新城控股对接大消费

金东方颐养园一房难求

在刚刚过去的2017年，致力于“医养融合”的金东方迎来了全新发展：管理方面，建立了一套班子，一管到底；会员服务方面，不断提升，受到一致好评；会员入住方面，“一房难求”，已建成部分全部售罄住满……
新年伊始，为进一步解读金东方成功的养老模式，本报记者专访了新城控股江苏金东方颐养园置业有限公司副总经理陆恒啸。
养老模式让金东方“一房难求”
问：您认为金东方2017年取得的最大成绩是什么？
答：我们达成了一个新的里程碑，截至去年10月，园区建成部分全部售罄住满，入住会员人数超2000名，应该说这是2017年我们取得的最大成绩。
常州二院金东方院区和金东方护理院也良性运转，分别为园区提供健康保障、康复护理、介助介护等服务，与园区健康住宅相呼应，完整地建立了金东方“医养康护一体化”服务体系。同时，依托一套班子、一管到底的管理体系，保证了医养融合服务的分工不分家、转换不断线、一站式、一条龙、全方位和全天候，使入住会员养得精彩、护得专业、医得安心，安享幸福晚年生活，实现了“医养融合”体系的完美闭环。
夕阳无限好，人间重晚晴。我们号召常州老人行动起来，为自己的美好晚年生活早作规划，让50岁以后的生活更加精彩。
问：在您看来，金东方如此受青睐、“一房难求”的原因是什么？
答：一个闭环的养老模式，加上一个高水平的运作团队，在此基础上，各系统协调统一，良性运转，我想这应该是金东方受到热捧的核心原因。
金东方的“医养融合养老模式”符合当代社会发展新方向，能够满足当代老年人对晚年生活的美好需求。我们的会员既可以享受到家的温馨、高品质的颐养服务，还可以享受到量身定制的康复护理、高水平的医疗救治保障。
在这一模式的指引下，我们打造了集“居家养老，文化养生，专业服务和医养融合”于一体的金东方医养生态圈，这一生态圈内各个环节的良性运营尤为重要：人性便捷的适老化住宅满足基础居住需求，五星级中央养生会所立体化满足老人吃喝玩乐的多层次养老需求，一站式老年购物中心全方位满足老人生活所需，最重要的是，常州二院金东方院区和金东方护理院，更是全方位满足老人的身心健康。
此外，就是服务体系。我们本着“替天下儿女尽孝、让世上老人享福、为党和政府分忧”的宗旨，各个团队全心全意做好会员服务，同时，也在社会上倡导一种积极乐观的新型养老模型。
三期将在六个方面升级
问：近期关注到三期已开始预约，具体情况怎样？
答：历经七年探索、五年实践，“医养康护一体化”体系全面建立的金东方，已经可以自信地说出：我们能够满足当代老人对晚年生活的美好向往。
关于三期，元旦前就已经开始预约了，预计本月就将开启第一批会员的销售。对于即将推出的三期产品，我们的核心价值仍然还在坚持，基于完整的养老配套和健全的服务体系，我们在以下六个方面做出了新的升级：
一是产品形态。低楼层、大间距，更低密度会员房让视野更加宽敞，采光通风也更加优良。
二是户型结构。精巧户型设计，大平层、双阳台、双飘窗，更加宽敞明亮，每套会员房均赠送储藏间。
三是设施设备。恒温水地暖让整个冬天不再寒冷，中央空调让房间四季如春，操控简单方便；可视对讲机全新升级一键呼梯功能。
四是智能化。智能卡升级手机版，可实现全国范围内的无线定位和紧急救助，紧急呼叫时兼备通话功能。
五是活动空间。文化养生融入楼栋，充分利用楼栋大堂空间，打造不同楼栋文化，满足不同服务功能。
六是医疗护理。医院门、急诊科室增至26个，VIP病房尊享休闲式住院生活；护理院实行全人、全程、全员、全身心照护模式，为老人提供全方位温馨服务。
金东方模式开始走出常州
问：2018年，您的工作重点除了三期，还有什么？
答：作为金东方品牌管理和服务输出的主要负责人，将金东方模式推出常州、走向全国，让更多的城市和更多的老人能够享受到金东方模式的高品质居家养老服务，也是我当仁不让的责任。
2017年其实我就已经做了很多基础性的工作，包括金东方养老模式的标准化沉淀、服务管理经验的积累、团队的打造等。元旦前我们也正式迈出了品牌输出的第一步，我们的新项目将落地青岛，“青岛胶州金东方颐养小镇”项目已达成初步合作意向。
 我认为，从零到一的突破很重要，后面金东方将是由一到十、由十到百这样的几何式裂变新增。

又是高歌猛进的一年
H股回购是一场结束的游戏？
号角才刚刚吹响

新城控股12亿杀入博罗 

起步于江苏，发家于长三角的新城控股，在2016年底高调杀入珠三角后，已在佛山和东莞等地均布局项目。近日，新城控股通过最新简报中公布，该公司以总价12亿元收购惠州博罗县罗阳镇一宗占地约35万平米的商住用地。收购地块直指俊安城项目的一部分，而房掌柜通过多渠道了解到，新城控股还通过股权并购的方式，获得俊安城的开发主导权。

