稀缺体育场馆+赛事运营标的，基本面扎实向上

珠江股份 23年完成资产置换，已将房地产业务全部置出，置入资产为文体运营+城市服务双轮驱动。物业服务为公司“现金牛”业务，利润近年稳步增长；文体运营业务由场馆运营(轻资产模式)+体育赛事主办+演唱会三方面驱动增长，为未来公司业绩增长核心引擎。公司24年受证券投资+资产减值等影响表观业绩，25年起整体业绩预计迎来底部向上。

公司23年资产置换后，以文体运营与城市服务为核心业务。珠江股份23年将传统地产业务置出，置入控股股东旗下的文体运营与城市服务业务，由此顺利轻资产转型。置入资产珠江城服（100%股权）的2023/24/25年归母净利润承诺不低于0.68/0.74/0.79亿元，2023/24年，珠江城服实际完成业绩0.77/0.76亿元，均超额兑现。公司截至2024年期末在管项目345个，在管建筑面积3905万平米，25年同样有业绩承诺，整体有望继续保持稳健增长。

文体运营成长逻辑：场馆运营市场化红利+自办体育赛事IP发力+演唱会&音乐节联办加速布局，促内需背景下潜力大。珠江文体 为公司的文体运营核心主体，大型体育场馆运营数量已从2015年3个，增长至2025Q1期末的30个（合计建筑面积约293.15万平方米），2015至2024年收入CAGR 18.2%（24年收入3.73亿元/净利润3369万元），该业务拥有较高的景气度。此外，近期管理层调整可看出，文体运营为公司未来发力重点：①2025年4月选举李超佐先生(曾任珠江文体董事长）为上市公司董事长；②2025年7月选举赵坤（曾任珠江文体副总经理）先生为上市公司副总经理。我们将公司的文体运营业务拆分为三块，除了场馆运营的数量仍在加速增长外，自办体育赛事IP+演唱会布局的业绩潜在弹性同样值得重点关注：

（1）场馆运营业务：珠江文体2001年成立，为国内首家市场化运营的体育场馆国企，运营的代表性赛事包括了广州亚运会、广州全运会等众多大型赛事。经过20多年发展，现已具备轻资产模式，对全国一二线城市的大型体育场馆实现场馆运营的管理输出能力，2024年中标7个体育场馆，项目拓展数量及新增管理资产规模达历史最高水平。受益于各地的大型体育场馆逐步开始由事业单位管理转向企业化运营（原事业编模式下，缺乏专业化的文体赛事和演艺运营能力，以及市场化的激励机制，使得体育场馆利用率较低；根据KPMG报告，全国94%体育场馆的市场化收入低于1万元），各地对市场化的体育场馆运营公司需求持续扩大，利好珠江文体等专业运营方的异地布局。根据智研咨询截至2020年末，全国各地大型体育场馆593个，且能承接大型场馆运营的专业化文体企业数量有限（仅珠江文体、华润文体、中体产业 等少数国央企，具备多方面竞争壁垒），重点看好运营全转编+促内需下的场馆运营异地扩张。

（2）自办体育赛事IP发力:体育赛事可划分为三类：职业赛事、专业赛事、业余赛事。我们认为，专业赛事（如亚运会、全运会等）的优秀承办能力，为珠江文体在异地拿最核心大型体育场馆的核心竞争力之一。该类项目收入通常为运动员报名费和政府补助，需要承担整个赛事的运营、餐食、住宿、裁判等多项费用，根据我们产业链调研反馈，专业赛事的利润弹性较低，但仍需高标准和高水准完成，具备较高的准入门槛、市场壁垒和公益属性。业余赛事为提高体育场馆利用率，带动全民健身和参与体育的重要渠道，珠江文体在众多在管的体育场馆已承办青少年乒乓球、青少年游泳&跳水以及多个业余体育赛事，同样拥有丰富经验，且为场馆市场化运营+全民体育的践行者（2024年珠江文体累计举办了393场大型体育赛事活动）。展望未来，我们认为需要重点关注的，为自主品牌IP赛事，参考职业赛事的CBA和业务赛事的苏超，自主IP的赛事如运作良好，比赛的赞助费收入弹性可观（例如CBA，根据KPMG数据，赞助收入占到赛事收入的90%）。珠江体育近年已加速布局自主IP赛事，具体包括了：2024年举办的广州番禺“村BA”品牌赛事（吸引了70支队伍参赛，多家企业冠名）、2024 茂名马拉松、大地流彩-2024年全国乡村篮球（村BA）活动、2024年温州乡村龙舟超级联赛等多个赛事。根据公司披露的2025年6月27日投资者记录表，未来公司文体运营业务以场馆整体运营为大背景，进一步扩大在管场馆竞赛表演市场竞争力，打造自主品牌IP赛事、发展职业联赛，提升冠名权价值，推动场馆冠名权业务开发。我们认为，依托公司全国一二线最优质的大型体育馆运营的资源优势，自主赛事IP业务的未来有望成为公司文体运营的潜力方向。

（3）演唱会&音乐节联办加速布局：公司旗下运营多位大型体育馆，单场观看人数拥有良好的规模效应，2024年已累计举办大型演艺活动138场（演出的保障为主，赚取场地使用费）。展望未来，我们认为除传统的演出场地的使用和保障业务外，联合出品的演唱会，同样有望提供收入和业绩更大的弹性潜力。依托全国的核心场馆资源，珠江文体已联合出品“2025广州草莓音乐节”、“2025VAC电音节”、“李克勤-广州站-演唱会”等多个项目（可实现门票的分成确收），且根据珠江文体的官方，可看到2025年联合出品的音乐节及演艺活动数量仍在持续增长，同样建议重点跟踪。

●  政策环境：“苏超”出圈，带动当地经济活力，政策未来有望持续助力文体发展。(1)参考欧美经验，体育赛事对当地经济带动明显，以超级碗单场赛事为例，根据statista的数据，2025年的NFL超级碗带动的消费者支出，预计将首次超过180亿美元；平均在食品和饮料、商品、电子产品和装饰品上的支出，预计将超过每人90美元，为仅次于感恩节的美国第二大食品消费活动。(2)其次，以“苏超”为例，根据飞猪的数据，6月以来江苏省内取还车的租车订单量同比去年增长超20%、江苏的暑期机票预订量同比去年增长约30%（均截至现代快报在7月2日发布的报道），热门体育赛事对江苏各地“体育+旅游”内需经济带动有良好效果。(3)国家发改委新闻发言人李超，在2025年6月26日发布会上表示，“苏超”火爆出圈现象展现出体育赛事发展的潜力，未来重点开展三方面工作：一是积极拓展全民健身空间载体，二是加快推动户外运动高质量发展，三是创新推动体育与文化旅游深度融合。因此，我们认为促内需背景下，文体及赛事运营有望给予更高的整体经济意义和政策关注度，推动市场化的优秀文体企业加快发展。