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如何续交土地使用权出让金?顶层设计早已有之,只是连记者也看不懂

16-04-20 07:56 2018次浏览
ab123cd456
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如何续交土地使用权出让金?顶层设计早已有之,只是连记者也看不懂
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第1节 平均寿命不到30年,房龄30年就等待拆迁
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2005年,建设部部长汪光焘说过:“ 由于我国住宅建设品质低等原因,目前我们的住宅平均使用寿命不足30年,远低于设计寿命50年的标准,而发达国家的住宅寿命一般高达80多年。”
2010年,住建部副部长仇保兴在一个国际性会议上说:“建筑的平均寿命却只能维持25-30年。”
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在排队买白菜的年代,因为许多开发商是半路出家的新手,因为房子不愁卖,因为先交钱后验房,所以是“豆腐渣工程”的高发期。大城市多数在沿海,许多住房使用海沙,30年前钢筋混凝土就可能有质量问题。
要命的是你的房屋寿命可能超过30年,也可能不到30年,你无法判断,无法预知。人命关天,面子大于天,所以在房龄30年前,就有不少人家搬出来了。
因为电梯、水管、电路经常出问题,因为公维金即将入不敷出,因为只剩下老弱病残,物业公司跟着走了。此后,电梯坏了没人管,于是更多的人家搬走了,于是30年后整栋楼等待拆迁。
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第2节 目前拆一盖三故拆迁补偿多,今后拆一盖一故拆迁补偿少
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近20年,因为快速城市化,所以拆低盖高、拆一盖三是普遍现象。土地利用率大提高,所以拆迁补偿率高。
今后的拆迁,因为人少房多,因为高楼地基是打桩导致难以再次盖出更高的楼房,因为雾霾导致健康问题,因为房牛市已经结束,因为开发商已难以大赚钱,所以大城市住房将是拆一盖一,中小城市或大城市差地段,许多老房可能是拆二盖一,甚至是无人来拆迁,所以今后的拆迁补偿会减少。
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第3节 商品房拆迁时残值只剩下20%的土地使用权价值
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根据各地对土地使用权期满的处理,每一个70年的土地使用权出让金,大约是“房产交易价”的40%左右,说明土地使用权出让金水涨船高,土地增值的大头属于证腑。
因为住房平均寿命不到30年,因为1980年代的住房突然倒塌的信息时有耳闻,所以1990年代的商品房的拆迁问题即将出现。
在拆迁时,土地以外的建筑物、证腑税费、腐败成本、公关费、管理费、工资奖金、利润……等全部化为乌有,只剩下35年的土地使用权价值(一半),所以今后拆迁时住房残值只剩下20%的土地使用权价值。
很明显,城市住房用地是不断贬值品,是赔钱货。所谓的商品房可以保值增值是几亿人相互忽悠的大谎言。今后的拆迁,因为不能拆低盖高就露陷了。
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第4节 60%的成本重新出现,拆迁补偿难以超过40%
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将老房的“生地”整理为可以拍卖的“熟地”,工程费、税费、管理费、公关费、拆迁公司利润花费10%,扣除你10平米(10%)的拆迁补偿。
盖房的开发商去盖几十个公章的过程中所产生的税费、摊派、请客送礼等小计25%。开发商扣除你25平米(25%)的补偿。
盖房的开发商的建安成本、管理费、销售费、利润小计25%,扣除你25平米(25%)的补偿。
拆迁时占地面积会减少60% / 35年 = 平均每年占地面积损失1.7%左右。租地奴付出的代价比租房奴还要高。
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评论(34)
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ab123cd456

16-04-20 08:48

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第10节  房龄10年难以抵押,二手房被银行关门打狗
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银行即将掉入泥潭自顾不暇。因为买房的资金有60%来自银行,所以这个城市的房价要不断上涨,流入房市的银行按揭就必须呈现60亿元......80亿元......120亿元......不断增多的态势。这种情况不具有长期性,因为会挤压各行各业的资金需求,因为一旦出现房价下跌就会导致银行资不抵债半倒闭。
去库存的目的是通过解救开发商解救银行贷款,所以证腑和银行都偏爱偏袒一手房,于是二手房是后娘养的,获得按揭的难度不断增大。
目前已经有一些银行对房龄超过10年的二手房不给抵押。在房熊市,各银行可能都是如此不给抵押,于是自住刚需的支付能力只有30%,降价到30%你肯定不愿意,于是高不成低不就,于是成交不了,于是在房价下跌时你被关门打狗。
很明显,随着房龄越来越大,银行抵押价值越来越小,按揭越来越少,所以住房价值越来越小。真的是女大不中留,越留越难以找到对象,身价越来越低。
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ab123cd456

16-04-20 08:34

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潘石屹是商业楼大开发商
小耿飞刀

16-04-20 08:24

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所谓的商品房可以保值增值是几亿人相互忽悠的大谎言
ab123cd456

16-04-20 08:08

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如果当时的新房总价为100%,那么今后拆迁时住房残值只剩下20%的土地使用权价值。
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