两会政府工作报告点评

申万房地产两会政府工作报告点评：统筹发展和安全两手抓，构建新模式和新制度（袁豪/陈鹏）

●连续2年未提房住不炒，适应供求关系新变化，要求优化房地产政策

24年3月，本次会议未提房住不炒，目前已经连续2年未提房住不炒，这也是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”下的政策基调，并且要求“优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”，后续房地产市场将从供需两侧持续出台行业政策，推动市场基本面底部复苏。

●从去年侧重防风险升级至今年统筹发展和安全，健全风险防控长效机制

24年3月会议中房地产 放在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”范畴内，更强调发展和安全的统筹；会议提出2024年GDP增长目标为5%、并要求坚持稳中求进。此外，本次会议强调了“健全风险防控长效机制”，预计后续会有风险防控长效机制政策推出。

●加快新发展模式，住房双轨制确立，加大保障房供应、满足多样化改需

本次会议提及加快构建房地产发展新模式，住房双轨制确认，具体措施提及：
1）强调“加大保障性住房建设和供给”,预计保障房建设也将有所约束、以需定供；
2）首次提及“完善商品房相关基础性制度”，预计将包括资金监管、预售政策、住房品质等方面仍将继续完善；
3）首次提及“满足多样化改善需求”，意味着对改善性需求支持力度进一步提升。

●城镇化仍有很大发展空间，高品质生活目标利好高品质住宅和物管行业

2023年我国城镇化率66%，较发达国家仍有较大提升空间，后续政府将加快农业转移人口市民化摆在突出位置，这将进一步助力房地产市场的增量发展。同时会议要求“稳步实施城市更新行动”，预计城中村改造仍是房地产短期政策发力关键。此外，政府强调新型城镇化的目标是“让人民群众享有更高品质的生活”，预计这将助力高品质住宅获得快速发展，同时物业管理行业也有望迎来利好。

●投资意见：维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团 、华发股份 、招商蛇口 、建发股份 、保利发展 、新城控股 、万科A；H股：建发国际、华润置地、越秀地产 、中海外发展、龙湖集团 ；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展 、中华企业 、天健集团 ；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业 、保利物业 、华润万象、万物云 ，建议关注：招商积余 。