新城控股对接大消费

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HCP- 医疗养老地产REITs中的股息精英 


近期，美国医疗REITs的领跑者——健康护理物业投资公司（Health Care Property Investors， Inc. 纽交所上市公司，代码“HCP”，以下简称“HCP”）新添了一个头衔——“股息精英”。

这一荣誉意味着：该上市公司必须至少连续25年保持股息增长。即便在标准普尔500公司中，能够满足这一条件的，也只有51家，均是可口可乐、沃尔玛、埃克森这一量级的行业巨头。

截至2011年，最终入选“股息精英榜”时， HCP已经连续27年保持股息增长。而在27年之前的1985年，HCP刚刚在美国加州港口城市长滩成立，同年以REIT形式在纽交所上市。也就是说，HCP自成立至今，每年的股息都在增长，从无例外。

更令HCP更加骄傲的是，它是这张“股息精英榜”上唯一的一支REIT.对此，美国REITs协会NAREIT的董事长兼首席执行官Steven A. Wechsler表示，“HCP的成功是其管理团队长期努力的结果，同时也证明了REITs对于房地产投资的作用。”

2012年，HCP董事长兼首席执行官James F. Flaherty III信心依然不减。他代表董事会公布了HCP将在今年把年化股息再提高4.2个百分点，达到每普通股2美元的股息收益水平。“我们以此来表达公司对自身情况的信心，以及继续向股东提供富有吸引力的现金收益的承诺。”Flaherty说。

而HCP在2011年的强劲表现，也足以证明这一点。2011年，美国13支公开上市的医疗REITs的平均投资回报率是13.63%，而HCP在这一年则取得了18.7%的投资回报率，高出行业平均水平5.07个百分点。相比之下，美国REITs行业整体和标准普尔500公司在2011年的平均投资回报率，分别是8.7%和2.1%，连HCP收益率水平的一半都未达到。

那么，HCP是如何做到的呢？Flaherty的回答是：“独特的5×5商业模式，和医疗REITs行业里最高等级的资产负债表。”

5×5的多元化投资矩阵

作为全美最大的医疗REIT公司，HCP多年来的稳健增长，离不开投资渠道和投资类型的多元化发展，即其所谓的“5×5商业模式”。

第一个“5”，指的是HCP所拥有的包括养老社区（Senior Housing）、专业护理机构（Post-Acute/Skilled Nursing）、生命科学园（Life science）、医疗办公大楼（Medical Office Building）和医院（Hospital）在内的五大类资产组合，几乎涉及了医疗地产行业内所有的物业投资类型。

截至2012年3月31日，HCP的资产规模达到188亿美元，1012处物业分布美国46个州。其中，养老社区和专业护理机构各有314处和313处物业，资产占比分别为32%和30%；生命科学园有112处物业，占总资产的18%；医疗办公大楼虽有252处物业，总资产占比却只有16%；而医院在物业数量和资产占比上都最少，21处物业仅占总资产的4%.在每一大类之下，HCP为了满足不同的客户需要，还对旗下物业进行了更加细分的规划。例如，养老社区可以分为独立生活型（Independent Living Facilities）、辅助生活型（Assisted Living Facilities）、退休人员生活社区（Continuing Care Retirement Communities）三类。医院又可进一步分为急症医院（Acute Care Hospitals）、长期急症医院（Long-Term Acute Care Hospitals）、专科医院（Specialty Hospitals）和康复医院（Rehabilitation Hospitals）四类。

在美国所有的医疗REITs中，HCP是资产多元化程度最高的一家。在HCP看来，多元化的投资类型，让HCP可以兼顾不同市场潜在的发展机遇，更重要的是，使得HCP能够很好地抵御行业中某个单一事件对公司产生重大不良影响的可能性，有利于降低投资风险。而这也正是HCP成功的第一步。

而要实现公司的快速扩张，尤其是在五个投资物业类型的全面发力，仅仅依靠一种投资渠道是难以支撑的。

因此，HCP提出了其商业模式的另一个“5”，通过五种不同的投资渠道获取物业，分别是：直接持有出租型物业、通过投资管理平台的地产基金持有物业、通过参与开发和再开发环节获取物业、通过债权投资方式获取物业，以及通过伞形REITs的份额换取物业。

HCP的自持物业主要采用出租模式运营，包括净出租和RIDEA框架下的委托经营两种模式。

所谓净出租模式，就是指持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金费用，而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等，均由租赁该物业的运营商承担。而且，在美国，一个物业的毛租金费用由该物业的价值直接决定，通常是固定不变的。

