贝壳专家交流纪要20231008

贝壳 专家交流纪要20231008

1. 整体成交：
9月政策放开后的成交只是脉冲，没有持续性。中秋国庆期间，50城新房和二手成交量合计同比-20%。10月5-8日的新房和二手房合计日均交易量，只有9月日均交易量的70%，基本上回到7-8月的水平。

2. 分城市成交（新房+二手房）：
北京：日均同比-44%，同比19年-47%。一手房和二手房都不足100套。
上海：日均同比-35%，同比19年-50%。其中，新房同比+20%，同比19年-35%；二手房同比-45%，同比19年-70%。
广州：日均同比-21%，同比19年-43%。
深圳：日均同比-31%，同比21年-60%。
其他新一线城市在假期有需求回流，成交相对比较平稳，西安、武汉、郑州交易量在10月1~3日基本是日均个位数的成交量级。
武汉：日均同比-36%，同比19年-57%。
成都：节前日均成交量400+套，10月前三天日均成交量个位数，4日回升至163套。

3. 房源：
库存量目前处于净增长状态，日均净增量仅占9月份的60%，与假期出游有关，没有城市库存出现负增长。例如，北京9月二手挂牌净增量1.6万套，日均500多套，十一期间日均净增量约200套；武汉在十一之前日均净增量在100套左右，十一期间降至40~50套。

4. 房价：
90%以上的房子在挂牌后两周内会下调价格，95%以上的会在挂牌后一个月内的下调价格。向下调整幅度在1%-3%。
一线城市20%的房子价格上涨阶段，30%的房子盘整、抵御通胀，50%的房子价格微跌或持续下跌。我们对成交量是乐观的，但对房价是悲观的。

5. 推盘：
除了北京外的城市都做了密集的推盘，上海、广州、深圳在9月的基础上增长120%左右。但北京是缩减的，相对9月份缩减30%，9月北京推了360+个项目，目前在售的230个。

6. 成交结构（新房+二手房）
北京和上海500-1200万成交占比70%，刚需远郊区域的300-400万占比15%，1200-2000万占比7-8%。
广深300-800万占比70%，其中广州300-600万占比70%，深圳和北上差不多。
北广深85-120平占比60%，40-70平占比20%，170平以上占比11%。
二线城市包括武汉、郑州、西安、宁波、杭州等，80-100平占比60%，刚需小户型占比20%。
北京成交价7.1w/平，上海6.4w/平，广州3.7w/平，武汉、郑州、西安等城市1-1.2w/平的房屋成交占比在70%左右。
一线城市改善型占比70%，二线城市改善和刚需并存，投资型需求占比5%以下（17年之前投资型需求占比30%）。