4 月底会议前瞻—房地产

本周，统计局公布了一季度经济数据，GDP同比增长4.8%。尽管内忧外患不断，但中央稳增长措施有力，确保经济并未出现失速。但同时，我们看到，房地产、消费持续放缓，年内经济走势仍面临极大不确定性，取决于政策选择。

按照惯例，4月底，中央政治局将召开会议，“分析研究一季度经济形势和部署下一步 经济工作”。这是仅次于中央经济工作会议和两会的最重要的经济会议之一，对下一季 度经济和资本市场走势具有决定性影响。这一次会因为疫情和俄乌冲突等外围扰动，以及美联储加息缩表的影响而改变5.5%的目标吗？

作为中国的国民经济支柱，房地产市场不企稳，经济企稳就是一句空谈。房地产市场不企稳，开放商的困境就无法结束，上下游产业链的资金流就难运转起来。因此，政治局会议对房地产市场的定位、表态，是观察稳增长力度的关键指标。
2022年以来，在经历一系列宏观调控后，地产政策松绑越演越烈，行业信心得到较大恢复。3 月中旬，金融委会议以及央行等有关部⻔均表态将防范化解房地产市场⻛险，促进市场平稳健康发展。
综合近期各地新调控政策，包括放松限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消 限售或缩短限售年限等。受益于政策的放松，地产指数在3月大幅上涨，板块成交量也一度超过2015年，涌现出一大批短线地产牛股。
但是与股价相反的是，房企3月销售持续低迷，销售同比下降45.5%，一季度下降42.3%。

如此辣眼睛的业绩，房企的业绩还能不能好转?房企资金压力重重，又该如何改善?组合政策还有很多，比如，房企资金压力缓释具体做法有:
1)政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。
2)释放积极信号，引导金融机构增加信贷的投放。
3)以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目，缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。
市场数据越差，政策的力度也就会越大，相信没有政府引导不了的市场，也没有政府解决不了的大问题，只是看决心而已。

回到市场风格方面，以中交地产 为主的个股目前炒作的是大集团小地产公司的逻辑，这类地产公司背靠大集团，控股股东背景雄厚有想象空间。以信达地产 为主的个股炒作的则是AMC（资产管理公司）的逻辑，可能未来地产公司出现的不良资产会以此方式处理。另外还有向光大嘉宝 等炒作的是REITS逻辑，通过资产证券化来解决地产公司的资金流问题。

可见资本的想象力是丰富多彩的，这些聪明资金才是这个市场上最勤奋的人！过去是这样，现在是这样，未来还会是这样。