俊安城原名为俊安大地江南，是俊安集团计划在惠州博罗打造的综合性大城，早在2012年6月项目的奠基仪式上，俊安集团称将总投资80亿元，总占地166万平米，总建筑面积280万平方米，物业涵盖住宅，写字楼，酒店和大型购物中心等。然而，在举行奠基仪式后，项目却迟迟未有进展，在沉睡5年后，终于迎来新鲜“血液”，新城控股的加入。
在新城控股10月13日公布的9月份的简报中提到，公司通过收购的方式，以12亿元的代价拿下位于惠州市博罗县罗阳镇项目，位于博罗县罗阳镇翠美村委会地段，地块总面积为352953平米，容积率为2.0，为住宅用地，新城控股对收购地块拥有100%的权益。
通过简报提供的地址查询得知，在最近6年内，博罗县公共资源交易中心网站上，仅惠州俊安实业一家企业在上述区域有拿地的情况，地块为该公司先后在2011年和2013年取得，俊安实业以1.4亿元的价格拿走近14万平米的住宅用地。
随后，房掌柜查询惠州俊安实业的背景得到证实，背后股东发生大变动。早在2017年8月29日，新城控股旗下子公司广州鼎佳房地产已经正式入股，成为惠州俊安实业的最大股东，股权比例显示，广州鼎佳房地产占股达到8成，而俊安方面仅占2成。这意味着，从股权比例来看，新城控股已经获得俊安城项目的绝对支配权。
需特别留意的是，房掌柜未能证实惠州俊安实业在新城控股正式入股之前，是否已经获得规划中提到的166万平米的全部地块。而此番新城控股收购的35.3万平米地块，也未提到关于卖家的具体信息，暂无法确定是否从俊安集团手中购得。
新城控股方面对于上述消息均没有回应。

新城控股对外公布另外2个惠州项目信息
一石激起千层浪，除了9月简报中公布的收购信息之外，房掌柜还发现，以新城控股旗下子公司广州鼎佳房地产为账号主体的一微信*还提到，位于博罗罗阳的黄嶂山项目和惠城水口项目，目前正在桩基工程招标公告中，这也意味着新城控股上述2个项目已经进入开发阶段。
资料显示，黄嶂山项目位于罗阳镇九村居委会上头塘居民小组七娘坛黄嶂山，即在华泓星岸城附近，项目由4宗地块组成，占地面积约22万平米，总建面约60万平米。据房掌柜查询，该项目原开发商名为惠州中奕房地产，此前暂定名为中奕花园。需注意的是，惠州中奕房地产是惠州俊安实业旗下的独资子公司，由此可见，新城控股是通过并购的方式，取得该项目的开发权。
而位于惠城水口项目，总建面约24万平米，新城控股方面并未提供更多详细的信息。
据知情人士的可靠消息，新城控股也已拥有4个项目，其中2个位于博罗罗阳镇，1个位于惠城水口，另1个项目则暂未对外公布。
从上述已公布的3个项目，新城控股在惠州地区，至少已拥有超过150万平米建面的规模。

拿地之后，新城控股高级副总裁欧阳捷也曾向房掌柜透露，新城控股已在广州设立分公司，此后，还会继续在广深等地布局项目，未来在珠三角还会有更大的动作。从目前情况看，新城控股显然打算要在珠三角下一盘“大棋”，包括惠州4个项目、佛山2个项目和东莞1个旧改项目外，目前新城控股在珠三角已至少布局7项目。

新城控股欧阳捷：有情怀 不重复 具规模 共舞共赢

观点一：购物中心应该回归到运营本质
有情怀、不重复、具规模指的是新城想要打造的吾悦广场。购物中心已经进入商业体竞争和业态竞争的战国时代，我们现在可以看到未来购物中心不是多了，而是少了。所谓少是指营运好的购物中心非常少，所以我们现在要做的一件事情就是回归初心，回归本质，以运营为本。运营为本，就要从产品和服务去打造整个运营的体系，创新和互联网作为两翼，同时通过金融带来整个投资回报率的提升，帮助品牌商家盈利。
回到运营为本，首先是产品，那到底是什么样的产品？产品是不是标准化？以前我们做了很多标准化产品，第一代产品和第二代产品都是标准化，但是时代不接受，所以第三代、第四代产品跟过去完全不一样。
在我们过去做标准化的时候，我们董事长亲自参与标准化，担任标准化领导小组组长，但仔细香香，所有商业地产和住宅地产，很少有董事长亲自研究产品，但我们这样连续做了一年多，并且每周研究标准。但是标准化产品重要解决的问题是要以运营为本，就是说。我们最终要回到运营本质上去，以运营作为起始点，同时以运营为终点，所以产品标准化体系也好，项目产品设计书也好，审图标准也好，交付标准也好，最后要让运营的人满意。如果运营的人不满意，对不起，你的产品就是失败的。
新城还做了智慧购物中心，智慧购物中心规划蓝图是IT人员做的，从IT角度来讲是非常好的，但不一定是我们想要的，比如说精准运营、冷区分区、智慧体验等，所以，最后还是要回到运营本。
 为此，我们做了很多产品的创新，比如衢州吾悦广场，到这个购物中心内，可以像个孩子放弃任何思想包袱；常州吾悦广场将常州古老的原始商业业态收纳进来，很多人愿意到此，可以说产品已经超过本身的建筑设计，不再从设计角度出发思问题，而是从客户角度思考问题。
观点二：新城希望与品牌商家合作共赢
去年的新城吾悦商业年会，我们在客户的房间内摆设花和相应的品牌，获得了品牌商家非常好的认可，最后意向签约达到1800份。在启动仪式上，80%的人都是品牌商家和大咖，这意味新城吾悦广场是品牌商家来经营，他们做好了，吾悦广场就成功了。
当然，我们为了让他们做得好，在运营方面也做了非常多的努力，通过系统诊断，帮助每家店经营好，每家店赚钱了，我们的租金也收到了。
在真个运营中，新城特别注重企划运营体系，今年举办的“我爱你·五月”就是典型的例子，全国11个已开业的吾悦广场联动，在520当天还举办了集体婚礼，目前在国内还算是首家。
这些活动做出来带来了很大的客流，也给品牌商家带来客源，使得销售和坪效得到增长。还有一个重要方面就是物管体系，因此我们的管理必须要通过整个运营管理体系，包括所有的飞行检查到各个项目上，包括建立标准化体系。
在全国的购物中心当中，所有购物中心统一使用吉祥物的，我们可能是比较早的或者是首创的，这个吉祥物在我们品牌当中，也发挥了重要的作用，我们最终希望看到的结果就是与品牌商家合作共赢。
观点三：新城2020年将持有超过100座吾悦广场
今年年底，新城可以达到50座自持的吾悦广场，包括已经开业和在建的，我们期望到2020年有超过100座吾悦广场，那我们需要多少品牌商家跟我们一起合作呢？大家可以想一下。如何做到这一点呢？我们安排了很紧凑的节点。除个别北方项目外，所有拿地后项目20-24个月全部开业，我们开发计划节点有337个，商业计划节点是266个，一个是正排，一个是倒排，一年半左右全部完成。
 这些节点完成之后，所有节点按照这个计划来，而且我们的招商团队是拿地之后和开发团队几乎是同步入住的，换句话说，拿地开始建设的时候，就已经启动招商了，所以这个工作远远超前国外的品牌进入中国，一般来讲提前一年进行计划，这对我们来讲是一个非常大的挑战，而这个挑战，在过去所有项目开业当中都已经顺利完成。未来我们也要求所有的品牌商店全部是要满铺开业的，包括两个自营主力店：新城多奇妙儿童娱乐和星轶影院。

