亿城投资转型金融投资平台亿城投资集团股份有限公司（000616.SZ，下称“亿城投资”）通过与渤海信托、中信信托的合作，渐渐打磨出了适合自身条件的战略转型模式——海航系的金融投资平台。
逐步剥离地产业务亿城投资的控股股东是海航资本控股有限公司（下称“海航资本”）。而亿城投资与海航资本的实际控制人是海南航空股份有限公司工会委员会。
2013年8月，亿城投资原控股股东乾通实业将其所持公司2.86亿元股股份转让给海航资本。之后，乾通实业不再持有公司股份，海航资本持有亿城股份总股本的19.98%，成为亿城投资控股股东。亿城投资正式成为海航系一员。
2014年4月，亿城投资完成更名——“亿城集团股份有限公司”更名为“亿城投资集团股份有限公司”，证券简称由原“亿城股份”变更为“亿城投资”。
这是转型做金融投资平台的第一步。之后，亿城投资开始逐步剥离地产类子公司。2014年上半年，亿城投资实现归属于上市公司股东的净利润约2.5亿元，同比增加32.57%，主要原因是股权转让收益增加。2014年3月，亿城投资公开挂牌转让子公司北京西海龙湖置业有限公司65%股权。
目前，北京西海龙湖置业有限公司正在开发燕西华府项目，该项目开发投资资金需求较大，开发周期较长，销售回款较慢。据资料显示，燕西华府项目预计总投资额达到72亿元，是西海龙湖的主要资产。该项目位于北京市丰台区王佐镇，占地面积约34.35万平方米，建筑面积约58.81万平方米，地上建筑面积约38.17万平方米，物业类型为低密度住宅和两限房。项目已完工面积约10.6万平方米，在施面积约为19万平方米。
2014年6月，亿城投资向大德盛世转让西海龙湖65%股权，获得14.3亿元资金，从此不再持有西海龙湖股权。此次转让使亿城投资减少有息负债约15.6亿元，预计可增加税前利润不低于5.3亿元。通过本次挂牌转让西海龙湖股权，亿城投资得以优化资产结构。
目前，亿城投资仍在开发的地产项目只有天津亿城堂庭项目、苏州亿城天筑项目、苏州胥江一号项目、唐山大城山项目。预计总投资额约75亿元，期末开发成本约为37亿元。
金融投资平台初成在剥离原来地产业务的同时，亿城投资也在发力金融业务。2014年3月，亿城股份发布定增修改案，称以不低于3.06元/股的价格，向控股股东海航资本等非公开发行不超过10亿股，募资总额不超过30.6亿元，其中90%的资金用于增资渤海信托，剩余资金补足流动资金。显然亿城投资很看好渤海信托的前景。
2013年渤海信托实现营业收入10.06亿元，净利润5.09亿元，较去年同期分别增长43.17%和22.46%。同时披露的渤海信托2014年度盈利预测审核报告称，2014年，渤海信托将继续成长态势，预计实现营业收入11.22亿元，净利润5.86亿元。
增资之后，亿城投资宣布，拟与渤海信托、特华控股共同发起设立本源基金管理有限责任公司（下称“本源基金”）。本源基金拟注册资本为2亿元，其中亿城投资拟出资6000万元。由于渤海信托的控股股东也是海航资本，所以本次共同投资构成关联交易。这说明，与渤海信托的合作仍是属于集团内部的合作。
与渤海信托的合作仅是亿城投资迈向
金融界的一小步，亿城投资并不满足于此。更大的合作随后即来。8月29日，亿城投资发布公告称，亿城投资拟与中信信托有限责任公司、中信信托之全资子公司中信聚信（北京）资本管理有限公司签订《合作协议》，按《合作协议》，亿城投资将与中信聚信以50%:50%的股权比例合作成立基金管理公司，并由基金管理公司作为普通合伙人发起设立一个或多个有限合伙形式的基金，投资于中国境内具有成长空间和盈利能力的优势产业。
