2015年
新城发展控股业绩会实录
业绩会：时间2016年2月5日
行政总裁兼执行董事 吕小平
非执行董事兼A股行政总裁 王晓松
CFO兼执行董事 陆忠明
执行董事兼公司秘书陈伟健Kenny
执行董事刘源满
吕总介绍15年的业务：
年内319亿，同比增长30%，超额完成全年目标的114%，销售面积346万平，同比增长25%，均价9948元，同比增长4.5%。收入结构，租金物管收入8.63亿，增长72%。
财务方面，经营现金流管理内控体系应对市场波动，集团强化了财务状况，现金短债比例2:1，集团净资产负债率83.3%，加权平均利率降至7.2%，融资结构也趋于合理，我们凭借集团的财务和良好的信誉，今年境内外获得各种低成本的融资支持，1.1亿美元境外双币种贷款，11月先后发行了4.5%利率的30亿国内公司债 ，6.5%利率的 2.5亿美元境外优先票据，6%利率的3年期20亿的私募债。除此之外，新增2家国内银行150亿的授信，受益于上述充裕的资金支持，集团整体债务结构持续优化，财务成本得到了持续下降，资金+授信437亿。
在投资方面，公司的土地储备趋于合理，截止15年底集团土地储备2274万方，平均土地成本2138元，现有土地满足未来4-5年的开发，新获的土地在深耕的城市，先后在17个城市拿下35块地，合计759万方，除深耕的上海、南京、苏州、杭州、武汉外，新进了成都、宁波、台州、绍兴、嘉兴、义务、衢州、泉州等8个城市，主要是集团的商业综合体，15年底已经在18个城市开发21亿吾悦综合体，在建15个，已开业6个，平均出租率达到95%以上，商业项目将带来稳定的租金回报。
对外合作方面，我们和万科、绿地、龙湖、首创等多个优秀企业合作，在 互补资源发挥协同效益方面，与合作伙伴共同分享项目收益，达到共赢。
陈总介绍公司业绩：
15年合约321亿人民币，比去年30%增长，超额完成280亿目标，合约销售GMP有25%增长，350万方，均价5%的增长，将近1万块，今年的目标是400亿人民币，有关销售分布，15年非常良好的改善，全年320亿将近20个城市，比14年10个有非常良好的改善，大家关注的常州的比例，已经从12年的50%大幅减少到15年的12%，预计16年常州占比也不会特别多，还有下调的空间，16年1月集团的销售已经达到43亿人民币，同比1.2倍的增长，常州的比例不超过5%，现在我们的重点已经在苏州、南京、上海，这三个主要的城市占我们的销售已经达到65%左右，所以我们已经是个全国布局的开发公司。
我们的产品，15年首套和改善占集团绝大部分销售，占93%，高端占7%，产品组合比较稳定，我们的土地储备15年底2300万方，A股层面权益2000万方，1030控股权益大概1300多万方，每平米大概2100，比14年有200块的增加，2000多万土地储备里，投资物业有100多万方，在建700多万方，待建1100多万方，已预售的200多万方，货值也达到240多亿，绝大部分也会在今年结转，截止今天，我们已经锁定240亿的销售，等同于去年全年的销售。我们会继续布局以上海为中心的长三角区域，我们也会继续在其他城市找投资机会，慢慢成为全国布局的
房地产开发公司。
土地储备的分布，15年是我们第一年，常州不在是我们集团土地储备的第一的地方，现在苏州是占我们土地储备最大的地方，苏州是占15%，常州从过去的50%，大幅减少到12%。15年我们新增土地储备是750万方，总土地款190亿，还有50亿16年付，一半上半年付，另一半下半年。
简单介绍下现在的购物中心的分布，租金增长非常良好，70%多的增长，达到9亿多，15年利息全年10亿，租金9亿多，已经覆盖了90%的利息。已经开业6个购物中心，GFA是42万方，今年6个购物中心开业，16年底可出租达到73万方，从42万方增长到72万方，到2017年应该有21个购物中心，可出租的GFA达到130万方。未来两年的租金增长还是会非常良好的。
陆总介绍财务状况：
