新城控股对接大消费

2017年1月，碧桂园（02007.HK）首次以拿地金额102亿元跃居“上市房企拿地金额TOP20 排行榜”榜首。绿城中国（03900.HK）以84亿元，新城控股（601155.SH）以82亿元位列其后。

欧阳捷：2017年新城将实现千亿目标

普陀区中江路上的新城大厦，大堂中逼真的骆驼非常吸引眼球。新城文化正是骆驼精神：象征着持久的耐力，踏实的勤奋。如今，新城控股将以骆驼姿态稳步快速扩张。
新年之际，董事长王振华在给全体员工的致信中提出：2017年实现千亿，并确立了品质提升年的目标。
2016年的新城表现十分抢眼，全年完成的销售业绩超650亿，此外还确立了以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局，住宅地产与商业地产双轮驱动战略，引入陈德力加盟商业地产。
2017年新城将冲刺千亿目标，力争弯道超车。
在宏观调控的当下，新城仍对市场及自身充满信心。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，2017年房地产市场房价走势是“稳字当头”，客观环境符合2017年实现千亿销售额的预判。于上海而言，房价保持微幅的变化，预估幅度控制在1%上下。
以下为采访实录：
市场“稳”字当头
网易房产：国家一直在强调调控，保证房地产行业稳定发展，您觉得经历2016年的大涨，2017年一季度上海楼市的价格走势会如何？为什么？
欧阳捷：上海全年房地产房价的走势，不仅是一季度，都是一个“稳”字。房价保持微幅的变化，或微幅上涨，或微幅下跌，预估上海市政府会将幅度控制在1%左右。
今年中央经济工作会议明确提出，稳字当头。中央经济工作会议的决议公告中，出现字眼最多的是“稳”，出现了21次。可见，中央经济、社会、政治，全方位工作都是以“稳”字为主基调的。
从上海的角度来看，也是“稳”。
在调控的背景下，可能会出现远郊盘比近郊盘价格高、毛坯房比装修房价格高、老房比新房的价格高等不太正常的现象。但这是应对美欧政治经济不确定性对中国的冲击的有效举措，哪怕抑制资产泡沫的动作有些“扭曲”，也要确保楼市不出现暴涨暴跌。
但不要指望房价出现大落，一方面，中央经济工作会议强调“既要抑制资产泡沫，又要防止大起大落”，关键不在大起，而在大落，中国经济尚未见底企稳，出口可能面临国际贸易保护主义的冲击而下滑，三大投资主力的房地产如果大落，无疑会严重拖累中国经济，这是不可以接受的；另一方面，上海土地供应逐年减少，可售房源越来越少，房企普遍存在惜售心理，一定会在政府允许的价格上限顶格定价，也不排除有的高地价项目会推迟上市，物以稀为贵，房价很难下调。
这也预示着2017年上海的房价会非常稳定。
确立千亿业绩和品质提升双指标
网易房产：如何解读2017年“千亿新城”的战略？2017年的重点规划有哪些？
欧阳捷：2016年新城销售额是650亿，年底首次进入中国房地产企业排行榜第15位。
2017年新城控股提出“匠心营造、千亿新城”，千亿新城不是一个数字，而是一个梦想与奋斗的方向，是匠心营造的持续追求，也是企业文化的凝聚力。体现了新城追求发展的同时，更注重自身匠心营造的内涵，打造高效简练的内控体系、骆驼精神的企业文化、客户满意的品质品牌，追求有质量的规模增长、有张力的产品提升、有深度的人才发展。
历年来，新城业绩复合增长率基本保持在30%以上，2016年从内部来算，实际上是115%，而20强房企平均增长80%，全国房地产市场增长40%，这意味着新城控股比大势跑得快。如果今年还能保持40%以上的增长率，千亿目标不是问题。
首先看，客观环境是否支持我们的预判。
我个人判断，今年市场基本上无增长，热点城市销售面积可能会下降5%到10%或更多。而如果17个热点调控城市都下降10%，对全国房地产市场的影响其实也不大，因为他们去年占全国房地产市场的份额大概是36.8%，大概影响3%。
但热点城市有挤出效应，所以非热点城市和热点城市周边的中小城镇都会有新的机会。都市圈可能会带来新的人口流入和市场爆发，它会弥补热点城市市场下降的份额。从这个角度上看，今年房地产市场，销售量基本平稳，销售面积基本相当，但是销售额略高一点。
第二，2016年，新城控股新增货值有1000多亿，今年还会继续拿地，今年的土地储备会比去年更多。按照货值来讲，实现目标有望。
第三，今年新城确立了品质提升年的目标，未来会专注提升品质，继续推出璞樾系产品，带动产品品质提升，且设置了较高的客户满意度目标值，势必让客户在产品品质、品牌服务上认可新城。
最后，2017年在产品创新方面会做一个大规模的推动。2016年新城收购了爱尔兰一家模块化建筑公司，引进了其建筑工业化技术，首个试点项目是南京香悦澜山。模块化建筑，是一种新型的建筑结构形式，以单个或多个功能空间作为一个模块在工厂进行预制，然后用集装箱车将一个个房间运输到现场，通过吊装将模块与核心筒可靠地连接为建筑整体，真正实现“搭积木一样造房子”。
2017年除了将模块化建筑更多应用到具体项目上，还会将文化建筑、智能家居等推向市场。
2017年上海业绩目标100亿
网易房产：2017年上海有多少个项目将面世？价格定位分别为如何？拿地策略是怎样的?
欧阳捷：2016年上海销售额大概是80亿，2017争取达到100亿，2018年如果能达到200亿，那就是历史最高峰了。上海土地供应逐年减少，之后就很难了。2017年重点推出的包括续销项目有：松江新城上坤樾山、青浦新城盛世、青浦璞樾门第、浦东璞樾系产品等项目。
2017年具体项目具体售价还不好说。但会更多按照政府的要求，做好价格申报和评价工作；第二，要跟市场走，按照同类产品定价；第三，希望在保证品质的基础上定价。
从上海来说，招拍挂公开市场供应越来越少、拿地越来越困难。另外，2015年底时上海还有278家房企，到2016年10月份，我们盘点一看，有200套以上可售房源的房企仅剩46家了。明后年上海房企数量可能会降到30家。
因此，未来新城控股在上海区域的拿地策略主要方向是多元化策略，以此匹配上海一线城市的市场特性。会在以下几个方面谋求发展。比如参与一级开发；参与城市更新改造；增加项目持有，从开发转向运营；联合开发。
具体来说，未来拿地策略主要是：不以纯宅地和拍卖方式作为单一途径，一是积极参与，不放过一个机会；二是争取横向联合、合作开发，增加获取土地的机会；三是关注商住办综合土地获取；四是代建代管；五是争取参与一级开发、产业园区、特色小镇、城市改造升级等。
网易房产：新城商业的规划具体是怎样的？2017年在上海有哪些动作？
欧阳捷：新城商业的规划是“匠心营造、品质提升、运营强化，提升投资回报率”。
吾悦广场目前已升级到第五代。未来新城吾悦广场不光会结合当地特色业态，打造主打主题街区、智慧广场，还会注入当地文化特色。让每个广场都有自己的特色，所以创新将体现在“差异化”，而非“标准化”。
比如常州吾悦广场米字主题街区，结合当地文化特色打造的一个主题街区；南京则结合民国风情调的主题街区。
将现有的广场运营好，提高投资回报率也是2017年重要的发力点。2016年青浦吾悦广场投资回报率是5.37%；标杆项目常州吾悦广场投资回报率超过8%，今年争取达到10%。今年吾悦广场平均投资回报率应该要达到7%以上，具体目标还有待进一步确定。
新城吾悦广场还要保持快速增长，今年新增土地储备不少于15幅；实现全国化的城市布局，目前已经新增设土地拓展部门达到5个，拓展团队要达到200人；今年新开业项目不少于10个，并且要做到精彩开业。
目前，新城已经做了两个项目轻资产商业项目，青岛和诸暨。上海还在寻找新的合适项目，会去尝试改造项目和轻资产输出管理项目，甚至自己拿地开发一个标杆项目。只要有机会，我们都会大胆尝试。