因此，在这种模式下，HCP几乎不用承担任何的经营风险，能够获得稳定的长期收益，而且毛利润水平很高。

2011年，HCP旗下养老社区、医疗办公大楼、生命科学园和专业护理机构物业的出租率分别为86%、91%、90%和87%.近5年来，各类物业出租率的浮动范围基本稳定在5%以内，其中医疗办公大楼物业的出租率最为稳定，上下浮动不超过1%.在收益水平方面，以养老社区为例，在净出租模式下HCP的毛利率（=净租金收益/毛租金收益）可以达到80%以上。

很长一段时间里，美国的REITs公司只被允许以这种净出租模式运营旗下物业。但是在2007年，RIDEA法案（REIT Investment & Diversification Empowerment ACT）获得了通过。按照RIDEA法案的规定，REITs公司可以将旗下物业租赁给自己的子公司来运营，只要该子公司能够找到一个有相应运营资质的独立运营商来负责专业的运营管理。

在新的RIDEA框架下，REITs公司仍然作为物业持有者，可以直接获取租金收益；并通过旗下子公司间接获取经营收益，以及除去租金费用、运营成本之后的剩余收益；而独立运营商则每年只收取固定比例的管理费。

委托经营模式的特点之一，就是收益高。以美国医疗保健行业的平均水平来说，养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍。但是同时，REITs公司也要相应承担绝大部分的经营风险。

因此，从传统上，美国医疗REITs公司的大部分物业还是采用净出租的运营方式。而就HCP而言，专业护理机构和医院物业只采用净出租的单一模式运营，而其他物业则是以净出租模式为主、两种模式并举。

例如，2011年初，HCP收购了投资管理平台下合资企业HCP Ventures II中由机构投资人持有的另外65%股权，成为了该公司的全资持有者，并获得了该公司旗下25处价值8.5亿美元的养老社区物业。

同年9月，HCP与全美最大的老年社区运营商Brookdale Senior Living（NYSE：BKD）签署了一系列合作协议。内容涉及HCP持有的37处退休人员关怀社区，也包括了HCP通过收购HCP Ventures II股权所获得物业中的其中21处。

这37处物业原先均是以净租赁的方式出租给一家叫做Horizon Bay的运营商。而作为此项交易的一部分，Brookdale先是收购了Horizon Bay.另一方面，HCP将年初收购获得的21处物业租赁给子公司HCP Ventures II.然后，HCP与Brookdale重新签署了租赁协议，将这21处物业委托给Brookdale负责运营管理，HCP仍然获得固定的租金收入，并通过HCP Ventures II获取经营收益。

对于HCP持有的另外16处养老社区物业，仍然采用净租赁的模式，Brookdale和Horizon Bay分别租用其中的13处和3处。

在两种出租模式相互配合下，HCP既获得了额外的经营收益，又平衡了单一委托经营模式下的高风险。而对于Brookdale来说，在增加了37处养老社区物业规模的基础上，每年还将获得经营收入的10%作为管理费用。

2011年，HCP的物业租金收入共计10.16亿美元，较2010年增长了11%，占2011年营业总收入的近60%.其中，养老社区物业的贡献最大，3.78亿的租金收入占总收入的37.2%，较2010年提高了26%之多。医疗办公大楼和生命科学园紧随其后，分别以2.73亿和2.46亿美元的收入，占据26.9%和24.2%的收入份额，年增长率均为4%；而医院和专业护理机构的收入相对较少，两类物业合计租金收入仅为1.19亿美元，尚不足总收入的12%.在HCP持有的所有物业当中，通过投资管理平台持有的物业占比约为14.73%.截至2010年底，HCP共发起了四个合伙型私募基金，分别占有20％-35%的权益。作为基金发起人，HCP负责日常管理及投融资工作，并获取基金管理费和超额收益的业绩提成，合计总收入达到5400万美元。

和传统的工业地产相似，美国的医疗地产行业最初也大多采用物业自建和自持的运营管理模式，并在规模扩张过程中，面临过同样的大量资金长期沉淀的问题，由此开始寻求新的盈利模式。有的转型成为专业的运营商，以轻资产模式发挥效应；有的则致力于为投资商和运营商定制开发医疗物业，以物业销售为主要盈利模式。

而HCP在通过开发与再开发方式获取物业方面，则采取了谨慎参与的策略。其中，在医院和专业护理机构物业方面，HCP并不通过开发或再开发方式获取物业。对于养老社区，也较少参与开发工作，而是主要通过企业并购的方式，来获取批量优质资产组合。但是，在生命科学园或医疗办公大楼方面，如果预租率能够达到50%以上，HCP就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%.债权投资也为HCP带来了不少好处。2011年4月1日，HCP对Genesis HealthCare价值3.304亿美元的债权性投资得到了提前偿付，而2010年10月时的买进价仅为2.9亿美元。同时，HCP还额外获得了0.348亿美元的利息，以代表未摊销投资折价和终止费。