欧阳捷：新城要全速奔跑

乍暖还寒的4月，上海普陀区中江路上，落地玻璃镶嵌的新城控股大厦在耀眼阳光下格外夺目。在这里，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷接受了观点地产新媒体的专访，就对近来国内三四十个城市接连加码调控的现象进行了深入分析。
他指出，本轮调控政策是应对货币超发和人、地、钱错位配置两个核心“历史问题”的暂时性措施，而后者错配在于控制大城市人口和边界两项国策所致。短期来看，调控是有效的，但从长期来看，要真正达到调控的目的还是要从供给侧改革入手。
细述调控背后经济、政策、历史原因、土地供给等各种因素之间错综复杂关系之外，在2017年这个发展关键之年，作为企业的对外发言人，欧阳捷进一步阐述了新城的千亿目标之策。
现在不奔跑，未来就可能沉没
2016年，新城的千亿冲刺步伐在行业中无疑是瞩目的：全年合约销售金额同比翻番跃过500亿大关，并且在竞争激烈的土地市场拿下40宗地块揽入千万平米土储，这在行业中是少有的。
但在欧阳捷看来，新城全速奔跑背后实际上是对未来的焦虑和不安，“现在不进不是退的问题，而是可能就沉没了”。
“我们统计的数据显示，去年全国销售金额前23家房企的金额合计3.15万亿，在整个房地产销售总金额中占比26.8%。匡算了一下，他们只要保持比过去复合增长率低一些的速度，比如说每年增长25%，这23家房企2020年的市场占有份额就会超过50%。实际上，他们过去几年的平均增长速度是34%。”
所以，欧阳捷表示，目前公司首要的还是继续扩大规模。
实际上，早在前两年，新城控股就提出了到2020年完成千亿的目标，及至从最新公布的2017年第一季度完成231.39亿元的销售业绩来看，今年完成850亿元目标已是大概率事件。
欧阳捷再一次分析：“如果按照四个季度平均的话，我们会超过900亿元”。
对于行业集中度进一步加强的现实，欧阳捷表示，新城不仅要在规模上“跑赢大势”，而在增加土储方面则要讲究“相对的优势”。
据了解，即便在过去调控不断的两个月里，新城依旧掷下重金在常州及佛山拿下三宗地块。
欧阳捷指出，对于战略性进驻的城市，拿地价可能会略高一点，而“企业最重要的不是说一定要取得一个绝对值，而是取得一个相对优势，如果能取得相对优势，就意味着跑赢了大势”。
欧阳捷进一步分析指出，寄希望今年土地市场出现拿地窗口期的判断不一定是对的，在全国经济形势相对平稳以及一些城市土地供应相对减少的情况之下，未来不会出现拿地的真正窗口期，今年的地整体上比去年只贵不便宜，尽管可能有少数城市、少量的项目可能会捡漏。
受此影响，在地价高企之下，如何在规模扩张与提高利润两者之间取得一个平衡状态，则成为一门至关重要的“技术活”。
欧阳捷坦言，在快速扩张以及大量研发投入因素的影响下，公司2016年8.7%的净利润在行业内并不算高，但实际上公司在扩大规模和利润两方面都在同步进行，并且早已经提出了“降本增效”的核心理念，即从优化设计方案、产品入手，“在不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效益”。
对于未来的利润变动趋势，他表示：“因为去年大家都卖得很好，所以今年的利润率应该比去年有所提高，而且因为新城控股的销售额翻番，利润本身也不会低“。
100个吾悦广场？完成无压力
和欧阳捷的对话再一次落到了商业地产方面，作为新城控股除住宅以外的另一大快速发展板块，新城吾悦广场在2016年新增了5个开业项目，累计已达11个。
欧阳捷表示，仅在2017年第一季度，公司就新增加了10个商业地产项目，如今已经有42个购物中心。按他计算，未来每年新增25个项目，至2020年，就可以新增60个项目，加上现有的项目，完成100个吾悦广场的目标并无压力。
2016年，新城控股在商业地产“轻资产”探索中取得了不错的成绩，首次实现管理输出，开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场两个项目。此外，位于上海的青浦吾悦广场也发行了国内首单商业综合体REITs产品。
欧阳捷透露，公司年初已经专门成立了一个轻资产投资部，负责在全国范围内洽谈品牌管理输出项目，相信今年下半年会有很多项目落地。
商业资产证券化方面，欧阳捷则认为，未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，都可以去做。不过，这需要一定的机缘和一个认知的过程。
吾悦广场以寻找二三线城市购物中心市场空白点为拓展策略，除了青浦吾悦广场位于上海郊区以外，其余10个开业的吾悦广场都位于二三线城市。
欧阳捷指出，三四线城市商业地产证券化面临的最大问题，是投资者对于这些市场的不熟悉，但是三四线城市商业资产投资回报率并不见得就比一二线城市的差。例如，新城常州运营成熟的一个吾悦广场年租金纯收入可以超过1亿，超过了许多一二线城市的购物中心。
“从已开业进入成熟期的吾悦广场投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%；另外两个项目也能达到7%到8%之间，这比银行存款利率高多了。”欧阳捷表示，我们要做的是让投资者也能看清楚三四线城市市场情况。
以下为观点地产新媒体对新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生的专访实录（节选）：
观点地产新媒体：您预计这一轮调控应该是两三年之后才会放开？
欧阳捷：去年我们曾经提出一个观点，本轮调控至少要持续18个月。
