华侨城A

深交所互动易“irm13547076” 提问：你好，董秘！ 1 欢乐海岸 模式是 公司未来，文旅重点主攻 业务发展模式吗？如果是 请问 欢乐海岸 可持续引流 创意项目和运营 由哪个部门负责呢？部门是 哪个牛人 主导呢？ 2 去过 深圳和顺德 欢乐海岸 多次，商业中心 的招商布局和定位 毫无特色，人流也一般。跟同城 综合商业体 并无 差异化特色，不能吸引当地人 多频次光顾。这块 未来如何 做出差异化呢？


公司官方回答：您好，欢乐海岸作为华侨城全新一代文旅融合新标杆项目，目前已开业深圳欢乐海岸、顺德欢乐海岸 PLUS 、深圳宝安欢乐港湾及宁波欢乐海岸。近期，公司将加快推进南京欢乐滨江、中山欢乐海岸等项目建设。未来，在旅游综合体方面，公司将继续巩固城市文旅综合体发展成果，总结欢乐海岸、欢乐港湾、欢乐海岸PLUS系列产品经验；布局方面，在一线和强二线城市探索复制欢乐海岸系列产品。同时，随着短途游进一步崛起，在二线及以下经济和商业强市探索布局顺德欢乐海岸PLUS这样的文旅综合体项目。目前，公司已在大湾区、长三角、长江经济带等多地投资拓展欢乐海岸、欢乐港湾系列产品，成为华侨城又一优势和拳头产品。 华侨城始终坚持高质量发展，持续为大众提供极具品质、特色、创新的文化旅游产品和服务。以顺德欢乐海岸PLUS为例，在商业模式方面，该项目兼具主题乐园、文化场馆、商业街区、购物中心、酒店公寓、自然景区、主题活动等各类文旅业态，并以“主题乐园+曲水湾商业街+购物中心”为核心产品组合，聚合形成了三轮驱动、各具特色、互相赋能的产品组合模式。同时，通过深挖顺德美食文化、广府文化、龙舟文化等优秀在地文化内涵，并以建筑设计（蚝壳墙、碉楼、满洲窗、砖雕等）、古物件使用（嘉庆年大钟、拴马桩、旧石板、诫子书等）、建立各类文化场馆（顺德美食博物馆、青云文社历史研究所、龙舟汇博物馆等）等创新开发手段打造出深受游客喜爱的文旅产品。除项目主体外，顺峰山湿地公园作为延伸业态为欢乐海岸PLUS增添自然观光、生态保护、教育科普之功能。顺德华侨城欢乐海岸PLUS自2019年9月13日开业至12月31日期间，110天接待游客量合计368万人次。新开业的深圳宝安欢乐港湾项目方面，涵盖了占地27万㎡海滨文化公园、建筑面积12万㎡的滨海体验式商业街区、高度为128m的“湾区之光”摩天轮、总建筑面积3.8万㎡的“湾区之声”演艺中心。作为华侨城全新一代文旅示范作品，欢乐港湾坚持以国际视野、原创设计、开放共享、绿色生态四大开发理念，将其打造为集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、生态办公为一体的“国际湾区之心 滨海生活创想地”。2021年春节，7天入园游客达到80万人次，已成为深圳市民休闲旅游的新晋打卡地。 未来，华侨城文化旅游业务将持续打造以优秀文旅产品供给为核心，持续引领文旅行业创新发展的示范和样板，不断满足人民美好生活需求。