根据协议约定，有限合伙基金份额分为普通合伙份额1000万份和有限合伙份额17亿份。有限合伙人分为A类有限合伙人和B类有限合伙人。中信信托以发行集合信托计划募集资金认购A类有限合伙份额（不超过15亿份）。B类有限合伙份额不少于2亿份，由亿城投资及关联方或员工认购，劣后于A类有限合伙份额受偿。
对于这种合作模式，亿城投资董秘办表示，“公司和中信聚信对基金管理公司的持股比例、董事提名权利以及对有限合伙投资决策委员会的委员委派权是对等的，任何一方均不具有单独的控制权。这种合作模式可有效结合中信信托的强大金融资源和公司的专业管理能力，实现资源互补，有利于双方开展长期合作，符合市场合作惯例。”
上述基金管理公司设立的首支基金深圳中亿城信投资合伙企业（下称“中亿城信”）拟与海航实业集团有限公司(下称“海航实业”)、海航集团有限公司(下称“海航集团”)、海航置业控股(集团)有限公司(下称“海航置业”)、海航置业全资子公司天津长安投资管理有限公司(下称“天津长安投资”)签订《框架合作协议》。
《框架合作协议》显示，中亿城信将以12.15亿元收购天津长安投资100%股权，并向天津长安投资提供4.85亿元委托贷款用于清偿天津长安投资原有负债，从而实现对天津长安投资持有的海航实业大厦项目的持有及运营。海航实业大厦位于北京市朝阳区建国路108、甲108、乙108、110、112、116、118、甲118、乙118号，占地面积2271.99平方米，建筑面积38136.51平方米，规划用途为办公楼写字楼、仓库、车库、车位，目前主要用途为对外租赁。
未来，中亿城信可通过市场化方式或海航集团兜底收购方式(触发约定条件时)处置天津长安投资股权和债权，并向各方分配投资收益。各方就股权收购、委托贷款、投资退出等相关事宜进行了约定。
由于亿城投资与海航集团、海航实业、海航置业的实际控制人均为海南航空股份有限公司工会委员会，根据深圳证券交易所《股票上市规则》的规定，本次交易构成关联交易。
为什么要投资海航集团内部项目？亿城投资相关负责人说，“首期合作项目选定为海航内部的项目，有利于基
金业务快速开展，未来不排除在海航外部寻找优质项目进行投资。”
中亿城信持有项目公司100%股权后，为项目公司提供4.85亿元贷款，收取5000万元/年的利息。此外，项目公司将聘请中信信托和亿城投资担任项目公司的财务顾问。所以中亿城信可以获得财务顾问的收益。
相比如何出资和如何选择项目，收益如何分配，历来是基金公司设计基金产品时要考虑的重中之重。
基金届满24个月后，中亿城信可对外转让项目公司股权及债权，并按约定分配投资收益。基金收益及基金财产按以下顺序进行分配：支付合伙企业税费等运营费用；分配A类有限合伙份额的预期收益；分配A类有限合伙份额的投资本金；分配B类有限合伙份额的投资本金。当基金终止时，资金形式的基金财产按照上述约定顺序分配完毕后仍有剩余的，剩余部分再按以下顺序分配：基金管理公司的业绩报酬、A类有限合伙人的浮动收益、B类有限合伙人的浮动收益和信托计划代销机构的额外报酬。根据协议，A类有限合伙份额的预期收益最高可达12%。
从收益分配顺序可以看出，A类有限合伙的投资风险较低，收益保障性高。有投资公司人士向记者表示，B类虽然在分配顺序上劣后，但预期收益率一般会高于优先有限合伙人的预期收益率。
亿城投资董秘办也对记者具体解释，“A类有限合伙人享有分配‘预期收益+浮动收益’的权益，B类有限合伙人享有分配浮动收益的权益，在分配浮动收益时，B类有限合伙人享有超过其投资金额所对应比例的收益分配比例。在项目整体收益较高时，B类有限合伙人的投资收益较为可观。”
