严重看空地产，任何吹嘘地产的都是骗子

中国的房地产已经到达天花板如果说认为中国房地产市场受政府政策刺激，开发商调整行为方式，然后房地产又可以变得蒸蒸日上那是什么都不懂，为什么说我国房地产产业已经到达天花板呢？1人口天花板，14亿人是天花板，总之人口在减少，2城市化天花板，中国的城市化率已经到了65%了几乎等同于欧洲和美国的75%，因为中国的城市化率实际上是吧农村里面的青年人，中年人给抽出来了，再要增长也就5、6个点到头了，3老龄化代表需求的天花板，中国的人口老龄化现在在加速，去年已经到达了21%，预计2035年会到30%以上，甚至2050、2066年以后到40%到50%都有可能，那么这样一来的话，老年人越来越多，需要的房子就越来越少，反而死亡率增加，会退出很多房子来，这三个影响我国住房结构的指标，都会导致新房的需求大幅下降，4房屋库存天花板，到去年为止，中国的房产商手中造好的房子一年以上没有卖掉的有6亿平方米，这是一手房库存，然后中国老百姓 买下来的房子没住闲置的只为投资的有20%，中国这些年来总的房屋是400亿平方米，新建的商品房90年以后卖掉的，也就是在老百姓手中的有300亿平方米，这300亿中有60亿平方米是空关闲置的，如果这种闲置以每年房价涨20%30%五年翻一番，那么我们就算有一套房子两套房子空闲，我们也不怕，开发商的房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算，但是如果房价如果不涨了，这些库存都是积压，会造成新造的房子的需求大幅萎缩，5人均住房面积的天花板，整个中国目前人均住房2019年统计是48平方米，到2020年已经到达50平方米，全世界发达国家包括欧洲美国，人均达到50平方米就是天花板，40年前我国人均住房是5平方米，现在变成了50平方米，已经上了天花板，在空洞化需求想泡沫化需求都泡不出来了6房地产投资的天花板，房地产的年度投资2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，到了2016，2017年达到17亿平方米，17年里造房的建设量涨了16倍，20年翻了4翻也到达了天花板，17亿平方米等于多少呢，全世界70多亿人2020年新建的房子就是40亿平方米，也就是说全世界在中国之外造了20亿平方米，中国造了17亿平方米，中国14亿人，凭什么20%的人造了世界近一半的房子，如果有这个需求，在过去30年去扩张，扩张到了人均50平方米了还怎么造？没这个可能也没这个需求综上六个指标，其中三个是人口指标，显示需求到了天花板，三个是房地产建设和投资的指标，7土地价格和房价的天花板，中国的土地价格和房地产的价格20年翻了4翻，要知道上海最贵的地方之一衡山路那时候的房子也就6000-7000一平米，涨20倍变成了14万一平米，现在那边的房子也就14-15万一平米，在北京的王府井 用20年前去算，现在总归也涨了16倍以上，乌鲁木齐二道桥2000年的时候也就700多块一平方，20年后也变成了1万多2万一平方了，二十年翻了4翻，全国基本如此土地价格也是从一亩100万变成1000万在变成2000万，也是十倍十几倍的涨，当一个地方有3年5年翻一番，20年翻4番的趋势存在的时候，所有的房地产商都会囤房，那么造了房子卖不掉过个五年就涨价了，都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命的融资贷款，这个规律是前面20年的温床给宠出来的，8城市改造的天花板，危旧房的改造，城市旧城的改造，基础设施的建设，大规模的也差不多了，没有这个需求了，9配套设施的天花板，城市的学校医院建设也到头了，现在大学过剩了，在1980年，大学生在校生的占地人均只有10平方米，教育部当时进了个制度，大学在校生人均用地50平方米，现在整个中国大学的建设也到头了