今年是公司历史上最早出业绩的年份，15年营业额238亿，增长15%，毛利48.6亿增长25%，毛利率回升了1.7%，归属股东10.3亿，同比略有增长，核心利润7.24亿，增长了2.3%，每股0.18元。营业额中，房地产结算部分是229亿，租金和物业费达到8.62亿，同比71%增长，15年全年结算均价8152元，下降4.3%，收入分布来看，相比14年更加均衡，南京、苏州占比均有所上升，分别达到18%和30%，常州只占13.1%。销售成本每平米从14年的6339下降到15年的6037，下降4.8%，这也是公司毛利增长的主要原因，毛利整体上升25%，15年净利润18.6亿，归属股东14.3亿，核心14.96亿，7.24归属控股股东。年底现金77.6亿，包括12.9亿是限制性现金，和64亿非限制性，有息负债总额是185亿，增加了50亿，权益总额达到134亿，同比增长9%，净负债率83.3%，总资产700多亿，
债务结构，总体现金77亿，未动用的是350亿，5家银行的授信额度，贷款结构看通过15年3次发债，境内公司债38%，境外票据36%，银行额度52亿持续下降，占到26%，境内占到64%，境外是36%，负债年限更加合理，1年以内只有21%，2-5年有38%，应该来说整个公司的负债水平和财务结构得到了持续的优化，为低于市场的波动奠定了良好的基础。16年仍将通过市场的进一步整合 进一步提高净利率以及 流动性，巩固和提高整个集团的市场地位，以上是我介绍的财务报告。
提问环节：
提问1，去年销售的GFA 350万方，买地超过700万方，相当于double。今年买地会继续保持很agreesive的方式吗？ 另外负债率上升到80%，今年有没有目标保持在什么？
陈总：负债增加到83。两个原因，一是年底付了12亿定金去准备招拍挂，所以年底我们多付了12个亿，土拍的预付款，但那个定金已经回笼。另外20亿是拿地，去年拿地171亿，比目标110亿超了60亿，去年现金回笼预售做出来是260亿，但是最后做到301个亿，也超了40亿，所以算下来比预算超了20个亿。今年我们会把拿地的预算减少，相当去年用“信用卡”刷了，今年就不能用这么多了。有的很好的土地招拍挂本来在16年的，但国家也希望增加土地的供应，所以就放在最后一个季度，我们也就多用了一点点去拿地。负债是一个偏高的水平，我们管理层也希望把它控下来，今年我们会比同行低一点点，大概70,73这样子，这也是我们看的比较重的一个事情，而且正好里面有个cash flow的时间差异。土地储备的事情，我们今年拿地的预算会是151亿，集团的销售目标是400亿，一般会用40%-45%百分百去拿地，今年400亿的销售本来应该在170-180亿去拿地，但是我们最后只采用150亿，因为我们去年超了一点点，而且当中的50亿要付去年的地块，所以新增的拿地会用100亿左右。
提问2，15年和16年的现金流？
陆总：15年的预算和实际的情况差异主要在回笼和土地款的支付方面。
去年回笼预算本来是260，后来完成300亿的回笼，这是一个变化。土地方面原来预算拿地110亿，后来实际达到了170亿。工程款实际和预算是相当的，预算是120亿，实际完成是115亿，基本上持平的。销售费用和管理费用比预算是略有增加，达到了18亿这样一个期间费用。利息部分是比预算降低的，是11个亿，因为我们通过发债替换了一些银行的贷款部分，发债的利息在半年后才会支付，减少了15年的利息支付的总额，税费这块和预算是一致的，在29亿，这些就是整体大的现金流大数。16年销售400，按15年的回款比例，大概回笼在380亿。往年土地款额度在40%-45%之间，今年基本上在下限40%额度用来拿地，大概在150亿。工程款会比15年115亿大，因为规模持续增长，大概在160亿这个水平。期间费用有所增加，销售管理费用在20亿，比15年增加2亿。利息的支付比15年也会增加，预算是13亿，税预算是35亿。16年会对净负债率指标进行各优化，所以希望16年整体现金流基本做平。
提问3，15年合约销售的毛利率和16年booking的趋势，未来融资成本7点多，有没有下降空间？