新城土地大福袋 一日双城84亿筹粮隐现千亿计划

无论是以佛山为起点布局华南，还是青岛二次落子补仓，从新城这一年土地市场停不下来的“买买卖”节奏中不难看到隐现的千亿轨迹。观点地产网 “红包雨”纷飞的双十二，新城控股收获一个土地大福袋。
12月12日，新城控股以42.74亿佛山狮山拿地首入珠三角，溢价率273.72%；同日，新城还以41.84亿代价购入青岛城投7宗商住地，再度落子青岛。
不同于青岛收购的静悄悄，佛山强势拿地却掺杂着各方议论声：“狮山地块位置真挺不错，在轻轨站旁，又是3、4、8号线交汇处，更关键是建筑面积大，未来想象空间大。”
然而，唱多向左，唱衰向右：“本地人买不起了，指望广州刚需客接盘是不现实的。”
观点地产新媒体第一时间致电新城控股高级副总裁欧阳捷，获得的回复是：“虽然近万的楼面价并不是特别便宜，但随着广佛城市圈的紧密度加大，项目未来潜力还是很大。”
欧阳捷补充指出，公司此前一直想进入华南，落子佛山无疑正式打开了这扇门，未来将以此为起点进入广东的更多城市。
无论是以佛山为起点布局华南，还是青岛二次落子补仓，从新城这一年土地市场停不下来的“买买卖”节奏中不难看到隐现的千亿轨迹。
“双12”土地大福袋
12月12日，上午9时51分，距离佛山狮山镇华涌村土名“苦草岗”地段的商住地块开拍还不到10分钟，地块已有4次报价，最新楼面价2705.85元/平方米。
10时7分，地块进入限时竞价阶段，但房企的表现都相对谨慎。截至10点半，楼面价上升幅度还不到400元/平方米。有围观群众甚至调侃称，“节奏似乎太慢了”、“安心叫外卖”、“要拍到下午五点吗？”……
进入11点后，房企们叫价幅度和速度都大有提升，“楼面价破4！”“楼面价破5！”
两个小时后，楼面价已从2字头一路飙升到6字头，“总价超30亿，最新报价303350万，楼面价6994.63元/平方米，随时破7！”
楼面价破7仅20分钟又再次破8，最终经4个多小时拉锯战后，新城力挫保利、万科、恒大等房企，以42.74亿总价竞得该宗地，楼面价为9853.82元/平方米，溢价率达273.7%
“狮山地块位置真挺不错，在轻轨站旁，又是3、4、8号线交汇处，更关键是建筑面积大，未来想象空间大。”面对高于周边售价的楼面价，有分析人士评价。
然而，唱多向左，唱衰向右：“本地人买不起了，指望广州刚需客接盘是不现实的。”
相关资料显示，地块周边在售项目最高价维持在1.1万元/平方米，其中包括晓峰轩（新房均价6500元/平方米）、恒福天悦（新房均价8200元/平方米）、美立方花园（新房均价11000元/平方米）等。
观点地产新媒体第一时间致电新城控股高级副总裁欧阳捷，获得的回复是：“虽然近万的楼面价并不是特别便宜，但随着广佛城市圈的紧密度加大，项目未来潜力还是很大。”
对此，佛山房地产业协会副会长骆仪克亦对观点地产新媒体分析称，虽然地价相对较高，但好在地块未来的交通条件较好。
“而且地块的规模很大，未来可发挥空间大，因此在暂不考虑利润等更多因素情况下，新城选择靠此打开华南市场也是战略布局的需要。”
值得一提的是，新城拿下的地块此前曾两度出让两度叫停。2013年12月“苦草岗”地段地块首次挂牌出让，但因边界核准的原因暂停了挂牌；2014年12月，该地块提价1.3亿再次挂牌，但因无人报价而最终流拍。
据了解，该宗地为南海区节能减排及“三旧”改造项目用地。文件要求，地块开发投资总额不得低于108423万人民币，且竞得方须配备建筑面积≤45000平方米的商业服务业设施，其中须配置建筑面积≥1000平方米的肉菜市场1处。
506亿筹粮与千亿计划
除了42.74亿佛山拿地外，新城同天还拿下了位于青岛高新区的青岛城投7宗商住地，总代价41.84亿元，溢价率25%。
据观点地产新媒体了解，上述青岛7宗商住地的土地总面积747593.33平方米，约合1121亩。早在2013年11月21日，山东烟草投资管理有限公司通过招拍挂竞得上述7宗地块。
不到两年时间，山东烟草选择转让退出，由青岛城投接手。然而，青岛城投最终未能逃脱山东烟草的命运，于今年11月9日再次出手7家公司90%产权，挂牌起始总价6.44亿元，债务总额约为27亿。
虽然尚不知多次被转让背后的真实原因，但新城拿下该地块后必须面对的一个现实情况是，“土地已进入闲置状态，被列入青岛市闲置土地名单，并被国家土地督察济南局点名，要求尽快开工。”
至此，加上今日支付的近84亿元，新城今年在土地市场的投入已达到506亿元，约占前11月累计合同销售额的84.22%。
官方数据显示，1-11月，新城控股累计合同销售金额约601.33亿元，包含合营项目的合同销售金额163.27亿元。
无论是以佛山为起点布局华南，还是青岛二次落子补仓，从新城这一年土地市场停不下来的“买买卖”节奏中不难看到隐现的千亿轨迹。
今年新商会上，新城董事长王振华首次对外正式披露了公司千亿目标：“朝着2020年一千亿元的销售目标加速奔跑，并在2020年实现销售一千亿，市值一千亿的双千亿的战略目标。”
在这个目标中，王振华再次强调了珠三角在“1+3”战略模型关键角色。
“我们在这几年已经派驻团队到华南区域，也有说今年无论如何要拿下一宗地块的目标，现在目标也达到了。”欧阳捷对观点地产新媒体称。
当然，在这个“双千亿”目标中，以吾悦广场为代表的商业无疑是不可或缺的一环。因此，在拿地的时，新城更多会考虑商住这一双重属性地块。
据统计，今年1-10月间，新城通过纯粹的土地拍卖方式（不包含收购等）共拿下20宗地块，为此付出的土地价款为334.11亿元，其中涉及商业属性的地块有14宗，占比达7成。
“今天佛山商住地块要求须配备建筑面积≤45000平方米的商业服务业设施，会考虑引入吾悦系吗？”
欧阳捷表示，鉴于吾悦系中面积最小的产品线是生活广场，但这个最少也要6万平方米，因此对于上述的商业面积怎么做，还是要看最后的规划。