（二）2021 年 5 月节庆活动安排

深圳欢乐谷举办“第十一届中国杂技金菊奖全国魔术·滑稽比 赛”，推出“2021 深圳欢乐谷杂技嘉年华”活动；北京欢乐谷正式 推出以“夜游、夜秀、夜赏、夜宴、夜购、夜读”六大体验内容为主 体的六期·天光夜谭项目；成都欢乐谷继续“一见钟秦”国风潮玩节 活动，并联手大运会组委会打造五一音乐周；上海欢乐谷继续国风华 服节活动，并与潮流 QEE 熊展开深度授权合作；武汉欢乐谷打造包含 喜羊羊、奥特曼等超人气动画 IP 的动漫亲子嘉年华；天津欢乐谷继 续次元春日纪活动，夜场推出次元电音节；重庆欢乐谷举办“犀角音 乐节”主题活动；南京欢乐谷继续“春日漫裳次元纪”活动；深圳锦 绣中华• 民俗村推出“锦绣中华华服秀典”系列活动；深圳世界之窗 继续举办“世界国潮节”，推出“国潮 GAI 世界”晚会、国风大咖秀、 国潮电音狂欢夜等活动；长沙世界之窗推出第三届“火星上的火人节” 主题活动；东部华侨城举办以“深呼吸”为主线的“健康体验节”主 题活动；云南华侨城推出“嗨 FUN 泼水节”主题活动。

深圳欢乐海岸继续进行“春天的小河边”淡水鱼特展；深圳欢乐 港湾推出奇趣巡游、节日扭蛋机等互动活动，邀游客开启寻光之旅； 顺德欢乐海岸 PLUS 将迎来“凤城欢乐节”启动仪式及玛雅海滩水公 园开园仪式。

2021 年 4 月旅游综合业务情况
（一）2021 年 4 月节庆活动情况

深圳欢乐谷举办以“春风游园，全民动漫”为主题的春风游园 季动漫嘉年华活动；北京欢乐谷举办春风游园季·国潮文化节；成都 欢乐谷举办“一见钟秦”国风潮玩节；上海欢乐谷举办国风华服节； 武汉欢乐谷举办国风次元节；天津欢乐谷举办次元春日纪活动；重庆 欢乐谷举办乐次元动漫节主题活动；南京欢乐谷举办春日漫裳次元纪 活动；深圳锦绣中华• 民俗村推出“锦绣茶花节”主题活动；深圳世 界之窗举办“世界国潮风”活动；长沙世界之窗推出四月汉服季—— 蹴鞠大战；东部华侨城推出踏春度假季；云南华侨城举办泼水狂欢活 动和多项春日亲子游活动。

深圳欢乐海岸推出“春天的小河边”淡水鱼特展；顺德欢乐海 岸 PLUS 举办寻味顺德小镇·欢乐海岸 PLUS 第一届全城吃货节；深圳 欢乐港湾推出欢乐港湾艺术计划“三日谈“等系列活动；江门古劳水 乡推出以“自由流淌 春赏古劳”为主题的踏青季系列活动。

顺德欢乐海岸可出租面积由去年年报7.2万平米升至一季报18万平米，出租率83%升至94%，从开业到完全开业大约1年半时间，宁波欢乐海岸可出租面积由1万平米升至8.8万平米，预计总出租面积20多万平米要到明年中才能完全开业，深圳欢乐海岸出租率由去年年报85%升至一季报88%，深圳欢乐港湾去年八月份开业，预计今年底完成全部开业，扬州梦幻之城和南昌象湖今年开业，预计明年底完成全部开业，西安玛雅水公园今年开业，武汉各大项目，西安各大项目，郑州各大项目，南京各大项目，中山欢乐海岸，下花园，涿州，济宁，大空港肇庆茂名湛江等源源不断的城市核心永续物业开门迎客，这是一个不断扩张还可以提价的文旅业水电股！

农民无畏

“化身为海” 提问：在网上看到有投资者统计，华侨城A在深圳全部项目占地总面积占深圳市总面积的1%，我打开手机高德地图找到深圳最牛的南山区，手机屏幕上到处是华侨城的项目。请您把华侨城A在深圳持有的物业列表统计一下，土地性质，面积等等，还有把公司在深圳所有项目占地面积汇总一下。谢谢！提前祝您五一节快乐！


公司官方回答：您好，截至2020年年底，公司在深圳的合计可出租面积为64.82万平方米，项目业态包括厂房、住宅、商业及写字楼等；在深圳的累计土地储备总占地面积为58.27万平方米，总建筑面积为189.26万平方米。详情请参见公司《2020年年度报告》中“累计土地储备情况”及“地产及旅游综合项目出租情况”部分，感谢您对公司的关注。