我们现在不能一概而论18个月之后就一定会放松，但是非常清楚的一点，明年两会之后，新一届政府推出新的施政纲领，非热点的二线城市可能会逐步放开，热点的二线城市和一些热点的三四线城市可能要两年以后才会放开，一线城市还看不到什么时候会放开，因为抑制资产泡沫不是短期目标，而是长期任务。
换句话说，未来不要指望一线城市会放开调控，因为一线城市的供求关系是难于解决的。
观点地产新媒体：您刚刚提到，在现在的拿地是没有窗口期？
欧阳捷：如果说很多人都觉得去年有些企业拿了高价地，去年不是拿地的好时机，或许今年是窗口期，我相信这个判断不一定是对的。因为今年的地比去年更贵，地价没有下降。
二线城市的地价在上升，三四线城市的地价也在上升，一线更不用说了。
现在可以看到没有窗口期了，以前的窗口期是指什么？经济在波动、调整当中的低谷时，地方政府为回收资金，所以低价出让了一些土地。
未来这种情况不会出现，因为全国经济形势相对比较平稳，地方政府去年也卖了很多地，预计今年不会降价去卖地降价去卖地。
而且，过去我们的土地供应其实量是比较大的，未来这些城市因为减量供应土地，土地越来越少。土地供应减少，对于房企来讲意味着什么？就是地主家里也没余粮了，所以大家都去抢地，地价很难降下来。
观点地产新媒体：公司如何应对这个比较长的调控周期？
欧阳捷：这里面分几个方面去做，因为我们是全国化布局的企业，因此可以用更多的项目去平衡周期。
第一，对于战略性的项目，比如战略进驻的城市，要全力争取。对于项目，最重要的不是说一定要取得一个绝对值，而是取得一个相对优势。如果能取得相对优势，就意味着跑赢了大势，比别人跑得好，那你就对了。
第二，通过跨周期运作，在都市圈里包括在都市圈周边，不管是大城市还是中小城市，要尽量做大盘，因为盘越大跨周期的能力就越强。
我们相信，无论如何在这些城市里面的调控总是有时间限制的，哪怕就算一线城市没有时间表，未来终究还是会放松的，不可能一直限制下去。
观点地产新媒体：2016年新城归属于上市公司股东净利润30.19亿元，您对公司净利润和毛利润怎么看？
欧阳捷：2016年的净利润率是8.7%，在行业里面不算高，当然也不算低，总的来讲这里面有两个因素：
第一，去年整体规模增长非常快，超过103%，等于是用了282亿的结算支撑了650亿销售的城市发展、土地储备、团队成长、三项费用，相当于把超速增长多加的油和增加的驾驶费用提前计算到这个结算里了，这是一个因素。当然其它企业也有这个影响，但是它们增长没有这么快，可能增长30%、40%，而我们的增长速度超过了100%。
第二，项目研发上的投入非常大。我们要做一些有竞争力的产品，因而在很多项目上做了很大的超前投入，包括研发、区域布局的扩张，包括人才的提前引进和储备等，这些都提前付出了很多必要的成本。
比如说吾悦广场现在已经进入到第四代，购物中心产品已经做到第五代和第六代的研发阶段。相当于是别人还在做3G、4G的时候，我们已经在研究5G、6G了，肯定要有一些投入，这部分投入会摊薄一部分利润，但是取得了突破之后，对未来的成长是有很大帮助的。
从这一点来看，公司首先还是要继续扩大规模。去年我们统计全国销售前三强的房企，销售额加起来是1.05万亿，第4名到第9名的房企的销售额加起来也是1.05万亿，第10名到第23名房企的销售额加起来也是1.05万亿，23家房企的销售额合计是3.15万亿，相当于去年整个房地产销售额的26.8%。
匡算了一下，他们只要保持比过去复合增长率低一些的速度，比如说每年增长25%，这23家房企到2020年的市场份额就会超过50%，但实际上他们过去几年的平均增长速度是34%，所以定25%的平均增长速度要求并不高。
如果这些房企达到了50%的市场份额，这时候23强的房企就在拼命赛跑，所以我们提出一个观点：前一段时间我写了一篇文章叫《不进则没，加速奔跑，千亿房企的不二选择》，如果不进不是退的问题，你可能就沉没了。
50强以外的房企现在很多都开始想转让了，从50强退到100强，100强退到200强，再退下去可能就做不下去了，只能把它卖掉了。
连百强房企都想把自己卖掉，那小企业还玩得了吗？很多企业都玩不了。我们在2013年曾经提出来，90%的房企都将退出地产江湖。
我们认为2013年是中小房企退出房地产江湖的最好时机，现在仔细回想一下是不是这个概念？2014、2015年能退吗？但是2016年一二线城市的中小房企迎来了一次机会，不做项目了，把地转卖，这是一个非常好的机会。
所以去年一个百强房企的总裁跟我说，他跟一个小企业在谈收购，谈得差不多了，一个地王出来了，这个项目就白谈了，对方又要涨价。
后来他问我这个怎么办？我说你别管他，你加点钱赶紧拿下来，不要再谈了，你再谈下去，后面还要崩，他不信，又谈，谈得差不多好了，马上要签协议了，又一个地王出现了，对方的心态又变了，又要重新谈。
但是今年这样的机会再没有了，一二线城市的中小房企在2016年如果没有退出的话，未来不会再有这样好的机会了。
对房企来讲，我们觉得还是要加速奔跑。2015年我们提出一个品牌主张，叫做“随心奔跑”，既可以说随着心情在奔跑，也可以说随着新城在奔跑。
今年所有的大房企都在加速奔跑，20强房企的最低门槛估计要到900-1000亿。
观点地产新媒体：这样继续扩大规模，公司对利润方面有没有要求？之前王振华董事长曾经说过，跨过了500亿规模，可能更加兼顾利润方面。
欧阳捷：对，实际上我们两条线都在做，既要扩规模又要抓利润，我们一直在提出一个观点，叫“降本增效”。
降本增效有一个核心的概念：不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效率。