此外，债权人的身份也为HCP在并购中赢得了更多的机会。例如，在金融危机中，HCP曾经投资持有了HCR ManorCare价值17.2亿美元的债务。2011年4月，HCP就利用自己主要债权人之一的身份，收购了HCR旗下几乎所有的房地产投资组合，一举完成了在俄亥俄、宾夕法尼亚、佛罗里达、伊利诺斯和密歇根等30个州，多达334处物业布局，其中包括急症恢复医院、专业护理机构和辅助生活型养老社区等多种资产组合。

在收购完成时，HCP还与HCR签订了另一个长期的三方租赁协议，这些物业还将由HCR的一个全资子公司以净租赁的形式长期运营。由此，HCP又增加一笔长期稳定的租金收益。

而在美国，构建DOWNREIT伞形结构，也是大型REITs公司惯常的一种投资方式。即，通过旗下子公司的非管理份额股权来换取其他公司的物业资产。

这是一笔双赢的交易：对于REITs公司来说，降低了物业收购的成本，并且避免了对母公司股权的过分稀释；对于资产出售公司来说，在股份变现之前它可以延迟纳税，并在此期间分享资产升值的收益。

在过去的几年中，HCP就通过DOWNREIT的方式，换购了约10亿美元的物业资产。

HCP目前实际控制的总资产规模达到188亿美元。在这当中，HCP在投资组合分布和租户（运营商）等方面也进行了多样化的选择，进一步保证了其能够提供稳定和可观的投资回报水平。

HCP现有的1012处物业遍布全美46个州。其中，加州大本营占据了25%的席位，在德克萨斯、佛罗里达、宾夕法尼亚、伊利诺伊和俄亥俄州分布的物业数量分别为10%、9%、8%、7%和5%，其他40个州则瓜分剩余36%的物业份额。

而在HCP现有的合作租户当中，HCR ManorCare，一家主要提供康复服务、家庭保健和临终关怀的私有医疗公司，租赁了其中32%的物业资产；10%和7%的物业分别出租给了全美最大的两家老年社区运营商Brookdale和Emeritus Corporation（NYSE：ESC）；另一支医疗REIT—— Sunrise Senior Living（NYSE：SRZ）租用了其6%的物业；另有3%的物业掌握在美国最早的医院集团公司之一、Hospital Coporation of America手中；而世界上最大的两家生物技术公司Amgen（NASDAQ： AMGN ）和Genentech，分别占去3%.余下的36%则分属于不同的其他租户。

