杂抄杂记和乱弹

@小野怡情 兄好！


对于具体城市的楼市行情，我有一点经验和认识的只有北京，对于其他城市完全就是小白，这个咱是不知为不知的说。

对于深圳楼市，因为平时没怎么做过功课，所以对于从去年开始的暴涨，也是觉得挺惊讶。现在您这么一问，临时想到一些思路，记在这里，供您参考：

首先说，我认为在内地经济实力不断强大的背景下，深圳会在很多方面对香港形成不同程度的替代效应，楼市就是其中一个方面。我认为这是理解深圳楼市的一个角度。

从2014年初开始，人民币对美元的汇价转入一轮贬值趋势。由于港币是盯住美元的，所以人民币对港币也出现贬值。现在人民币对美元存在继续贬值的空间，如果联系汇率保持不变，人民币对港币也存在贬值预期。人民币对美元和港币贬值，意味着人民币标价的资产价格对这些外币会有一点折扣，所以深圳的房产对于境外买家尤其是香港的买家来说就有打折效应。据说香港二手房的均价在10万元以上，比深圳高出很多，香港买家或炒家到深圳买房，应该是自然而然的选择。我对比了一下美元人民币走势和您提供的图表，从汇率角度来解释深圳房价的暴涨，有一定的说服力。顺带说到，从去年8月份开始，北京和上海的豪宅成交明显放量，恰好是对应新汇改的启动。

从地价的定价机制来说，据说香港也是批租制，所以也存在高房价的问题，这和内地一样，但是香港要交房产税，内地暂时没有这个税，这也是吸引力之一。

再一个影响因素是美元加息。据说去年香港楼市不理想，除去香港经济基本面的因素，我认为这和美元加息预期也有一点关系。港币盯住美元，因此没有独立的货币政策，美元加息，一般港币都要跟随加息，否则会出现资金外逃。但是加息一般来说对楼市是利空。据说香港从2012年下半年已经开始打压楼市，如果将来再加息，等于再次打压，香港买家不看好香港楼市也是自然的。

说了这么多，都是在解释为什么深圳房价会出现超过其他一线城市的暴涨，似乎并没有回答您的问题，深圳会不会出手打压楼市。我是这么看：如果导致深圳房价上涨的因素依然存在，即使当地政府有所打压，短期可能（只是可能）回调一点，但是不会影响长期趋势。我认为在较长时期内一线城市的房价都会呈现大涨小回的走势，深圳房价全面接近甚至超过香港的日子不会非常遥远。

写完看了一遍，觉得我说的这些比较大而化之，没什么具体的东西，觉得有点不好意思。

希望再听听老兄的高见@

老兄这张图是深圳二手楼市2014年1月以来量价的简单记录，看了这张图之后感觉，如何再这么涨下去估计等不了几个月后，政府就会出台政策了。

笔记


上个月看完了卢锋教授的《宏调的逻辑》。总的来说这书还比较可看，观点温和，思路清晰，表达也比较浅易。印象比较深的，是书中提到的“象群理论”，据说这是格林斯潘主持美联储后期在美国政界和学术界比较流行的思想，大意是这样：

在应对资产价格泡沫的时候，强调“与其预防，不如善后”的策略，这就如同面对失控狂奔的象群，眼看庄稼地就要被践踏，这个时候与其付出高昂的成本去费力阻拦，不如等象群过去以后再去收拾庄稼地，这样做总体成本相对较低。

这一策略的逻辑前提是，为了预防泡沫破裂而付出的代价，一般来说总是要高于泡沫破裂带来的损失。

卢教授认为，“这个圆滑精致的观点过于机巧而自信了”。

我倒是觉得，象群理论在哲学上有一定的合理性。庄子有个思想叫“迫而后动”，可以用来注释象群理论。其实，迫而后动也好，象群理论也好，我觉得都隐含这样一个论断：不要企图比不确定的现实进程更聪明。我们惯未雨绸缪式的策略，中国也确实盛产高瞻远瞩的人物，但是我得指出，那只对经验上的大概率事件有效。看着快要下雨了，先把窗户关好，这当然是对的。但是还在响晴薄日的时候，就忙着关窗户，未免有无脑先动之嫌。如果中国的金融官员们能够懂得这个道理，说不定就可以避免去年的股灾也未可知。

关于房价（六）


这个帖子去年底被服务器搞丢了，还好，我存了底稿。

通过分析房价的构成，可以得出这样的结论：房价高主要是由于地价高造成的。那么地价为什么这么高呢？这和我国土地定价机制有关。现阶段的定价机制是批租制，就是地方政府在卖地的时候，把70年的地租（也就是土地出让金）一次性拿走了。这在金融学上叫“贴现”。从金融学的角度看，卖方一次性贴现这么长期的资金，这是对买方利益的掠夺。

为什么现在商住两用的楼盘要便宜一些，一个主要原因就是因为它是40年或50年产权，房价里只包含40年或50年的地租。

很明显，如果改成年租制，也就是土地出让金一年一年的收，地价必然会降低很多。举例说明：

假设北京CBD 一处楼盘的售价是60000每平米，按现在的行情，其中地价部分一般不会少于30000，这是70年的地租总和，相当于每年租金430元每平米。如果开发商按年租制地价拿地，按一年开发周期计算，售价变成34300，下降了几乎50%。

