新城控股对接大消费

9月28日，备受瞩目的扬州吾悦广场华彩钜献，携手众多知名品牌商家开启城东北繁华。作为扬州东北区一座真正意义上的购物中心，新城吾悦广场的到来，填补了此区域的商业空白， 开业当天销售突破2350万，客流突破23万，盛况空前。

《国际金融报》记者独家获悉，新城控股旗下的长租公寓品牌新橙寓，将于10月1日在上海开业。
新橙寓首店位于上海市嘉定区洪德路，近地铁11号线白银路站。门店公寓客房145套，平均月租金为2350元，目标客群定位在青年白领人群。
上述消息获得新城控股有关方面的确认。
而关于具体的目标规模，新城控股有关方面的态度颇显低调。
“新城目前在长租公寓领域还处于试水阶段，未来具体的发展规模将视市场情况决定。”新城控股相关负责人表示。
据《国际金融报》记者了解，即将开业的新橙寓嘉定门店为重资产项目，而新城目前暂无发行有关长租公寓的资产支持专项计划。

大家知道新城控股我们在做全产业链的时候，我们的理解当中是从项目的获取开始的，之后到规划设计、开发建设、筹备开业，最后的经营管理和资产证券化，这样的一个链条上面，我们在获取项目上有三种方式来获取，第一种是土地的获取，目前我们的项目当中90%以上都是通过土地的获取来获取项目的。第二种方式是我们的轻资产，轻资产的获取现在我们的量占的比较少，因为目前存量资产市场极不规范，所以我们在这方面做的比较谨慎一点。第三、收并购。
我们通过这三种方式来获取项目，但是我们的资产管理就是在这三个方式当中都需要全程参与的，所以我今天从这三个角度跟大家一起分享我们的资产管理是怎么样融入到房地产开发和我们本身商业物业运营全产业当中的。
首先从我们项目获取之前，我们有一个前期决策的阶段，这个阶段我自己给他定义这是一个企业发展核心竞争力，因为如果你没有项目就没有发展，所以必须要先获取项目，不管通过土地获取还是你的轻资产还是收并购，所以我把项目发展作为一个企业的核心竞争力去定义的，在这个情况之下，我们从土地的获取的时候往往前期会研究很多城市的问题，研究这个项目周边的情况，研究这个城市的消费、客群、经济以及这个城市在商业方面的租户的情况。我们最后发现研究了太多以后反而发展越慢，所以在2016年我总结了一下新城控股在我加入之前，2016年的研究都是本着一句话去研究，为什么要拿这个项目？你研究的越来越多的情况下，最后发现发展越来越慢，这是一个很大的瓶颈，我改过来，为什么不拿？一字之差让我们在两年之内得到了快速的发展，因为为什么拿？把一个项目摆在桌子上，让所有的决策部门来提他的缺点，这个有什么问题？这个不符合我们的投资逻辑？这个不符合我们的国情？但是调整为为什么不拿的时候，你告诉我为什么不拿？如果你告诉我有绝对的风险，我就不拿。所以在投资人逻辑方面发生了很大的变化，这样的结论在2016年我们全国持有的购物中心加建设的一共是11，到现在为止我们已经发展到83个，这是对于前期决策的时候，这是一个思路的问题。
资产管理怎么介入呢？我们把资产管理中心设在平行于其他所有总部的职能中心，从开发的角度和我们商业运营的角度，把所有的总部的机构全部并列起来，资产管理中心在他的前面做统筹，这样每一个中心，比如说投资脱产，负责拿地或者是做商业研测和营销的，每一个中心部门有不同的意见，我们需要有一个人平衡这种不同的关系和意见，所以资产管理中心把所有的意见全部决策完了以后提交给我们的投资决策委员会，由投资决策委员会来决定这块地是否获取，所以我认为资产管理本身对于一个项目的前期决策至关重要，因为只有他才能站在后期运营的角度，才能站在一个资产最终能够生存的角度，才能站在我们长期的开发和持有相互能够补充的角度来判断这个土地是否有价值获取。
到第二个阶段，我们的设计和开发阶段，这个阶段资产管理是怎么介入的？在我们新城控股里面，我们把第二个阶段当做是创作我们的作品和创造这个项目的价值阶段，这个阶段当中首先是我们对于获取土地的用地条件研究，每一块土地千奇百怪，我们总结了一下吧所有的土地分成三种完全不同类型，第一种是方的，第二种是长的，第三种是既不长，又不方的，通过这三种方式简单的把我们的项目土地的属性做一个归类，我们的资产管理就可以利用这种模型去进行初步的测算，在测算过程当中是给我们前期的获取土地和你最后要开发的时候是否能达到你开发的目的，这是一起来算的，所以算出来的结果，你做最好的购物中心，你做最好的外观和最好的内容，最后出来的结果是不是能满足我们开发的条件以及我们持有的条件？这两个往往会打架，而我们在新城因为这两块从开发到后期的运营全都是我一个人负责，所以这方面相对来讲比较容易协调，所以你的评判出来的每一个指标的维度，在开发领域和持有领域是否能够匹配？我是通过这么一个表来平衡。
