$保利发展(sh600048)$ 那么针对现在的市场状况，公司在90月份的盘货，还有这个销售战略目前是怎样的这是第一个问题。第二个方面，大家也比较关注这个可转债的推进情况，目前这个业务现在是处在哪个环节？后续可能要推动哪些事务？感谢黄总。发言人01:07是这样，就是90月份的话，一般它会是一个退货的旺季，或者是说对于下半年来讲的话，其实有两个比较关键的一个节点。一个是九月底十月初的这个清明中秋的一个节一个一个一个时间节点。第二个我说一般到了年底，一般冲任务有两个节点，所以一般在这两个节点里面，公司的这个退货肯定会跟上来。那么从目前的计划来讲的话，应该来讲我们还是会抓紧这两个窗口期，还是把一些能推的新盘，还是会集中在这两个大的时间段去推出来。另外的话，对于一些存量盘的话，我们可能也会在集中的会有一些营销的手段或者营销的举措，也是去把握这个市场的机会。发言人 01:55这个量的话肯定还是够，只是说现在主要取决于说每个城市的结构性的问题。有些城市它可能对于这种改善盘比较敏感的，或者比较的稀缺的，那么肯定这个推的可能会多一点。但有些城市可能他对刚需推光刚需比较敏感的那我们可能在结构上面，如果说有的话肯定也会推。但是这个东西可能取决于本身当地这个市场的货量的结构的情况，所以我们还是大的原则就是能推尽推，能卖尽卖，这是第一个情况。发言人 02:32第二个的话就是转债这个事情，我们因为也是刚刚过了股东会，对吧？应该也是上周四，刚过的股东会。整体的这个进度的话，我们也是希望尽快的然后去进行一个申报。申报完以后还要再交易所还有交易所审核，然后证监会要注册，所以这个时间节点的话，肯定会会往四季度后之后去靠了，这是第一个大致的一个流程情况。发言人 03:09第二个的话，就这里边也跟大家也稍微啰嗦几句。就是，对于公司来讲的话，其实我们刚刚也介绍了，就是我们近期发展
公司债 这一块，其实成本还是比较偏低。那其实这个融资成本对于公司来讲的话，不管是从债务结构还是从这个利率水平，其实公司债肯定是有帮助的。但是，我们为什么还是要再做一个可转债的一个产品？其实核心的原因是因为公司其实本质上还是希望去做这种股权性融资的。发言人 03:43像熟悉这个行业的人，其实大家都知道，其实过去从2016年开始，从地产的股权融资暂停之后，其实在2022年、2023年好不容易放开了，我们公司其实也是做多方的努力，成为首批获得这个注册的这个呃，房企之一吧。但是，在2023年、2024年整个这个大势或市场下行的一个环境下，其实公司没有办法具备这个发行条件。尽管说公司也做了很多的努力，比如说这个增持，回购，提升分红比例等等这些提升信心的这些动作。所以在这么个环境下，我们其实也曾曾经探讨过，要么就是做这个批文的延期，要么就是重新再去申请一次这个呃定向定向增发，但这两个方案的话其实都有一个相对的弊端，就是他还是要求这个发行的时候，这个PD不能低于不能低于一倍。我们我们基于目前这个市场的或者股票市场的这个情况的话，好像可能你再去做联系也好，再做竞争也好，可能发行的可能性也不是特别大。发言人 04:52所以后面我们也跟监管这边去反复的去沟通去交流，才选择了这个定向转债这个产品。投资人其实也可以看到，目前市场上定向转债作为单独的融资产品，其实市场上是没有先例的那这个的话其实也是我们去争取的结果。这个产品，因为发行的时候，它其实没有一个PB低于一的这个要求，只是说你转股有这个要求，所以它发行可能相对来讲会更加的容易一点。第二的话，就是这个产品它的这个规模，至少目前来看的话，肯定比单次发这个公司债肯定还是有优势一些。而且的话它可以用于项目的建设，其实也是属于一个增量的一个资本的资金的一个补充。那比比目前公司在只能借新还旧这个大的环境还是更有优势。当然的话期限也会更长一点，应该也会六年，这是第二个点。发言人 05:50第三个点，就是说我们刚刚也讲了，就是说还是希望把股权产品，我们也看到就是说这个定向转债这个产品的话，他其实从发行之后六个月到结束结束之前都具备一个转股的条件。那这个的话，它就比做单独的这个定向融资，它的转股期或者是它的这种这种从债券变成股票的这个期限，可能性就会更高一点。而且我们也看到就是说尽管这一两年市场是在一个供给的改革，或者在行业初期的阶段。但是从其他的行业来看，煤炭也好，钢铁也好，当它经过了这样一个供给侧改革之后，其实它的盈利水平、市场份额，包括整体的估值水平，其实都会有所回升。所以我们相信未来333年四年左右或者四五年左右，其实还是会有这么个机会去进行转股的。那么进行一个基本性的补充的，大概补充一这么几点。发言人 06:52好的，感谢旷总。会议秘书，我看已经有陆续举手和提问了，可以播报一下提问方式，然后优先跟语音端，是文字端的顺序进行播报。大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键，再按数字一。网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。下面有请手机尾号66983位主播进行提问，谢谢。发言人 07:30黄总好，我是海通地产分析师谢岩。我有两个问题，一个就是说从公司角度分析，这个金九银十之前，这个市场一直预期就比较强的一个放松政策，但是确实没有出台。你感觉是什么原因？