这么一算，房价的降价空间其实还是挺大的。但问题是，改成年租制以后，新建商品房的价格肯定可以下来了，但是原来的老房怎么办？怎么保护有房者的利益？就算有办法解决这个问题，地方政府怎么办？一年一年的收地租，这么点钱够他们造吗？

老话说，不在其位不知柴米贵，不是穷人的孩子不当家（乱入旁白：全说了！），我就常常想，股票分红不除权这么简单的事，按说好像也没动谁的奶酪，但是吵吵了这么多年都没搞定，想要改革批租制，恐怕是更难您说是不是这么个理儿。

关于信贷泡沫。不知道大家注意到没有，从2013年闹完钱荒以后，尤其是进入2014年以后，许多商业银行开始紧缩个人住房贷款，审贷时间延长至少到3个月以上，而且普遍上浮贷款利率，有的银行甚至不再向个人发放住房贷款，认为房地产行业风险太大。


但是在今年2月底的记者会上，央大妈明确表态支持个人住房贷款，现在各商业银行就紧跟形势，高调宣称个贷是优质资产，审贷时间明显缩短，快的只需几天，而且普遍实行优惠利率。这是什么戏码？抛开其他因素不说，这应该与去年各银行的不良贷款率大幅上升有关。降低不良率，要么减分子，要么加分母。现在明显是在加分母。现在加分母是政治正确。

依银行的逻辑进行推理，既然个贷属于优质资产，那么给房地产开发商的贷款自然也是优质资产。用信贷扩张拉动房地产投资的政策倾向已经非常明显了。

@小野怡情 兄好！


去年底我给广东那边批示过，让他们尽快落实来着。

开个玩笑哈：）

不瞒兄弟说，俺混的这个硕士，学的专业就是房地产投资，所以对楼市比较关注一点。还曾经考了一个美国的破证书，叫C什么什么A来着，现在都记不得了。

您在回帖当中提及的一些话题，正好是我准备接着上次的帖子说的，现在分几层楼上传，供您参考，也和来看帖的朋友们交流。

首先说，我非常同意您的观点，楼市不仅仅是经济问题，它实际上是一个全局性的问题。现在这么多人买不起房，我觉得根本原因有三个：一个是房价太高。高房价的根源是高地价，也就是土地出让金的批租制，这涉及分税制改革和地方政府的土地财政。另一个原因，也是更为重要的一个原因，就是国民收入水平太低。这个国家的财富分配制度存在很大问题。改革财富分配制度其实比改革供给侧结构要重要，至少是同等重要，真心希望顶层设计者多在这方面下功夫。再一个原因，中国的住房分配制度不合理。完全依靠市场来解决居民住房问题是不合理的，不符合基本国情。应当在一定程度上保留原来的福利分房制度，当然也需要进行改革和完善。在住房分配这个问题上，我认为总的原则应该是这样：市场经济手段和计划经济手段并行。这里就不展开说了。

我转载一个帖子：

从市中心地区公寓的每平米单价来看，北京、深圳和上海在全球还不算最高的，更贵的依次有伦敦（17.56万元／平米）、东京（12.79万元／平米）、新加坡市（11.99万元／平米）和纽约曼哈顿（11.72万元／平米）。

但从房价与年薪比上看，北京是这些大城市里最高的（34.76），其次是伦敦（34.23），上海（31.31）和深圳（31.01），而东京（26.30）、新加坡市（23.21）、纽约（20.25）虽然每平米绝对单价高于北京、上海和深圳，但考虑进收入因素之后却没有这些城市昂贵。

如果从房贷占工资的百分比来看，北京、深圳、上海比伦敦还要高，从侧面显示了国内的房贷利率和供款费用比较高，因为伦敦虽然比上海、深圳的房价年薪比更高，但房贷占收入的百分比却更低。

综合以上的数据来看，我们的北京、上海、深圳等一线城市，在考虑居民收入和房贷利率这些因素之后，可以算得上世界上房价最高的城市了。

既然是信贷泡沫制造的楼市泡沫，那么在短时间内是无法回调的，由此是否可以判断至少在2016年内一线城市的房价还是稳定的呢？大家需要做到的就是避免成为庞氏赌局的最后一个接盘侠。

学，顶贴！

去年股灾之后看到了老兄对于楼市的提醒，在汇率、股市、楼市中进行优先选择的话题，你优先选择了楼市，让我非常佩服对宏观政策的洞察力。特别注意到了你关于政府救楼市的策略，我记得有一条是国家回购用作福利房和政府用房，当时觉得这个提法非常大胆，而且操作起来有难度。但是从本周广东公布的政策来看，可能他们听到了老兄的建议，竟然完全吻合!政府进行回购和租赁，来消化库存。
  这么有挑战性的操作都可以执行了，证明这已经不是一个简单的经济问题了，非常有魄力。只要不加息、不收紧信贷政策，这把火还会继续旺下去，现在开始考验京沪深的政府水平了，既要跟得上形势，又要兼顾民生。