由此可见，七家大租户就租用了HCP所有物业的64%，这直接保证了HCP物业极高的出租率和稳健的租金回报。

新城控股鏖战500亿


多年前，王振华将总部搬迁至上海。如今，新城控股开始北上京津冀、南下珠三角拓展业务。或许，上海只是他的另一个起点。
盛夏7月，新城控股集团股份有限公司（下称“新城控股”，601155.SH）下辖的北京城市公司已在低调中组建完成。这家公司的使命被新城控股内部定义为“北上拓展京津冀业务”。
显然，新城控股开始走出盘踞已久的长三角，一路北上，其背后是年度500亿元乃至千亿销售的目标驱动。
“意料之外的500亿”
新城控股的半年报显示，今年1-6月公司实现合同销售面积 269.40 万平方米（含合作项目 46.40 万平方米），较上年同期增长112.16%；实现合同销售金额 280.48 亿元（含合作项目 61.91 亿），较上年同期增长144.34%。与此同时，新城控股实现营业收入90.72 亿元，较2015年同期增长3.96%，实现归属于上市公司股东的净利润8.52 亿元，较上年同期增长85.67%。
值得注意的是，在发布半年业绩的同时，新城控股也调整了2016年全年的销售目标。“根据市场形势的判断以及公司可售货值的去化比例，对销售目标进行了调整。”新城控股董事长兼执行董事王振华告诉《地产》杂志记者，2016年原计划的销售目标为400亿元，半年已经完成其中的70%，大约为280.5亿元，可以说是超额完成半年目标。由于下半年公司可售的货值为400亿元左右，按60%的去化速度来看，差不多为240亿，因此将全年目标调整为520亿元。”
纵观整个房地产行业，上调销售目标的并非新城控股一家。截至8月11日，中原地产研究院发布的统计数据显示，2016年前7个月，30家上市房企的销售额合计为1.33万亿元，同比上涨72.2%，刷新历史最高纪录。截至7月底，上述30家房企年度销售任务平均完成率高达74.3%，其中，恒大、旭辉、碧桂园等多家房企都上调了销售目标。
实际上，500亿元销售目标的实现比王振华预想的要来得早。“今年年初制定销售目标时，并未想到销售额会突破500亿元。对于500亿元的到来，新城控股早在2015年制定的3年发展战略中就将其明确为2017年，而千亿的实现则在2020年。”
尽管进入白银时代，房企规模化的惯性仍然驱动其继续扩张。“总体来看，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分品牌房企集中，而且市场集中度也会越来越高。反过来看，规模效应也会倒逼房企做大。因此，未来几年仍然是不少房企规模化扩张的阶段，而千亿房企的数量及集中度仍会受到市场的广泛关注。”一位业内人士表示。
实际上，一般房企完成销售目标的节奏是上半年完成30%左右，下半年完成70%。从目前来看，多家房企已经完成了70％的以上的销售规模，下半年市场可能会发生变化。
不过，多家研究机构认为，目前行业成交量处于高点，未来基本面将逐步进入量跌价涨的阶段，同时上涨幅度也会逐步趋缓，并蕴藏一定的风险。
王振华也表达了相似的观点。他认为，热点城市房价快速上涨促使政府出台抑价政策；而降低库存、落袋为安的风险意识促使房企密集推盘，降低价格提升空间，同时，伴随房企杠杆率增加，金融系统风险的加大，银行信贷与公司债的政策性收紧概率也会相应增大，这些都有可能进一步降低楼市上涨动力。因此，要抓住目前的政策窗口期。
土地布局：选择比努力重要
“新城控股上半年的销售业绩得以快速提升，和项目的区域分布结构有密切的关系。从项目分布来看，今年长三角多个城市的市场总体不错，新城控股有较多的项目布局在此类区域，所以市场销售总体看好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出。
数据显示，截止到2016年6月底，新城控股拥有的土地储备超过2500万平方米，土地储备的平均成本为2188元／平方米。这些土地主要集中在上海、苏州、南京、杭州等长三角区域以及天津、武汉、成都、海口、长春、济南和青岛等全国性主流二线城市。
为此，王振华坦言，“在新一轮城镇化发展过程中，如果要从全国挑出最具投资价值的城市并进行布局，并不是一件容易的事情。不过，在房企布局方面，选择远比努力重要。具体到拿地策略方面，要根据发展战略有整体的考虑和判断。
目前，新城控股在住宅版块的组织架构为集团事业部、城市公司、项目公司三级，集团事业部授权城市公司进行土地拓展。“这几年集团已经把拿地的权力下放给城市公司，对于城市公司报上的竞标地块，集团领导还是会亲自去看看这些地块，在灵活自由的同时谨慎决定。”一位新城控股的员工认为，房地产就是踩点，以防踏错市场的节奏。
从2013年－2015年，新城控股每年的销售额分别为206亿元、245亿元、319亿元。可以看出，自2013年开始，新城控股每年的销售额涨幅都不会超过100亿元。而2016年520亿元的销售目标则比2015年整整上涨了200亿元。“这与近年来拿地节奏有关，2014年之前新城控股的土地拓展一直没有太大突破。随着市场的发展，逐渐发现一些城市的土地价格呈现不断上涨的趋势，因此在2014年和2015年就开始有意识地加大拿地力度。例如，2015年，公司共获取42幅地块，投入资金超过200亿。”王振华指出，从今年上半年的土地市场来看，去年拿地的成本其实并不算高，在现有的市场环境下其利润空间还是比较可观的。”
据了解，尽管2016年土地市场火爆，地价屡创新高，地王频出，新城控股也在加码土地储备。数据显示，新城控股在今年1－7月份累计拿地近20幅，耗资约120亿，占销售额335亿元的36%。“目前，行业一般拿地的平均水平为同期销售额的30%-45%，相比之下，新城控股的拿地节奏基本在其合理区间之内。” 上述业内人士表示。
除了在土地市场攻城掠地，新城控股也在寻找并购的机会，通过并购获取相应的土地。“布局的目标主要以一、二线城市为主，辅以部分三、四线城市。长三角仍然是新城的核心，也会逐步向珠三角、环渤海和中西部扩张。”王振华分析到。
借力资本
今年7月14日，新城控股以37亿元的总价摘得上海市区2016年的首块纯宅地——虹口内中环地块，溢价率77.39%，扣除规划要求无偿移交部分的实际楼板价为76000元/平方米，一举问鼎上海中环单价地王。彼时，就有业内人士表示，今年上半年新城控股在土地市场的动作明显加快，这主要得益于B转A之后的资本注入。
2015年年底，新城控股B转A落地，A股于上海证券交易所正式上市流通。转板成功的同时，新城控股将持有的房地产开发业务全部装入A股上市平台，H股平台则主要以创新业务为主。
毫无疑问，对于新城控股而言，成功转A除了将旗下业务明确梳理后，最主要的就是解决融资问题。“在B股上市的十年中，新城控股的主要融资渠道以债权为主，包括银行贷款、信托贷款、债券以及股权质押。相比之下，目前主要是通过定向增发、企业债等融资渠道，这些资本市场的动作进一步优化了债务结构，降低融资成本。”王振华感慨到。
早在今年3月，新城控股完成了2016年公司债券（第一期）的非公开发行，实际发行规模为30亿元，两个品种的票面利率分别为4.76%和5.44%。与此同时，发行总额为50亿元的公司债也于近日获得了上海证券交易所的审批，并与8月16日发行，其5年期的利率仅为4.48%。
此外，在今年7月，新城控股定向增发38亿元A股股票的申请，已获得中国证监会发行审核委员会的审核通过。
观测新城控股在今年上半年通过筹资活动产生的现金流净额可以发现，这一数据为50.54亿元，相比2015年同期的17.63亿元增加了32.91亿元，增幅为186.67%。
除了借力资本市场，新城控股也在尝试将旗下的吾悦广场进行轻资产运营，开辟商业地产的融资路径。例如，青浦吾悦广场的类reits尝试，即新城控股子公司以10.5亿元的转让价格，将上海迪裕商业经营管理有限公司的全部相关权益转让给东证资管发起设立的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，该计划仍聘请新城控股旗下公司继续经营管理目标资产，同时该公司享有目标资产的优先购买权。
 目前，新城控股旗下已开业和在建的吾悦广场共有26个。“由于新城持有的商业地产项目数量众多，必须要考虑其本身的融资能力。而青浦吾悦广场的类reits尝试在资产出表的同时，也加快了资金回笼速度。未来，如果其他吾悦广场的资产标的符合类reits标准，也会尝试这种方式。”王振华补充到。