王健林教会了王振华什么？新城商业万达化路径中的模式抉择

当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，一直学步的新城却有了自己的思考。观点地产网 又是一年“新商会”，一场新城与商户、媒体们狂欢的派对。顶着万达的光环，联席总裁陈德力无论出现在哪个场合，总能最快抓住观众的眼球。
万达六年时光，陈德力曾与这艘商业地产巨舰一起破浪前行，如今选择加盟新城控股，又将打出怎样的牌面？
新商会上，新城官方规划蓝图显示，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建项目100个。
“到2020年我的规划是120个。”这是陈德力接受采访时给出目标。
“激进”的步调，让人不由地想起了雨后春笋般在全国各城市冒起的万达广场，但陈德力否认了这个联想。
撇开“八卦”元素，从最纯粹的模式出发，不难发现，在区域选择（一二线区域中心或三四线核心位置）、开发模式（以住养商）及资金使用（高周转、高杠杆）三个核心板块上，新城商业身上都潜藏着万达的影子。
正如新城高级副总裁欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上所言，在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。
循着万达之路，为了“江湖地位”，新城商业选择加速奔跑。可当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，新城却有了自己的思考。
“有人说，我们可以去做轻资产，但管家比地主挣得多吗？管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本一样多的钱，所以轻资产的模式逻辑上是不对的。”欧阳捷分析。
不同于万达简单的“管理输出”轻资产模式，新城或可能选择类REITs的方向，因为这样可以“借别人的钱，干自己的事”，继续维持重资产扩张的节奏。
但随着陈德力的加盟，新城的轻资产内容也开始出现了变化，似乎终究绕不过万达法则。
陈德力新城变法
自八月加盟新城控股，陈德力的行事一直低调，本次新商会算是公开首秀。现场，他从品牌、规模及经营三方面描绘了新城未来的商业面貌。
限于时间不足，陈德力这篇《新城力量》的演讲大部分内容均未充分展开，但在11月16日的首次媒体专访中，陈德力已将履职新城后更多的动作和盘托出。
“去万达化”无疑是重要组成部分之一。据悉，陈德力上任的第一举措则是“统筹商管团队”，即将新城商业整个产业链进行整合，从项目获取土地、到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个团队管理。
在商业地产圈中，类似万达、凯德这样一些前辈，采用的常规模式是“房地产的开发与后期商业运营分开”。
作为新城商业实际操盘手，陈德力指出，考虑到国内上述做法还是个“稀缺物”，因此必然成为公司最大的竞争力。
至于这一有别于万达的招数实际效果如何？陈德力明确表示，首先解决了商业和地产之间的协调问题。
“自持商业的需求是一个长期的过程，地产往往追求高周转、快速去化，之间存在不可避免的矛盾，商业需求和地产需求在一个体系下便于协调。”
除了润滑商业与地产二者关系外，在陈德力看来，“统筹商管团队”还能为项目与商家带来最直接的福利。
因为新城商管团队的成立，可以从前端设计开始把控，这也就意味着从源头上解决了动线、结构等各种繁琐的细节问题。
解决了人的问题，陈德力的第二步棋子瞄准了新城商业的区域布局，即天平重心转向一二线城市与核心商圈。
在一年前的2015观点商业年会上，彼时欧阳捷给出的明确扩张方向则是“寻找”一二线机会，“抢占”三四线城市，“一二线城市的购物中心已经接近饱和，三四线城市会变成主战场”。
在陈德力的计划表中，到了2020年，50%的吾悦广场位于一二线城市，90%位于城市的核心商圈或者复合型商圈。
人和、地利加上商业地产跑马圈地的天时，“空降兵”陈德力为新城商业设置了一个更高阶的目标。
新商会上，新城官方规划蓝图写着，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建项目100个。
“到2020年我的规划是120个。”这是陈德力接受采访时给出目标。
千亿级雄关漫道
2020年，无论对新城还是陈德力来说，必然是一个关键的年份。
轨迹图上标注着，这一年，新城要实现市值与商业销售“双千亿”的目标，其中包括自持商业面积2000万平米、总商铺2500个、合作品牌6000个、年总客流18亿人次。
官方数据显示，截至2016年底，新城在全国24个大中城市已布局30座新城吾悦广场，主要分布在上海、南京、昆明、成都、天津、南昌、长春、海口、苏州等。
这也就意味着，在接下来四年时间内，陈德力掌舵的新城商业平均每年需要新增20-23个项目。
欲一展鸿鹄之志，需先有垫脚基石。新城今年前10月在公开土拍市场的积极表现，在一定程度上说明已为以上目标埋下伏笔。