这个表当中的左边是我们的开发到持有的过程，右边是开发到销售的过程，这两个过程当中往往从我们施工建设开始就会打架，怎么来平衡？其实也是通过我们资产管理来平衡的，因为这个时候你会发现我们持有物业关注的就一个指标就是投资回报率，但是我们开发很复杂，因为现在房地产开发我们关注的要签约，今年的签约额有多少？因为这个决定你的江湖地位，我们排到房地产的前十。第二、回笼。第三、净利率，其实站在房地产开发的角度和我们持有的角度关注的重点是完全不一样的，这时候我们的资产管理就会来平衡这两者之间的需求是一个什么样的关系？这是最难的一关，如果把一关过了以后，后面的工作就会相对比较简单了。
我们并分两路，一方面是持有物业的筹备开业，这个过程当中其实我们是从一个项目的筹备，从招商开始，项目定位到业态规划、租金、品牌到关键品牌的突破一直到招商的装修到开业，整个过程当中资产管理要干什么事情？全程要监控我们这个项目的标准、稳定和十年的平均回报率是否满足我们这个项目前期拿这块地的时候投资模型？所以我们分了三个完全不同的模型，首先是标准年，投资回报率必须符合我们的。要符合我们的投资模型，如果这个过程监管到位，拿到了地，我们开业以后相对来讲就更简单，这是一环紧扣一环，在开业之后我们更加关注的是精细化的运营，用科技的手段来助力我们健康良性的发展以及我们坚持、持续不断的创新。
在资产管理这个角度，精细化的运营是体现在每一个月的资产管理的会议上面，这个会议由资产管理部门来召集我们所有的运营部门召开，也就是说从一个月的角度来关注这个已经开业末他在经营方面，在我们的预警方面以及在后期的调整改造方面应该做什么事情？这个应该说是行业里面非常成熟的一个体系，所以运行起来相对比较容易。
对于我们精细化运营方面，我们在去年到年底的时候其实已经开业的项目只有23个，到今年年底是42个，所以我相信资产的运营，资产的升职一定是通过不断的调整来得到的。
科技方面，我们的资产管理在这个过程当中应该做什么？其实是很多认为是一个信息化部门的事情，但是我们把他全程纳入这个系统里面来，因为我们的科技是从前期开发的时候开始投入的，我们的所有信息化的设备。我们所有的系统投入的这部分到底是算在前期的硬件投入还是在开发以后的投入？这个当中的变化也非常大，所以我们的科技投入是从前期开始，从拿地的时候成本里面就会加进去，在开业以后我们的会员系统，我们的智能化的系统是作为后期的运营系统投入进去的。
第三个开业以后的阶段，我们也会关注创新，这是我们资产管理当中最容易犯的一个错误，因为资产管理跟财务一样通常都是枯燥无味的，通常都是拿数据说话的，他们不会关心你到底做什么样的品牌？你到底创什么样的新？但是这个时候我们就必须要把资产管理让他去体会我们到底在做什么的创新来带动租金的发展。
其实我们今年自己的，我们跟索尼中国合作，做了全中国第一块索尼的巨幕，这块巨幕做了以后我自己也去体验了，他的效果一点都不必他们差，通过我们这次调整、改正、创新，我们发现这个项目实际上最终实现的租金收入超过以往任何一个项目，在一个四线城市温州（楼盘）瑞安我们首年的租金就可以超过1个亿，所以实际上通过创新的改革也能让你的资产、收入得到很大幅度的提升。
对于最后一个阶段资产证券化阶段，其实新城从2015年开始就在这个行业里面做了第一单的REITS项目，这是国内首单以综合体为标的做的REITS产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道，也是首单以外部租户为主要现金流的项目，也是我们首个以交割物业方持有股权实现我们的资产出表的项目。
同时，我们在出表以后，我们始终保持对我们所有资产证券化的项目要保证我们的经营管理权，这个始终能够让我们这个项目在我们新城商业的体系下进行经营运营管理。
最后一个是我想跟大家分享一个案例就是收并购的，我原来在一个演讲上面讲过存量资产是不存在的，今天跟大家分享一下我这两年的心路历程。
 这两年的时间，我谈了300个项目，但最终成功收并购的只有一个项目，所以回来以后跟我的同事讲以后再也不要干收并购了，存量资产是不成立的，为什么呢？因为这个存量资产在原来的老板手里就是一块宝贝，在我们看来他就是一块废铁，可能真的需要把他全部翻掉重新来，所以非常满足，这两年以来我们通过整合资源创造价值，我们只是成功收购了位于成都原来机会资本的一个项目，现在在去年已经开业了，这个项目我们从改造、收购以后到改造只花了九个月的时间实现了开业，同时我们通过创新性的孕育了并购基金的模式，实现了整个资产的出表，这是我们新城商业从前期的项目获取到土地我们的设计、开发，到我们的筹备招商以及经营管理和我们在资产证券化以及收并购方面的一些体会。