我们可以通过规划设计挖潜，今年在这点做得非常成功，就是对很多规划设计方案做了调整。调整之后，我们今年拿的10个项目销售货值增加了10个亿，相当于每个项目增加了差不多一个亿。
通过方案调整之后，我们又优化了产品，使得售价可以达到比拿地的时候测算的售价更高一些。这些城市本身是有需求的，它又不属于限价城市，未来就有很好的市场机会，所以利润水平能够得到一定的提升。
观点地产新媒体：公司布局区域是一二线城市为主，在这一轮调控下，您觉得销量会受影响吗？
欧阳捷：刚才我们讲战略性进入一些城市拿一些土地，但是不一定意味着我们会牺牲利润。两个方面，一方面可以通过规划设计、优化设计、增加可售货量、改善我们的利润结构；另一方面，通过降本增效来提升利润水平。
对一二线城市，长期来看都是非常好的城市。去年42个销售额超过400亿的城市，有23个城市是销售额超过1000亿的，这些城市都是一二线城市，有一部分是三四线城市，包括都市圈周边的一些城市。如果我们在这些城市站住脚跟，就等于是拿到了市场56.1%的市场份额，所以这些城市还是我们的目标城市，也是作为重点布局的城市。
未来的布局，虽然这些热点城市受到一定调控，但是成交量依然还是很大，需求也依然非常大，所以我们对未来市场并不担心。
同时我们商业开发做的综合体项目既有自持的吾悦广场，也有销售物业，销售额占到公司的1/3左右，这是一个有力的补充，同时也可以帮我们规避调控中的周期性的变化。
观点地产新媒体：今年第一季度拿了9块地，有挺多都是合作和收并购方式，是不是今年会以这种方式拿比较多的地块和项目？
欧阳捷：肯定会的，因为不管是股权合作、拿地合作还是开发合作，都是未来的大趋势，收并购也是未来大趋势之一。
刚才我讲过，2013年中小房企退出地产江湖的最好时机已经过去了，2016年热点一二线城市的机会他们又错过了，今年和明年可能他们还得积极想办法找出路。现在沟通这些事情的时候，我们发现很多企业还是很希望能够退出的。
观点地产新媒体：去年开业的商业项目已有11个项目，经营状况大概是怎样的？
欧阳捷：我们青浦吾悦广场、常州武进吾悦广场和常州国际广场3个项目开业已经超过3年，这几个项目经营的情况还是比较好，或者说是比较正常的。
所谓的比较好或者比较正常，我们用两个指标来衡量，第一是客流量，如果我们看一个购物中心能够日均客流量超过3万人次，就算是一个不错的购物中心。但是这些购物中心除了一个项目以外，其它项目的客流量基本上都在4万以上，日均客流量达到了47500人次，而且都不在一线城市的核心位置，也不在二线城市的核心位置，基本上都是在三四线城市，能达到这样的客流量，应该说是很了不起的。
从投资回报率来看，去年开业的5个项目现在还没办法算；按照成熟的购物中心投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%的投资回报率，另外两个项目也能达到7%到8%之间。
观点地产新媒体：以后在选取项目上有没有一些调整？
欧阳捷：未来拿新项目的时候，可能要考虑两个方面：
第一个指标是人口覆盖率。除了常规指标之外，比如说经济指标、人均收入水平、城市发展成熟度、配套等，还要看人口覆盖，看这个购物中心究竟能够覆盖多少人口，而且这个人口跟你的竞品之间有没有重叠、有没有交集，这个是我们需要考虑的。
当然我们不是怕竞品，而是说这个时候竞品一定会分流人群，所以我们要把这个因素考虑进去。我们认为，一个购物中心至少要覆盖20万以上的人口，这样可才可能考虑做，这是一个重要的指标。
第二个指标是购物中心未来预期的投资回报率。购物中心一旦做了之后，我们要对它进行定位，未来引进的品牌商家是哪些，未来可能贡献的租金收入是多少，未来投资会有多少，最后折算下来投资回报率大概会有多少，投资回报率每年会有什么样的递增关系，这个逻辑关系全部算清楚后，觉得可以的就会去拿。
如果说一个购物中心去拿了之后，最后客流量上不来，覆盖人口不够，最后经营效益不能达到预期目标，或者不能够逐年递增，最后投资回报率达不到期望的目标，这个购物中心可能就要郑重考虑了，所以未来新区的购物中心可能会比较谨慎一些。
观点地产新媒体：商业这一块也在做轻资产，青浦项目做了证券化，它的投资回报率可能没有常州的好，以后常州这些项目会不会做证券化？
欧阳捷：我们觉得是有可能的，做证券化其实对于企业来讲有一个好处，可以把现金转回来，支持进一步的发展。
但这个事情是双方面的事情，首先项目要做好，投资回报率要高，别人才会有兴趣；第二，资产证券化的资本方要敢于去投，因为现在来看，资本方对三四线城市的市场其实并不了解，就像很多投资人对中国房地产市场基本上不了解是一样的。
过去几年像摩根士丹利、高盛这些海外机构一直在产，从来没有对过，今年有些人认为中国房地产市场因为调控可能不好，他们反而唱多，这是一个很奇怪的现象。但是无论唱多、唱空，其实都没看清楚。我们是春江水暖鸭先知，在行业里面看得更清楚一点。
观点地产新媒体：公司在商业这一块的证券化是怎么规划的？
欧阳捷：未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，但是这个要看机缘。我相信未来资产荒的时候，大家钱没地方去了，这一块会得到大家的青睐，但是需要大家有一个认知的过程。
观点地产新媒体：只有两个品牌输出项目，发展步调会不会有点慢？
欧阳捷：我们还有很多新项目在谈，步调其实不慢，因为诸暨的项目去年8月份之后很快就落地了，青岛项目也是很快就谈成的。
今年我们已经专门成立了一个轻资产投资拓展部，就是品牌输出管理的投资拓展部，这个部门就是专门到全国去谈输出品牌管理的项目，相信今年下半年会有很多项目落地。