由此看来，如果亿城投资十分看好项目的未来收益，选择成为B类有限合伙人可以获得更多的收益。在投资基金公司的撤回问题上，海航集团也提供了坚实保障。根据合同约定，中亿城信可通过市场化方式或海航集团兜底收购方式处置项目公司股权和债权。在市场上未收到预期的报价，则中亿城信有权在约定日期前向海航集团发出书面通知，要求海航集团收购标的股权及标的债权。海航集团须无条件在信托计划届满36个月时收购，并一次性支付约定的预期收购价款。
上述合作模式中，亿城投资担任了基金管理公司股东、B类有限合伙人、项目公司财务顾问等多种角色，从而分享目标资产升值的收益，并获得财务顾问费，从不同角度增加公司的收入来源。
谋划物流与养老产业除了基金，亿城投资将在泛金融圈内展开新业务，目前物流地产、养老社区等项目处于战略策划阶段。
基于海航集团的物流仓储需求，亿城投资开始涉足物流地产。2014年6月，亿城投资与上海丰树管理有限公司（下称“上海丰树”）签署了《合作备忘录》，拟合作投资物流仓储项目。亿城投资拟在境内或境外，上海丰树拟在境外，分别设立用于共同投资物流地产的投资主体公司（下称“亿城物流主体公司”和“丰树投资主体公司”），通过设在香港的多个特殊目的公司共同投资中国境内的物流地产项目，每一个特殊目的公司对应投资一个中国境内的项目公司（下称“项目公司”），每一个项目公司对应持有一个物流地产项目，其中丰树投资主体公司在每个项目公司的持股比例不低于50%。
所有项目均通过项目公司进行日常管理，双方在项目管理中的权利与义务各有侧重：对海航集团当前物流资产，亿城投资主要负责推荐项目和获取项目，并与海航集团、地方政府以及管理机关进行沟通协调；对于待投资资产，亿城投资主要负责拿地、项目前期报建、开发建设等。上海丰树主要负责项目可行性分析、所投资物流地产项目日常运营和退出。
亿城投资相关负责人表示，“首期拟合作项目为海航集团内部物流仓库和用地，未来亦会考虑共同收购市场上拥有稳定现金流、适合收购的物流资产及具有战略投资意义的物流地产开发项目。本次合作团队已就项目考察、具体合作方案协商等开展工作，公司将持续对合作进展履行信息披露义务。”
根据双方提供的专项服务，亿城投资和上海丰树可以根据市场规则从项目公司收取合理的服务费用，具体收费原则暂未公布。
在撤出机制上，双方约定，所投资物流地产项目优先通过在新加坡上市的丰树物流信托管理有限公司上市退出，项目退出要达到符合预期的租金收益水平。若丰树投资主体公司拟通过丰树物流信托上市退出其在特殊目的公司中的投资，亿城物流有权以不低于同等交易价格同时退出。若亿城物流主体公司届时不选择退出，未来在转让特殊目的公司的股权时，丰树投资或上海丰树指定之关联公司均有优先购买权。
2014年8月，亿城投资与Crimson Capital China Limited（汉盛资本中国有限公司，下称“汉盛资本”）签订了《关于中国养老产业项目投资的框架协议》，双方拟共同在中国投资、运营退休养老相关业务，其中包括持有、开发运营和管理高品质的退休养老社区。亿城投资与汉盛资本各自通过其关联方或基金出资，就中国境内的养老项目开发和运营进行合作，按照50%：50%的平等比例进行项目投资和管理。
在具体经营问题中，亿城投资相关负责人并没有透露双方各自的侧重点。在投资项目选择上，首期投资项目优先从海航集团内部选取，后续项目双方可以共同在市场上筛选。亿城投资与汉盛资本的合作投资总额不低于12亿元，双方约定，视情况需要，可按同比例增加投资总额。但在未来的共同投资项目中，亿城投资或其关联方和汉盛资本或其关联方仍将各持50%股权。
亿城投资的转型尚有诸多未知，有待逐步披露。
（《地产》记者 吕舒扬/文 闫妮/编辑）
寒山潜龙
登录用户ID：
8
评论(57)
收藏
展开
