华侨城A

华侨城成功平台突破，股价创近3年新高

国务院国资委近日印发《关于发布2020年国有企业数字化转型典型案例的通知》，公布了100项国有企业数字化转型典型案例名单。华侨城官方电商平台“花橙旅游”从几千个参评项目中脱颖而出，上榜数字化营销服务类典型案例。

华侨城重点投资区域是大湾区和一二线核心重点城市，当然欢乐海岸新签约项目也覆盖了更多的二线城市和少量三线城市，华侨城的项目还是多数布局在南方经济发达地区。有些同学会担心北方的项目如何，所谓投资不过山海关嘛。
我粗略总结一下华侨城北方的布局吧，南北划分的地理概念，我地理比较差，按理说是秦岭淮河以北，郑州西安应该也是，这两个接近南北分界，我就把它俩当中原了，不要和我较真哈。
华侨城签约的北方项目除了太原，基本都是在环渤海地区。北京天津不用说了，山东布局了济南，青岛，烟台，淄博，济宁和临沂项目。其中烟台（莱山欢乐海湾）和临沂（汤头文旅项目）尚未落地，青岛和济南是重点，已落地的是青岛（即墨莲花山项目），济南（章丘华侨城文旅），另外济宁（太白湖新区文旅项目）年初已经拿地。另外青岛还有灵山卫旅游度假区待落地。山东潍坊有签约滨海文旅项目的意愿，目前在初步对接。
河北是已签了唐山和保定，唐山开平区和保定竞秀区，规划均为面积较大的欢乐海岸plus项目，石家庄则是考察了新华后太保村和蟠龙湖文旅项目，前者是类欢乐海岸模式，后者是度假区模式，算是布局河北GDP三强城市。目前河北已正式落地的项目是环京的涿州（城市客厅项目），张家口（光影城项目）。山西太原签有一个晋源区文旅项目，欢乐海岸plus模式，未落地。
辽宁则是签了大连（甘井子区东方巴黎项目）和沈阳（棋盘山文旅项目），未拿地。
景区托管的那种就不计入了，比如秦皇岛，东营等，轻资产或景区合作未来还可能有邯郸，邢台，沧州的文旅景区。
总的来说华侨城在北方的投资还是克制的，签约项目基本都在北京天津，环京和渤海湾相对经济发达地区，目前已正式落地建设的项目不算多，大多还是签约待落实阶段，有的项目也可能暂时只作为储备。
东北西北项目极少，要么是轻资产输出管理项目，比如签的兰州欢乐谷就是轻资产，黑龙江伊春那就肯定属于景区托管类型了。山海关外，华侨城目前在东三省唯一有意愿投资的是辽宁，大致就是大连和沈阳这两个城市，从经济和房价水平衡量可以值得投资。

挪威的森林0323

迪士尼第一阶段就是电影动漫制作公司，就雷同中国影视动漫公司一样，电影动漫的票房业绩不稳定，有时候暴赚，有时候喝不上稀饭，迪士尼发展几十年后其估值也仅仅是几千万美元，名声鹊起IP名扬全球，IP多多包涵就公司不怎么赚钱。1965后迪士尼就摇身一变成为美国消费服务业的一哥，旅游流量带动区域消费服务业态劲气繁荣，1971年佛罗里达州奥兰多迪士尼国际旅游度假区开业，把迪士尼推向美国经济风云榜巅峰位置，1966至1996年是美国迪士尼飞速增长的30年，赶上美国大消费时代，市值超过100亿，迪士尼股价也上涨150倍。
有人说华侨城是房地产贡献利润，就应该归属地产，那我现在告诉你一个秘密，华特迪士尼第二发展阶段也是地产贡献利润，把旅游流量的附加值转移到地产上获得超额利润，附加值转移是生意里面最高级的商业模式，避免直接对抗/或资产低效益经营，就像大家都熟悉的麦当劳，鸡腿是打价格战的，汉堡包是赔本赚吆喝的，可口可乐是垄断提价的，蛋挞也是赚点小钱，真正贡献利润的是加盟服务项目收费，是流量经营模式，是商业地产“流量+店铺=旺铺溢价收租”。