有投资者向华侨城A提问， 关于“对照国资委和华侨城关于“十四五”时期的主要目标任务，对标文化强国建设目标和建设具有全球竞争力的世界一流文化旅游企业的发展目标”，请问公司对这一目标有制定哪些关键举措？第二：对于这一目标的完成度如何进行考核？例如：市值超越迪斯尼成为世界第一？营业收入世界第一？接待游客数世界第一？文旅利润世界第一？非常感谢，提前祝您五一快乐，预祝欢乐系列产品人流爆满！！


公司回答表示，您好，为发展为世界一流文旅企业，公司将对标工作纳入年度重点工作计划，成立专项工作组，研究制定专项工作方案和相应的工作监督检查机制，从多维度、多层次、多领域寻找与世界第一文旅巨头的差距，深入开展企业数字化转型、文旅产品创新升级、标准化建设等多项行动，构筑华侨城A的核心竞争力。

一季报也没有更多的信息可以挖掘的，点评也是勉强为之，所以大家也就勉强看一下：
一、事实投资者还是要清楚，在股权激励出来之前 ，无需过分看多。因为现在看多实质上站在管理层的对立面，毕竟股权激励尚未出台，所以这份一季报让人感到有些失望，可能也是意料之中的事。
二、看过我关于华侨城相关文章的人应该清楚，我对华侨城的毛利率尤其关注，因为高毛利率正是华侨城文旅强大优势的凸显，多年的高毛利率已经足以证明这不是窝在深圳带来的，是华侨城几十年专注文旅深挖出来的宽宽护城河，如果你一直抱以一颗想证伪的心，我想终究会很失望的。今年一季度的毛利率是47.3%，尽管比往年有一定的下降，但这也是华侨城走出深圳，加快周转所导致的必然结果，尽管如此，这个毛利率依旧有点鹤立鸡群的意味 。我还是举同样双轮驱动的新城控股，尽管一季报利润大增，但其毛利率仅为20.3%。我还是这句话，将来只要华侨城毛利率平均维持在40%之上，说明华侨城始终在房地产开发市场里独具资源禀赋，尽享土地红利，这也是我长期投资华侨城的最根本底层逻辑所在。
三、其他
1、净利润的问题。营业收入85.46亿元同比增长25.35%，归属净利润9.01亿同比增长7.46%，很多投资者又会认为是增收不增利，事实上总净利润9.32亿同比增长是20.2%，而三费却同比增长37.8%，联想到我说的第一条原因，实际上并没有表面看起来那么糟糕。
实际上华侨城当期销售商品、提供劳务收到的现金达到221亿，同比增长81%，而归属利润却是差不多，所以光看一季度的利润情况真不是很有意义。
2、合同负债继续保持增长。2015-2020-2021年一季度分别为61.91亿、150.79亿、309.10亿、422.84亿、700亿、881.83亿、988.83亿，为后续利润的增长储备弹药库，毕竟华侨城这个弹药库含金量十足。
3、经营现金流量。经营现金流量净额为-31.45亿同比-127.87亿明显收窄，估计今年的现金流量会比去年更可观。尽管我认为华侨城对于一些好地好资源还是要毫不犹豫地出手，不要担心短期财务指标的好坏，而要秉承长期主义。

4、新增土储。一季度新增土地储备计容建筑面积150万平方米，土地价款46.83亿，平均土地建筑单价仅为3114元/平方米，不过似乎所处城市能级总体不高，还是希望华侨城能在一线二线或者强三线区域城市多拿地。财报中披露预付土地拓展款100.77亿，比年初增长45.26%。
5、物业租赁情况。全年月均可出租面积135.48万平方米比年初119.07万平方米又有两位数增长，出租率86%也比去年上升1个百分点。
6、负债情况。公司筹资活动现金流量净流出-63亿，而去年同期是是净流入205亿，所以总体来说公司处于降杠杆中，也符合公司以销定产的方针。
7、还有一个可说可不说的事。十大股东名单破天荒的出现了二个个人名单，传说中的牛散，二人共持有0.79%市值6亿多，不知道这意味着什么。
就这些，也解读不出来什么，凑合着看吧。