业绩飞速发展的背后，是新城坚持高周转快节奏的公司战略。如果要提炼出这个战略的关键词，可以用四个字概括——加速奔跑。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，新城必须加速奔跑，要抓住房地产发展大势，因为错过就没有机会了：“我们判断，未来几年会是房地产最好的也是最后的政策机遇期。”
此前，新城对外公布的2016年销售目标是400亿元。经济观察报获悉，由于今年上半年销售业绩的出色表现，新城将在下半年提高销售目标。按照前5个月的销售速度，新城每个月的销售业绩超过了41.8亿，而且房企下半年的推货量远远会多于上半年，因此，2016年销售额超过500亿元，对新城来说应该是大概率事件。
2015年，新城控股确立了住宅与商业双轮驱动战略，并已形成成熟、可复制的住宅与商业产品体系。欧阳捷强调，两个轮子已经走的十分平稳，2016年，新城控股将在“融合发展，坚持质量增长；战略引领，重塑企业内核”的经营方针指导下，实现组织、管理、文化的大融合，重构核心竞争力，坚守主营业务，提高增长质量。
与此同时，新城也会在多元化业务领域进行探索。目前，新城已经试水了养老地产、金融地产和海外地产等板块。
双轮驱动
新城坚持以住宅地产与商业地产双轮驱动的战略模式，即以住宅开发为主，同时选取优质地块进行商业综合体的开发运营。
今年1-5月，新城的住宅板块销售业绩是120亿元，完成了年度考核目标的55.5%，商业地产则是完成了年度考核目标的35.5%，均在计划之内有序推进。
住宅地产方面，新城已经进入了9大城市，除了其大本营常州，均是一二线城市，按照规划，新城计划形成以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。
住宅地产的策略是城市深耕。欧阳捷透露，今后除了常州，新城要求每个城市公司的年销售额要达到50亿元，今年预计会有3个城市达到这一目标，“未来两三年，这三个城市里就会冒出年销售额100亿元的城市公司。”
商业的打法则是全国性拓展。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、写字楼、酒店及酒店式公寓、沿街商铺等；持有型物业供自持运营或对外租赁，主要是购物中心。
值得一提的是，新城部分商业综合体项目分布在商业供应过量的三四线城市，但欧阳捷强调，新城商业在三四线城市的销售表现十分乐观，比如衢州公司，目标达成率高达156%。旗下在售的16个商业项目，有14个是百分百完成了业绩目标的。
新城商业的长远目标是争取到2020年进入国内商业地产的第一梯队，每年至少新增10-15个项目。2016年，新城吾悦广场预计开业数将达到11个，累计开发、在建的综合体将超过30个。
在双轮驱动战略的推进之下，新城商业和住宅业务的比例也逐步接近。其年报业绩显示，2015年新城控股商业项目销售额110.2亿元，占到企业总销售额的34.5%。预计到今年年底，商业和住宅比重之间的差距将逐步缩小，2017年预计将持平。
以变应万变
新城今年前5个月209亿元的销售额，比去年同期增长了150%。今年第一季度，其销售金额比去年提高了154%，而其内部统计数据显示，同一时期全国房企的平均规模增速仅为50%，全国30强房企的平均增速是80%。
毫无疑问，新城保持了一贯的高增长水平，跑赢大市。
欧阳捷认为，这与今年上半年房地产形势的火热不无关系，但更深层次的原因，则源于新城本身：“第一，看准了需求，抓住了客户。我们产品的定位是和市场贴合的，从去年开始，我们转向改善型产品的推出，恰好今年改善型市场需求爆发，所以我们提前做好了布局。其次，今年上海、南京、苏州等重点市场爆发，我们在这些城市布局的项目发力，促成了销售的火爆。”欧阳捷说。
第二，新城的高周转快节奏的战略，缩短项目开发周期、迅速回流资金，从而能够迅速抢抓住市场机遇。第三大原因是合理的城市布局。
为了保持至少30%以上的年复合增长率，加速奔跑的新城，在土地市场也会持续发力。其年报业绩显示，2015年公司新增土地储备950.68万平方米，其中长三角区域占比高达83%，一线城市上海占比23%，二线城市占比高达47%，主要位于苏州、南京、杭州等重点二线城市。
欧阳捷透露，今年公司将至少投入销售额的30%到土地市场。新城会想办法新进入一些有市场潜力的一二线城市，在已经进入的城市继续坚持原来的拿地策略，不去过热区域盲目抢地，提前布局相对平稳的市场，“比如宁波、郑州、南昌，我们比较看好。”
市场永远在变化。为了保持在竞争中的优势，除了在土地市场发力，新城内部也进行了变革。
最明显的变化是机构和人员的融合：以前新城的商业和住宅是两个团队，在A股上市以后，A股平台新城控股变成住宅和商业开发综合发展的房企，旗下整合了三个事业部：住宅开发事业部、商业开发事业部以及商业运营管理事业部，这三个事业部之间的资源是互通的，对人员也进行了精简，从而进一步提高管理效率。
“我们的变革都要结合对市场大势的分析，在一二线城市土地公开招拍挂价格非常高昂的情况下，公司会利用部分中小企业退出的机会，加大并购、合作、重组等方面的动作；此外，时刻关注产品的研究、客户的研究、市场的研究等前瞻性动作，产品和客户定位要随时根据市场的变化来变化。”欧阳捷补充说。
多元化探索
在坚持主营业务的发展重心之外，新城同样进行了多元化业务的探索。
早在2015年9月，新城宣布以3.92亿元的代价收购江苏金东方颐养园置业有限公司70%的股权。这意味着新城开始涉足养老地产开发及健康产业。
新城试水养老地产的玩法是，将通过控股专业机构的方式，嫁接金东方专业且成熟的养老服务体系，通过物业和互联网方面的优势，探索养老地产。未来，金东方专业的养老服务团队将为新城提供助餐、助浴、助洁、助急、助医的“五助”定制服务，形成社区“五助”服务产业链，打造满足老人需求的社区APP，建成专业化的“营养配餐”文化基地，实现“一地入会多地养老”，通过专业的养老机构和养老服务人才为住宅产品赋予新的价值。
第二块的探索是海外地产。新城发展副总裁陈伟健4月份公开表示，集团正计划投资海外业务，包括香港、澳洲、英国和美国，期望以合作方式发展，也会考虑轻资产模式，公司已在物色香港的房地产物业，重建项目、住宅和商业项目等都在考虑之列。据悉，6月初，新城控股董事长王振华特意飞去美国，参观了当地的房地产项目。

