所谓“房地产泡沫”真的会让银行股长期低估吗？

目前普遍流行一种说法，认为中国的房地产业存在巨大泡沫，未来房地产贷款会给银行业造成巨大坏账，因此银行股的隐性风险很大，即使估值再低也没有投资价值。但是，事实果真如此吗？

首先，我认为中国的房地产总体是良性的，并没有泡沫，近几年的下跌只是上升途中的一次波段性技术回调，而那些倒闭的房企只是因为用了过高的杠杆所导致。中国的房地产行业增加值占GDP的比重在世界主要经济体国家中仍然属于偏低的，例如，英国占12.9%，美国占12.35%，日本占12.06%，澳大利亚占12.18%，德国占10.74，法国占11.6，而中国的这一数字从2023年的9.2%下降到现在的6.3%，明显低于其它主要经济体国家，在中国的城市化尚未完成的情况下，因此，中国的房地产业未来还有很大成长空间。

其次，中国的房地产行业贷款占银行贷款总额的比例并不高，日本是10一15%，美国15一25%，德国30一40%，加拿大40一50%，澳大利亚50一60%，英国更高达60一70%，而中国目前房地产贷款53万亿，而银行货款总额271万亿，占比19%，仅略高于日本，属于较低水平。

第三，房价收入比，除了北上广深等少数城市以外，其余90%以上的城市房价其实并不高，尤其现在回调以后很多二三线城市的房价收入比只有7一8倍，甚至更低，而三四五线城市更是有大量白菜价的二手房。北上广深的房价虽然较高，但这些一线城市汇集的是14亿人中的精英，同时也是面向全球的国际大都市，因此，这些城市房价不能用普通打工者的收入去衡量，就此认为房地产有泡沫并不正确。

在银行的货款中，房地产贷款过去一直是最优质的贷款，由于有充足的抵押物，坏账率很低。即使最近几年一些在高位用高杠杆买房的人暴仓了，其所占比例也很少，即使断供，银行也不会有多少损失，因为房子拍卖后，如果不够还贷的话，还要继续还钱。

目前房地产己回调到谷底，最坏的情况也不过如此，还有什么可怕的呢？
在恐慌性下跌过程中，跟风割肉的人永远是最悲惨的韭菜，否极泰来的时刻己经不远了。中国的城市化进程只完成了一半，还有浸长的道路要走，也许有人会用人口岀生率来说事，随着人均GDP的增长，人口岀生率必然会岀现下降，这很正常，即使每年减少一两百万，对14亿的基数来说微不足道，完全可以忽略。

银行股目前的低估值是市场的估值偏见，这是市场所犯的巨大错误，未来，市场自身所具备的纠错能力必将使银行股的估值得到修复。