欢乐野战大队

美国迪士尼是世界第一的文旅集团，也是美国最大的文旅地产商，麦当劳是世界第一的连锁餐饮集团，也是美国最大的商业地产物业运营服务商。

巴菲特☞“生产性资产，如农场、房地产，当然还有企业所有权，都能产生财富——大量的财富。大多数拥有这些房产的人都会得到回报，所需要的只是时间”。换句话来说就是你躺着睡觉💤的时候也能赚钱，睡后利润，醒来就能看到账户里多出来利润

1972年至1979年是美股熊市，据说CPI是12%通胀是两位数，GDP是2%， 企业大批量倒闭造成大量失业/就狂印钞票挽救经济，高通胀低增长就是滞涨，然后就发现大宗商品期货市场的芝加哥繁荣。股神说过一句话“通胀没有牛市”，是制造业没有牛市行情，企业为股东创造财富的速度比不上贬值速度，社会通胀率15%而上市公司平均的净资产收益率5%，也就是说每年都消灭10%的财富，所以恶性通胀那些年以道琼斯工业股为主的美股指数就是熊市。通胀这些年☞银行地产/旅游娱乐烟酒精神消费品/农业农副产品/大宗商品期货/资源矿藏/石油化工天然气/铁路航空物流运输/水利电力燃气管网/有线电视通信光纤网/通讯基站数据信息传输平台等公共基础设施☞超越社会平均增长。

1972年12月底，迪士尼高达80倍市盈率，据说熊市末期，迪士尼股价跌至谷底1美元/市盈率低至8倍，就像2007年摸167倍市盈率的华侨城，一路杀跌至2020年破4倍市盈率。虽然上市公司业绩是连续高速增长，然而大盘指数是节节败退，树倒猢狲散资金就退场，存量资金翻不起大浪，成批优质股只能是随波逐流屡创新低，道琼斯工业股如此/A股上证指数也如此。1965年麦当劳上市时股票市值，现在股票市值1500亿美元，至2021年的股票市值涨幅及红利复权估计是翻6000倍。1965年迪士尼股票市值8千万美元，现在是3400亿美元，至2021年股票市值涨幅及红利复权估计是翻万倍以上。历史记录告诉我们，美国由世界最大制造工厂转变成世界最大消费市场后的国民经济产业结构发生了天翻复地变化，六七十年代由制造型社会逐步转型为服务型社会，崛起一大批世界级的消费服务类公司，这就是我们投资需要寻找前世之旅的历史答案

欢乐野战大队

近日，西安市发改委公布了西安市2021年市级重点项目，华侨城旗下西安华侨城文旅融合示范区配套项目、华侨城·西咸沣东文化中心、西安欢乐海岸、水文化体验中心、OCT华侨城·创想中心、西安国际文化中心6大项目位列其中。未来，华侨城将为城市持续输送文化、旅游、生活等多方面的坚实力量，助力大西安发展。
华侨城作为中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者，每进入一座城，便深耕一座城。华侨城进入西安12年以来，积极践行央企责任，为助力西安的创想生活而不断努力，目前，华侨城在西安的六大项目正在如火如荼地建设中