数据收集：观点指数、公司公告
据观点指数统计，今年1-10月间，新城通过纯粹的土地拍卖方式（不包含收购等）共拿下20宗地块，为此付出的土地价款为334.11亿元，其中涉及商业属性的地块有14宗，占比达7成。
客观呈现的数字，也恰好符合了新城的基本商业扩张计划，即“每年新增的商业项目至少保持在10-15个”。
虽然横向对比万达广场2012-2015年的开业数据（分别为17、18、24和26），新城商业的扩张频次还远不够，但纵向来看，这略显“激进”的步调，似乎与陈德力身上的万达标签不无关系。
观点指数查阅相关资料，毕业于西南财经大学EMBA的陈德力，从凯德商用出来后，于2010年8月加入万达。
六年时光，陈德力与万达这艘商业地产巨舰一起破浪前行，万达广场的开业速度也从年开业15个、16个、17个、18个、24个、26个迅速增长至今年的55个。
或出于身份的问题，关于新城与万达的任何联想，陈德力均给予否认：“不同的企业选择不同的发展方向，复制是成就规模最小、最有效的手段，但并不是贬义词，我们不会选择复制。”
然而，不管是复制还是独创，对规模的追求是新城从不避讳的关键词。正如新城高级副总裁欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上所言，在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。
追求规模的背后，支撑力则是新城不断增长的业绩指数。据观点指出查阅相关数据，连续保持超30%复合增长率的新城，在今年前十月累计实现合约销售金额约548.69亿元，相较于去年同期238.2亿元的销售额增长近130%，已提前完成520亿元的合约销售目标。
万达化路径抉择
虽说现在的新城已经不再需要借助“万达”的名号来打响商业品牌，但撇开“八卦”元素，仅从最纯粹的模式出发，在区域选择、运营方式及资金使用这三个核心环节上，二者间有着太多类似或重叠之处。
万达的区域选择标准是一二线区域中心或三四线核心位置，在新城未提出“转向一二线城市与核心商圈”这一调整前，坚持的也是“寻找”一二线机会，“抢占”三四线城市。
这一点从新城今年20宗地块的区域分布中可见一斑，纯宅地主要分布在上海、南京、苏州及嘉兴，涉商地块则集中在昆明、温州、乘州、丹阳、南通等一些二线和三线的城市。
按照欧阳捷的说法，很多人特别是资本市场可能觉得三四线商业不好做，其实未必，三四线城市反而缺乏购物中心，那里的购物中心覆盖人口更多，客流量更大，业绩也不差。
运营方式上，新城现在选择的还是万达的方式，即以住养商。具体而言，出售部分的住宅和商业能完全覆盖自持成本，此后项目产生的现金流要能覆盖自身现金需求。
在资金使用方面，新城也和曾经的万达一样，坚定不移的选择“高周转、高杠杆”。在2016观点商业年会上，欧阳捷向瑞银董事总经理、大中华区房产酒店及休闲行业主管陈锐彬抛出了一个问题：
“恒隆的低负债、慢周转模式，与万达这种高负债、高周转相比，从投资的角度来看，您看好哪种模式？或者两个都不看好？”
出于一个投资客的敏锐思维，陈锐彬脱口而出的答案是：“当然看发展快的，因为资本市场喜欢看到在周转上有更快的效应。”
陈锐彬总结道，做商业地产有几类人，一类是央企（中粮、华润），二类是港企，三类是民企。在资本实力无法媲美前二者的现实背景下，民企必须做高周转的并发市场，“不存在优劣，而是每个企业的背景、融资成本，直接带来产品本身的定位”。
这恰巧在一定程度上印证了“万达们”选择不余遗力追求规模背后的资本考量，循着万达之路，为了“江湖地位”，新城商业也在加速奔跑。
但是，当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，一直学步的新城却有了自己的思考。
“有人说，我们可以去做轻资产，但管家比地主挣得多吗？管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多，所以轻资产的模式（管理输出）逻辑上是不对的。”欧阳捷分析。
轻资产究竟能不能做？按照欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上的说法，可以做，但需要通过类REITs的方式卖掉，创造一个轻资产方式，因为这样可以“借别人的钱，干自己的事”，即继续维持重资产扩张的节奏。
在其构想中，通过轻资产与重资产的逻辑关系，未来新城会通过金融类的REITs、保险、产业基金来支持快速发展，达到一定规模之后，可能会把项目再回购，形成重资产模式。
显然，新城商业类REITs模式此前已在青浦吾悦广场落地，但随着陈德力的加盟，新城的轻资产内容也出现了变化，终究绕不过万达的简单法则“管理输出”。
据陈德力透露，2020年实现100个项目，自己开发建设的占80%，其他的通过各种轻资产模式实现。目前，第二个轻资产项目已落地青岛梦时代广场。
这样看来，在“万达模式”的轻与重之间，陈德力还需寻找到下一个天平。