本人持有华侨城，难免有倾向性的想法，不构成投资建议

作者：其实

华侨城Ａ公告，一季度实现营业收入85.47亿元，同比增长25.35%；归属于上市公司股东的净利润9.02亿元，同比增长7.46%

记得2019年11月参加了董老师的见面会，见面会结束后就去考察了神秘的深圳华侨城片区，当时去欢乐谷，感觉欢乐谷是玩过的最好玩最刺激的主题公园，当天下午又去参观了欢乐海岸，当时欢乐海岸也是人山人海，人非常多，第一次感受到了欢乐海岸的与众不同，也了解了深圳华侨城片区的房价，那片的房价基本是深圳南山区最贵的地方，最宜居的地方，就像住在公园一样。回来后就清仓了兴业银行，卖了一大部分平安保险，南京银行加仓了华侨城，到后来越了解后还卖了县城的房子继续加仓华侨城。

重仓华侨城一年半后再次来到深圳，来参加股东大会，也是我第一次参加上市公司股东大会，提前一天来到深圳后第一时间就是去华侨城自营酒店开个房。然后直接打车到了欢乐港湾，导航显示15公里，打车费用45，和出租车司机聊天讲，深圳最贵的房子就是我们刚刚路过的这些地方房价15万左右，贵的20多万一平，到了欢乐港湾后第一感受就是这不是一个海滨公园嘛，人流很多，非常漂亮，第一时间就是去坐坐湾区之光摩天轮，预约了6点的摩天轮，那天天气不是太好，风有点大，坐上摩天轮后看着周围的高楼大厦，也看到了对面的香港，看着远处的大海，也看到了下面全景的欢乐港湾，想想周围住房卖20万左右一平方，想想华侨城的海府一号已经清盘写字楼售价10万左右一平，一楼门面基本售完（单价28万一平）华侨城当时凭借技术分打败万科，招商等强劲对手（其实是定向拿地，不知道为什么还有其它三家企业报名投标？）最后留下了10万平方左右的东西低密度商业步行街，还有音乐厅，酒店，摩天轮等自持物业，通过其它股东了解到欢乐港湾所有投资的现金流已经为正，也就是讲华侨城投资欢乐港湾已经收回本金，还留下了价值市场价20万➕一平的10多万平临街商铺，中国最大的摩天轮等等自持物业。但也有点不足的是欢乐港湾还没有全部建设好，很多商铺还没开门做生意，但相信在过一年后哪里肯定会成为深圳最火热的都市会客厅，网红打卡地。

20号那天我们华侨城股东群的几个人都到了酒店，中午孙总请我们几个在酒店吃饭，还喝了烟台的白兰地，孙总是个老股民，93年开户通过原始资金5万到现在股票市值5000万左右吧，持有300多万股华侨城，关键是孙总两夫妻培养出来最优秀的儿子，当时天津高考第7名，同时被清华北大和香港大学入取，最后选择了香港大学读金融，还听了群里刘总，谭哥他们的投资股票的经历，都是老价投，刚开始技术分析都吃了亏，讲我很幸运一开始就知道了价值投资。