2020年，作为中国文旅行业领军企业，华侨城全面加强党的领导，以高质量党建引领高质量发展，交出了一份出色答卷，全年营业收入、利润总额均大幅增长，总资产由“十二五”末的1370亿元增至2020年的6980亿元，全面达成“十三五”时期华侨城整体发展目标，“量、质、效”等各方面成绩亮眼。
“十四五”时期，我国进入新发展阶段，开启全面建设社会主义现代化国家新征程。其中，经济稳增长、科技自立自强、乡村振兴、稳就业保民生等，将是中央企业奋进“十四五”、实现高质量发展的应答之题。华侨城将立足新发展阶段、贯彻新发展理念、融入新发展格局，深化供给侧结构性改革，不断探索升级文旅融合新模式，依靠创新驱动持续拓展产业发展空间与动能，培育新增长极，为助力构建新发展格局、实现建成文化强国的远景目标贡献力量。
甘做“孺子牛”
战略牵引、模式创新，创造美好生活
经过“十三五”时期的发展，我国经济实力、科技实力、综合国力跃上新的台阶。作为深耕文旅产业的中央企业，华侨城基于“优质生活创想家”品牌定位，近年来，依托“文化 旅游 城镇化”“旅游 互联网 金融”发展模式，创新文化和旅游产品供给，培育发展了覆盖主题公园、特色小镇、美丽乡村、文旅演艺、旅游度假区、文旅科技等多元业态的产业集群，投资和建设项目覆盖全国近百座城市。
华侨城在赋能人民美好生活的实践中走出了一条高质量发展之路。2016年，华侨城对旗下业务进行系统梳理，强化专业分工、健全协同机制，提出“区域公司 专业公司”模式。随后，“央企混改”实践在云南等地深入实施。在新战略引领下，华侨城主动深化改革，提升经营管理质效，为实现高质量发展注入内生动力。
经营活力动力的显著增强，直接体现在其产品供给的“质”和“量”上。各地欢乐谷、欢乐海岸、欢乐田园、欢乐港湾等文旅品牌不断创新升级，成都安仁古镇、深圳甘坑客家小镇、合肥国际空港小镇等一批新型城镇化硕果遍布全国，在云南、海南等地的全域旅游实践纵深推进。已连续成功举办三届的华侨城文化旅游节，成为华侨城文旅融合创新发展的重要平台，2020年，华侨城依托这一平台推出400多场高品质主题活动、2400余款旅游产品，接待游客超4000万人次，为稳就业保民生、文旅市场的发展以及构建新发展格局注入央企力量。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，深化国资国企改革。面向“十四五”，华侨城正高质量编制发展规划，将深入推进国企改革三年行动和对标世界一流管理提升行动，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，坚定不移推动主业做强做优做大，朝着成为具备全球竞争力的世界一流企业的目标不断前进。
争做“拓荒牛”
科技驱动、数字先行，更高水平发展
“十四五”规划建议提出，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑。康佳集团是华侨城旗下的“科技尖兵”，在过去几年实现了产业结构和主业布局从“康佳电子”向“康佳科技”的转型，2020年，在关键领域核心技术上取得系列创新突破：全球首发P0.12最小间距微晶屏、正式量产eMMC5.1存储芯片、实现MicroLED产业的全链条布局等。随着华侨城“振兴康佳”战略持续推进，康佳通过“自主创新 技术引进”加快技术创新步伐，实现业绩的跃升并构建新兴产业新格局，其基于eMMC5.1存储芯片量产实现eMCP存储器的国产国造、MicroLED实现全链条布局，均属行业首次，有效提升了产业链的自主可控能力，巩固了康佳在相关技术领域的主动权。
华侨城积极发展数字科技。2012年，华侨城便开启了数字化建设布局，推动数字化理念渗透到企业经营管理各环节。启动“智慧华侨城”战略，创建“智云慧眼”数字化管理平台，逐步将线下业务线上化，并完成了标准、产品、资金、数据统一，推动精细化与智能化管理与运营。“十三五”期间，华侨城提出“旅游 互联网 金融”发展模式，全面贯彻“互联网思维”，推动“互联网 ”与各主营业务深度融合。目前，数字化战略已全面覆盖集团所有旅游企业。2020年，华侨城与腾讯签约战略合作协议，围绕整体智慧化提升、新文旅融合赋能、大数据价值深挖、生态互联互通四个方面展开合作。
愿做“老黄牛”
文旅赋能、接续奋斗，深耕乡村振兴
脱贫攻坚取得全面胜利，乡村振兴战鼓催征。2021年中央一号文件指出，把乡村建设摆在社会主义现代化建设的重要位置。多年来，华侨城依托文旅产业经验优势，根植当地自然人文资源禀赋，坚持高效合理的运营模式和发展理念，在全国有序推进“100个美丽乡村计划”，从生态宜居、乡风文明、村落提升、治理有效、产业兴旺、基础配套等多方面促进景村一体化发展，走出了“先行先试”的乡村振兴样本。
推动乡村振兴，绿色是高质量发展的鲜明底色。在参与“全国乡村治理示范村”海南三亚中廖村建设过程中，华侨城从人居环境治理工作着手，推动村容村貌不断改善，并立足当地种植业、黎族文化和田园风光等特色资源，保护传统村落和乡村风貌，打造了黎乡田园、研学活动、中廖黎物、餐饮民宿、文化演艺等多元业态，带动村民创收超1700万元。
乡村振兴，关键是产业振兴。在成都安仁南岸美村，华侨城创新实践“一三产业联动 文旅产品多元 田园场景丰富 多方共建共营 乡村振兴样板”的花园美村模式，将农业与康旅融合，打通花卉上下游产业，并引入智慧乡村管理体系，丰富乡村经济业态，拓展农民增收空间。南岸美村启动建设以来，当地农村居民人均可支配收入由2017年的1.68万元增至2019年的2.2万元，提供了超1000个就业机会。
华侨城集团总经理姚军表示，“华侨城在践行国家战略的过程中，坚持立足当地发展现状、区位条件和资源禀赋，依靠路径创新，激发内生动力，打磨具备当地特色、可持续的方案。”目前，华侨城参与的乡村振兴项目正在西藏、四川、重庆、云南、广东、山东、海南等地多点开花。此外，在长期定点帮扶贵州省黔东南州三穗县、天柱县的同时，华侨城还深度参与甘肃省临夏州、四川省乐山市马边县、内蒙古自治区科尔沁右翼中旗等地区的帮扶工作，通过在文化旅游、乡村振兴、新型城镇化、产业发展、人才交流等领域深度合作，持续巩固拓展脱贫攻坚成果。
数据来源：华侨城集团
《 人民日报 》( 2021年03月10日 10 版)