今年完成600亿销售额问题不大

 11月25日下午，2016年新城商业年会在上海中心开幕。在活动现场，中国网·地产中国采访到了新城控股高级副总裁欧阳捷与I DO董事总经理李伟森。下面是采访实录： 新城控股集团高级副总裁 欧阳捷中国网·地产中国：新城在2016年取得了不错的销售业绩，这个成绩是意料之中的吗?
欧阳捷：对于新城控股今年的成绩，我本人其实有所预料，但对于爆发力的预估还是有些不足。在8月份，当时预测500亿元不成问题，如今已经达到了600亿元的关口，现在看来，实现600亿元问题也不大。
中国网·地产中国：十一后全国各地纷纷出台调控政策，对于新城带来了什么影响?明年的业绩是否会受到影响?
欧阳捷：楼市调控对各家房企都会有影响，新城有22个城市受到了影响，这22个城市占新城整体货值30%，如果这些区域的销售业绩下降30%，那么对整体的业绩一定会带来影响。但是，同样是受到影响，对于很多重仓一二线城市的房企而言，影响更大。所以，我们还是做好自己。
中国网·地产中国：请您预测一下2017年新城的排名?
欧阳捷：具体的排名不太好预测，但是稳定在前20名应该是没有什么大问题的。我们观察到，16名到20名的房企彼此之间的业绩差距很小，只有50亿元左右，所以可能某一家房企的步子稍微迈得大一些，位次就会提高2—3位。但是我也注意到，一些房企这些年的业绩是在逐年下滑的，还有一些业绩复合增长率维持在15%以内，而新城这几年的复合增长率都稳定在30%以上。如果按照这个进度，我相信未来排名还会有一个比较不错的排名上升。
I DO董事总经理 李伟森中国网·地产中国：对于传统商业而言，近年来受到电商的冲击比较大。在这方面，I DO是否遇到了哪些挑战?
李伟森：实际上I DO受到的影响并不大，I DO如果在房地产领域就是属于刚需，因为中国人求婚通常都是需要用钻戒的，这部分比例大约占86%。因此，对于我们来说，还是要做好自己的产品更重要。从业绩上看，近几年来I DO的销售额都保持在15%—19%的增长率。我们现在的方式是通过“线上导流，线下体验”。
中国网·地产中国：和新城商业的合作，是出于一种怎样的考虑?
李伟森：与新城的合作，实际上是甲方与乙方的合作，是一种双赢关系，也是商业契约关系。我们认为，对于品牌的产品而言，不能只选择进驻房企中心区域的铺位，而应该全面支持。品牌对于房企商业综合体的支持，在前期非常重要。实际上一些非市中心的商业项目，初期都是需要依靠大型品牌来提升知名度与吸引力，从而带来人流，在这方面，我们会持续与新城保持合作关系。