8月27日，新城发展在香港召开2018年中期业绩发布会，行政总裁兼执行董事吕小平、首席财务官兼执行董事陆忠明、新城控股联席总裁兼执行董事陈德力以及资本市场部总经理张峰出席现场。
虽然董事长王振华依旧缺席，但刚刚回归的王晓松则以新城控股行政总裁兼执行董事的身份亮相。
被问及过去两年的工作经历时，王晓松对观点地产新媒体表示，“基本还是围绕房地产业务，参与到科技类企业和与消费升级相关的项目，主要补充自己造商业地产上的短板。”
回归新城后，王晓松将主要进行两个方向业务的发展，包括商业数据的运用和种子业务的培育，至于将负责的业务板块，王晓松则回应称“与职务相关的业务。”

新城崛起撼动10强格局

地产10强已经很久没有大的变动，然而新城的崛起，改写了10强的格局，甚至让三好学生龙湖都感到震惊。
2017年底，新城排名行业13，销售额低于金地，略高于招商、旭辉、世茂。
到2018年中，金地从12掉到23，而新城从13飙到第8，并且远远甩开了曾经与他接近的闽系房企阵营。
据涛哥独家获悉，2018年新城的公开目标是1800亿，但实际上内部有冲击2480亿的奋斗版，包括：住开1800亿+商开550亿+资管30亿。
而到2020年，新城内部目标是5000亿，进入行业前五。
要知道，2013年新城仅排行业30名，2014年进入25强，2015年20强，2016年15强，今年又杀入前10，扩张的速度让同行震惊：
在激烈的竞争中，总觉得我们已经很快，但跟新城比，我们却还是慢了!
时代像一股奔涌的洪流，即使已经拼命在游，但游的不够快，也难逃落后的命运。
正如今年很红的一句话：时代抛弃你时，连一声再见都不会说;同行甩开你时，连一点怜悯都不会有。
在这个激烈的斗兽场搏杀中，你以为自己是观众，但其实每个人都是战争参与者。

23座吾悦广场520客流达267万人次 销售1.86亿

以常州武进吾悦广场为例，今年的“我爱你·五月”活动期间，该项目被装饰成一个粉妆玉砌的“小女人”，以性感的桃红色主色调hold住全场。
5月20日当天，多场活动在商场内轮番进行，KTR舞蹈大赛决赛将潮流年轻人聚集于此；孩子王?美赞臣亲子嘉年华又瞄准家庭型顾客，推出诸多优惠和节目；全民大抽奖掀起一轮又一轮的销售热潮；两场LOVE&love维密秀更是把当天的气氛推至最高潮，桃红色的布景下，维密天使的出现引起现场阵阵欢呼……
在人流量爆棚的情况下，常州武进吾悦广场获得了1019万元的销售业绩，比去年同期增长了15.5％。
另外，以“玫红色”作为主色调的桐乡新城吾悦广场，如同含苞欲放的“少女”，带给顾客希望、喜悦、欢乐的氛围。
在桐乡新城吾悦广场，“我爱你·五月”活动与商场开业一周年庆典强势结合，双重节日氛围下活动更加丰富。5月20日，广场中庭时尚大秀如约而至；融合古典和摇滚的新潮乐队带来视听盛宴；带有粉色元素的小丑及女郎在场中巡游，传播欢乐……同时，呆萌可爱的Camera Man在场内巡游，将顾客互动的美好瞬间一一记录。
表现同样亮眼的衢州吾悦广场在520期间举办了一场别出心裁的泡泡音乐节，并以橙色为主题元素，打造活力四射的视觉冲击。400平米的大型泡泡池不仅用音乐吸引顾客聚集于此，并且借助大黄鸭、独角兽、火烈鸟等特色趣味道具激发起小朋友的童趣和激情，百人水枪大战、寻宝比赛、撕名牌大赛等现场体验活动让整个活动看上去更像是一场热闹非凡的大PARTY。
美陈布局上，吴江吾悦广场热情洋溢的石榴红、镇江吾悦广场活力四射的柠檬黄、南京吾悦广场纯净自然的明蓝色……各大吾悦广场均有专属的主打色，从主视觉到全场氛围、空间美陈、品牌橱窗、商品展示等皆围绕主打色调铺陈，形成吾悦广场和而不同的专属营销。
此外，作为象征爱情的520，吾悦广场也在这一天营造了充满恋爱气息的美好氛围。在吴江、衢州、长春、镇江、青岛、宁波、成都武侯等吾悦广场，一场场粉色的“气球雨”带来期待和浪漫。
23座营运期吾悦广场在“我爱你·五月”的活动中秉承着共同的推广思路，扩大了整体的活动规模，但操作方式和营销手段又不尽相同，由此体现的正是新城控股“有情怀、不复制、具规模”的商业理念。
“舞动全城”总决赛作为“520”活动的“重头戏”，备受关注，各吾悦广场还在比赛中穿插抖音红人表演。对于时下年轻消费客群而言，热舞、抖音都是最时尚和火热的话题，新城商业洞悉了年轻人在日常社交活动中的喜好，用活动将他们吸引至线下，培养起更多的年轻群体的消费惯。
当天，“疯狂5小时”大促更是将消费者的热情推至最高点。从下午17:00到22:00的5个小时内，疯狂大转盘、疯狂整点抽、疯狂满额赠、疯狂折扣、疯狂美食、疯狂电影、疯狂晚市8大活动覆盖了服饰、餐饮、儿童、超市生鲜、电影等全业态，商场与品牌方合作以5折优惠回馈消费者，带来前所未有的折扣和奖品。
值得一提的是，在“疯狂5小时”活动中，新城控股商业联合永辉超市首次打造的全年最大民生促销活动成为最受顾客欢迎的环节。在双方合作下，全国吾悦广场中已开业的10家永辉超市，5月20日当日累计销售达539万元，日均销售额相比2018年第一季度提升145.5％。

在23座营运期吾悦广场如火如荼地展开各种营销活动的同时， 20座正在筹备期的吾悦广场也同步举办系列活动。据相关媒体获悉，5月20日，20座筹备期吾悦广场与摩拜、OFO、哈罗等共享单车品牌，自行车俱乐部以及当地媒体联合开展“青春骑行”活动。当天，骑行者穿着统一印有吾悦广场LOGO、活动主题、及开业日期的服装，传递健康绿色的生活态度，并把吾悦广场即将开业的讯息传到城市的各个角落。
凭借一轮接一论极具特色的商场活动以及紧贴消费者的话题营销方式，新城控股商业在全国各个城市打造了“网红级”购物中心，激发了体验式消费的热潮。
营销活动成功与否，最终还是靠业绩说话。“520”活动当天数据表现足以说明“我爱你·五月”的市场影响力。深挖其背后，并非仅仅是热热闹闹的节目和活动就能创下如此成绩。新城商业能在市场上强力发声，是整个集团的资源整合、市场投放策略、营销策划、商户合作等各方面综合能力的体现。

