乡建设工作时表态，2015年，我们实现了房地产市场企稳回升，同时也对2016年的工作作出指示，其表示要巩固房地产市场向好态势。

拿杠杆的收购的，跟赌徒区别也不大

被别人收购说明有价值，收购别人说明有实力！

四、万科的股权变化
  1、万科的控股权发生过多次的争议和转移。从君安事件到宝能经历了多次的变换。王石曾经主动的寻找过更有利于企业发展的资本，并且获得了成功。也才让万科有了今天的优秀业绩和领先地位。
  2、万科是深圳最早的上市公司（零2号）。王石一直希望通过资本市场迅速让企业能扩大发展。但原有的最初大股东在万科上市后，只拥有不到10%的控股股份。且无能力继续支持公司扩增又不减少股比。因此制约了企业的发展。王石多次说服大股东转让股权，吸引更有利于企业发展的资本进入。
  3、1997年夏王石谈好将大股东股份全部转让给华远地产公司。当我带着支票飞到深圳准备签约时，到机场迎接我的郁亮告诉我，大股东公司换了新书记，收购有可能失败。
  第二天我坐在大股东公司的会议室等来的是大股东不转让股份的决定。
  4、两年后，我担任执行董事总经理的华润（北京）置地，（王石是独董）先收购了万科在港交易的流通股，随后又收购了原大股东的全部股权。后因审批问题，改由华润集团做为收购方了。
  正是由于这一控股股东的变更，才有了万科今天的成就。华润集团做为大股东不惜严格限制华远地产的开发权利，来支持万科的扩股增发与发债。这也是最终造成我与华润分手的原因之一。
  华润集团确实是个很好的大股东。除了在资金上给以支持之外，还在管理制度，文化和发展战略上给以支持，并给了管理层充分的信任和决策权。甚至想把华远地产与万科合作，重组一个中国最大的地产公司。
  5、万科实行过多次股权激励计划，但零八年的危机，让管理层股权激励未能兑现。管理层没能控制一定的股比。虽然后来又有一些动作，可惜持股比例低，无法和大资本收购相抗衡。
  6、当宝能出现时，朋友们给了万科一些建议。也许王石认为民营资本不可能有机会获得控制权。虽然王石提醒了华润，并希望华润增持。当第一仗打完后，华润未再采取行动。但宝能却大举进攻，让华润无法在股价高升之后再增持。于是就有了今天的股比变更。
  7、王石虽然在宝能只持有10%左右股权时就采取了行动，但却未能说服这个“不欢迎”的资本继续进入，并成了第一大股东。
  8、王石的停牌交易和兼扩计划（未知内容）是希望降低宝能的控股比例，及试看宝能的能力。也未知结果。
  9、如果收购资金是合理合法的。管理层最终是无法改变控股资本的。

三、资本收购什么
  1、资本可以以收购企业的资源为单一目标。无论这个企业的现状如何。资源中包括：垄断牌照、稀缺矿产资源、厂房、生产线、土地、专利技术等。这与经理层好坏无关，也于企业的资本实力无关。收购者用自有的经理人团队、资金和市场竞争优势去获利。（包括收购地产项目公司，上市壳公司等）
  2、资本可以收购经理人团队，用资金支持优秀的经理人团队，扩大企业规模和市场份额，并获取长期利益。（如当年华润收购华远地产）
  3、资本可以收购企业或产品的品牌，包括市场份额、信誉、影响力等。以提高资本的知名度和影响力。并借扩大品牌获利。（包括服装、化妆品品牌）
  4、资本可以收购创新概念或单一技术。仅做为风险投资或财务投资。依靠创新者发财。（如大量天使投资）
  5、资本可以综合性收购。有些企业资源、品牌与经营者无法分割。要通盘考虑其效益的最优性。（如华润收购万科）
  6、有些资本的合并收购是相关企业的优势互补。即可减少直接竞争对手，又可形成规模效益，以利共赢。（如打车合并等）
  7、有些是恶意收购，目的是消灭竞争性企业或品牌。以让原有的品牌价值提升。（如熊猫洗衣粉等）
  8、通常而言控股股东是要成家过日子，中小股东是小三，会“见利忘义”说跑就跑，不关注公司的长远，只关注股票的价格。但也有大股东操作股市套现，把中小股东抛弃了的现象。这些资本并不关注企业的最终结果。
  9、资本收购的目标和目的不同。因此有些与经营者密切相关，有些与经营者利益无关。但宝能的此次收购大约让管理层感到了危机。

二啥是职业经理人
  1、字典上没有职业经理人的词汇。通称有专业管理技能的非投资者。也是被资本雇用，从事委托管理的高级经营者。常常被授权代表资本做出决策。
  2、中国的情况比较特殊，是从没有劳动力、人力资本市场，在改革之后才发展的。许多企业则是先靠经理人创业之后，才引入资本或进入资本市场的。因此出现两类经理人。一类是没有资本，但创立了企业和品牌的。企业与品牌和经理人的品行、能力、声誉、影响紧密结合的。资本进入时依赖于经理人。一类是先有企业、资本，逐渐培养出来的、或外来的经理人，他们更多依赖于资本。
  3、一般而言，经理人是被资本雇用的关系。大多是资本选择合适的经理人。少量是经理人选择中意的资本。
  4、经理人也有自己的权利。他可以选择有利于个人发挥最佳作用同时有利于企业发展的资本。当然也有权拒绝资本的选择。拒绝包括阻止资本进入或拒绝接受委托雇用。
  5、通常创建企业和品牌，并被市场证明是成功的经理人才有拒绝或阻止某些资本进入的选择权和实力。他们可以用联合其它股东、不断扩增等手段，让想控制公司的股东耗尽实力，增加控制成本。
  6、但无论如何都无法阻挡合理合法在资本市场公开交易中进入的资本。那么当控股资本与经理人意见无法协调一致时，经理人可以选择离开。但通常这种情况会造成企业损失。（如股票下跌）大多投资者是不希望两败具伤的。

一、 从企业管理的角度看，如何解决企业发展和利益冲突的问题，确实有过许多变化。
  1、最初的资本投入者，或说股东，同时也是经营者。这两者之间的利益是一致的。股东利益也是经营者利益。因此股东利益第一和唯一。
  2、当股东与经营者利益与职工（被雇用者）利益发生冲突时，股东开始关注兼顾职工利益。于是许多国家有了保护职工利益的法律。如德国、日本。徳国甚至没有股权的职工代表（或工会代表）也会进入董事会或管理层。
  3、当有了职业经理人的委托代理制之后，二八定律让职业经理人有了特殊的地位，也有了对职业经理人的股权、期权激励机制。
  4、当股权上市并多样化时，又出现了“内部人控制”的问题。经理人可能控制企业，并用操纵财务与股票的手段谋求利用激励机制的不合理、不合法利益。如“安然"事件。于是许多企业取消了股、期权激励。重回股东利益第一。 
  5、股权自由交易中，也可能出现大股东操纵和利益输送的问题。因此法律更注重保护所有股东利益一律平等，尤其要保护中、小股东的利益。兼顾经理人与职工利益。
  6、许多企业的创立来自于经理人。他们用自己的智慧和技术，提出了创新的概念。并用他们的优势去吸引投资者。此时，大多数投资者是财务性投资，因此最核心的是保护拥有创新想法和专业技术的经理人。于是又有了“毒丸计划”的法律。
  7、市场竞争让企业形态不断变化，股东、经理人、职工之间的关系也随各种情况不同而变化。有资本说了算的，也有创业经理人说了算的。资本与经理人之间的矛盾越来越突出的成为企业成败的关键。