新城控股帮助民族品牌赶超国际大牌

“民族品牌，我们非常看得重，看重的程度，远远超过国际品牌。中国的民族品牌生成能力、设计能力一点不比国外的差，只不过运营能力非常弱……我们要帮助中国的民族品牌改善、突破，最终改变人们的印象。”这是新城控股集团联席总裁陈德力对中国民族品牌许下的宏愿。
在过去几年，中国民族品牌已经实现巨大的进步。高德纳咨询公司调查表明，华为领衔的中国生产商2016年第三季度智能手机销售增长，它们在世界市场的总占有率达21%，超过了三星和苹果公司单独的指数。麦肯锡在最近一份报告中说，若质量和价格相当，62%的中国消费者现在会选择本土品牌。
如今，在2020年实现累计开业100个吾悦广场的国内一线商业地产商——新城控股进一步表态，将致力培育这些民族品牌，更让热爱国产品牌的人们心情激扬，可能只要三四年，中国的品牌就能像华为那样，在全球称雄。
出身卑微：品牌升级的障碍
“中国的民族品牌，早期发展壮大，就靠两个方式：一是靠代理商体系发展自己，第二是靠街铺。早期是靠批发市场迅速扩大市场，后期靠步行街的街铺。但是购物中心招商，不太喜欢招街铺的品牌，绝对不允许招批发市场的品牌。”
参观过80%中国民族品牌生产基地的新城控股集团联席总裁陈德力说，本土民族品牌的质量非常不错，但出身影响了它们的升级做大。但这些品牌的品质非常棒，设计也很不错，仅仅因为进不了大型购物中心，无法完成品牌形象的升级相当可惜。
新城控股集团联席总裁陈德力决心要通过展示商品陈列的场景改造、改善印象，实现品牌的创新、突破。
除了商品陈列的场景改造，新城控股集团联席总裁陈德力还提出可以引入产品的上下游产业链，让品牌形象变得更为丰满。比如，有些含有芦荟的化妆品品牌如果在新城的吾悦广场设立专柜，吾悦广场就会在商场内设计芦荟的生产基地，并引入一些上下游的产品。当客户看到这样的场景，自然而然就会想到化妆品的芦荟成分，脑海中浮现芦荟的各种营养价值，刺激消费者购买商品。
另外，新城还会将同一企业的不同品牌的同一特点，集合、归纳，形成一个品牌的集成店，帮助消费者更好地理解企业的品牌文化。
高品质，有情怀，不一样的商业
新城积极培育本土品牌的一个目的，是让吾悦广场和周边的购物中心相比有更多的不同。
由于过往几年，各个城市大量建造购物中心，造成商业地产招商很难。有一位专门从事商业地产运营的地产老法师就介绍说，上海某新兴的商圈，商业地产建造体量超过几百万，结果两个临近的商场80%以上的品牌都是一摸一样的。消费客流大部分被其中一家截流，另一家经营惨淡。
但新城对本土品牌的积极培育，让吾悦广场变得别具特色。除此外，新城还积极在全球拓展新的零售品牌引入中国，更好地丰富吾悦广场的零售种类。吾悦广场有一个超过50人的团队专门负责在全球拓展新的品牌，每一年这支团队会去拉斯维加斯和戛纳寻找新的品牌。
但这些做法，还不足以让每个吾悦广场和周边项目与众不同。新城控股集团联席总裁陈德力坦承，中端的零售品牌由于针对的是中产人群，价格区间相近，仅仅依靠少量新引进的品牌，很难实现商场招商品牌的完全差异。
商场的差异化，更多会在非零售领域实现。这些领域包括文化、艺术、休闲、旅游、餐饮、娱乐等方面的差异。
新城用了很大的精力，琢磨怎样营造出每个都不同的吾悦广场。在新城的每一个模块，都设立了一个专门的创新研究部。无论是规划，还是运营，还是招商，每一个环节都会进行创新。
新城会在正式引入商业前，和意向引入的品牌进行深入的沟通。比如，吾悦广场准备引入健身房业态前，会和健身品牌的拥有者商量，共同建造一个运动公园。公园内除了传统健身房的设施，还会加入体质检测、运动康复、运动指导、运动服务等整条产业链，最终开发出一个市场上从来没有过的业态。新城用这样的方式来实现“高品质，有情怀，不复制”的吾悦广场。
品牌的全国拓展：幸福将变得如此简单
让所有和新城合作的意向品牌商家心动的是，“高品质，有情怀，不复制”的吾悦广场到2020年会有100家累计开业。其中，50%集中在一二线城市，剩余的50%则下放到三四五线城市。
新城目前的战略城市主要集中在珠三角、长三角、中西部、环渤海的一二线城市。在这些战略城市，新城不一定要拿购物中心地块，有些小面积的商业地块，新城也会获取开发，目的就是要在这样的城市站住脚。
在品牌站住脚之后，新城会向省内或者区域进一步开拓吾悦广场，以提升规模总量，占有更多的市场份额。
每一家吾悦广场都会根据当地消费市场、人口、地区经济的特点，度身定做。比如，成都和长沙的人口爱玩，在这个市场就要强化娱乐功能，让时尚的年轻人偏爱消费的商业。又比如，在人口高出生率的城市，就要以儿童消费为主题的商业。但在低出生率的城市，比如东北，就不适宜发展这方面的商业。
 用新城控股集团联席总裁陈德力的话来说，每一家吾悦广场都是“匠心营造”，注入大量心血，慢慢雕琢而成。而这样的心血之作，目的非常简单，就是帮助每一个由新城拓展或培育的品牌，在开拓消费市场的道路上，扫除一切荆棘和障碍，最终插上品牌全国扩张的翅膀。新城的企业文化有一句话叫“让幸福变得简单！”那些得到新城精心培育的民族品牌，未来发展的道路，也将变得坦直而简单。