欧阳捷：50强将成为房企融资新门槛乐居财经陈晨2018-05-23 13:20 乐居财经讯 2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”在北 京启幕，论坛旨在促进房地产、金融业的健康发展，加强房地产与金融的交流合作，为房企提 供更宽广的投融资思路，增进项目与资金对接，展示房地产金融领域的创新成果，挖掘存量、 租赁市场的成长空间。
新城控股副总裁欧阳捷在现场围绕“新时代房企成长策略和融资破局”发表主题演讲，欧阳捷表示，现在中国已经进入了新时代，我们正面临着人们日益增长的美好生活的需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾。越是发达的地区，人均住房面积越低，越是不发达的地区，人均住房面积反而越高。但是在一些中小城市的面积改善需求却几乎将永久性地萎缩了。
欧阳捷讲了一个案例，“我曾经接待过几批政府领导到我们公司来走访，我们曾经问他们一个问题，我说你们多少年没有换房子，他们说10年，他们每一个人的回答都是10年。我说你们为什么不换房子？因为他们住的是当地最好的房子。我说你们当地住的是什么样的房子？多层，没有电梯。当然我们可以想像，没有大堂，没有地下车库，没有花园。所以，这些地方他们的质量性改善需求依然存在，越是房价低的地方，房子的品质当然越低，房价低就意味着未来升级换代的潜力和空间越大。所以，在这些地方依然缺乏高端产品。我们介绍了我们新城的高端产品以后他们眼睛一亮，问多少钱，我们就已经看出来他们已经非常心动。”
欧阳捷认为未来的住房市场质量性改善需求依然很大，还将持续下去。当然不仅在住宅市场，欧阳捷认为在商业地产上也是同样的问题。比如一二线和三四线城市的不平衡，三四线城市的人口占比超过50%，但是三四线城市购物中心的优质商业的比重更低，只有30%。另外，在三四线城市的优质物业非常非常少。很多传统的百货大楼还依然很多，真正的购物中心比较少，有的城市甚至没有购物中心，差异非常大。
应该如何看待未来的市场？房企应该怎么做？欧阳捷表示，尽管我们已经发现这个市场上存在着巨大的不平衡、不充分的机会，但是我们依然需要对未来的市场做明晰的判断。
“我们过去曾经提到一个观点，未来楼市没有大起，也没有大落，房价不会大涨，也不会大跌，因为现在稳楼市、抑泡沫、防风险的要求非常明确，中央政治局明确提出了新的定调，推动信贷、股市、债市、汇市、楼市稳定发展，对我们未来的房地产市场发展做出明确界定。”
住宅市场上，欧阳捷认为未来驻守在一二线城市不可能获得业绩的增长。为什么？因为一二线城市土地供应趋势性下降。房价又被死死按着，既无量又无价。商业地产上也是同样存在类似的问题，一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，这些城市很难寻找到新的发展机会。当然板块之间还有不平衡，但是这种机会越来越少。我们可以看到一线城市一个购物中心，静态服务人口其实只有15万人，新城控股提出一个概念是5万平方米以上的购物中心，当然还有很多5万平方米以下的，3万平方米的社区商业。按照这个逻辑来算，新城控股的商业在一二线城市可以发展。我们可以想像一个购物中心静态覆盖多少人口才能够维持正常运转呢？一般5万平方米以上的购物中心静态覆盖人口大概20万人，也就是说这个购物中心覆盖的静态人口男的、女的、老的、少的、能动的、不能动的，一个星期来一趟购物中心，一个星期就是20万人。如果是这样，我们现在一线城市的购物中心静态覆盖人口已经低于20万，因此购物中心的竞争非常激烈。比如上海70%的购物中心不挣钱。二线城市，可以看到刚刚好是20万人。但是有些城市已经我多，三四线城市我们可以静态覆盖25万。而新城控股统计的数字仅仅是有购物中心，还有大量的城市是没有购物中心的，所以，它的购物中心的商业是缺的。
“因此，未来在住宅市场、商业市场我们都必须要下沉三四线城市，只有下沉到三四线城市，我们业绩才能增长。  当然并不是所有的三四线城市都有机会，我们对三四线城市也必须有所选择，才能保证我们未来的发展是可持续的。2015年提出一个观点，四大分化：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。这个过程当中，我们提出来关于企业分化间的两个观点：第一，90%的房地产企业必然会被淘汰。第二，百强房企会占据市场份额50%。后一个观点去年已经应验了。所以，并不是所有的房地产企业都有机会，未来房地产企业的竞争格局会越来越激烈。”欧阳捷如此说到。
“在去年一年时间，很多房企提出新的口号，比如300亿、400亿、500亿的企业都在冲千亿，甚至一两百亿的企业在未来也要冲千亿。这种情况下所有的资源都向大企业集中，金融机构也在向大企业提供金融资源支持，合作伙伴供应商也在给大企业做，因为小企业也不敢做了......因此，这个过程当中，房企的融资门槛会越来越高。最近我们提出一个观点，50强将成为房企融资新门槛，而不是过去的百强企业。”