第二个，后续会不会一直有更强的一个政策出台。第二个就是九月份来说，快要近两个星期了，市场销售上有没有出现这种我们传统的金九银十的趋势向好的一个迹象。有没有跟去年比的话，这个金九银十的情况总体是什么一个情况？发言人 08:04好，谢谢领导。对，因为刚刚我这边我不知道是我的问题还什么问题，我听的不是很清楚，我大概负责这个问题。你的意思是说金九银十之前的政策就是还没有出台的原因是吧？然后包括对后续政策的预期，以及今年9月份之后是不是有出现向好的趋势，是这个意思吗？我听的不是很清楚。对对对，差不多是这个意思。对的。好，谢谢领导。发言人 08:34首先我觉得是这样，首先政策这一块的话，我觉得客观上来讲，其实当前的政策已经是在行业的过去这么几十年的历史上，其实已经是相对比较宽松的了。基本上所有城市的这个限购政策已经取消了。首套房的利率其实也降到了一个历史的最低，包括这个首套房的按揭15%，这个其实也是其他城其他这个年份其实是没有出现过的所以说明整个政策环境其实还是不错的。但是以前的年度可能更多的是一揽子刺激政策，所以它的政策的预期很容易形成一致预期。发言人 09:18这一次的话，他可是从2022年下半年开始到现在是哪个城市，陆陆续续出台。所以你会发现整个政策出的过程中，其实都会是一个类似于脉冲式的这样一个效果。就出完了以后，它马上就能够有市场的2到3周的这样一个复苏一个情况。但是再持续下去的话，可能大家就意愿不强了。所以这个也是目前的一个政策的效果不佳的这么个原因。发言人 09:46就是5 6月份政策出来之后，其实整个市场的反应是非常的大的，包括我们的来访量，包括我们的成交量也看到了很多。但是就到7 8月份，整个市场相对来讲又比较的就政策也比较的没有那么明显或密集了，所以市场的这个热度又又下去了。所以这个的话确实跟这个政策出台的方式，或者是说大家对于政策的预期的期望度的值，它在不断的在拉高也是有关系的，这是第一个。发言人 10:18第二个的话，我就是我们觉得目前来看，其实整个整个销售的低迷的情况，其实不光是说政策一个方面就能解决的问题。我们觉得可能更多的还是受到整个宏观经济基本面的一个大家对于这个经济预期的不确定，包括对于收入预期，还有对于就业预期的不确定。导致大家不管是买房也好，还是说去去其他的一些消费行为也好，都处于一个被动防御的一个状态，就是一个防御性的一个消费策略为主。那那反映在房产上面的话，你就会发现就是二手房的成交其实量和量量量应该是稳住了价格的话，局部的城市还是在往下跌，那说明什么？说明其实就是消费者从从从消费者对开发商变成了消费者对个体这样一个议价的过程。这个医疗过程的话就是能够给这个买房人寻求到一个更强的这样一个价格安全垫，所以导致了这个二手房的成交现在是显著的高于一手房，所以这个其实就反映出来大家对于未来预期的一个不确定性，所以我们也很难判断说后续还有什么政策可以推出来，当然了，市场上也传言对吧？包括这个存量房贷款利率的退换，包括交易税费的减免，然后包括利息去抵扣这个税等等。就是这些政策我们理解如果说政府决定要去支持的话，肯定这些政策要肯定还是要有啊。发言人 12:02但就是说你什么样是个临界点，或是个边际的一个从从从这从量变到质变的一个点。这个我们现在确实作为企业这个微观主体参与方的话，其实是很难去判断的。这是第一个您的第一个问题。然后第二个问题就是说，这个九月份以后，目前来看的话，我们因为九月份其实我们刚也讲了，一般到9月份应该是在下半月，或者是或者下旬可能会有一些集中的推推盘出来。那么上旬的话，他大家还在一个续课，还在一个蓄力的过程中，所以目前边际上来看的话，没有什么太大的边际变化。发言人 12:52好的，谢谢领导。大家好，如需提问电话端的参会者，请向话机上的星号键再按数字一。网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。发言人 13:16下面是来自网络端的文字提问。他想请问一下，咱们土储里面已开工未售中有多少比例是完全建好没卖出去，有多少比例是开发缓慢想等回暖再卖？另外这块减值力度有多大？谢谢。发言人 13:36我们已开工未售的面积，我手上没有这个数。但是我们的这个存货上半年的存货金额大概是七百多亿的一个存货金额。减值的话其实是这样，就是我减值其实从2022年2023年，我通过减值的方式以及通过这个销售当期存货的方式，就是反映在利润表端的这个方式。其实累计大概也消化了一百多亿的这么个规模。所以他就这个减持这一块，目前来看，从2023年底的角度来看的话，应该还是比较充分的。发言人 14:15但是在2024年，确实有些城市的市场的下行的趋势还是在。所以从这个谨慎性原则角度来讲，可能年末我们公司还是会会在考虑对这个一些项目可能要做一些检测测试。但这个规模的话，我们现在因为没办法预测，但是应该也不会像去年那么多。我们理解这第一个。发言人 14:39第二个的话就是我的这个已开工未售的这个面积里面，就大概我们有3000万方的这个已开工位数的一个面积。那这个面积里面的话，85%都是集中在这个核心的38个城市，以及珠三角跟长三角这个城市。所以它的整个的减值的压力其实相对来讲会比较偏弱一点。（节选）
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