幸福的家庭是相似的
整整二十年前，还是顺驰创始人的孙宏斌，2004年第一次参加博鳌论坛。
孙总是众矢之的。因关注度太高，他上午30分钟的发言改成问答，并延长至一个小时。他说2004年要完成销售回款120亿。当场，王石不点名指责：
这是吹牛。有网友发起了“顺驰会不会走向毁灭”的投票。反对票只有一张，还是孙总自己投的。
在这年更早的2月，万科在深圳云海山庄召开务虚会，财务总监王文金发言，万科可能在10年内达到千亿销售规模。王石当场评价王文金的发言，是年轻人头脑发热：
在搞大跃进。与孙总一样，富力李思廉也是第一次参加博鳌论坛。他看着被四处夹击的孙总，补刀说如果孙总今年能做到100亿销售额，那就是万科和我公司销售额的总和：
的确是地产行业第一了。参加完论坛，孙总有点难受。他说这天我一晚上没睡好，心里寻思——我没得罪谁呀。老孙当时还是太年轻，不知道“闷声发大财”的祖训。比当时中国房地产销售额第一的公司，也是第一家销售额过百亿的公司，默默无闻，甚至没有参加那个论坛。
2004年，顺驰完成了92亿销售额，万科这一年的销售额，是91.6亿。当时闽系开发商还没有冒出来。风头最劲的，还是广东几家企业，富力、雅居乐、
碧桂园、恒大，以及合生。他们被称为“华南五虎”。销售额最低的是恒大，只有14亿。富力、雅居乐、和碧桂园的销售额，分别是64亿和45亿，和32亿。销售额最高的，竟然是最为低调的那家——合生。老板朱孟依不参加任何行业活动，也不见记者。但他的合生，在这一年不声不响地卖了100亿，成为中国第一家迈过百亿关卡的房企。
他的第一个项目华景新城，是广州天河的一大片农地。拿地后没过太久，政府就把那块地圈入了市中心的规划中。之后合生将社概念引入了广州，“隐梁、隐柱”这些概念也是他们提出来的。
这个项目后来大卖。之后朱老板又用同样的模式，开发了骏景花园、帝景苑等。他的掘金能力一次次被验证后，开发模式很快又copy到全国一二线核心城市。登顶中国TOP1房企的那两年，合生在广州一个城市的开发规模，相当于万科在全国五大城市的开发总规模。广州的利润，也超过了万科在五大城市的总利润。骄傲的王石那些年一直diss顺驰。但说到朱老板，竟然相当恭维：
合生才是隐形的地产航母。万科战投部后来特意研究了合生，他们在报告上写到：
合生在土地储备上有超前眼光，紧扣城市未来发展热点，有效降低土地成本，获取丰厚投资回报。不过登顶几年后，在房地产高歌猛进的时代里，合生销售额一直在100亿门槛边徘徊。外界开始对合生有戏谑和质疑，是“掉队的隐形航母。”
有那么几年，房地产圈有着五大未解之谜。比如楼市泡沫什么时候破裂、王石到底看上田朴珺哪一点，王思聪下一个女友长什么样，孙宏斌的钱从哪来的，以及：
合生为什么掉队了。2021年，中国房地产销售额创下18万亿历史纪录。融创合约销售额近6000亿，万科合约销售额6200多亿，华南五虎中的富力，销售额也有1200亿，合生这一年销售额是：
230亿。再疯狂的盛宴也有落幕一刻。狂欢过后，就是无尽悲凉。央行的三道红线政策，及市场的转向，让踩上风火轮的地产商们，瞬间被打回原形。很多地产商一夜回到解放前。
一直被贴着“掉队”标签的合生，却依旧是三道绿线。2023年，合生营收达到了342.92亿港元，期末核心利润23.14亿港元，同比增长了114%。一家机构推出的房企利润榜里，前十名满眼都是国央企，纯民企只有2家，其中一家是合生。
前两年，杭州第一豪宅大平层团队去北京取经。
他们跑了一圈，回来说，帝都的真豪宅不多。霄云路8号，是其中最值得学的一个。
无独有偶。去年我去成都学中国最传奇的豪宅麓湖。跟麓湖设计总聊天，我问他们去中国哪些豪宅学过，他们说国内看的不多，但北京看了一个，那就是：
缦合北京。缦合北京的前身，就是霄云路8号。
作为北京第一代顶级豪宅，2009年北京均价每平不超1.5万元时，霄云路8号开盘价就是8万了。他们喊出的口号是：
始于8万，不止18万。当豪宅也开始高周转了，合生一直还是很慢，销售也不急，霄云路八号细水长流，卖了十几年，货值还有数百亿。这让他们有工夫去做更新迭代的事情。
2018年，合生的二代朱桔榕请来85岁的安缦酒店创始人Adrian Zecha，双方在霄云路8号打造世界首个MAHA住品类作品：缦合北京。
缦合北京把房地产拉回了手工业时代，单单天花板格栅这一项，就需要5个熟练工人花费280小时才能制作完成。业主脚下的每块木地板，都是选用俄罗斯西伯利亚终年严寒之地所产的白橡木原木。在成为地板之前，它们需要养护3-6个月、做4次平衡干燥，再采用德国进口胶黏接。
诸如此类，缦合的销售能讲上好几个小时。缦合北京很快成为北京豪宅的天花板。连马斯克访华，也是在缦合北京的会所跟朋友吃饭。
这一轮残酷周期里还活着的民营企业，其实没有什么秘密。
幸福的家庭是相似的，把安全作为最高追求。合生不怎么上财务杠杆，强调绝对的安全线，只做很简单的事情：
高端物业，核心城市，住宅和商业双赛道并举。长期坚持下来的事情，才叫战略。从合生销售额城市分布看，住宅产品主要分布在一二线城市。70%的销售额来自高端的缦系产品。上海缦云项目，一年不声不响就卖了151亿。上海缦云在杨浦滨江。在这个板块里，缦云开到了12.1万/平米的价格，把杨浦滨江的新房均价，拉到了和虹口、徐汇滨江差不多的水平。合生说，今年缦系产品还能为公司带来至少210亿以上的销售额。
他们超过80%的商业地产项目，也是分布在北上广深。北京朝阳合生汇集合了大量网红店铺，一到周末，好像整个北京的人好像都来朝阳合生汇了。有媒体写自己去参加一场新书发布会，走廊上乌泱乌泱全是人，B1与1层之间的直梯也站得满满当当。身处嘈杂的人群中，能听见附近一位大爷铿锵的声音传来：
三十年前，王府井也这样。2023年，北京朝阳合生汇销售额超60亿元；上海五角场合生汇年销售额超50亿元，单日客流最高达20万人次以上。
截至2023年底，合生商业板块业务遍及北上广深等十多个主流城市，拥有100多个商业地产项目，已建成运营项目面积超过500万平方米。今年，合生新的商业品牌——超极合生汇也将正式入市。这个落址北京昌平的合生汇，将是北京最大的新概念综合体。
这两年，“不思进取”的定义生生被合生这样的企业给修改了。本身杠杆就不高，他们还在降负债。过去几年，他们以每年平均100亿的水平降负债。
房地产从锦标赛变成淘汰赛了，大家突然明白了朱总早年间说的那句话：
规模有时会带来灾难，质量比规模重要。
半只烟l
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