陆总：关于毛利率是大家关注的，目前综合体项目的占比不断的提高，今年毛利率增长1.7%的影响因素也有这个在里面，目前综合体和住宅销售在3/7的比例，，未来16-17年这个比例会到4/6。综合体销售占比会增加，综合体的毛利率是大于住宅项目，目前20%毛利率如果拆分看，综合体毛利率在30-35%，住宅在18%，个别可能更低，我们的毛利率有进一步上升空间的。我们住宅的建造成本也在控制，应该会得到改善。关于融资和融资成本的问题，我们在调整债务结构的中间，其实也在降低融资成本，包括这次1月份海外债提前赎回，虽然增加5%的溢价，但从总体上将海外成本得到一个有效控制，并不排斥通过持续的低成本渠道来获取低成本的资金来降低整个的融资成本。境内看，发了2笔债，50亿的债，成本优势非常明显，比14年20亿的债绝对成本有绝对的下降。这些债的用途是替换老的银行贷款的成本，整体来说境内的融资成本得到了大幅下降，最终加权融资成本从7.6降到了7.2。应该未来还有努力的空间。
陈总补充：去年平均成本7.2%，今年半年会控制在7以下，因为刚好那个10.5的高息债在1月份才能够赎回，4月份我们还会继续赎回15亿的高息债，美元债市10.5，人民币那个是9.75，所以在集团里面也算比较高的高息债，国内还有30亿的额度发公司债，都是用来替换我们的旧债。今年管理层非常相信今年的头半年，能够将财务成本控制在7以下，应该也算是健康的水平，我们也觉得全年的央行还有下调的空间，我们的财务成本也会继续下来的。我们也是没有信托的公司，整体来说财务费用非常健康。
提问4，出租物业的收租情况？8.64亿了，出租4-5个，各个情况？有没有指标考核，有的公司用原始投入的租金回报，公司有没有？
陆总：8.6亿不仅仅是租金的概念，不仅收租金，还要收管理费。用两种收入来维持支出的。15年租金只有1.7亿，上年同期1.21，增长大概40%。其他是物业管理费和商业管理费的部分。从开业的商场来看，12年底13年初开业的武进吾悦广场已经达到了5000多万的租金回报，吾悦国际广场也接近4800万的租金回报，14年底开业的青浦项目已经达到了4000万的租金，15年开业的张家港吴江丹阳项目，目前是开业的首年，还不是一个完整的经营期，所以反映的租金数字是很小的，张家港是700多万，吴江只有400多万，丹阳只有几十万，主要是因为开业时间接近年底。从开业的招租率已经在95%以上，基本上都已经是满铺招租的，从运营来看未来商场租金的增长空间还是非常大的。
提问5，境外多少现金。如果没有足够现金，有非常多渠道，从境内拿到境外，今年资本管制，渠道是否通畅。第二刚才提到有私募债的额度，想问未来会不会有熊猫债，公募债?毛利率一直不高，调整综合体和住宅的配比，未来的情况。
陈总：管理层觉得这些都不是什么大的问题，第一个15亿的公司债的问题，我们公司资产达到700亿，现金80多亿，一月份现金回笼做到35亿，这么大的企业肯定有现金的管制，内控风控的部门，也请你们理解，我们做企业，没可能提前半年就把国内的钱打到香港，因为也不合算嘛，这些通道完全没问题的。15亿人民币的高息债，我们是必须要、也没有选择是必须要还的。2018年的债我们要提前赎回，因为我们要保护投资者的利益，我们企业要长期发展，不是做2年3年就不做了，那15亿的事情我们觉得没有问题，海外现在有5亿多人民币，我们也在观察市场，也看到人民币二级市场有一点点乱，我们也在观察这个市场，如果有需要的话不排除回购债券。当然我们也不止这一个方案，我们有很多的方案，我们管理层每天都会观察整个债券股票市场的波动的，我们有5个投行5个分析师每天跟公司管理层汇报的，所以我们管理层知道整个市场是什么样子的。那个你可以放心，通道完全没有问题，海外的现金现在才2月份，4月份赎回有很多时间。那个熊猫债我们没有计划，而目前私募债还有30亿的额度，对于集团来说如果利息有点高，主要用途是替换旧债。公司有非常好的财务管制，去年你会发现很多公司发行很多公司债、海外债，一般他们是用来拿地，而我们新城是用来替换旧债，你看我们总的180多亿公司债开发债，但我们总资产是700亿， 所以我们的LTB非常低，可以不用担心。有关毛利率，从18.7%增长到20.4%，去年320亿销售毛利率已经达到23%-26%的水平，刚才管理层也提到，我们220多万方已经预售了，总的货值大概 240亿，总的均价已经达到了1.2万每平。所以毛利率的改善空间还是蛮多的。所以慢慢来吧，我们管理层是知道你们担心的地方，但我们觉得公司现在运营、财务、团队非常良好。谢谢。
提问6，
兴业证券，公司将16年的销售目标定在400亿，相对于15年有30%的提升，这也是远远高于行业的水平，想问一下公司对行业16年的看法？第二个，15年整个去化率的情况，还剩下多少库存，16年规划了160亿的工程款，16年总共会推的货值有多少，其中旧库存和新货各占多少？
