摸着石头过河的REITs

昨天文章写了美国的REITs主要是投资那些已经建好，用于出租的房子。利润主要来自于租金和房产升值，详见《当个美国的包租公---QDII里的REITs基金》。

这些天有不少国内的REIT项目正在申购期，而且还有一波打新热。但是国内的REITs是不大一样的，今天我就顺便写一写，希望对REITs基金感兴趣的读者读完了有所收获。
在美国，REITs是公司制，以上市公司形式存在，就相当于一个主营地产收租业务的公司，投资者去买它的股票，它里面大把的机构投资者和外国投资者。而在国内的REITs是以公募基金形式存在的，投资者就是基民，购买的是基金份额，目前这些基金基本上都以个人投资者为主。
但这些基金和普通的基金又不同的地方就是，它认购结束后以股票形式在二级市场上市，基民们不能申购赎回，只能在市场上买卖。所以你可以把它理解成为基金公司弄个草台班子搭建的一个个专门投资各种实体项目的小营业部，募集了一大批基民投资人后，这个小营业部上市交易，投资人想退出的话就只能在二级市场转让股份。
为什么说它是草台班子，因为这些基金公司除了自己抽调几个人负责项目之外，还会聘请外部管理机构，基金公司自己只收取较低的固定管理费，而外部管理机构还需要收取浮动管理费，也就是业绩提成。
我随便拿一只举个例子，比如508019中金湖北科投光谷REIT，它的基金管理费分3部分，第一部分就是大家正常理解的基金固定管理费，只收取0.2%一年，这部分是给基金公司的。
第二部分叫基础管理费，因为聘请了武汉光谷资产投资管理有限公司作为外部管理机构，所以这部分就是付给他们的，收每年营业收入的5%，如果项目公司当年的营业收入是1亿，基础管理费就是500万。
第三部分叫 浮动管理费，这部分收的是经营实际现金流超过目标值部分的15%。这又是啥意思呢？打个比方就是假如当年盈利实际1.2亿，但是目标值是1亿，那么等于有了2千万的超额收益，就要收取超额部分的15%，也就是300万。
除此之外还是跟普通基金一样有0.1%托管费，以及每年大概几十万的审计、信披等固定费用。
具体每只基金收费不尽相同，有些也可能没有基础管理费或者浮动管理费，大家投资的时候可能需要自己多留意看下。
国内最早的一个REITs产品是2014年的中信启航，不过这是个私募产品，并没有进入公众视线。
2015年首支公募REITs发行，叫鹏华前海万科REITs（代码184801），但它又非常的不纯粹，这个基金的合同约定投资于不动产项目的比例不能超过50%。他持仓里还有较多的债券和股票，我贴出来你们看下： 直到2021年，国内才开始正式发行公募REITs基金，所以2021年才算是国内公募REITs发行元年。记得当时还挺热闹，媒体上也大肆宣传，很多人也是把这产品当做新股来打的，而如今也是涨跌参半。要说我们国家，那得是最傲气的。最喜欢自己摸着石头过河，人家修好的桥，那是不能走的。所以REITs这个东西，别人有，我们当然也得有，但是我们的REITs是有中国特色的。在国内，住宅地产投资受到限制，所以目前的REITs主要投资于政府主导的基建类项目、以及现金流稳定的公共服务类项目，还有少量的商业地产。在过去，这些项目主要依靠政府专项拨款或地方政府发债来筹集资金。但随着政府债务规模的增加，发债受到限制，地方政府开始寻求其他融资方式。所以REITs成了一种创新融资工具，允许地方政府和私人企业通过发行证券向公众募集资金。这种方式不仅拓宽了融资渠道，还分散了投资风险，让普通投资者有机会参与到大型基建项目中。不说场面话了，讲的直白点，这种基础设施项目建设周期长，投资回报慢，按理应该公家出钱，但是现在地方政府没有钱，而机构又不喜欢这种投资，怎么办，发动群众呗，包上一层REITs的外衣让老百姓 出钱了。在2021年6月7号，集中发行了一批REITs项目，我们可以先来过过目，看一下当时这几个产品的项目，都是急需解决融资需求的：这里面没有投资房地产的项目，只有环保，高速，公共基础建设这些。