集中发力，提振预期——上海优化地产政策措施点评

天风地产

事件：5月27日，上海市四部门联合印发文件，宣布优化住房限购、信贷政策等九条政策措施。 优化限购：1）社保年限降低：①非沪籍居民购房缴纳社保/个税年限5年改为3年；②新城以及南北转型等重点区域外地人才社保年限改为2年，临港新区改为1年。2）限购范围缩窄：外地单身购房范围扩大至外环内二手住房。3）离婚追溯&赠与套数优化：夫妻离异后购房的不再按离异前家庭计算拥有住房套数；已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。4）多孩限购放松：上海及外地二孩及以上家庭现有住房限购政策基础上可多购1套。我们认为，本次上海限购调整力度超出预期：①针对外地户籍二手购房范围扩大至全域，24Q1上海外环内二手成交占比约45%，短期或对二手量价回升起刺激作用，利好置换链条打通。②离婚、赠与限购优化利好改善需求释放。③社保年限5改3、针对人才及多孩家庭限购优化等针对性调整，力度符合预期。未来在税费、社保年限等方面或仍具进一步放松空间。

优化限贷：1）首付比例下调：首套、二套首付比例下限调整至20%、35%（临港新区及嘉定等6区二套下限调整至30%）。购房门槛已调至上海历史下限，进一步加大利好刚需释放及置换链条打通。2）商贷利率下调：首套、二套商贷利率下限调增为LPR-45bp、LPR-5bp（临港及6区二套下限调整至LPR-25bp），调整后目前首、二套房贷利率分别为3.5%、3.9%（临港及6区二套下限3.7%）。降成本力度同样已较大，或推动前期观望客群购买力释放。3）公积金贷款额度提升：购买首套、二套个人公积金最高贷款额度调整为80、65万元、家庭公积金最高额度调整为160、130万元。调整契合满足合理住房需求，促进职住平衡等政策惯性思路。

统筹存量：1）收储存量：探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。2）收购二手：支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。3）以旧换新：一年内出售外环内2000年前竣工、建面在70平及以下的唯一住房并购买外环外一手家庭可申请补贴。本次针对存量消化政策力度同样较大，对外围高库存区域冗余库存去化、供需关系改善将构成利好，同时国有平台、企业等收购行为或对二手市场价格起锚定作用。我们看好本次集中式调整后上海基本面加速企稳，不排除乐观情形下新房销售同比于下半年回正、价格止跌。更多纪要，关注（机构调研）。

重点关注标的：招商蛇口 、保利发展 、中国海外发展 、华发股份 、建发国际集团 、越秀地产 、绿城中国 等。