2026年1月1日起，购买不足2年的住房交易增值税率从5%降至3%，满2年及以上住房免征增值税。以100万元二手房为例，旧政策需缴5万元增值税，新政后仅3万元，业主直接减负2万元。降低交易成本有助于释放"卖旧买新"需求，促进一二手房市场良性循环。通过降低交易成本，稳定市场预期，为房地产市场健康发展注入动力根据二手房的环比，就可以把二手房的定比计算出来，就和炒股一样，每月亏1%，一年你就亏损11.36%，我们先看看70个城市上涨和下跌城市的占比。
黄色代表上涨城市，基本是都是趋势性的，而且是普遍性的。基本上就是11-14年，上涨太凶了，打压一下。15-16年，看到跌凶了，就刺激一下，这个刺激就一发不可收拾，房价从2015年上涨到了2021年。22年年有开始跌，有下猛药刺激，23年有一个假的小反弹，释放了一部分需求。
| 我们看房价需要看真实的二手房价格，因为一手房房价收到，供需，政策，位置，土地，开发影响很大，不能反映真实的房价。二手房都是个人买家的自由市场，才能够真正的反应市场价。房价跌回10年前的，就有我老家南充。温州的房价甚至只有15年前的2/3。 以前挣钱那么难，省吃俭用，六个钱包 买的房子，既然还跌价了，还不如把钱存银行。2011年国企工资情况，全国平均：42828元/年（月均约3569元）。2025年国企工资情况，全国平均：124110元/年（月均约10342元）。
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| 全国多数城市房价高点在 2021 年前后，北京却走出独立曲线：2017 年达峰后，限购政策下逆势下行；2021 年全国普跌时，北京反而震荡冲高，2023 年初触及次高点。
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| 二、次高推手：二胎潮催生的学区房抢购
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| 这波上涨的核心是学区房。2016-2017 年二胎放开带来出生小高峰，这批孩子 2023 年集中入学，家长扎堆抢购学区房，需求集中释放推高房价，带动北京整体楼市阶段性冲高。
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| 三、需求退潮：入学人口峰值已过
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| 2023 年是全国小学入学人口峰值，2018 年后出生人口持续下滑，2024 年起入学人数将大幅回落。学区房的核心价值是 “教育资源稀缺性”，需求萎缩后，溢价空间必然稀释。
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| 四、前车之鉴：杭州文鼎苑的 “腰斩” 警示
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| 杭州学区房标杆文鼎苑，从巅峰 10 万 +/㎡跌至如今 4 万 +，近乎腰斩。北京虽有首都教育资源优势，但 “入学人口减少”“教育均衡化” 大趋势不可逆，学区房溢价终将被压缩。
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杜叠衣