新城吾悦系产品是新城控股旗下的旗舰型的城市综合体项目品牌，主要面向中国经济发达城市的中产阶级，涵盖四大产品线，吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场及吾悦坊。吾悦坊主要有客户优+思维、全维商业保障体系、五大核 心业态一站式消费体验及专业平台保障等四大价值服务于商家及消费者，吾悦坊全维商业保障体系提供金钥匙计划、金领会顾问、金算盘服务等3G服务体系保障商家的运营。吾悦·新尚坊致力于打造家生活、乐生活、享生活三大主题邻里中 心，家居生活、特色名店、精品酒店、全球美食、时尚潮流、休闲娱乐等业态，让业主家门口就享受到美好时光。
  新尚坊以时尚为线索，在丰富社区底商的基础上，汇集悦天地、美食汇、邻空间、私享家、四点半学堂等特色业态，打造体验式消费街区，畅享24小时繁华生活。

  发布会上，新尚坊表示“基于重新定义吾悦商业文化和品牌价值体系的考虑，我们致力于打造一个以社区邻里为中 心，提倡家庭情境体验式消费的吾悦新尚坊，这里，消费模式多元的，商家经营模式也更加开放，吃喝玩乐购，便捷畅享。”
  与此同时，吾悦新尚坊的商家还和现场媒体进行了精彩互动，他们纷纷表示：“当初进驻新尚坊是一个非常正确的决定。”是新尚坊给每位商家提供了真正完 美的“体验式消费情境”，让消费者愉悦的氛围中消费，“幸福美好的生活”就是吾悦新尚坊的代名词。这次发布会历经对吾悦商业产品体系的重新梳理和提炼，新尚坊形成了自己的全新品牌定位，借鉴吾悦广场的成熟的运营理念，打造“五统一”（统一规划、统一设计、统一定位、统一销售、统一推广）商业战略，让新尚坊成为一个不同于其他吾悦系商业产品的，时尚消费主场。
  结合新城控股的资源，根据无锡城市特点的吾悦•新尚坊应运而生。“家生活”、“乐生活”、“享生活”三大主题和悦天地、美食汇、私享家、邻空间、四点半学堂五大业态的全范围招商，成就了新尚坊特有的体验式消费模式。更有“金钥匙计划”、“金领会”、“金算盘”等全维度护航，保障新尚坊成功运营。新城多年商业运营经验，坐享全国众多品牌战略合作商家的拥护。目前吾悦•新尚坊已有天语雅阁、e路领鲜、上尚座等多家品牌连锁商进驻，百余商家争相抢先进驻，成为锡城众商家炙手可热的争抢对象。

不错!