总有些不了解华侨城的股民喜欢拿近年来的现金流问题说事，我认为多数都是既不懂地产行业，也不太愿意认真思考的人。华侨城真正全面走向全国扩张也就是这几年的事，拿地多，文旅综合地产销售释放滞后，所以近5年有4年现金流为负。但拉长看最近20年经营现金流是13年为正，这算长期为负么？
实际上现金流负值还是这几年拿地大幅扩张的因素。举例说，2018年拿地500亿，销售600亿，2019年拿地740亿，销售900亿，这种拿地强度明显是超常规的，所以经营现金流为负也可以说是必然的。这两年销售开始提速，2020年的现金流已经预期是转正了，不妨继续观察销售释放和现金流的变化，才是客观评价。
2015年～2019年华侨城项目扩张很快，从2014年的存货448亿，土地权益储备面积889万平米，到2020年三季度的存货2376亿，权益土储面积3200亿，土储和投资性支出增长迅猛这是眼见的事实，其实不难理解钱去了哪里。由于拿地强度高和文旅综合项目的开发进度慢于普通住宅，所以导致经营现金流净额在5年内4年为负。但随着项目陆续进入开发，销售端的发力，回款规模也是大幅增加，现金流量表销售商品收到的现金从2014年的263亿增长到2020年末预计超1050亿。2021年我们的预测是全口径销售超1400亿，表内销售收到现金1300亿。
华侨城从2015年段先念掌印之后开始全国扩张，我们不妨看看2014之前的报表，2015年之前的15年当中，只有4年的经营现金流为负值，其它11年均为正。2014年的资产负债率只有65.96%，净负债率只有50%，有息负债285亿。要知道2014年华侨城在全国已经有6家欢乐谷，再加上深圳世界之窗，民俗村，长沙世界之窗，东部华侨城等多家主题乐园和度假区，近20家酒店，而地产销售规模只有不到300亿。以上数据不难看出，华侨城在当时地产销售规模还比较小的情况下，经营现金流在大多数年份都是净流入的，而且净负债率和资产负债率都很低，低于同时期绝大部分房企水平。尤其这还是在其沉淀了许多位于深圳的自持商业物业（如今价值数百亿）的情况下取得的现金流。所以认为华侨城的文旅是低效的这种观点实际上也是无稽之谈。文旅如果不赚钱，怎么可能在2015年之前地产销售规模那么小的情况下，在投入建设运营那么多家主题乐园和酒店，沉淀大量自持商业，主题乐园固定资产和自持物业成本入账每年折旧情况下，却依然能保持低负债率和良好的现金流？
文旅和商业是运营性资产，回报是长周期的，在财务报表上对利润和现金流的影响方式和快周转住宅项目不一样，资产折旧扣减的是当期报表利润，但每年经营产生的现金流入是real的。华侨城文旅拿地优势和附带住宅项目的高利润，有效覆盖文旅建设成本。长期来说，华侨城运营效率良好的文旅商业就是现金奶牛，在发展到某一阶段，文旅从大建设周期转为投入收缩和稳健运营阶段，资产折旧减少，现金流就会更多的体现为报表利润。这些逻辑其实已经说过很多次了。至于华侨城文旅大平台的产业延伸和流量价值变现潜力就更是拓宽了未来的发展空间。 
挪威的森林0323