万科涨停背后：3年自救，时代谢幕！

今天午后，万科A迅速拉板，久违的红色数字在交易屏幕上跳动。港股万科企业 一度飙升近20%，万科境内债集体暴涨，多只涨幅超过30%。



可以说，资本市场为万科送上了一份意外的礼物。对于经历了3年跌宕的万科股东而言，这一刻的涨停恍如隔世。

涨停的直接原因，是当日召开的“22万科MTN004”债券持有人会议。这笔原定12月15日到期的20亿元中期票据，其展期方案成为市场关注的焦点。

就在前一天，花旗银行刚刚发布报告称万科“短期已纾困”，而摩根士丹利 却下调了万科的销售预测。

涨停、债务会议、机构分歧——这一切都指向同一个问题：经历三年危机的万科，究竟走到了哪一步？

一、涨停始末

平淡无奇的午后，深交所交易大厅内，万科A股价突然垂直拉升。13点31分，股价牢牢封上涨停板，这是万科许久未见的景象。
涨停板上的封单一度超过27亿元，整个房地产板块被点燃，财信发展 、华夏幸福 涨停，金地集团 、保利发展 、绿地控股 等纷纷跟涨。
市场情绪被一则消息点燃：当日召开的“22万科MTN004”债券持有人会议将审议该笔债券的展期方案。



对于深陷债务压力的万科而言，这次展期不仅关乎一笔债务的偿付，更是市场对这家房企能否渡过难关的信心试金石。

二、生死自救

时间倒回一年前，2024年的万科正处在悬崖边缘。这一年，公司交出了上市以来最差的成绩单。

全年营收3431.8亿元，同比下降26.3%；归母净亏损494.8亿元，同比暴跌506.8%。近500亿的亏损如同一记重拳，似乎击碎了市场对这家行业龙头（代码000002）的最后幻想。



亏损的原因是多方面的：开发业务结算规模和毛利率显著下降，新增计提了信用减值和存货跌价准备，部分非主业财务投资出现亏损。

危机倒逼改革。2024年，万科制定并实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”。核心策略是“瘦身健体，聚焦主业”——全年高品质交付超过18万套房子，实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一。

同时，万科通过大宗资产交易完成54个项目，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元。

融资端，万科全年新增融资和再融资948亿元，兑付了292亿元境内外公开债及ABS，这些举措似乎为万科赢得了宝贵的喘息时间。

三、重大转折

将时间再往前拨一年，2023年初的万科已经开始显露疲态。这一年2月，万科发布了非公开发行A股股票预案，计划募集资金不超过150亿元。

这是“第三支箭”房企股权再融资重启以来最大规模的定增。资本市场对这一举动反应复杂——一方面，融资有助于缓解资金压力；另一方面，折价20%的发行方案将摊薄原有股东权益。

更令人担忧的是，这次定增资金投向的11个项目回报率普遍较低。与2021年相比，11个项目中有8个项目的利润率和回报率更低。

这一年，万科销售持续低迷。2022年全年销售金额4169.7亿元，同比下滑33.58%。进入2023年，下降趋势并未改变。



与此同时，万科的现金流开始恶化。2022年第三季度，公司经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%。

四、盈利腰斩

实际上，危机的种子早已埋下。从2020年到2022年的三年间，万科的盈利经历了近乎腰斩的过程。

2020年，万科归属于上市公司股东的净利润在400亿元以上。而到了2022年，这一数字降至226.2亿。三年时间，虽然营收规模增加了超过800亿元，但盈利额却大幅缩水。



毛利率持续下滑是利润下降的主要原因。2022年，万科整体毛利率为19.55%，同比下降2.27个百分点。开发业务结算毛利率为20.4%，虽在行业中仍属中等偏上，但与公司历史水平相比已明显下降。

万科的多元化战略也未能带来预期的回报。2022年，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入占总营收的93.4%。

郁亮曾坦言，经营服务业务挣的都是“辛苦钱、小钱”，短期内难以对公司收入和利润带来较大增量。

五、深铁入主

危机之中，万科的大股东深铁集团站了出来。2025年6月27日，万科召开2024年度股东大会，新管理层首次公开亮相。
一批来自深铁背景的高管进入管理层，这标志着深铁集团正式介入万科的日常经营管理。



深铁对万科的支持不仅限于人事安排。2025年6月，深铁集团拟向万科提供借款不超过30亿元。这已是深铁集团年内第五次向万科提供股东借款，累计金额达148.52亿元。

高层在股东大会上表示，万科将把握政策机遇，“以时间换空间，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险”。

六、行业困局

万科的困境并非个例，而是整个房地产行业调整的缩影。房地产行业整体仍处于调整期，2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，居民购房杠杆率偏高。

行业利润总额为负，平均PE达141.01，估值偏高。但市场预期正逐步企稳，房贷贴息政策有望分步推进，优先覆盖新增首套房贷，逐步向高风险存量贷款延伸。



万科郁亮对市场走势的判断相对乐观。他认为，在政策引导和支持下，房地产市场将回到稳定健康的发展轨道。

土地市场、销售、存量去化和产品趋势四个方面的变化，将推动市场企稳。

七、债务博弈

随着2025年进入尾声，万科的债务问题成为市场关注的焦点。在12月10日涨停前，围绕“22万科MTN004”展期的博弈已经持续数周。

这笔20亿元的债券展期方案提供了三个选项：本金展期一年且无首付是共同条件，区别在于利息支付时间和增信措施的不同。



方案一，约定展期前已经产生的利息也将延期12个月支付，并明确表示“本次调整中期票据本息兑付安排不构成违约事项”。

方案二，要求展期前已经产生的利息正常兑付，并要求追加投资人可接受的增信措施，包括深铁集团或投资人可接受的其他深圳国企提供的担保。

方案三，同样要求利息正常兑付，但对增信措施的要求较为宽松。

面对万科的未来，机构观点出现明显分歧。

花旗银行在12月9日的报告中指出，万科凭借母企、政府及银行的支持，短期已纾困。报告预期万科2027年前无境外公开债务到期，且可能获取新项目。而就在花旗报告发布后一天，摩根士丹利却下调了对万科的销售预测。

八、万科结局

涨停的红色数字背后，是一个行业龙头的艰难转型。对于万科的结局，可以沿着三条可能的路径推演。

最乐观的情景是“以时间换空间”战略成功。通过债务展期获得喘息时间，借助政策支持和市场回暖，逐步恢复造血能力。深铁集团的持续支持将是这一路径的关键。

中性情景是成为“小而美”的专业房企。剥离非核心资产，聚焦优势区域和产品，以精品化和差异化策略生存。这要求万科彻底放弃规模思维，接受市场份额下降的现实。

悲观情景则是步入漫长的债务重组过程。若销售持续恶化，现金流无法改善，可能被迫进行更彻底的债务重组，甚至引入战略投资者稀释原有股东权益。



无论哪种路径，万科都很难在回到过去的辉煌。

因为一个时代谢幕，房地产行业的高杠杆、高周转、高增长模式已经终结，万科必须在新的规则下生存。

涨停板上的封单数字仍在，投资者们紧盯着屏幕，有人兴奋地讨论着万科的基本面困境反转，有人则冷静地指出这只是一次技术性反弹。

不远处，万科总部大楼里，管理层正在准备下一场债务谈判的资料。他们知道，今天的涨停只是一次喘息，真正的考验还在后面。
三年自救路，万科已经走到了最关键的时刻！