新高

要起飞的态势？

新城王振华：从320亿到千亿路途有多远？

谈及今年融资政策收紧对房企的影响，王振华认为，这对大型房企的影响并不大，反而会加快行业整合，同时也是机会。观点地产网 2月27日，新城控股在香港举行业绩发布会，宣布2016年销售规模达到650亿元，比前一年320亿翻了一番，而董事长王振华提出今年会尽最大的力量去完成千亿。
对于这个不保守的目标，王振华表示对今年的销售非常有信心。据透露，新城控股目前拥有货值达1520亿元，按照58%的去化率计算，完成850亿目标没有问题。
谈及今年融资政策收紧对房企的影响，王振华认为，这对大型房企的影响并不大，反而会加快行业整合，同时也是机会。对于2017年房地产市场的判断，还是会趋平稳的状况。
规模之后的利润率
从销售规模上看，2016年对新城控股来说，无疑是丰收的一年，数字都是成倍增长。
然而，值得注意的是，在财务报表里2016年该集团实现营收282.3亿元，同比增长约18.4%，实现归属于股东的核心溢利11.56亿元，同比增长59.71%。
据观点地产新媒体计算，净利润约4%。在销售规模翻番的背景下，对于个位数的利润率，执行董事兼公司秘书陈伟健解释称，由于新城多做了一些商业综合体项目，投入较大从而拉低了净利润。不过他表示，“随着一二线城市布局加大，成本不断加大，未来净利润会不断提升。”
关于A股与港股平台的分工也成为业绩会上的关注点，王振华表示，未来A股仍以传统房地产开发为主，而港股平台则会加入金融和创新业务，加上海外发展业务为重点。
据观点地产新媒体观察，新城目前两个平台的估值相差甚远，以2月27日收盘价来看，相差近10倍。陈伟健也提到，新城H股估值严重偏低，PE低于四倍。相信新城的多元化发展，也是想为港股平台估值增添一些筹码。
值得一提的是，当日新城港股平台股价下跌6%至1.97港元。
高周转也要轻资产
除了住宅外，新城商业地产的规模也在继续扩大，数据显示，吾悦广场现在接近40个，到2016年底已经开业在收租金的有11个，今年开业的将超过20个购物中心。
租金收入方面，2016年已超过10亿元，预计今年收益将持续增长。
“轻资产”也是新城过去一年重要的关键词。
在王振华口中的轻资产模式有两种，一种是通过旗下吾悦广场成立资产支持专项计划，实现商业地产证券化模式。另一种是品牌输出，目前诸暨吾悦广场和青岛吾悦广场就是以这种模式经营管理。
此外，新城控股积极布局影院产业，以增强旗下“吾悦”系商业综合体的竞争力。
2016年5月，新城控股子公司上海星轶与 IMAX  China及其母公司IMAX Corporation达成战略合作协议，将共同建设十家IMAX影院，这些影院将分布在集团位于中国不同地区的吾悦广场内，目标是于2017年底前全部开业，成为集团新的收入来源。
以下为新城发展控股有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录：
现场提问：今年的销售目标是850亿，之前也提出新城会实现1000亿的目标，对于850亿你们觉得是不是保守？全年的出货情况是什么样的？
去年拿了40多块土地，今年在行情有变的情况下，计划拿地的金额是多少？之前晓松总辞去了总裁职务，您对未来公司的接班人有什么样的考虑，会交给职业经理人去做吗？
王振华：晓松总从去年10月份就离任了公司的执行总裁职务，他去进行深造了；第二个，更多的接触新业态的业务。再加上他还是公司的董事，也是新城发展的非执行董事，在去年交接的时候我还是兼任总裁职务，因为我觉得现在还比较年轻，还能够继续再干十年。
今年的销售目标是850亿，货值有1520亿元，按照58%的去化率来算就是850亿，去年我们的去化率是60%，所以对今年850亿的销售非常有信心。至于能不能完成1000亿，我们会尽最大的力量去努力。
陈伟健：集团对拿地预算有非常严格的要求，尽管去年我们参与了500多亿的土地投资，但是归属新城的土地权益大概是370亿左右。今年整个拿地金额和去年会差不多，或者略少一点，我们反而希望增加工程进度，因为现在土地储备是3500多万平方米，新城希望加快建设，同时可以增加现金回笼，也不排除和其他龙头房企合作。
现场提问：去年在上海虹口拿的地王项目进展怎么样，因为现在上海有限价政策，对高端项目普遍都有一个预售要求，对公司这个项目的售价和推出时间上会不会有影响？刚刚你们提到了海外布局和多元化，能不能具体讲一讲策略？
王振华：虹口项目总共是5万多平方米，去年以65000元每平方米获得的，在今年年底会推出，至于预售许可证，我觉得这个问题不是太大。现在上海政府也在逐步推预售许可证，现在在卖的项目也有12万元/平方米、13万元/平方米、15万元/平方米的，我们对未来宏观调控政策还是持审慎态度。
关于海外投资，新城在A股和港股之间有一个分工，A股主要是在境内做房地产业务，H股主要是做海外业务和金融方面的投资，或者新业态方面的研究。
到现在为止，总体来说海外的房地产业务也投资了一些，在美国做了几个项目，现在正在运营过程中。关于香港是不是投资房地产业务，我们也在观望，但是现在还没有其他的计划在香港买楼。
现场提问：这些新业态都是以收购为主吗？
王振华：新业态一方面是通过自己培育来做，还有一种是看情况，假如说有比较好的机会，会获取新业态。
现场提问：新业态在公司未来的占比会是多少？
王振华：现在暂时还没有占比计划。
现场提问：去年公司引入了第一曼哈顿，从这个安排上来讲主要是出于什么考虑？吾悦广场在今年会超过20个，同时也在进行轻资产方面的尝试，今后对吾悦广场的规划自持比例有多少？
王振华：吾悦广场到现在为止开业已经有11个，2016年开业了5个吾悦广场，今年开业也是11个，其中有9个是我们自己投资的物业。另外2个，一个是诸暨吾悦广场，还有一个是青岛吾悦广场，是轻资产模式，所有的投资都是对方投资，我们就是输出管理，负责招商。在分成的时候按照三七比例来分，新城拿净收入的30%，对方拿70%，这种管理模式我们称之为轻资产模式。