老板都被抓了，还新城

新城与巴菲特之友 战略股东第一曼哈顿入局的资本底色


或许正如上述人士对观点地产新媒体预测，在不久的某个时候，第一曼哈顿在新城中扮演的不再是一个纯粹的股东角色，而是实际业务上的“合伙人”。观点地产网 “巴菲特在每年一度的公司股东大会上都会说，华尔街虽然有几十万金融人员，但他只相信两个人，其中一个就是Bob先生（Robert Gottesman）的父亲。”
在一篇讲述巴菲特世交朋友的文章中，作者如是描述“世界股神”与Bob先生父亲间的“亲密关系”。而在昨日，Bob先生却以First Manhattan Co.（第一曼哈顿）总裁身份造访新城控股总部。
11月15日，新城发展控股有限公司通过官方新闻稿宣布，“First Manhattan Co.看准公司发展前景，于过去不断增持新城发展股权，现更成为公司主要战略股东之一。”
一石激起千层浪，对于第一曼哈顿何时悄悄入局的疑惑油然而生。对此，有接近新城发展的相关人士对观点地产新媒体称，第一曼哈顿此前一直在二级市场购买公司股票，“现在持股的量已经不少了，未来可能继续买入”。
相较于世界股神之友的潜入路径，摆在新城面前更现实的问题是，第一曼哈顿自身的资本底色究竟影响几何？
“最直接的是增强资本市场对公司的投资信心，长远来看，第一曼哈顿自身具备的投资理念、专业知识也会给公司的未来战略及发展模式制定提出有益建议，而且不排除未来向其定增的可能。”
第一曼哈顿战略入局
11月15日，新城发展控股有限公司宣布称，First Manhattan Co.成为新城发展的主要战略股东。
据悉，First Manhattan Co.总裁Robert Gottesman及合伙人Adam Schwartz已于11月14日到访新城发展上海总部，拜访集团董事长、执行董事兼行政总裁王振华及副总裁兼执行董事陈伟健，双方进行会谈。
对于此次合作，新城方面表示，First Manhattan Co.看准公司发展前景，于过去不断增持新城发展股权，现更成为公司主要战略股东之一。
新城控股董事长、执行董事兼行政总裁王振华则表示：“是次会谈令我们更了解First Manhattan Co.丰富的专业知识。我们衷心感谢First Manhattan Co.一直以来的支持和信任，期望双方将来继续紧密合作交流。”
据观点地产新媒体了解到，First Manhattan Co.成立于1964年，是一家位于纽约的资产管理公司，主要业务是提供专业投资管理服务。
值得注意的是，该公司现时为巴菲特持有的Berkshire Hathaway (巴郡-哈撒韦公司[[gguba]BRK.A[/gguba]: [gguba]BRK.B[/gguba]])的第四大股东，资产管理规模超过160亿美元。
而公司的创始人David Gottesman先生（Bob先生的父亲）是巴菲特先生的毕生好友，目前在伯克希尔哈撒韦公司就任董事职务。
2009年12月，第一曼哈顿北京公司正式成立，负责管理第一曼哈顿公司大中华区的资产。公司投资的主要标的是在国际大型交易所——包括香港联合交易所、美国纽约交易所、纳斯达克交易所等——上市的中国公司股票。
“通过长期持有优秀公司，共同成长增值。”第一曼哈顿北京公司如是描述发展愿景。参考相关资料，随后的两三年间，Robert Gottesman通过二次中国行考察了一些中国上市公司，以为投资做准备。
查阅现已公开信息，观点地产新媒体了解到，目前，第一曼哈顿在国内还投资了宝业集团（第一家在香港联交所主板上市的综合类民营建筑企业）。
2014年7月14日，第一曼哈顿场内增持宝业集团好仓48万股，耗资222.336万港币，成交均价4.632港币，最高成交价4.65港币。变动后持股1453万股，持股占比5.17%。
此后的2015年4月9日，第一曼哈顿场内减持宝业好仓32万股，套现152.96万港币，成交均价4.78港币，最高成交价4.9港币。变动后持股1696.4万股，持股占比7.1%。
巴菲特之友资本底色
“目前第一曼哈顿在新城发展的持股量达到多少？”问题抛出，接近新城发展的人士回答观点地产新媒体，第一曼哈顿此前一直在二级市场购买公司股票，现在持股的量已经不少了。
“但具体数字还要等最后的公告通知，而且未来极有可能会继续买入。”上述人士指出。
相较于世界股神之友的潜入路径，摆在新城面前的更现实问题是，第一曼哈顿自身的资本底色究竟影响几何？
由于第一曼哈顿是在公开二级市场买入，这也就意味着，即便其持股量持续递增，目前也不会为新城带来直接的现金流，也就不存在为公司发展“输血”的考量。
当然，上述人士也提出未来“定增”的可能性，因为随着第一曼哈顿对公司了解的深入，新城可能会迎来更多国际投资机构等拥趸，“这也就有提供了定向增发的基础”。
假设最后能否成真，这当然有待时间的考验。但对新城来说，战略引入第一曼哈顿，当前最直接的影响无疑是增强资本市场对公司的投资信心。
虽然新城今年前十月已经完成全年设定的520亿销售目标，但近期义乌土地“串标”拿地风波、少帅王晓松的“突发”离职，着实给其笼罩着一层灰色阴影。
因此，First Manhattan Co.总裁Robert Gottesman及合伙人Adam Schwartz的亲自造访，背后无疑给资本市场传递着一种“正面”投资信号。
另一方面，虽然新城方面没有正面回应此次举措是未来业务多元化的一大铺垫，但不可否认的是，在第一曼哈顿介入后，新城接下来的战略制定、业务梳理或多或少会受到一定影响。
回溯新城今年在资本市场的动作，不难发现“金融”是其中最重要的一个关键词。在七月不到两周的时间内，其已先后描上资产证券化、基金及保险三笔重彩。
最近一次的动作，即联手红星美凯龙西藏设立国峰保险，最终的主角也是新城控股香港上市平台——新城发展控股。
彼时，新城控股副总裁欧阳捷回应观点地产新媒体称，实际业务运营上，金融还是归香港平台来操作。
另外，6月29日，新城与江苏沙钢集团、协鑫资本、红豆集团等十家公司成立的江苏民营投资控股股份有限公司（坊间称为“苏民投”）正式挂牌，“苏民投”背后囊括金融控股、产业整合、资产管理及国际合作四大业务内容也与第一曼哈顿有着一些共通属性。
或许正如上述人士对观点地产新媒体预测，在不久的某个时候，第一曼哈顿在新城中扮演的不再是一个纯粹的股东角色，而是实际业务上的“合伙人”。