买了这些REITs，显然是收不到房租的，取而代之的可能是高速公路过路费，环保项目的盈利等。而且从资产状态来看，国内REITs投资的项目，不完全是经营状态的，有些甚至还在开发建设过程中。如果资本家的REITs产品初衷是想让普通人也能参与房地产投资成为包租公，那么社会主义特色的REITs是为了方便普通人也能参与政府项目一起建设国家。但也不是说我们的REITs就真的一无是处，毕竟都是国字头的优质资产才能获准发行，绝对不能一杆子打死。要看这些REITs是不是能投资，有非常多方面的因素需要考量。目前国内的REITs基金一共有40多个，我们先看一下这些年它们上市后的情况，下面是它们的大合照：
如果只是单纯对照发行价计算涨跌，总体回报率平均还是负值。但REITs好歹也是个封闭式基金，那有没有可能像以前的老封基一样存在净增，折价，分红这3条腿并进的盈利方式呢。国内的REITs基金在条款里也是明确了强制分红特性的，每年分红一次，90%以上的利润分配，还有些基金每个季度都会分红。下表统计了发行期超过1年的基金分红情况： 表中这个分红率是按照交易价格计算的，看上去是不是还行？然而天下没有免费的午餐，这里面有个坑是值得警惕的，大家有没有发现，分红率靠前的大多数是特许经营权类的REITs，这又是个什么玩意儿呢？先看广河高速REITs基金里这段话：敲黑板，经营权类REITs依托于底层项目的“特许经营权”，而经营权存在期限，到期之后就不能继续经营、无法继续产生分红了。也就是说，经营权REITs的基金资产价值是会逐渐归零的，对应的基金净值也会逐渐归零，所以这类REITs每年才会给出较高一些的分红收益率，因为基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金，去年此类基金分红率是9.7%。而产权类REITs的底层项目是拥有所有权的，可以持续经营，存续期满后可以续期，项目还会有增值的可能。所以相比经营权REITs，所有权REITs的资产增值潜力更大，就算不增值，到期至少也不会归零。当然这类REITs每年的分红收益率就相对低一些，去年分红收益率为4.85%。打个比方就是特许经营权的REITs就像个租客，合同到期就要搬走，而产权类的REITs更像我们买的商品房，虽然房子只有70年产权，但是到期后，房子不会被没收，肯定会用某种方式存续下去的。所以我们在计算收益的时候还要把这层因素考虑进去，假如我们对前面表中统计了去年分红率的这28个REITs基金一揽子买入，做成一个组合。合计成本每份143元，按照去年名义分红水平每份是12.3元，股息率8.6%，但是扣除经营类基金净资产的每年净值折损后，实际的组合收益率是6.8%。以这个收益率是不是就能吊打90%的固收策略了？而且这个产品的核心内容还都是国字头的优质资产。但在净增方面，REITs不像股票或债券类的基金，它的净值只是估值，并不能反映真实的市场价值，净值也不像普通基金那样及时更新，通常半年才出一次估值报告。最重要的一点，经营类的基金净值还是逐年递减的趋势，因此靠净增来提高收益的可能性不大。
下图中列举的是2021年上市的最早一批REITs基金连续4年的净值变化情况，左边6个是产权类的，右边5个是经营类的，很明显，经营权类的净值无一例外是逐年降低的，而产权类的却有可能增值，比如华安张江产业园在2023年的净值就高于2022年(红色箭头处)。
如果连净资产都难以估量，那么折价也并不靠谱了，所以REITs没有传统封基的三条腿，买它更像是买入一种只能靠分红方式回报的固定资产。REITs可以成为一种介于股票和债券之间的投资选择。国内这种REITs投资的基础设施行业通常没有明显的经济周期波动，可能更能够忽略周期性风险。那既然有这么多品种，能不能在它们之上做出一些比较好的量化投资策略呢，它们的打新收益又如何？今天太晚了，我明天再专门给大家写一下适合建立于REITs上的策略~