 行业集中度的速度正在加速，而且加速的速度远远超过我们预期。2016年20强房企的市场份额只有25.5%。到了2017年提升了8个百分点，而且它的平均增速是远远高于行业的平均增速的。到2020年的时候预计他们的市场份额将接近70%，而这个估计依然是保守的，因为欧阳捷预测这三年的平均增速只有30%，而过去两年的平均增速都超过了45%。所以，未来行业垄断的加速远远超过预期。是不是2020年，我们的行业垄断格局已经完成了呢？仍然不是，我们现在处于低集中的市场格局。2020年我们可能直接进入了一般保障型市场格局。什么是一般保障型？前8强的企业占据市场份额的40%—70%。但是可能还没有结束，未来可能前8强的企业占据市长的80%。这不是不可能的，我们现在的汽车、家电、空调、洗衣机等等行业都是如此。所以，未来企业必须要加速奔跑，加速奔跑怎么做？只有两条：第一，高周转。第二，加杠杆。
高周转都要多辛苦，所以很多企业非常辛苦，跟很多政府机关一样，白加黑、5+2，星期六保证不休息，星期天休息不保证。所以，我们在奔跑的过程当中，大家都付出很多艰辛的努力。新城当年推盘去化率可以达到78%。
2015年的时候，新城控股当时提出来一个目标，在2020年新城控股希望冲千亿规模。但是2016年小伙伴很努力，销售增长100%，达到650亿元，接着新城控股提出2017年冲千亿，最后新城控股完成了1260亿元。未来两年新城控股还会延续这种加速奔跑格局。当然光跑是不够的，还要有高杠杆。
高杠杆确实会有风险，但是是不是一定有风险呢？比如大学生毕业之后刚刚攒了30万块钱，他想买房，向建行贷款，问父母借了100万，付了首付，再向建行贷款买房。这个大学生未来有没有风险呢？会不会死呢？我们认为可能不会，因为他们向父母借的钱是永续贷，甚至还要还利息。
这种情况下，其实对于企业、对于个人来说最重要的是现金流，只要保护好现金流，能够现金流覆盖我们的资金成本，覆盖还本付息，覆盖我们正常的运营，企业就没有风险。
我们需要平衡我们的杠杆率，保证财务安全是最重要的，如果我们保证财务安全，这样我们的融资效率会提高，融资成本会下跌。新城控股通过高速奔跑保证高周转，同时通过高周转获得企业高增长，同时有了高增长，我们就获得高收益，这个过程中企业获得了企业资金AAA的评级。去年新城控股也纳入了MSCI的成分股。
 欧阳捷总结道，“企业在这个过程当中，我们觉得必须要做到三点：第一，要快，必须有高周转。第二，要稳，确保现金流安全。第三，要好，做到高收益。如果做到一百亿和做到一千亿的企业，哪怕净润率都是10%，当然一千亿的企业的净利润远远高于一百亿的企业，所以它的高收益其实是来自规模，有规模才有利润。安全当然是融资的最好保证，在这个过程当中新城的整个融资获得了很多金融机构的支持，当然因为你安全，所以你的资金也会寻找到最好的港湾，所以我们的融资成本相对来讲也是偏低。当然这个过程当中，最重要的是企业能够判明大势，未来的房地产大势只要平稳，我们就可以制定稳妥的发展战略，我们就可以合理地调配我们的资金和资源，保证我们快速发展。所以，判明大势、价值在握，我们才能真正加速奔跑。”

武进再建四座新吾悦

常州，这个古老而现代化十足的城市，5000年前就有了人类的足迹；武进，历来是整个常州的门面，繁华、大气、国际化、文化感，可以说，武进可以实现你有关美好生活的所有想象。而·吾悦坊·的到来，更是搅乱了武进的一池春水，掀起了全城人民的热议风潮！

 丰富投资价值，置业财富保障
众所周知，新城控股一直是中国体验式商业领军企业，四大商业线布局全国各大城市；其针对社区生活需求研发的新一代社区商业街区——吾悦坊，已然有了成熟的运营模式，具备充分的参考价值；本次即将亮相武进的四大吾悦坊占据了人民路和淹城商圈的万千繁华；且周边有各大社区环伺，潜在客群和消费力十分可观，未来将尽享人口红利；新城控股同时还具备丰富的合作资源，加上吾悦坊本身的商业特色，凡此种种都是商家置业投资的重大保障。

 五大核心业态，营造一站式繁华生活
吾悦坊作为全新的社区商业模式，经营自由自主，商家有相当程度的自主权，但在业态大类上不外乎以下生活服务项目：为社区居民提供基础生活和服务，集合洗衣、配钥匙、缝补、修鞋等必备小业态，为社交、朋友聚会等提供咖啡、甜点、SPA等业态集中板块，为职工家庭提供便利服务，为儿童提供活动场所，悦天地、美食汇、邻空间、私享家、四点半书吧，五大业态体系，情景式生活，保障业主的生活品质。

 全新“客户优+”思维，充分保障商业价值
众所周知，常州如今的商业已趋饱和，尤其是一些大型商业很难再脱颖而出，这时候就需要具备全新的商业思维，打破常规跳出俗套，又要能够想客户之所想，在最需要的地方、在最合适的时机，提供客户最感兴趣的东西。新城吾悦坊社区商业将秉承“客户优+思维，共创商业价值”的理念，做到“投资客需求优+、消费者需求优+、经营户需求优+、线上线下互动优+”四大思维理念。以现金的商业运营理念为基础，采用“五统一”的建设思想（统一规划、统一设计、统一定位、统一销售、统一推广）打造城市居民“幸福美好生活中心”。