推出国内首个商业地产类REITS产品，拓展轻资产模式 

　　事件：

　　新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982 万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。

　　跨出商业地产轻资产化第一步：

　　新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982 万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。其中包括34,982 万元的股权价格和70,000 万元的债权价格。股权转让完成后，东证资管成为青浦吾悦广场的唯一股东。根据比较法和现金流量折现法测算（40 年），该资产的公允价值为119,100 万元，2015 年租金/资产公允价值比例为3.3%，出售价格折价12%。未来东方资管将享有该综合体的租金回报，而新城控股将继续管理物业，2015 年青浦吾悦广场租金收入占租金物业总收入的89%，因此折价12%为合理估值。公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，拓展公司商业地产轻资产的经营模式

　　规避风险掌握主动，获得优先购买权和优先选择权：

　　公司通过分四年期支付总额为2 亿的权利对价，获得该资产的优先购买权和优先选择权。其中，优先购买权赋予公司在3 年以后以11 亿的价格主动购买青浦吾悦广场的权利，而优先选择权则规定，3 年后5 年内，若公司与其他竞价方出价一致，则新城将获得购买该资产的权利。我们对未来的现金流做一个情景假设，若公司的WACC 为9%，未来40 年租金的年均增长率为5%，则结果如图一所示，持有该综合体的NPV 是10.23 亿元，采用ABS 的方法，3 年回收的NPV 是10.13 亿元，4 年回收的NPV 是10.50 亿元，而不回收的NPV 是9.48 亿元，公司始终可以选择最优方案，即在第4 年回收的方案，使其净现值大于持有物业的净现值。同时，我们假设未来的租金增长率为8%和2%，不管对该增长率的假设如何调整，新城控股都可以选择最优方案，使其NPV 大于持有该物业。