吕总：第一个问题，特别关心到了我们现金流的安排，补充一下我的意见，新城其实在房地产做了这么多年，我们的内控体系一直是基于现金流的，对于现金流的安全我们是非常关注的，我们的内控体系也是分管财务管理，那我们内控体系的建设主要是基于财务，财务是基于现金的。这个时候我们为什么这样做呢（目标定在增长30%），因为我们曾经在
中国银行办公 大楼租了他们的楼一起办公的，和银行的交流过程间我们会发现，一个企业的风险控制是非常重要的，我们和银行有很多交流，倒不是业务合作层面，当时我们和他们银行没有一分钱贷款，当时他们对我们意见很大，就要给我们贷款。当时还曾经闹过一个笑话，说要禁止我们在他们的大楼办公 ，就是因为我们没有跟他们贷款，不跟他们合作。但是我就这个看到一个企业的安全管理、风险控制，我们从银行身上学到很多东西，这是我补充的一个想法。
关于16年的目标问题，其实公司每年经营目标的排布，像一个持续经营的房地产企业来说，一个是根据未来房地产市场的判断，第二个是根据手上的货值，第三个根据手上的现金流安排来考虑，新城是个快周转的公司，所以对每年的销售目标达成，你看这么多年每年都能够完成的，这个完成的底气还是比较足的，因为我们现在的市场布局更加合理，新城从以前的5个城市，区域非常聚焦的一个公司，到现在的区域布局、市场布局都非常合理，产品的层次也更加的丰富，那么我们现在的调整空间很大，市场弹性很大。
再加上我们对16年市场指标的关注，大家也看到市场的好消息不断出现，这个好消息不断不是说中国经济的好消息，是房地产行业来说，政府层面是非常支持的。这也是我们15年拿这么多地的原因，因为房地产投资是非常重要的，你一定要在市场的下一波高点来到之前增加土地储备，当市场过热之后要减少土地储备，所以16年我们土地储备的投资会减少， 我们会根据市场的节奏去做反向的投资。这是我们的两个基本考虑。16年的销售目标我们是非常有信心去达成的。 看我们1月份销售数据就可以看出来，现在的销售市场，我们所感知到，从我们进入的市场层面来看，市场的热度是非常好的，对整个行业来说是个福分，对于企业来说也是非常好的机会，这种机会我们是不会错过的。所以30%的增长，再说这么多年新城基本在稳定是在20-30%的增长，我们每年都是按时完成。
陆总：第二个问题，16年销售计划的安排。考虑到快速周转要足够的去化率来支持，通过往年也好，计划编排也好，去化率控制在50-55%，好的年份可以达到55%，差一点可以在50出头，50以上，基本上我们也是控在这个范围之内。应该来说，15年我们实现了320亿的销售，剩余的货值还有250-260亿，去化的剩余部分。这也是16年需要重点去化的内容，16年公告的开工量，是有623万方，大概35个项目，项目明细在H股业绩报告上没有，但在A股的年报里有，所有的明细项目，各位股东可以去看一下，623万方，对应的货值，去掉不可售的部分，大概在500亿。16年整体可售的货值在750亿。这个是指现有土地储备已经在手里的项目，按照我们刚才提到的去化率，能保证400销售的达成，15年为什么超额实现计划，很大原因是很多项目实现了当年拿地当年销售。15年10个项目实现了当年拿地当年销售，整个销售额的贡献达到了36个亿，这块我们在16年保守起见，没有放到16年里的销售目标中去的。我就补充这么多，谢谢。
提问7，关于土地储备和16年对新城市的想法。我们15年是进入了8个新城市，问下管理层关于16年进入新城市有什么想法？15年进入的城市里有二线有三线，主要集中在长三角， 想问一下对长三角哪个城市比较看好？或者哪个城市比较有挑战？
第二个问题是，进入一线城市会往哪边跑的问题，在其他三个一线城市，比如进入北京或者广州的想法？