 武进再建四座吾悦坊，改变龙城商业格局
四座吾悦坊，锦域坊、郡乐坊、桃李坊、繁华里，占尽人民路和淹城商圈的繁华万千。从吾悦广场到吾悦坊，从大型商业到社区商业，不仅仅是新城控股的战略转移，更是龙城商业格局的一次变局。同时，吾悦坊的到来，也将改变龙城人民的生活惯与节奏，家门口的繁华，集购物、休闲、娱乐、社交、商务为一体，真正的一站式体验消费！

 四座新吾悦到来，对于武进来说，是一场社区商业的革新。新城控股完成了从大型商业综合体到关系更贴近人居日常生活服务的商业体验，从造商业到更加关注人居体验，更关注消费触感，创造了全新社区商业的解决方案。改写龙城现有商业格局，改变武进人居品质，让繁华与你共生，“悦”从心起！

新城发展收获一年：销售翻番、23个吾悦广场

有媒体在现场询问会否重启私有化时，陈伟健的回答虽然意简言赅，但却格外肯定，“关于私有化的事情，我们不会再提。”观点地产网 3月15日，新城发展在香港召开业绩发布会，列席的管理层分别为首席执行官兼执行董事吕小平、首席财务官兼执行董事陆忠明、执行董事及公司秘书陈伟健、资本市场部总经理张峰。
缺了董事长王振华的业绩会，开场总结的责任便落到吕小平的身上。
“新城发展在2017年度是收获的一年，也是近几年表现最好的一年”，这位首席执行官甫一发言，便透露出满满的喜悦。
他罗列了一连串的数字，涵盖核心地产业务、财务表现、土地储备、物业投资、融资等方方面面，包括“合约销售1264亿元，同比增长近一倍”、“归属股东净利37.9亿，同比大幅增长174.1%”、“年内新增土储3393万平方米”、“落成23个吾悦广场”、“加强平均融资利率下降至5.3%”……
连番飘红的数字，反映了这家房企的规模野心。业绩会现场，一众管理层也并不掩饰新城发展对规模的追逐，吕小平现场透露，2018年的销售目标为1800亿元，陈伟健甚至直言，“我们也算是一家冲业绩的公司。”
一年同比增长42.4%，这样的目标显然不保守，但陈伟健认为，这样的增长幅度是合理的，同时也有信心完成。
他透露，截至2017年12月底，新城发展土地储备达6740万平方米，其中已售未结转1280多亿元，可售货值达4000亿元。
不过，相对于销售的大幅增长，新城发展在土地市场的表现则显得谨慎多了。观点地产新媒体了解到，过去一年，这家公司花在土地上的金额大约为600亿元，新的一年，在“不会加大拿地力度”“小心为上”的原则上，新城发展在土地上的预算依然是600亿元。
与此同时，随着公开土地市场拿地成本逐渐走高，合作、并购逐渐成为房企规模扩张的主要方式之一。2017年，新城发展新增土地60%来自招拍挂，其余则通过并购、合作等方式获得。
业绩会现场，陈伟健也多次透露希望通过其他方法获取土地的意愿，在其看来，这些通道存在着成本较低的优势，能“获取比较便宜的地”。
住宅之外，新城发展的商业地产规模也在扩大。数据显示，截至2017年12月31日，新城发展在国内共有68个购物中心，其中已竣工23个，租金收入达10.6亿元，同比上升了205.4%。
陈伟健透露，2018年，新城发展将新开18个吾悦广场，至年底已开业数量将达到41个，并力争将租金收入翻番至20亿元。
伴随着管理层的介绍与回答，一张属于新城发展的住宅、商业版图正在徐徐展开。但对于每一家快速扩张的房企来说，负债、现金流等问题似乎是绕不过的关卡。对此，陈伟健也强调，新城发展对现在的负债率水平是不满意的，还会一直往下压。
首席财务官陆忠明继而补充，新城发展一直在尝试新的融资渠道，力求将各类融资工具份额达成一种均衡，因此，新城发展现金流以及短债都处于比较健康的状态。
盘点完一年业绩，承诺继续坚持审慎的财务管理，优化财务结构后，新城发展对“收获一年”的总结似乎到此结束了，但业绩会现场的两个提问似乎在不断提醒，过去一年，新城发展终究还有有点遗憾的。
2017年7月，因不满股价过低，新城发展提出私有化方案，但酝酿三个月后，在小股东的投票否决中，这场私有化还是流于了纸面。
挫败过后，新城发展似乎并没有像此前的新世界百货一样，一而再，再而三推动私有化。观点地产新媒体在现场询问会否重启私有化时，陈伟健的回答虽然意简言赅，但却格外肯定，“关于私有化的事情，我们不会再提。”
在随后的媒体追问中，他才无奈回应，以前是对股价“非常不满意”，虽然现在也还是不太满意，但也需要尊重股东和市场的反应。
以下为新城发展控股有限公司2017全年业绩会现场问答实录：
现场提问：去年公司销售业绩涨幅这么大的原因是什么？已售未结转有1200多亿，有多少是可以进入2018年结转的？怎么保证2018年销售目标的达成？
去年公司拿了122块地，总的土地的支出有多少？其中还有多少是未付的土地成本需要在今年支付？在这些土地中，新城发展实际权益部分大概有多少？这样的拿地速度会不会在今年持续？
第三个问题是今年会不会重新启动私有化？如果启动的话，时机会有什么样的判断？
陈伟健：第一，你说我们的销售增长幅度为什么那么大，是因为土地储备的布局，新城现在的土地储备已经达到6400多万方，去年新增的土地储备也达到3300多万方，我们觉得增长的幅度是很合理的，也有信心完成今年1800亿的目标。