新城控股昨日晚间公告，公司拟与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同联合发起设立国峰人寿保险股份有限公司，注册资本拟为15亿元，其中，公司拟以自有资金出资3亿元，占其注册资本的 20%。

　　除上述公司外，发起人还包括常州华利达服装集团有限公司、西宁伟业房地产开发有限公司、江苏红豆实业股份有限公司和太阳雨控股集团有限公司。发起人一致同意由新城控股成立国峰人寿筹备工作小组，具体负责国峰人寿的筹建事宜。

　　新城控股表示，保险行业在我国发展前景良好，潜力巨大。同时，保险行业能为公司带来融资渠道扩展、业务多元化发展等机遇，房企与保险业双向融合是发展大趋势。同时，本次投资在获得相关部门批准设立后，能够实现规模化收入并实现预期盈利，将会给公司带来长期的投资收益。

新城控股首次进津 底价拿下咸水沽大体量地块

核心提示：4月15日下午，新城控股以总价8.277亿元、楼板价2367元/平方米、溢价率XX%拍得津南区咸水沽月牙河西路一宗临近海河教育园的超大体量商住用地。

　　4月15日下午，新城控股（专题阅读）（相关干货）以总价8.277亿元、楼板价2367元/平方米，摘得津南区咸水沽月牙河西路一宗临近海河教育园的超大体量商住用地。仅仅40余天时间，津南区在1公里半径内出让7宗住宅项目用地，无一例外溢价卖出，累计收获土地出让金70.977亿元。

　　新面孔与老熟人

　　上述今日出让地块编号为津南（挂）2016-01号宗地，位于津南区咸水沽镇西部、月牙河西岸（下称“月牙河西侧地块”），毗邻海河教育园东隅。该地块为在建天津地铁6号线规划咸水沽站上盖，距上月海河教育园区出让的6宗宅地直线距离均不足1公里，可谓竞品项目。

　　咸水沽月牙河西侧地块包含住宅、商服、科教、绿地等多种用途，总出让土地面积超16.7万平方米，规划建筑总体量超35万平方米，远大于先期出让的海河教育园6项目。

　　本地块内二类居住及商业金融业体量占项目总体量99%。但与海河教育园几乎为纯住宅产品的6个新项目不同，咸水沽月牙河西测地块商住比达到46%:54%，商业规划占比近半。且根据规划要求，本项目商业地块内不得建设酒店型公寓，且至少7.5万平方米商业建筑需由竞得企业自行持有或整体销售，对竞买企业商业体产品运作能力考验极大。

　　今日报名参与咸水沽月牙河西侧地块竞拍的竞买人共3家，分别为旭辉、K2、新城控股。

　　其中，旭辉在津已深耕多年，项目遍布各主要区域，算是天津购房者的“老朋友”。旭辉上月刚以4447元/平方米楼板价，买入位于本地块西侧500米处的海河教育园014号宗地。

　　而K2、新城控股皆为天津楼市“新面孔”。2016年以来，K2频繁出入天津土地市场，海河教育园09、10号宗地和昨日张家窝香海道地块拍卖均有报名。而起家于上海的新城控股为初次在天津宅地竞拍中露面。

　　至此，仅仅40余天时间，津南区在区区1公里半径内共出让7宗住宅项目用地，无一例外溢价卖出，累计收获土地出让金70.977亿元。

　　距月牙河西路地块西侧500米处，海河教育园13、14号宗地于3月11日出让，成交楼板价在4450元/平方米上下。而同样在3月卖出的海河教育园09、10、11、12四宗地块成交楼板价高达7000-8000元/平方米。

　　月牙河西侧地块相对更靠近津南咸水沽传统中心地带，附近已有不少成熟的小区。金御瞰景、沽上江南、米兰阳光等均为尾盘在售，新房产品均价约7500-9000元/平米。而海河教育园区内以仁恒滨河湾、融创中央学府等为代表的新盘产品价格相对较高，目前售价约11000-14500元/平方米。

新城控股：南方来的骆驼将如何征服北方


　　奔跑，是新城控股今年的战略核心，今年1月，新城在上海召开的年度经营工作会议，主题名就为“融合发展，加速奔跑”。

　　新城的奔跑计划包括“确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略”、“实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的‘1+3’全国化战略布局”、“2017年时拥有40座吾悦广场，2020年时达到80个”。