吕总：我们现在有商业综合体和住宅，你看我们住宅进入的城市是非常稳健，一共是进了11个城市。大家都知道长三角的城市非常好，所以在长三角我们并没有限定一二线城市，长三角的苏州南京的市场是最好的，其他我们对常熟，苏州下面的这些市，他们的市场符合我们的投资标准也会进去。但是对于长三角之外的其他城市我们非常慎重的，我们现在只进入山东济南、青岛和武汉。这些城市我们也在提前布局，新进入城市从毛利上看是比较低的，但是我们新城的策略是深耕城市，我们进入的城市你看我们从来没有退出过，都会做很长时间的。我们会把握这个城市，或者和这个城市一起成长，所以我们进去一个城市不是为了一个项目而做的，住宅就要进入一个城市就要深耕多年。我们在进入一个城市没有撤退过一个城市。长三角另外一些城市，比如杭州、浙江的很多三线城市，那些是我们的商业综合体，综合体拿地策略和住宅是不一样的，一二线的商业综合体整体量比较大而且竞争激烈，综合体的土地要求对整个市场面的指标就会更高，去年典型的像张家港，金坛别人都不看好，但我们进去了，销售业绩和整个的商业开业情况都非常好，它一定是在这个城市稀缺的业态， 有基础的人流量和收入保证，这样的城市对我们来说还是很有机会的。
商业现在时髦是讲大数据，商业其实一定要到一定量，它的价值才会逐步体现出来。现在我们把整个后台数据打通。去年完成了第一轮公司客户信息划分，今年要完成第二轮，希望我们把整个的后天数据打通，能够开发对于我们新城目标客户进入商业体和住宅的客户的整个消费情景描述，这样可以开发一个增值和附加值的业务 。所以住宅和商业的城市进入的选择逻辑是不一样的。住宅你看我们进入的三线城市很少，大家都知道三线的供求关系不是那么好，人口不断的流出，三线住宅不会贸然进入。但综合体不一样，很多三线他们没看到这种业态，这种业态来了以后，他们都非常震惊，所以它集聚的人气，持续的人流，它能够得到保证，这恰恰是我们的优势所在。任何一个投资活动，不仅仅是你本身高大上，你要有个最佳的成本进入方式，你要保证你的安全边际，这才是投资的成功率。如果你在高点拿个很高成本的东西，你后面就会做得非常累了。
对其他一线城市，其实我们在北京已经有办事处，其他一线城市都在做，但是新城进入城市的策略是很慎重的，我们前期会做很多工作，去了解这个城市，进入一个城市不是为了那一块地去做的。拿一块地完全是机会型的，我们会对这个城市有新的了解，因为不同城市其实它的土地本身之外，其实目标客户，它的市场竞争特点，每个城市都不一样。我们去年在北京有了办事处，我们对北京天津地区、其他一线城市有了前期工作，我们一定筛选城市，是不是符合我买的要求，第二个具体项目要达成能够达到我们的投资标准。这两个达成就是所谓战略上可行，财务上也可行我们才会去，如果都做不到，我们不是一定要到全国一线城市， 都拿下来，新城没这样想，新城还是比较理性的看待这些城市，去另外一个城市去做，可能风险就很大，我们一定会坚持自己的投资标准去做这些事，这样才是可持续的。因为一家公司不是做一年两年，你是要持续做的，不着急一定要今年做还是明年做。当然那些市场非常好，这俩年毛利高的都在北京这些城市，我们也很羡慕，但羡慕之外也要坚持自己的战略管控和我们的投资策略要求， 不能因为短期的市场波动和利益，你就上去了，这样的话你的控制就扭曲了，没有自己的节奏，就像跑马拉松一样，没有自己的节奏，你肯定就很惨，你一定要坚持自己的跑步节奏，这样才是比较好的企业运行，这也是一个真正管理比较好的成熟企业，和一个企业管理不成体系的管理差别。谢谢。
提问8，去年320亿，今年400亿，差不多25%的增长，请教管理层这25%的增长有多少是来着gfa的增加，有多少是来着asp？今年你们觉得提价的空间多大，主要是哪些gfa面积销售增加asp?
陆总：这个问题比较细，还是从大的方面来讲。整个价格受到市场形势的变化，我们会实时调整价格，该提价的时候提价，该降价的时候还得降价。 先把750亿16年货值分布情况和大家说下，16年货值分布最大在苏州，占13%，上海11%，南京9%，镇江常州杭州5-7%，这些占整个50%。其他是综合体的销售，我们的要求是单盘8-10亿之间。
提问9，15年250亿剩下货值的城市分布，大概是什么时候开始预售的？是去年开始预售的吗？
陆总：现在分布的城市比较多，现在手上没有这么大的数据量。我想刚才的分布情况已经包含了16年新进城市，这个比例和250亿是有差异的，250亿更多的基于15年销售的分布情况。看15年销售分布的比例应该差不了多少。250亿基本上大部分在下半年开盘的项目，15年上半年开盘的项目基本上在10-20%左右的额度，主要在下半年。
cpiking
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