还有种轻资产模式，青浦吾悦广场通过类REITs的形式、资产证券化的形式退出，希望现金流更加充裕，现金流滚动使用，主要是这两个方面来反映轻资产。
陈伟健：第一曼哈顿是我们的战略股东，他们的总裁也过来拜访，希望短期内能够和他们的团队进行沟通。目前没有股权合作的具体时间表，但是第一曼哈顿很认同公司的发展，他们的总裁在上海拜访时，其团队也解析过为什么会关注我们。
新城今天也交了一份很好的业绩表，业绩翻了一倍，现金增长了70%，购物中心现在有40个，现在是一家全国布局的公司。2015年新城全国排名在二十多位，现在进入前15名，在房地产方面表现也非常好，股价也翻了一倍，从信用评级的角度来说，新城是中国内房股唯一一家一年拿到两次评级上调的公司。
第一曼哈顿为什么要投我们，业绩就可以很好地解释。我们也相信他们是长线投资者，也很高兴有那么好的投资者成为战略股东。到目前为止他们没有其他房地产公司的股票，觉得其投资新城有非常大的信心，我们也会跟他们保持很好的沟通。
现场提问：管理费用为什么增加了这么多？今年公司的派息还是维持在这个水平，是不是预留了资金在其他的地方？拿地预算，能不能透露具体的金额？负债率有没有具体的目标？
陈伟健：有关管理费用，我想解释下，因为A股和港股对管理费的分类不一样，港股有它的会计准则，有一些费用放在税费里面，而我们是放在管理费里面，所以会感觉到香港管理费比大陆那边增加了很多。但是从两年来进行比较，增长接近6亿，原因很简单，新城的购物中心，从十几个到现在的四十个，购物中心也需要培养团队，所以我们也在招聘人才。
现在新城是全国布局，在27个城市有超过150个项目，七成都是自己操盘的，我们的团队已经扩大了很大，管理费同时也会增加。新城会尽努力把这个成本控制，这个增长是正常的。
有关派息的方面，过去几年我们平均的派息率是百分之三十多，有一些年份比较多，我们希望保持在30%，因为公司今年希望加大力度，拿到更好的信用评级，所以在现金支出方面要进行控制。包括行政费用、分红、拿地策略，都希望有一个比较合理的控制。
土地支出资金肯定有预算，我们没有增加很多预算，因为房地产市场也在调控，我们商业土地储备大部分在一二线城市，预售也不是很大的问题。
目前的判断是，去年大概用了330亿的金额，今年大概也差不多。反而我们会增加工程费用，希望增加现金回笼，起码达到850亿的销售。
关于融资通道和成本问题，公司在2月份发了一个新的美元债，5%的利率，我相信在同行里面到目前为止没有一个公司比我们低。公司的反映非常良好，超了13倍的认购，有30%是欧洲投资者，有几个国家主权基金都在投。
早前一两周，提前赎回我们10.25%的高息债，用5%的高息债去置换10.25%的高息债，我们海外融资方面做得非常好。集团在去年已经拿到6家商业银行的贷款，但是我们一分钱都没有动用，因为我们很担心美元会继续增值，人民币会继续贬值。我们集团已经启动了俱乐部，或者是银团贷款的方案，希望通过海外渠道解决高息债问题，我们也相信整个俱乐部或者银团的贷款成本会比最近发的高息债便宜。
国内融资渠道方面，我们和其他公司有个不一样的地方，我们有两个上市平台，可以做股权融资，不一定要去做公司债，也可以做开发贷，新城有600亿可动用的现金和银行授信额度。所以我们完全不用担心，尽管在调控，在融资上有要求，但是我们作为大型房地产企业，问题不是特别大，也欢迎进行市场的整合。
有关土地储备方面，新城还是以一、二线城市布局主。有关香港房地产市场的情况，从2014年开始都在观察香港的房地产市场，但是我们非常稳健，不是希望通过炒地皮赚钱，或者希望房价有很高的增长，希望回报在合理的水平内。最近每一块地的情况我们都在看，但是前没有具体的时间表，如果真的有好的地块不排除会参与。
现场提问：最近内地银行开始收紧房贷，这个对公司以及整个内地房地产市场影响有多大？您预计今年房地产市场调控会不会加大？
王振华：内地的房地产银行贷款收紧对房地产的按揭贷款没有影响，有一些银行流动性方面有所收紧，但对公司来说还是比较宽裕的，因为新城的融资渠道不是很单一，可以通过直接融资、发债、ABS，所有的债务都可以做。银行融资比例占50%不到，我们还是有一定的规模优势。
国内是去年10月份开始调控，但是10月份到12月份的销售额还是比较平稳的。因为中国实体经济还是比较差，中央制定2017年的政策还是稳中加稳的政策，在要稳定经济的政策前提下，对房地产的调控政策不会有太大的影响。
再加上每年的固定资产投资都增加10%，去年固定资产投资是60万亿，今年23个省市加起来已经是45万亿，今年固定资产投资，包括房地产投资总额会超过66万亿。我认为中国政府本身也在加大固定资产的投资，从宏观层面来看对房地产还是利好，虽然对某些城市进行了调控，但是毕竟是对个别城市调控，没有全部覆盖进行调控。我认为2017年房地产市场还是会偏趋平稳的状况。
现场提问：公司所在很多城市都被限购了，会不会考虑进入部分三四线城市进行投资？
王振华：新城会在三线城市主要中心城区投资，像北京周边，上海周边，包括南京的周边。但是不会到河北很偏远的三四线城市去，会进入一二线城市周边城市，或者成都周边城市。我们不会去很中西部的三线城市去，一定是在大城市周边。
现场提问：大城市供地已经非常少了，公司在拿地方面有没有什么策略？
王振华：上海周边还是有的，上海城市里面的供地肯定会越来越少，像上海、广州、深圳机会肯定会越来越少。但是我们还是会做一些城市更新、改造项目。
现场提问：新城一二线城市土地储备比例大概占多少？
王振华：一二线城市占比大概60%左右。
现场提问：吾悦广场今后越开越多，公司有没有一个具体的自持比例？
王振华：吾悦广场现在90%是自持，轻资产项目目前就两个。
现场提问：公司目前有没有拿到什么金融牌照，最想拿到什么牌照？
王振华：现在还没有拿到。