第二是关于我们的货值达到1280亿，到底有多少在今年结转，主要部分都会在2018年、2019年结转。一般情况下，我们整个开发周期到结转大概是18到22个月，你可以算一下有多少可以在2018年结转。
第三个是整个新增土地的金额，去年归属新城发展的部分总共是600亿人民币，我们付了大概530亿的土地款，还有大概70亿是需要在今年付的。当然现在有很多的土地款已经解决了，所以对我们来说也没有什么压力。
新城发展的权益部分，一般情况下，跟去年的销售也是大概差不多的，我们的销售额大概有25%是跟人家合营的，75%是归属新城发展部分。其实跟其它公司的合作也是一个新常态，也是正常的，也可以互相学，跟龙头企业一起合作。
最后关于私有化的事情，我们不会再提。
现场提问：有没有未来5年的销售规模预计？公司的负债比例会不会有下降的目标？公司在大湾区的布局还是比较少的，你们未来会不会投放更多的资源在里面？
陈伟健：第一个是我们5年的目标，今年是公司成立25周年，我们已经在全国排名第12名，我们希望今年能进入Top10，如果可能的情况下，争取进入Top5，这是未来5年的目标。
第二是负债，我们觉得有很大改善的空间，刚才也提到了，我们已售未结转的达到了1280亿，我们按照10%的净利率来算，我们的净资产有可能还会增加130亿左右，所以改善的空间还是蛮高的。我们觉得90%的负债率还是不满意的，我们还会继续把它往下压，但是如果定在非常低的水平也是不合理的，因为我们也算是在冲业绩的公司，当然我们也希望能够回到整个行业比较平均的水平，我们对现在是不满意的，我们会继续把它改善。
有关大湾区的问题，我们是深耕在长三角的公司，去年已经进入了所有的一线城市，尤其是深圳和广州，我们在大湾区的惠州、佛山已经有了项目，一般情况下我们进入一个城市，不会做完一个就走了，我们一定会继续加大在那些地方的投资。
现场提问：公司去年的业绩很好，派息增加的幅度很大，今年刚好是公司成立25周年，派息会不会有比较大的提高？债务、现金流的情况也比较好的，公司会怎么利用手里的资金？去年拿地花了600亿，大概占了1200亿销售额的一半，今年销售额目标是1800亿，拿地的金额预计是多少？
去年拿地比较广泛，进了很多的地区，今年大概会进入哪些地区？现在有些观点认为去年二三线城市经过调控之后地价已经回落了，会不会加大在这些地方的投入力度，还是会集中在一二线城市投资？
陆忠明：公司这次的预案是0.16元每股，从绝对数来看是去年的3倍多一点，从整个比例来看，归属上市公司的核心净利润只有30亿，所以我们实际上是按照30%的核心净利润这样一个大致的比例来做了今年的预案。后续只要公司的业绩有足够的支撑，我相信公司的股息分派计划也是希望对大股东、对流通股都有很好的回报，这是一个大的方向。至于后续的具体安排，还要看公司的业绩表现以及管理层的讨论。
陈伟健：关于拿地的问题，我们今年的计划也是用600亿拿地，去年也是花了大概600亿拿地，今年不会加大拿地的力度，我们会比较小心一点，另外我们也希望通过其它的方法获取土地。去年大概有60%是通过招拍挂，其它的有可能是通过同行的并购、购买资产包的方式收一些土地，今年我们也希望通过其它的通道能够拿到比较便宜的地。
坦白说你要问我们会在什么区域拿地，其实我们已经是一个全国布局的开发公司，在60个城市有6700多万方的土地储备，我们不是说到处去拿土地，是希望在现有进入的城市里面加大销售。当然也不排除考虑其它的城市，但是我们也是全国通盘的考虑。
现场提问：我有三个问题想请教一下管理层，第一是公司的毛利率今年有比较大的增长，增长到33.3%，今后公司的毛利率会是一个什么样的发展趋势？
第二是刚才陈总提到会用600亿左右的金额在今年获取土地，公司在银行的授信额度有多少？2018年是否有具体的融资计划？
第三是公司在公告里面提到，2017年底的金融资产公允价值由2016年的人民币4亿左右增加到2017年底的10亿左右，这个金融资产具体是指什么资产？
陆忠明：公司整体的资金情况刚才也提到了，目前的现金还是非常充足的，达到了246亿的现金总量。截止到2017年底的时候，我们的银行授信未动用额度部分大概有546亿，加起来大概有790亿的可动用现金资源，能够支持公司2018年土地储备资金的需求。当然，2018年整个资金新增融资部分的安排也是要结合公司的整体土地储备的进展。
刚才也提到了，我们现在融资也比较多元化，各种融资方式也都在介入，无论是中期票据、优先债还是公司债，整体的份额都是比较均衡的，我们也在尝试新的融资渠道，所以在这方面整个融资的计划安排还是要跟着公司整体业务推进的进展逐步来考虑，融资调整的空间和渠道选择的空间还是比较大的，基本上能够支撑公司的资金需求。
关于毛利率趋势的问题，今年整体的毛利率提升首先是得益于市场，整个市场的表现是一个比较好的趋势，第二是公司在相对集中的几个区域（苏州、南京）的项目集中交付，这些区域的毛利率确实是非常高，另外就是我们在今年大概有5到6个商业体交付，这也给2017年的毛利率产生了很大的贡献。对于2018年的毛利率趋势，一方面也要看市场的表现，管理层对毛利率的要求从来没有降低过，一方面是继续持续的争取市场的红利，另外也是在内部不断地控制成本、压缩费用，以满足整个业绩表现的要求。