下午参加了股东大会，主要记得管理层讲华侨城以后会和腾讯合作成立子公司，利用华侨城和腾讯的优势线上线下结合，建立了一个全国性的旅游互联网平台，华侨城是有野心的，只是现在还没到时候公布出来，未来在互联网和金融上都会做得很好，感觉是要做一个平台型企业，而且会和很多线下景区合作等等，这点作为长期股东还是很期待的。还有个问题就是集中供地会不会影响华侨城未来毛利率等，公司讲华侨城文旅拿地都是提前沟通好，不会有什么不同，对于现金流好，资金充裕的企业也许集中供地会更好。还讲为什么不公布每个主题公园营收，利润等，管理层讲的意思大概就是这是商业秘密，如果公布了会有其它公司竞争，我的理解是不好和政府谈条件了。管财务的高管讲未来还会加大华侨城的信息披露等等，短期自持物业还是按保守的折旧会计方式处理等。顺德欢乐海岸很成功，三线城市做欢乐海岸收益率不比一二线城市差，但公司还是主要在一二线城市布局或者一些条件很好的经济实力强的三线城市，现在开业和在建签约的有30多个欢乐海岸模式了（还讲五年内大湾区会有10多个欢乐海岸开业），未来几年还会加大力度签约和拿地，欢乐海岸的招商团队也越来越强大等等。欢乐谷旗下还会有很多子品牌，比如水上乐园或者一些迷你版欢乐谷等，因地制宜，每个项目都会不一样，而且华侨城签约项目更看重利润，有些前期利润不好的项目由集团孵化，招商团队也在慢慢完善等。通过这些信息，感觉华侨城未来会成为一个世界级的文旅集团，未来会托管更多的4A5A级景区，也会在全国继续落实更多欢乐海岸模式，而且每一个欢乐海岸都会与众不同，也会在适合欢乐谷落地的地方因地制宜做出更多的文旅产品，而且这些文旅项目和管理的景区还有未来还要加大合作其它景区，让这些线下旅游景点和自己的互联网平台相融合，未来是一个文旅➕互联网➕金融的平台，欢乐海岸和欢乐谷还可以证券金融化等等，一家伟大的公司一定有一个不一样的企业文化，有着一些伟大公司与众不同的护城河，这些远大抱负和梦想都离不开华侨城对于文旅的持续投入几十年所形成的护城河。

晚上我们华侨城群的群友又到了欢乐海岸聚餐，欢乐海岸人流量还是非常大，看着实际价值20万平方左右的商铺，想到账面价值才几千一平，我们几个股东都感觉华侨城被严重低估了。挪威兄讲华侨城股价未来大涨肯定离不开市场对华侨城文旅属性的认可，而且股价也许会涨到很高，我知道华侨城的高毛利率，高净利率都是因为华侨城的文旅护城河，但现在这估值对应今年分红后又不到了5倍市盈率，我感觉第一目标应该就是让市场知道华侨城即使是一个房地产公司，也应该给与这个行业最高估值，因为毛利率是龙头公司一倍左右，净利率也是一倍左右，融资成本比龙头公司估值更低，整个行业最低的几家公司，也可以讲是整个中国融资成本最低的公司之一，深耕深圳几十年自持物业被严重低估，因为几十年的折旧这些每平方10万➕的房子现在账面上基本没多少资产。如果华侨城估值修复到万科市盈率，或者高于万科百分之20，30的估值后，下一步才会考虑文旅属性，文旅龙头的估值应该是20倍到30倍市盈率，我是苦命人赛道股估值估计就没办法看到了。

投资最重要的就是遇到最好的投资机会记得下重注，特别是优秀的公司遇到市场先生疯狂打击的时候，估值低到变态的时候，如果能穿越迷雾了解了这公司的本质就得在这种高概率高赔率的生意下了全部赌注，这一生中如果遇到二三次这种机会我们就会变得足够富有，相信华侨城是这种机会，乐观的人获得财富，悲观的人短期正确。

最近华侨城从高点跌下来百分之10几，有人问我要不要卖了，而且你还赚了本金的百分之70左右了，我心里想如果把华侨城卖了我能买那家公司？能不能所有资金全部重仓一家公司而且一点不慌，不管涨还是跌都感觉很平常，因为我知道这家公司最低回报就是三年内到20，这样我以前投资华侨城的自有资金会翻5倍左右，但如果估值修复到20倍也许我就可以赚10多倍，从而财务自由，也许很多人讲房地产公司平均市盈率就是8倍左右，为什么你还这样看好华侨城，我想想三年半后市盈率到8倍左右我也可以赚5倍，如果估值更高或者变成赛道股那又会怎么样？上不封顶下有保底的投资为什么不下重注。

作者：金哥777