本人在万达、
碧桂园 、宝能等一线房企工作过11年，深知地产利害，所以现已转行
氢能源。现在为大家剖析一下地产现状，并非出几个政策就能解决地产的病入膏肓。
第一，先说核心问题，我们正规地产公司有九大部门，那什么部门排第一呢？那自然是销售部门排第一，房儿卖的不好，其他部门干的再好都是白扯。道理很简单，到了年底，只要房儿卖的好，老板赚了好几个亿，就算公司管理的再混乱，大家也都升职加薪、年终奖的；如果房儿卖的不好，老板年底一算账，赔了几个亿，还拿什么年终奖，都该裁员了。什么部门排第二呢？投资拓展部门排第二，也就是负责拿地的部门，首先拿一块好地销售才能卖得好、利润率才会高，拿一块烂地，神仙来做营销总也卖不出去，其次，有了地，才能开始设计、施工、交付，没有地哪儿来的其他部门？其他不一一赘述。
书归正传，既然知道了销售是地产公司的核心，虽然出了几条并购重组及融资的相关利好，用小到地产九大部门来讲，就是解决了财务方面的问题而已，财务排第几？最核心的销售问题解决了没有？谁来买房？现在地产出现的现金流断裂问题最关键不就是房儿没人买，还不上
银行的贷款导致的吗？就像沙漠里一个人快渴死了，你给了他一瓢水喝，临时解决了他渴的问题，你走后他没水喝依然会渴死。你只有给他打一口井，源源不断的有水喝才可以。也就是说想根源性的解决地产问题，就必须刺激大家去买房，房企有了销售、有了收入之后现金流自然就衔接起来了。
第二，现在房儿卖不动，直接原因就是疫情导致的民生凋敝，失业的上班族、关门的门店比比皆是，哪儿有那么多钱去投资？就算有，大多数人都本着现金为王的原则把钱存进了银行。其他原因就比如库存过高，为了简单易懂就不说那么多专业术语和数据了，简单讲就是城市里建的房子比人都多。因为我是做HR的，做到HRD之后就感觉在这个职业做到了天花板，想要突破自己，所以就跟城市总申请转了投资拓展，也去过几个城市看过地、跟政府谈过招商引资，我们拿地必须考虑的其中一个参数就是，这个城市乃至这个区的人口是流入还是流出以及量，因为只有人口流入，房价才可能涨，我们拿地才有意义，还会看该区域的库存是多少？多长时间能够去化完毕。如果该地区的新房库存，10年去去化不了，我们盖个楼什么时候能卖完？只有人口流入速度很快，存库少的地区，我们才会考虑拿地。
第三，大家可能对楼盘分类不是那么清楚，现在最好卖的就是刚需盘，也就是户型在60-90㎡左右，价格一万左右，位于市区，医疗、购物、交通、孩子上学等生活方便，销售客群是准备结婚的年轻人。因为是刚性需求，所以这一块是受疫情影响最小的。但是这种楼盘最大的困难是拿地，因为自从实行了招拍挂制度之后，政府卖地都很透明，一块地挂出来之后，各大房企的成本部就开始测算利润率，只要有账算就会去竞标，更无解的是，很多房企，尤其是国资背景的大房企，可能就算是赔钱也要拿地，为了养员工、在当地打品牌或者全国很多楼盘、这个楼盘赔了其他楼盘赚无伤大雅。但是这种楼盘现在已经不多了，而且推出了很容易卖，也就是说现在各大房企手里的这种房源很少了。
而他们压在手里的大多是难卖的盘，例如文旅盘、康养盘，这种楼盘都是在郊区，大户型，占地面积大，面对的客群是投资客、
旅游客，当地人谁买这种华而不实的房儿？在现下这种社会环境和经济环境下，哪儿有人去鸟不拉屎的地方买房投资？现在谁都知道楼市在走下坡路，如果没有政府的限跌令，房价会一路下行，谁还买房投资？多说一嘴，政府为什么出限跌令，最直接就是影响政府卖地的收入，土地性质分住宅、商业、工业用地，产权分别是70/50/40年，政府都是先招商引资廉价卖工业用地，大工厂入驻后，就会吸引来就业的人，有人就需要消费和住房，然后再高价卖商业和住宅用地，土地销售收入占财政不小的份额。
篇幅限制，不说太多了。
总之，地产利好刺激是暂时的，根本解决不了地产的痼疾，而且现在的行情是板块快速轮动，资金大多是一日游，地产大概率明天会走分化，大家手里拿着的可以考虑拿着，高点卖出，如果还没进场的，千万不要追这种大阳线，调整近在眼前。
最后，祝各位股市长虹！
$中交地产(sz000736)$$中国武夷(sz000797)$$万科A(sz000002)$$南国置业(sz002305)$
碧海惊涛
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