华夏幸福：债务重整破局+转型提速，困境反转逻辑凸显！

一、核心投资逻辑：多重利好共振，价值重塑可期

华夏幸福 当前正处于债务风险化解与业务战略转型的关键拐点，债务重组超八成落地筑牢安全边际，轻资产运营转型成效初显，叠加产业园区政策红利释放，公司有望逐步走出经营困境，实现价值重塑。短期看，预重整推进加速债务问题解决进程；中长期看，产业新城服务商转型契合政策导向，优质资产盘活与新业务布局打开成长空间，具备显著的困境反转投资价值。

二、基本面深度解析

（一）债务重组持续突破，风险逐步缓释

公司债务重组推进成效显著，截至2025年10月31日，2192亿元金融债务中已实现重组金额约1926.69亿元，重组完成率达87.9%，累计减免债务利息及豁免罚息超202亿元，大幅减轻财务负担。通过搭建“幸福精选平台”“幸福优选平台”，以股权抵偿债务合计236.28亿元，同时处置丰台、国际业务地产等项目回款44.1亿元，资产盘活与债务清偿形成良性推进。

更关键的是，廊坊中院已受理公司预重整申请，将提前开展债权申报、资产调查等核心工作，助力高效制定重整方案，显著提升后续重整可行性与推进效率，为彻底化解剩余245.69亿元未偿债务提供明确路径，公司经营发展的核心桎梏正逐步解除。

（二）业务战略转型见效，轻资产模式打开新空间

公司坚定向“产业新城服务商”转型，轻资产运营业务已成增长核心引擎。2025年上半年运营、服务类收入占比提升至46%，首次超越传统开发业务，转型结构持续优化；2024年幸福蓝线新拓展园区133个，签约总面积510万平方米，同比激增179%，市场化拓展成效显著，招商落地项目337个，同比提升116%，全流程产业服务能力持续强化。

核心业务表现亮眼，全国布局50余座产业新城，委托面积超4000平方公里，运营产业园70多个，管理面积达260万㎡，回报率超4.5%；累计签约入园企业超3000家，含33家世界500强企业，“建链强链补链”招商策略形成400多个产业集群，产业资源整合优势稳固。同时积极布局低空经济、园区新能源、数字化等高潜力赛道，中山板芙镇“点点科创城”、江门高新产业 新城集成电路产业链等项目落地，为长期增长注入新动能。

（三）资产储备优质，保交楼夯实发展基础

公司资产储备具备核心价值，持有待开发土地面积超410万平方米，存货规划建筑面积710.83万平方米，聚焦京津冀、大湾区、长三角等重点区域，区位优势显著，随着行业环境改善与自身运营修复，资产变现能力有望逐步提升。保交楼工作稳步推进，截至2025年4月累计交付项目137个、14.7万套，交付任务完成率达97%，切实保障客户权益的同时，有效修复品牌口碑与市场信心，为业务恢复创造有利条件。

（四）政策红利精准加持，行业环境持续优化

国家层面密集释放产业园区发展利好，发改委等三部门推进零碳园区建设，工信部与发改委联合出台《工业园区高质量发展指引》，鼓励园区特色化、数智化发展，与公司产业新城运营核心业务高度契合。同时房地产行业“保交楼、稳融资”政策持续发力，公司纳入首批房企“白名单”，可享受低息贷款、专项债等支持，显著降低融资成本、缓解资金压力。叠加京津冀协同发展、长三角一体化等区域战略推进，公司产业新城布局深度受益于政策资源倾斜，发展环境持续向好。

三、投资价值总结

华夏幸福当前正处于风险化解与价值回升的关键阶段，债务重组高完成率叠加预重整推进，为公司摆脱财务困境提供坚实保障；轻资产运营转型成效凸显，产业招商与园区服务能力构筑核心竞争力，新赛道布局打开成长天花板；优质资产储备与保交楼成效夯实发展基础，叠加产业园区与房地产行业双重政策利好，公司困境反转逻辑清晰，后续随着重整落地与业务复苏，估值修复空间显著，具备较高的中长期投资价值。