赢商网：如今80后、90后已经成为市场消费主力，个性化需求也在不断演变，新城将如何细分市场，挖掘潜在消费群？
欧阳捷：80后、90后确实是市场上的主力消费人群，但从严格意义上来讲，这部分消费人群的自我消费意识很强，消费实力却不足。从某种意义上来讲，他们的消费资金还是来自于父母。
从80后、90后消费动机很强这个逻辑上来讲，他们对消费体验和消费频次比较高，消费额度不一定高，而且这批客户的需求还存在一些不同，大城市的偏向时尚、潮流、个性，中小城市的则偏向新鲜、实用、家庭性消费。
此外，这批消费人群还存在一个特点，就是以女性为主。女性是购物中心的第一人流量发动机，加上女性基本上掌握了家庭主导权，在挖掘这些客户时，一定要以女性的思维去思考，把眼光对准她们。
赢商网：当前商业地产百花齐放，各类商业创意不断涌现，您最关注的是哪方面的创新？
欧阳捷：首先会关注科技类创新，因为这类创新男女都会关注，就像现在的VR，女生也会去体验。所以，未来消费不是在日常消费上，而是在新鲜的事物上面。
第二，跨界的创新很重要，现在有很多东西还未打通，如儿童理发店一般是父母带着孩子去，在孩子理发的过程中，放置书架可以吸引男性去看书，如果是女性带着孩子来，则可以放一些化妆品，也就是说跨界创新要打破业态布局的传统理念，进行多业态组合。
第三，我们会更多关注商业里人们的精神消费体验，之所以说电商冲击严重，是因为原来基本消费还未满足，电商提供了便捷，当基本需求满足后，就需要精神消费了，而社区商业、百货大楼、批发市场都不能带来精神消费，只能是购物中心来提供。未来，购物中心更多体现在精神消费上，精神消费将与物质消费同行。
赢商网：在体验式商业上，新城都有哪些可供分享的经验？未来又有怎样的发展规划？
欧阳捷：新城在此方面更关注精神消费，未来会重点布局，不过，无论做什么体验式商业，都要考虑资本回报，体验式商业就是主力店，能为购物中心带来客流，但是作为购物中心，一定要保持配比的度，配比过高，经营就会出现问题，配比过低，则不能带来多的人流量。
如果把餐饮全部算作体验式业态，那体验式业态的比重会高点，但是其他类型的体验式业态应该保持在40%左右，占比过高肯定会牺牲坪效，未来没有支撑。
赢商网：回顾过去，您认为中国的消费趋势发生了哪些变化，未来购物中心还将出现哪些不可思议的业态和场景？
欧阳捷：其实，实体消费并没有减少，线下和线上消费趋于稳定，而线上消费增速在不断下滑。
2015年年初，线上消费的增速为40%，目前已跌至25%，增速下滑也意味着电商对购物中心的冲击减小；线下消费则一直保持8%以上的增长速度，意味着线下消费一直稳定。就消费占比而言，线上消费占整个消费的比例平均为10.8%左右，比例基本固定，可以说电商对实体经济的冲击告一段落。
至于未来出现的业态和场景，我认为只要人们的想象力没有约束，所有的东西都可以投入，如太空舱，风洞等。由于客户基数不同，大城市是大投入，小城市是小投入，如果把海洋馆、滑雪场放到中小城市则可能无法支撑。
赢商网：国内商业地产领域的资产证券化主要是哪几种模式，今年6月，上海青浦吾悦广场与东方资产合作，成立资产专项计划，这种合作模式对新城有哪些有利之处，是否会在其他项目中推广开来？
欧阳捷：购物中心资产证券化都是往REITs方向的，一种是将资产打包，然后全部卖掉，所有收益归投资者，目前万科的“前海”、万达的“稳赚1号”都是这种做法。
新城的资产证券化离真正的REITs更近一步，因为它也不是真正的REITs，真正的REITs是卖给散户的，有强制回购的要求，当然也可以通过基金持有，更近一步还因为我们有回购的权利，没有回购的义务，当预估到资产升值的可能性比较大，可以买回来，觉得不需要，则不用去买，而真正的REITs就是卖了以后回购要到市场上去买。
这种合作模式可以让我们用REITs的钱继续拓展，未来打造100个或者200个商场的时候能够有足够的资金支持。与此同时，这个商场依然是我们自己管理，产品的管理权是归我们的，使得我们的商业团队不断扩大，商业管理覆盖范围不断扩大。
其他的项目还在考虑当中，如果有机会，都有可能尝试这种模式，因为有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，而不停地进行规模性扩张，需要资金流动。
赢商网：在浙江诸暨项目上，新城首次进行品牌管理输出，小股操盘、轻资产运作，新城会选择哪些城市、哪些区域与开发商合作？新城占股多少？
欧阳捷：我们追求的目标是新城吾悦广场遍地开花，因此未来会做更多品牌管理输出，包括小股操盘、轻资产运作，至于股份都是可以谈的。
 对于选择的城市和区域，我们没有太多要求，一线城市可以，三四线城市也行，关键是项目本身是否有好的经营条件，如硬件上动线不合理、结构不合理、产品有问题，我们都可以进行适度改造，适度调整客户定位，适度调整经营策略，引进主力客群青睐的品牌商家，改善经营管理，使得项目起死回生。

新城控股牵手浙江永利 首个输出管理商业项目落地诸暨观点地产网•2016-09-28 11:44
诸暨永利吾悦广场成为新城商业第一个输出管理模式的轻资产项目。观点地产网讯：9月28日，新城控股官方微信宣布，公司旗下新城商业管理集团有限公司与浙江永利中心城投资有限公司于当日上午，就浙江省诸暨永利吾悦广场的合作在上海新城控股大厦举行了签约仪式。
至此，诸暨永利吾悦广场成为新城商业第一个输出管理模式的轻资产项目。
观点地产新媒体获悉，诸暨永利吾悦广场总建筑面积28万平方米，地上五层，地下一层，是诸暨市超大型旗舰商业项目，项目周边分布着大量的成熟住宅小区、行政中心、金融中心、企业总部、星级酒店及科技馆、市民公园、大剧院、会展中心。
此次浙江永利中心城与新城商业的合作，将对已开业经营的诸暨永利吾悦广场进行整体改造、重新定位、招商，并由新城商业全面经营管理，从而打造诸暨市核心城区的标杆商业项目。
新城控股于2008年进军商业地产，目前已经在已在上海、天津、南京、苏州、南昌、长春、海口、成都、等国内22个大、中城市发展了26座新城吾悦广场。根据公司计划，2016年开业的商业项目累计将达11个。
根据新城的战略显示，至2020年，商业发展开业及在建数量将达到100个左右。新城控股表示，新城商业地产开发及运营所需的融资渠道拓展、产品模型研发、专业团队组建、运营能力提升、商业品牌塑造已然完成，从而成功开启了输出管理的轻资产模式。