陈伟健：我补充一下，关于金融资产这一块，它并不是很高风险的工具，有些收益并没有并表，可能也是我们开发的，但是不并表的项目，按照会计准则要把它算作金融资产，我们也使用了另外一些金融工具，但是并不会加大金融工具的投资，它只是一些不操盘也不并表的房地产开发的项目。
现场提问：我有三个问题，第一个问题是，去年公司觉得自己的股价偏低，管理层对目前公司的股价表现如何评价？第二个问题是，公司对未来的租金收入有什么中长期的计划？第三个问题是，金融资产增加的主要是哪个部分？公司目前儿童娱乐、电影等业务也在香港的上市平台中，这一块的收入表现是怎么样的？
陈伟健：对于股价我们肯定是不满意的，管理层肯定会继续努力，希望能够越来越高，我们的增长也是蛮高的，但是觉得还有很大的改善空间，所以也会加大跟投资者和股东的沟通，所以各位请放心，管理层已经有了加强投资者关系的团队。
关于租金的目标，我刚才已经提到了，2018年的租金目标是20亿人民币，比2017年的10个亿翻了一倍。
关于金融资产这部分，主要是我们的一些房地产的投资，但是我们没有操盘，我们只是进行了一个投资，它完全不是很高风险的投资，那也不是我们新城的策略，我们一定要求稳，这一点请放心。
陆忠明：关于娱乐业务的收入，在港股层面这个新业务还是处于初期的阶段，现在整体考虑还是规模为先，所以从整体的分布报告来看，这个收入占比跟A股相比，这个比例是非常低的，总收入也就3.2亿左右，主要是影院、儿童娱乐和一些其它的新的业务，整体的规模还不大，目前还在创业阶段。后续整体的增长会有一些趋势出来，但是跟A股相比还是一个很小的部分，它的占比还是很低的，所以我们还需要付出3到5年的努力，希望这一块的业绩能有好的表现。
现场提问：我有三个问题，第一个问题是，去年的销售目标是850亿，最终超额完成，今年的目标是1800亿，会不会也会大幅的超额完成？
第二个问题是，今年是公司成立25周年，会不会考虑派特别股息，让股东也高兴一下？
第三个问题是，为什么突然停止私有化？去年的一个原因是股价没有反应，现在公司也不满意，为什么现在不提私有化了？
陈伟健：去年我们做得很好，最后超过了目标1.5倍，完成了1200多亿的目标，今年的目标是1800亿，可售货值是达到了4000亿的，到中期的时候会再考虑到底需不需要再改变目标，但是目前我们觉得1800亿是一个比较合适的目标。
对于要不要考虑特别股息的问题，我觉得这一点对股价太过敏感了，但是毕竟公司已经创办了25周年，我们也会整体考虑一下。
关于私有化的问题，以前对股价是非常不满意，现在还是不太满意，我觉得还有改善的空间，也要尊重股东和市场的反应，我们也是需要投票的。现在我们有港股、A股两边的融资平台，都非常有效率，港股在1月份也做了一个配股、可转债，所以我们觉得保持两地的上市平台对我们集团是比较好的。所以私有化我们不会再考虑了。
现场提问：公司现在的平均融资成本是多少？在市场利率上升的情况下，公司的融资成本有没有大幅增加？
陈伟健：其实我们的现金和短债的比例是非常健康的，我们的现金能覆盖短债1.6倍。我们在1月份的时候在港股也做了接近8个亿的融资，做了可转债、配股，以及发美元债，一共有8个亿美金。我们的短债才1亿多，现在还有200多亿的现金，所以对短债我们没什么压力。今年也会继续拿地，但是会比较谨慎一点，我们也希望以后其它的通道能够获取比较便宜的土地。
现场提问：平均融资利率是多少？
陈伟健：5.3%。
现场提问：会不会继续上升？
陈伟健：我觉得还有改善的空间，今年我们的配股、可转债的成本是更低的，所以我觉得还有改善的空间，但是国内现在的融资成本也比较高，很好的是我们有两个上市平台，所以我们可以两边比较一下。但我觉得总体来说是还有一些改善的空间，我们可以再改善一下。

新城控股与盒马鲜生合作 旗下门店拟推新零售

据此，新城控股将为盒马鲜生提供旗下优质的门店资源及个性化服务。观点地产网讯：新城控股集团股份有限公司3月1日宣布，与盒马鲜生正式签订战略合作协议，据此，新城控股将为盒马鲜生提供旗下优质的门店资源及个性化服务。
观点地产新媒体查阅获悉，目前，新城控股旗下昆山吾悦广场已跟盒马完成签约，预计今年下半年正式对外营业。此外，双方还在接洽江苏、四川、福建、陕西等地多个项目。
根据盒马鲜生CFO盛聪介绍，盒马鲜生将与新城控股一起，推进线上线下一体化新零售模式在全国的落地，为消费者提供全维度的服务体验。另外新城控股相关负责人则称，新城控股与盒马鲜生的合作，对新城探索新时期商业地产的转型升级具有重要意义。
据了解，在业态上盒马集“生鲜食品超市、餐饮、电商、物流配送”于一体，采用“门店为中心、3公里为半径、提供最快30分钟免费送货上门”的线上线下一体化模式。在过去的两年时间里，盒马鲜生已在上海、北京、杭州、深圳等9个城市开设35家门店。