20240518

这周末最火热的事件莫过于房地产大三利好出台了，不仅是炒股圈，全社会层面都在对此事热议纷纷，甚至不少人提出了这里是房地产行业整体的牛熊反转节点，真实又当如何呢？

5.17央行大三政策分别是

公积金利率下调，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，这个其实是预期之中的，毕竟LPR利率也是在不断下调的，在下调公积金利率之前已经有部分银行甚至表示首套房的房贷利率是达到了3.1%的，和未降低的公积金利率是差不多的，所以这次下调公积金贷款利率属于顺应趋势。

降低首付比例，首台住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%。属于历史最低水准。看似是降低了首付比例，实则是提升了购房者的杠杆率，同样价格的房子都采用最低首付比例的方式，调整后的消费者需要支付更多的资金。

取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。这一条是最迷惑人的，实则其实没有太大实际的作用。在此之前已经有约60城市取消首套房贷利率下限。其实也是顺应趋势，并且这里说的没有利率下限的意思也不是说利率可以非常非常低。

我们需要明确一点，银行是需要赚钱的，需要息差维持自身发展，房贷利率最低也一定是不可能低于银行的资金成本，银行目前的资金获取成本主要有两部分：逆回购利率和MLF利率（中期便利借贷），MLF利率基本就是银行从央行获取资金的成本，目前利率是2.5%，银行如果要维持正常运营需要维持MLF利率+50基点的息差，也就是在MLF利率保持不变的前提下，房地产利率的极限是3%（目前已经部分银行达到了3.1%），所以除非MLF利率继续下调，否则就算取消下限，房贷利率的降幅也十分有限。

除了这三条政策之外还有一条救市举措是设立3000亿保障性住房再贷款，这个再贷款是支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

简单理解就是央行把钱发给全国性银行，全国性银行向地方选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成没卖出去的商品房，用作保障性住房，钱最终会流向房企。房企可以拿到这笔援助资金基本可以维持自己的资金链条，以及完成保交楼。

而商品房会以合理价格被地方国企收购，这个合理的价格一定是低于市场价格的，这些保障性住房会以更低的价格满足刚需群体，因为地方国企是以比市场价低很多的价格拿到的房子，再次流入市场一定也是低于目前市场的，以此减缓房地产市场的滞销压力，实际就是绕过了限跌令，让地产企业以市场价打折的方式进行售卖。

具体打折多少就得看这个所谓的合理价格是什么情况了，目的仅仅是防止房企资金断裂，换句话说卖的便宜总比卖不出去强，对刚需住房者是实打实的利好，对房企来说赚不赚钱是不一定的，不是为了让房企赚钱，是为了不让房企破产。

所以这条政策更多是对房价不利的，因为这些保障性住房一定是比市场价格低，让房价换一种方式继续下跌且一定是下跌的。因为这些购置保障性住房的人一定是刚需的，如果这项政策真实施下来，原本的刚需商品房群体又会保持观望的态度。后面最容易导致的情况就是刚需群体都在等待保障性住房。

所以总结下来就一句话：本轮房地产政策是为了让房企继续活下去不至于大面积破产以及保证保交楼，以目前的政策态度来看不可能对房价产生正面影响，反而是绕过了限跌令使得刚需的部分商品房价格继续下降，是实打实的利民政策，最吃亏的还是房地产企业。因为这个合理价格一定不会高于市场价格。

这几条政策一发布，午后的地产直接爆发，硬生生把我提前预判到的低空经济拉下马来。。

市场的钱一共就这么多，走了地产一定会对别的产生吸血效应，原本预计地产会分歧一天的，结果再度高潮了。。

今天给大家分析这么多也是因为周一开出来地产大概率就是情绪的顶点了，不要听市场上老师瞎吹的什么房地产的转折点去追的太凶，如果真看好等待分歧的低吸就好。

可以多想想地产如果分歧了，资金会流向哪里。