　　不经意间，这个发家江苏，深耕江浙沪，低调稳健发展了20多年的骆驼，已经在心里由深及广地种下了一幅幅员辽阔的产品覆盖图。

　　就如集团主页域名取的：“futureland”——未来之地，新城都会在。

　　年内进军京津冀 天津商业广场或为敲门转

　　进驻京津冀是这两年众多房企的梦想与目标，新城也不例外。作为房地产开发企业500强里的第21名，新城有能力，也有资本去实现这一梦想。

　　据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍，为了进入京津冀地区，新城控股在北京、天津、保定、石家庄、廊坊等地做了大量的实地考察。不论是旧项目的收购，还是公开招拍挂的拿地，不论是住宅，还是商业综合体，新城都码了一番研究。

　　虽然改造旧项目相对公开拿地来得快捷、便宜，但欧阳捷认为，烂尾商业的收购改造其实有很多连带问题。“如果以收购公司的形式收购，可能会涉及到原法人的担保。如果以收购项目形式收购，虽然项目公司的股权关系债务关系会比较明晰简单，但项目可能已经进展到了一半，甚至已经全部完工。如此一来，两家公司运营思路、设计理念的出入就将影响新公司与原项目的匹配度。且在当前市场暖风普吹的情况下，许多开发商更是不愿意压低价钱出让”。

　　几番考量下，最终，天津将成为新城实现进驻京津冀梦想的首要选择。“如果不出意料，我们在天津看上的一块商业用地这个月就会挂牌，竞标价如果在我们预期内，那这个项目就会成为我们在京津冀的第一站”欧阳捷如是说。

　　南北方商业运作存差异新的品牌开拓将展开

　　虽然已经有了8年的商业运营经验，但因为大部分项目都集中在江浙沪地区，北方于新城来说，还是一块陌生的大地。

　　在欧阳捷看来，北方和南方做商业，还是有较大区别的。

　　项目启动后首先遇到的是工期问题。南方除了春节，基本没有停工期。但在北方，只要温度持续5天低于5摄氏度，或者出现低于0摄氏度的天气，施工就得停工。黑龙江等地甚至可能10月至次年3月都无法开工。项目工期延长，周转节奏放缓。

　　其次在项目内部设计上，也不能按着原先在南方已经熟悉的标准图进行。因为北方冬季都会供暖，对商场的能耗水平、管道设计都有不同要求。

　　招商，是摆在新城眼前的下一个难题。欧阳捷分析认为，南北方的消费者在对品牌的认知上存在差异，在南方受到认可的品牌在北方不一定能被熟知，而北方消费者乐衷的品牌，可能又不在新城的品牌合作资源库里。对于新城来说，要在北方立足，新的、大规模的合作开拓将在所难免。

　　脱颖于竞争白热化的南方“商业狼群”用精细化征服北方

　　对于在北方立足，新城控股是有自己的信心的。

　　欧阳捷分析说：“数据显示，目前上海已经开业的购物中心约有160个，而北京为130个。从竞争度来说，华北地区的商业体饱和度不如华东。在华东已经充分市场化，商业发达度更高的地区能做好，来到华北就更不惧怕这里的竞争了”。

　　且欧阳捷在考察了南北方的商业广场后发现，南方客群对服务品质的要求较高，对于服务中的细节较为注意，尤其是餐饮业，而北方客群在这方面则相对“粗犷”。这对起家于餐饮服务水平最高的江苏省的新城来说，更是一个无形中的自带优势。

　　面对商业综合体普遍的同质化现象，新城也早有了自己的对应构想。“例如哈尔滨等东北地区，原有的购物中心常常是傍晚六点钟就关门了。如果新城的购物中心能营业到八点以后，无形中就竖立了自己的特色，吸引到更多的客群。”

　　按照新城的计划，今年公司开业的商业项目累计将达11个，且每年新增的商业项目至少保持在10-15个。到明年，新城将建起40座吾悦广场。至2020年，新城开业及在建数量将达到80个，为公司进入商业地产第一梯队做足资本。

2016年一季度中国房地产企业销售面积TOP100

11月30日，越城区政府和新城控股集团有限公司签署了绍兴越城吾悦广场项目框架协议。据了解，该项目总投资35亿元，总建筑面积约50万平方米，建成后将成为绍兴城西板块最大的城市综合体项目。

　　绍兴越城吾悦广场位于二环西路与胜利西路交叉口。根据规划，该项目将秉持“一站式、全业态、多功能、全天候”的理念，规划建设集时尚购物中心、精品商业街区、高品质住宅于一体的城市综合体。项目业态将涵盖影院、精品超市、特色家庭餐饮及儿童乐园等。其中，儿童体验乐园面积不少于5000平方米；影院面积不少于5000平方米。建成后，除了可以满足越城区的商务、消费、居住等一站式需求外，也将带动区域经济发展。